Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 27/2025/DS-PT ngày 10/04/2025 của TAND TP. Đà Nẵng về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 27/2025/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 27/2025/DS-PT ngày 10/04/2025 của TAND TP. Đà Nẵng về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Đà Nẵng
Số hiệu:	27/2025/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	10/04/2025
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Cty Phú Gia Thịnh - Duy Phương, Khắc Thôi

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 27/2025/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

—————--------------------------------------------------------------------—————

Bản án số: 27/2025/DS-PT

Ngày: 20/01/2025

V/v “Tranh chấp hợp đồng góp vốn, giải quyết

hậu quả hợp đồng vô hiệu; yêu cầu tuyên bố

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

——————————------------------------------------------------————————

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Nguyễn Hữu Thị Hảo Hảo

Các Thẩm phán: Bà Mai Vương Thảo

Bà Trần Thị Bé

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mỹ Ngân - Thư ký Tòa án nhân dân

thành phố Đà Nẵng.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng tham gia phiên tòa:

Bà Lương Thị Chung – Kiểm sát viên.

Ngày 20 tháng 01 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng

xét xử phúc thẩm công khai

vụ án thụ lý số 92/2024/TLPT-DS ngày 11/10/2024,

về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn và giải quyết hậu

quả hợp đồng vô hiệu; yêu cầu sửa đổi và tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn; yêu

cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”.

Do Bản án dân sự số 50/2024/DS-ST ngày 12/7/2024 của Tòa án nhân dân

quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 329/2024/QĐ-PT ngày

31/12/2024; Quyết định hoãn phiên toà phúc thẩm số 23/2025/QĐ-PT ngày

10/01/2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty cổ phần Đ; địa chỉ: Số B đường L, phường H, quận

H, thành phố Đà Nẵng. Người đại diện theo pháp luật của công ty: Ông Lê Anh T,

sinh năm 1985, chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc.

Người đại diện nguyên đơn tham gia tố tụng tại Toà án: Bà Nguyễn Thị

Thanh T1, sinh năm1985; bà Nguyễn Tú Q, sinh năm 2000; bà Trần Thị Lâm N,

sinh năm 1995 và ông Bùi Sơn C, sinh năm 1996; cùng địa chỉ: Số C đường T,

phường P, quận S, thành phố Đà Nẵng tham gia tố tụng theo Giấy ủy quyền số

207/UQ-PGT ngày 18/11/2024 (tất cả có mặt).

2. Bị đơn: Ông Ngô Duy P, sinh năm 1992, địa chỉ: K đường N, phường H,

quận L, thành phố Đà Nẵng và ông Lê Khắc T2, sinh năm 1990, địa chỉ: Số I đường

N, tổ D, phường V, quận T, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện bị đơn tham gia tố tụng tại Toà án: Ông Nguyễn Công T3,

sinh năm 1995, ông Phạm Công T4, sinh năm 1989, bà Hoàng Thị Thúy Q1, sinh

năm 1997, bà Nguyễn Thị Hải N1, sinh năm 1996. Địa chỉ: Số I N, quận H, thành

phố Đà Nẵng tham gia tố tụng theo hợp đồng uỷ quyền ngày 01/7/2022. (Bà Q1 có

mặt; ông T3, bà N1, ông T4 vắng mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ1 (Tên giao dịch: P1); trụ sở: Số B

đường N, phường T, quận H, thành phố Hà Nội. Địa chỉ chi nhánh tại Đà Nẵng:

Lô A đường C phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng. (Vắng mặt).

- Văn phòng C1; trụ sở: Số A đường B, quận H, thành phố Đà Nẵng. (Có

đơn xin xét xử vắng mặt).

4. Người kháng cáo:

- Nguyên đơn: Công ty cổ phần Đ.

- Bị đơn: Ông Ngô Duy P và ông Lê Khắc T2.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Bản án dân sự sơ thẩm nội dung vụ án như sau:

* Nguyên đơn Công ty cổ phần Đ trình bày trong đơn khởi kiện và trong quá

trình tố tụng như sau:

Công ty Đ và ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 cùng nhau thoả thuận ký kết

Hợp đồng góp vốn số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018 để cùng hợp tác góp

vốn tại Dự án Khu đô thị T (P), địa chỉ: Khu tái định cư V - N, phường H, quận L,

thành phố Đà Nẵng (Viết tắt là Dự án).

Theo hợp đồng, ông P, ông T2 đồng ý góp vốn cùng Công ty Đ để Công ty

thực hiện các thủ tục pháp lý Dự án theo quy định của pháp luật, sau khi ông P,

ông T2 hoàn thành việc góp vốn theo quy định tại Hợp đồng và trên cơ sở Dự án

đã đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý để chuyển nhượng các lô đất nền thuộc Dự án,

Công ty Đ và ông P, ông T2 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng để giao cho ông

P, ông T2 01 lô đất thuộc Dự án với diện tích 156m

, vị trí: lô 37 thuộc Khu A.

Trường hợp Công ty Đ vi phạm về thời hạn công chứng thì ông Ngô Duy P, ông

Lê Khắc T2 có quyền tiếp tục thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng; trong trường hợp

chấm dứt hợp đồng thì Công ty Đ sẽ hoàn trả lại cho ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc

T2 số tiền đã góp vốn và tiền lãi theo lãi suất vay vốn kinh doanh của một trong

các ngân hàng thương mại trên địa bàn mà dự án đang thực hiện, tiền lãi tính từ

thời điểm Công ty Đ trễ hạn công chứng. Công ty Đ đã triển khai các thủ tục pháp

lý để thực hiện dự án, ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 đã thực hiện trách nhiệm

góp vốn số tiền tổng cộng là 911.196.000đồng.

Tuy nhiên, xuất phát bởi các lý do khách quan trong quá trình thực hiện các

trình tự, thủ tục pháp lý Dự án trong đó bao gồm: Sự thay đổi quy hoạch và các

yêu cầu rà soát, điều chỉnh từ các cơ quan có thẩm quyền; các trở ngại khách quan

từ tình hình dịch bệnh Covid-19. Tiếp đó, kể từ ngày 08/02/2021, thời điểm Nghị

định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPhiệu lực

thi hành, theo đó Dự án không còn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới

hình thức phân lô, bán nền. Đây là hoàn cảnh thay đổi cơ bản khách quan khiến

công ty đến nay không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Công ty đã thông báo đến

ông P, ông T2, đồng thời đã nhiều lần tổ chức gặp làm việc để đàm phán lại hợp

đồng nhưng vẫn không có kết quả. Công ty Đ đã đưa ra 02 phương án đề xuất điều

chỉnh hợp đồng với mong muốn các bên tiếp tục hợp tác trên cơ sở hài hòa lợi ích,

phù hợp các quy định của pháp luật hoặc thanh lý chấm dứt thực hiện hợp đồng

trên tinh thần nỗ lực tối đa chia sẻ để ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 lựa chọn

nhưng đến nay giữa Công ty Đ và ông P, ông T2 vẫn không tự thỏa thuận giải quyết

được.

Do vậy, Công ty Đ khởi kiện, yêu cầu Toà án căn cứ quy định tại Điều 6 của Hợp

đồng, Điều 420 Bộ luật Dân sự và các quy định của pháp luật có liên quan, tuyên

bố chấm dứt Hợp đồng góp vốn số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018 được

ký kết giữa Công ty Đ và ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 kể từ ngày 08/02/2021.

Tuy nhiên, sau khi khởi kiện, Ủy ban nhân dân thành phố Đ ra Quyết định

xử phạt vi phạm hành chính số 1369/QĐ-XPHC ngày 20/5/2022 đối với Công ty

Đ do hành vi vi phạm hành chính: Huy động vốn không đúng quy định trong hoạt

động kinh doanh bất động sản tại Dự án Khu đô thị T, quận L, thành phố Đà Nẵng.

Nhận được quyết định, Công ty Đ nhận thấy việc ký kết Hợp đồng giữa Công ty Đ

và ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 đã vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy

định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

Do đó, Công ty Đ bổ sung yêu cầu khởi kiện, đề nghị Toà án căn cứ quy định

tại Điều 123, khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự, các quy định của pháp luật có liên

quan và Quyết định số 1369/QĐ-XPHC, giải quyết:

-Tuyên bố Hợp đồng góp vốn số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018 vô

hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

- Về lỗi của các bên dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu thì ông Ngô Duy P, ông

Lê Khắc T2 cũng có một phần lỗi vì đã được Công ty Đ thông tin cũng như cung

cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, hiểu rõ hiện trạng pháp lý của

dự án, hiểu rõ Công ty Đ chưa đủ điều kiện pháp lý để nhận góp vốn để thực hiện

dự án. Do đó, Công ty Đ đề nghị xem xét mức độ lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu

phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án.

+ Đối với yêu cầu phản tố của ông P, ông T2, nguyên đơn có ý kiến như sau:

Do hợp đồng góp vốn ký kết giữa hai bên là vô hiệu nên việc ông P, ông T2

yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn là trái với các quy định của pháp luật.

Việc ông P, ông T2 yêu cầu Công ty Đ tháo dỡ công trình xây dựng trên đất

cũng không có cơ sở bởi các hạng mục xây dựng trên Dự án thuộc trường hợp được

miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng

năm 2014, sửa đổi bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020.

Đối với việc ông P, ông T2 yêu cầu được liên hệ với Ủy ban nhân dân thành

phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố

Đ, Ủy ban nhân dân quận L và các cơ quan liên quan để thực hiện thủ tục cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là

không phù hợp với quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày

03/4/2023 của Chính Phủ vì đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư; thủ tục cho phép cá

nhân, tổ chức khác tự liên hệ cơ quan có thẩm quyền là không có quy định và không

có căn cứ để thực hiện.

Đối với việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

số 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 là không có căn cứ vì thời điểm

thế chấp, Công ty Đ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không

có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và vẫn còn thời hạn sử

dụng đất, hợp đồng thế chấp đã được công chứng và phù hợp với khoản 1 Điều

167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai.

Trước đây, Công ty Đ đã đưa ra phương án hòa giải tại tòa án, trong đó có

phương án xác định tổng số tiền Công ty hoàn lại cho ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc

T2 nếu chấm dứt cả hợp đồng là 2.098.512.000đồng. Tuy nhiên, ông P, ông T2

không đồng ý với phương án nêu trên nên Công ty không chấp nhận hỗ trợ theo số

tiền này nữa mà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật theo hướng

đề nghị tuyên bố hợp đồng góp vốn đã ký kết vô hiệu và giải quyết hậu quả của

hợp đồng vô hiệu: Công ty cổ phần Đ trả lại cho ông P, ông T2 số tiền đã góp vốn

là 911.196.000đồng. Đồng thời, đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu

phản tố của bị đơn.

* Người đại diện của ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 và người bảo vệ

quyền và lợi ích hợp pháp của ông P, ông T2 thống nhất trình bày:

Công ty Đ và ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 ký kết Hợp đồng góp vốn số

2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018 để hợp tác góp vốn tại Dự án Khu dân cư

T, địa chỉ: Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng. Mặc dù,

ký Hợp đồng góp vốn nhưng thực tế là hợp đồng chuyển nhượng và theo như hợp

đồng, thì ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 đã đóng cho Công ty Đ số tiền tổng

cộng là 911.196.000đồng.

Tại Điều 3.2 và Điều 3.3 Hợp đồng thỏa thuận “Trong thời hạn 06 tháng kể

từ ngày ký thỏa thuận góp vốn hai bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển

nhượng” và “Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày hai bên công chứng hợp

đồng chuyển nhượng, bên A sẽ giao cho bên B giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đứng tên bên B”. Như vậy, chậm nhất đến ngày 06/6/2019, Công ty Đ đã phải hoàn

thành nghĩa vụ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng và hạn cuối đến ngày

06/7/2019 ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất. Tuy nhiên, từ khi ký kết Hợp đồng góp vốn đến nay, Công ty Đ vẫn chưa

hoàn thiện pháp lý để ký kết công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất cho ông P, ông T2 và các khách hàng mua đất khác tại dự án trong khi ông P,

ông T2 đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền theo đúng tiến độ quy định tại Hợp đồng.

Do vậy, Công ty Đ là bên đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, không tuân thủ các

cam kết đã được hai bên thống nhất và chính sự vi phạm này của Công ty Đ là

nguyên nhân khiến cho Dự án bị ảnh hưởng bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Chính sách pháp luật mới tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP là sự thay đổi hoàn

cảnh cơ bản và Công ty Đ có nghĩa vụ sửa đổi thoả thuận để cân bằng quyền và lợi

ích của các bên. So với quy định trước đây, tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Nghị

định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/02/2012 đã bổ sung thêm trường hợp

chủ đầu tư không được phép phân lô bán nền tại các phường của đô thị loại I trực

thuộc Trung ương. Dự án KDC T thuộc trường hợp này nên không được phân lô

bán nền như thoả thuận ông P, ông T2 đã ký kết và Công ty Đ. Tuy nhiên việc

Công ty Đ lợi dụng sự thay đổi này yêu cầu chấm dứt thoả thuận với ông P, ông

T2 hoặc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không có cơ sở, bởi:

Thứ nhất, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 trong

đó tại khoản 4 Điều 4 Nghị định này cũng có điều khoản chuyển tiếp quy định rằng

nếu các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho

thuê tại các phường của đô thị loại I trực thuộc trung ương đã được Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh có văn bản theo quy định của pháp luật cho phép được chuyển nhượng

quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước ngày nghị định này có

hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện. Theo đó, Dự án K vẫn sẽ được phân

lô bán nền khi đã được UBND thành phố Đ có văn bản cho phép được phân lô bán

nền trước ngày 08/02/2021. Do đó, nếu Công ty Đ tuân thủ đúng Hợp đồng, hoàn

thiện các hồ sơ pháp lý Dự án để đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cho ông P, ông T2, ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng

thời hạn đã thỏa thuận thì các bên không bị ảnh hưởng bởi Nghị định 148/2020/NĐ-

CP ngày 18/12/2020 của Chính Phủ.

Thứ hai, theo khoản 2 Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trong

trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu

bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý”. Sau khi Nghị định

148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, ông P, ông T2 đã chấp nhận việc sẽ xây

dựng nhà trên đất và nhận chuyển nhượng đồng thời nhà và đất. Tuy nhiên Công

ty Đ đã thiếu thiện chí, đưa ra nhiều phương án bất lợi cho ông P, ông T2, cụ thể:

Phương án 1: Tiếp tục thực hiện hợp đồng: Nếu ông Ngô Duy P, ông Lê

Khắc T2 lựa chọn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hợp đồng góp vốn sẽ được thanh

lý, các bên sẽ ký kết hợp đồng đặt mua, khi đó ông P, ông T2 sẽ phải thanh toán

bổ sung với giá chuyển nhượng được xác định là: Giá trị quyền sử dụng đất được

nhân đôi + chi phí xây dựng nhà. Phương án này không cân bằng quyền lợi giữa

hai bên, bởi lẽ giá trị quyền sử dụng đất đã được các bên thoả thuận cố định trong

thoả thuận đã ký; nay Công ty Đ nâng giá đất lên gấp đôi và buộc ông P, ông T2

phải đóng bổ sung phần giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm là không đúng thỏa

thuận. Tiếp đó, Công ty Đ lấy lý do theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP để nâng giá

đất là không phù hợp, bởi quy định mới tại Nghị định này không làm ảnh hưởng

đến giá đất. Ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 đã chấp nhận việc xây dựng nhà trên

đất, chi phí xây dựng ông P, ông T2 sẽ thanh toán theo mức giá do đơn vị có chuyên

môn thẩm định. Do vậy, việc nâng giá đất là hoàn toàn vô lý.

Phương án 2: Chấm dứt Hợp đồng: Nếu ông P, ông T2 chấm dứt Hợp đồng

thì Công ty Đ sẽ hoàn trả lại tiền cho ông P, ông T2. Việc hoàn trả được thực hiện

thành nhiều đợt trong thời gian dài. Phương án này cũng không đảm bảo quyền lợi

của những người mua đất bởi giá trị quyền sử dụng đất đã tăng nhiều lần so với

thời điểm ký kết Hợp đồng. Nếu thực hiện theo phương án 2 thì Công ty Đ sẽ được

hưởng lợi lớn từ tiền chênh lệnh giá trị quyền sử dụng đất giữa thời điểm ký kết

Thoả thuận góp vốn với thời điểm bây giờ. Trong khi đó, khách hàng như ông P,

ông T2 sẽ chịu nhiều thiệt thòi, thiệt hại như: Tiền đã đầu tư vào dự án nhưng

không mang lại lợi ích mà còn sụt giảm giá trị do đồng tiền bị trượt giá; thiệt hại

về tiền lãi; mất cơ hội đầu tư, đặc biệt là cơ hội được sử dụng đất. Mặt khác, Công

ty Đ hoàn trả tiền thành nhiều lần là quá nhiều rủi ro cho ông P, ông T2.

Thứ ba, ông P, ông T2 có quyền yêu cầu Tòa án sửa đổi Hợp đồng để cân

bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên theo quy định tại khoản 3 Điều 420

Bộ Luật Dân sự 2015. Theo Công văn số 9819/SXD-TTS ngày 22/12/2022 của Sở

Xây dựng gửi UBND thành phố Đ về việc xử lý các vướng mắc bất cập tại dự án

Khu dân cư T, ông P, ông T2 được biết hiện nay Công ty Đ chưa hoàn thiện các

thủ tục pháp lý để được cấp giấy phép xây dựng thi công hạng mục hạ tầng kỹ

thuật. Tuy nhiên từ tháng 01/2022 đến tháng 03/2022, Công ty Đ đã tự ý tổ chức

xây dựng bất chấp những công văn yêu cầu ngừng thi công của Sở Xây dựng và

UBND quận L.

Được biết, Công ty Đ đã ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 công chứng tại Văn phòng C1, số

công chứng 7316, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD. Theo đó, Công ty Đ đã thế

chấp toàn bộ diện tích đất 17.598m

, thửa số 38, tờ bản đồ số 20, Lô B, khu tái định

cư vệt biệt thự X - N, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO

161090, số vào sổ cấp GCN: CT50231 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố

Đ cấp ngày 20/9/2018. Trong diện tích đất Công ty Đ thế chấp ngân hàng có diện

tích đất đã bán cho ông P, ông T2. Việc Công ty Đ đã nhận tiền mua bán đất của

những người mua đất như ông P, ông T2, có người thanh toán đến 90% giá trị

quyền sử dụng đất, nhưng vẫn đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp

ngân hàng là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong thoả thuận. Đồng thời, Ngân

hàng TMCP Đ1 cũng vi phạm nghiêm trọng trong quá trình xét duyệt khoản vay

của Công ty Đ khi không kiểm tra, xét duyệt khoản vay kỹ lưỡng. Việc ký kết hợp

đồng và bàn giao đất của Công ty Đ diễn ra công khai, rầm rộ, tranh chấp giữa

những người mua đất và Công ty Đ diễn ra thường xuyên, báo chí, truyền thông

đăng tin, thế nhưng việc Ngân hàng vẫn tiến hành cho vay là một điều bất thường

và vi phạm pháp luật.

Vì vậy, ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 đề nghị không chấp nhận yêu cầu

khởi kiện của Công ty Đ và có yêu cầu phản tố, đề nghị:

1. Buộc Công ty cổ phần Đ tiếp tục thực hiện Thỏa thuận tại Hợp đồng góp

vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018 theo hướng:

Sửa đổi Hợp đồng góp vốn để cân bằng quyền và lợi ích của hai bên do hoàn

cảnh thay đổi cơ bản với các yêu cầu sửa đổi như sau:

Buộc Công ty cổ phần Đ phải tiến hành tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng

hiện có trên lô đất số 37 khu A1 dự án KDC T. Ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2

được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất số 37 khu A dự án

KDC T, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng theo thiết kế đã được cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt.

Buộc Công ty cổ phần Đ phải hoàn thiện các điều kiện pháp lý để lô đất số

37 khu A1 dự án KDC T và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho

ông P, ông T2 theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên

trong Thỏa thuận góp vốn đã ký kết.

Buộc Công ty cổ phần Đ liên hệ UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành

phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đ, UBND quận L và các cơ

quan liên quan lập các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2

đối với nhà và đất tại lô đất số 37 khu A1 dự án KDC Thanh Hoàng

Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số

2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018 đã có hiệu lực pháp luật tiếp tục được thực

hiện.

2. Ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 được quyền chủ động liên hệ với UBND

thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trường thành

phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà

và đất tại lô đất số 37 khu A dự án KDC T sau khi trả phần giá trị đất còn lại theo

Thỏa thuận tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-PC

ngày 06/12/2018.

3. Tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB-

CNĐN ngày 17/5/2019 giữa Ngân hàng TMCP Đ1, chi nhánh Đ2 và Công ty cổ

phần Đ được công chứng tại Văn phòng C1, công chứng số 7316, quyển số 01

TP/CC-SCC/HĐGD liên quan đến diện tích đất tại KDC T – thửa đất số 38, tờ bản

đồ số 20, địa chỉ Lô B Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, thành phố Đà

Nẵng là vô hiệu.

* Ngân hàng TMCP Đ1 có văn bản trình bày như sau:

Nhằm bổ sung nguồn vốn phục vụ mục đích kinh doanh và đầu tư, Công ty

Đ đã thực hiện việc vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đ1 theo các Hợp đồng tín dụng

được ký kết giữa hai bên. Theo đó, đến nay tổng nghĩa vụ nợ của Công ty Đ còn

phải thanh toán cho Ngân hàng tạm tính đến ngày 07/6/2024 là 431.428.821.716đ

(Bốn trăm ba mươi mốt tỷ bốn trăm hai mươi tám triệu tám trăm hai mươi mốt

ngàn bảy trăm mười sáu đồng), trong đó: nợ gốc 199.842.324.689đ và nợ lãi trong

hạn 49.845.681.187đ, nợ lãi trên gốc quá hạn 164.906.203.154đ và nợ lãi trên gốc

trong hạn chậm thanh toán 16.834.612.686đ.

Để đảm bảo cho toàn bộ các nghĩa vụ tài chính, Công ty Đ đã sử dụng các

tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp cho Ngân hàng. Tài sản bảo đảm

là: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 38, tờ bản đồ số

20, diện tích 17.598m

địa chỉ: Lô B Khu tái định cư V - N, phường H, quận L,

thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất số CO 161090 do Sở Tài nguyên và Môi trường

thành phố Đ cấp ngày 20/9/2018, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019. Hợp đồng thế chấp được công

chứng và đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi thế chấp tài sản tại Ngân hàng, Công ty Đ tiếp tục thực hiện việc

quản lý và sử dụng đối với tài sản bảo đảm nêu trên, Ngân hàng chỉ quản lý hồ sơ

gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp Công ty Đ tất toán toàn bộ

các nghĩa vụ tài chính, Ngân hàng sẽ thực hiện việc giải chấp tài sản bảo đảm theo

quy định.

Do vậy, Ngân hàng đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo đúng quy định của

pháp luật và Ngân hàng xin được vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng tại Toà án.

* Văn phòng C1 trình bày:

Tại thời điểm công chứng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019, Văn phòng C1 không nhận được

bất kỳ văn bản tranh chấp, phong tỏa tài sản nào; hồ sơ công chứng đầy đủ thủ tục

theo quy định; các bên giao dịch có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật

dân sự theo quy định, tự nguyện giao kết hợp đồng, không bị đe dọa, lừa dối; không

bị ép buộc. Ông Lê Anh T, người đại diện theo pháp luật của Công ty Đ tự nguyện

yêu cầu công chứng và ghi rõ trong hợp đồng “Tôi đã đọc và đồng ý”. Như vậy,

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất công chứng số 7316 đã được công chứng

theo đúng quy định của pháp luật.

Văn phòng C1 đề nghị Tòa án bác yêu cầu phản tố của ông Ngô Duy P, ông

Lê Khắc T2 về yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với Hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất số công chứng 7316 do Văn phòng C1 chứng nhận ngày 17/5/2019.

* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu phát biểu tại

phiên toà sơ thẩm:

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công

ty Đ, tuyên:

- Hợp đồng góp vốn Dự án Khu đô thị T-PGT-PC ngày 06/12/2018 vô hiệu.

- Công ty Đ hoàn trả cho ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 số tiền là

911.196.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông P, ông T2 tiền lãi tính theo mức

lãi suất vay vốn kinh doanh một trong các ngân hàng thương mại đóng trên địa bàn

mà dự án đang thực hiện theo thoả thuận tại hợp đồng.

- Đề nghị không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

* Với nội dung nêu trên tại Bản án dân sự số 50/2024/DS-ST ngày 12/7/2024

của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng đã xử và quyết định:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 244, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân

sự; các Điều 122, 123, 131, 407, 500, 501 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 4 Điều

12; khoản 2 Điều 168, các Điều 188, 194 Luật đất đai năm 2013; các Điều 8, 29,

31, 32 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 2 Điều 26 và khoản 3 Điều

27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức

thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

I. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Đ về việc

“Yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng

vô hiệu”:

Tuyên Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày

06/12/2018 được ký kết giữa Công ty cổ phần Đ và ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc

T2 vô hiệu.

Buộc Công ty cổ phần Đ phải hoàn trả cho ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2

số tiền góp vốn theo Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-

PC ngày 06/12/2018 là 911.196.000đ (Chín trăm mười một triệu, một trăm chín

mươi sáu ngàn đồng); bồi thường thiệt hại số tiền 679.427.680đ (Sáu trăm bảy

mươi chín triệu, bốn trăm hai mươi bảy ngàn, sáu trăm tám mươi đồng); tổng cộng

là 1.590.623.680đ (Một tỷ, năm trăm chín mươi triệu, sáu trăm hai mươi ba ngàn,

sáu trăm tám mươi đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến

khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn

phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định

tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

II. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Ngô Duy P, ông Lê

Khắc T2 về việc “Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn và yêu cầu tuyên

bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”, cụ thể các yêu cầu phản tố sau

đây:

1. Phản tố về việc buộc Công ty cổ phần Đ tiếp tục thực hiện Thỏa thuận tại

Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018

theo hướng:

Sửa đổi Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày

06/12/2018 để cân bằng quyền và lợi ích của hai bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản

với các yêu cầu sửa đổi như sau: Buộc Công ty cổ phần Đ phải tiến hành tháo dỡ

toàn bộ công trình xây dựng hiện có trên lô đất số 30 và 31 thuộc Khu A dự án

KDC T. Ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 được quyền xây dựng và chịu chi phí

xây dựng nhà trên lô đất số 37 thuộc Khu A dự án KDC T, phường H, quận L,

thành phố Đà Nẵng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Buộc

Công ty cổ phần Đ phải hoàn thiện các điều kiện pháp lý để lô đất số 37 thuộc Khu

A dự án KDC T và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho ông P, ông

T2 theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong

Thỏa thuận góp vốn đã ký kết. Buộc Công ty cổ phần Đ liên hệ UBND thành phố

Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đ,

UBND quận L và các cơ quan liên quan lập các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông

Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 đối với nhà và đất tại lô đất số 37 thuộc Khu A dự án

KDC T.

Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số

2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018 đã có hiệu lực pháp luật tiếp tục được thực

hiện.

2. Phản tố về việc ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 được quyền chủ động

liên hệ với UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên

Môi trường thành phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan để thực hiện thủ

tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất đối với nhà và đất tại lô đất số 37 thuộc Khu A dự án KDC T sau khi

trả phần giá trị đất còn lại theo Thỏa thuận tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị

T số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018.

3. Phản tố về việc tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 giữa Ngân hàng TMCP Đ1, chi

nhánh Đ2 và Công ty cổ phần Đ được công chứng tại Văn phòng C1, công chứng

số 7316, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD liên quan dến diện tích đất tại KDC T –

thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ Lô B Khu tái định cư V - N, phường H,

quận L, thành phố Đà Nẵng là vô hiệu.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và

nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

* Sau khi xét xử sơ thẩm, các đương sự kháng cáo như sau:

- Ngày 23/7/2024, Công ty Đ kháng cáo một phần nội dung quyết định của

Bản án sơ thẩm. Yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm sửa đổi đối với số tiền bồi thường

mà Công ty Đ phải trả cho ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2, trên cơ sở xác định

lại mức độ lỗi của các bên dẫn đến Hợp đồng góp vốn vô hiệu, xác định trách

nhiệm bồi thường thiệt hại của các bên phù hợp với mức độ lỗi thực tế. Đồng thời,

xác định lại thời điểm Công ty Đ vi phạm nghĩa vụ công chứng hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất để xác định thiệt hại.

- Ngày 29/7/2024, ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 kháng cáo đề nghị sửa

toàn bộ Bản án sơ thẩm. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty

Đ, chấp nhận yêu cầu phản tố của ông P, ông T2.

Tại phiên toà phúc thẩm, các bên không thoả thuận với nhau về việc giải

quyết vụ án, không ai cung cấp tài liệu chứng cứ nào thêm.

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Đề nghị

Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng chấp nhận

toàn bộ kháng cáo của Công ty Đ, bác toàn bộ kháng cáo của bị đơn.

- Bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố và thay đổi nội dung kháng cáo, đề nghị

Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm hủy án Bản án sơ thẩm vì có những vi phạm sau:

Vi phạm nghiêm trọng trong việc thu thập, đánh giá chứng cứ, không thu

thập Quyết định xử phạt hành chính số 3621/QĐ-XPHC ngày 04/12/2023 của

UBND quận L; Quyết định xử phạt hành chính số 1369/QĐ-XPHC ngày 20/5/2022

của UBND thành phố Đ dẫn đến sai sót khi đánh giá tính pháp lý của Dự án K. Vi

phạm trong việc giải quyết vụ án, nếu căn cứ Quyết định xử phạt hành chính số

1369/QĐ-XPHC ngày 20/5/2022 của UBND thành phố Đ mà giải quyết là vi phạm

quy định về thủ tục tố tụng.

Vi phạm trong thủ tục định giá tài sản.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu về việc

tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án và quan điểm về nội dung như

- Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét

xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng đại diện theo uỷ quyền nguyên

đơn, bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm là đảm bảo các

quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về quan điểm giải quyết: Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân

sự; Đề nghị huỷ Bản án dân sự số 50/2024/DS-ST ngày 12/7/2024 của Tòa án nhân

dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng và chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án cấp

sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

+ Lý do huỷ án: Toà án cấp sơ thẩm chưa thu thập các tài liệu, chứng cứ về

Hợp đồng tín dụng có liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất của thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, diện tích 17.598m

tại địa chỉ Lô

B Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng theo Hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 giữa

Ngân hàng TMCP Đ1 và Công ty Đ.

+ Đối với kháng cáo của các đương sự do huỷ án sơ thẩm nên không xem

xét.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại

phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận

định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn và bị đơn kháng

cáo trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Tại phiên

toà phúc thẩm, Ngân hàng TMCP Đ1 và Văn phòng C1 đã được Tòa án triệu tập

hợp lệ lần 2 nhưng vẫn vắng mặt, các đương sự có mặt cũng đồng ý xét xử vắng

mặt Ngân hàng và Văn phòng C1 nên Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại Điều

296 của Bộ luật tố tụng dân sự vẫn tiến hành xét xử theo thủ tục chung.

[2] Về nội dung vụ án: Xét kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn thì thấy:

[2.1] Xét hiệu lực của hợp đồng góp vốn: Ngày 06/12/2018, Công ty Đ với

ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 có thoả thuận cùng nhau ký kết Hợp đồng góp

vốn số 2929/HĐGV-PGT-PC để hợp tác góp vốn tại Dự án Khu dân cư T (P) mua

lô đất số 37 Khu A, diện tích là 156m

tại Vệt biệt thự X - N, phường H, quận L,

thành phố Đà Nẵng. Tuy nhiên, trước đó, ngày 03/3/2018, Công ty Đ lập Phiếu thu

số tiền 100.000.000 đồng của ông Ngô Duy P, nội dung “thu hộ tiền cọc góp vốn”

và cùng ngày 03/3/2018, Công ty Đ lập Phiếu thu số tiền 811.196.000đồng của ông

Ngô Duy P, nội dung “thu hộ tiền góp vốn”, như vậy, tổng cộng Công ty Đ đã thu

của ông P số tiền 911.196.000 đồng, tương đương với 50% giá trị theo hợp đồng

(bao gồm tiền đặt cọc).

Xét tính pháp lý của dự án, ngày 20/9/2018, dự án trên mới được Sở Tài

nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 161090, thửa số 38, tờ bản đồ

số 20, diện tích đất 17.598m

, mục đích sử dụng: đất thương mại, dịch vụ; thời hạn

sử dụng đến ngày 25/12/2057. Như vậy, tại thời điểm góp vốn, dự án trên chưa

được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngày 02/3/2022, tại công văn số 1277/SXD-KHĐT&PTĐT về việc liên

quan đến Dự án Khu dân cư T, Sở Xây dựng thành phố Đ có ý kiến như

sau:…Quyết định số 380/QĐ-UBND ngày 04/02/2021 của UBND thành phố

không phải là văn bản theo quy định của pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy

hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt theo quy định tại Nghị định số

11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV, do đó Dự án

Khu dân cư Thanh Hoàng không thuộc phạm vi điều chỉnh quy định chuyển tiếp

tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP. Sở Xây dựng đề nghị Công ty

Cổ phần Đ … không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân

lô, bán nền đối với Dự án Khu dân cư T”.

Mặt khác, ngày 28/12/2022, tại Công văn số 9979/SXD-TTS của Sở Xây

dựng thành phố Đ có nội dung: Đối với Dự án Khu dân cư T, Sở Xây dựng chưa

ban hành thông báo nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện

được huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh,

liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”.

Như vậy, tại thời điểm góp vốn Dự án Khu dân cư Thanh H chưa được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất, Sở Xây dựng thành phố Đ chưa ban hành thông báo nhà ở thương mại hình

thành trong tương lai đủ điều kiện được huy động thông qua hình thức góp vốn,

hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân và cũng không thuộc phạm vi điều chỉnh quy định chuyển tiếp tại

khoản 4 Điều 4 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ

quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Vì vậy, cấp sơ thẩm đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty

Đ tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và không

chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông P, ông T2 về việc tiếp tục thực hiện

hợp đồng góp vốn là có cơ sở.

[2.2] Xét về lỗi dẫn đến hợp đồng góp vốn vô hiệu: Công ty Đ huy động vốn

khi chưa có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng thành

phố Đ, nên cấp sơ thẩm xác định lỗi dẫn đến hợp đồng góp vốn vô hiệu hoàn toàn

là do Công ty Đ là đúng pháp luật. Vì vậy, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không

chấp nhận kháng cáo của Công ty Đ về việc xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu

mỗi bên là 50%.

[2.3] Về xác định thiệt hại, thời điểm tính thiệt hại và nghĩa vụ bồi thường

thiệt hại: Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 và Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015

quy định đối với hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải có nghĩa vụ bồi thường.

Theo Công văn số 311/CV/CNBĐN-TH ngày 25/6/2024 của Ngân hàng

TMCP C2 thì lãi suất vay vốn kinh doanh bất động sản được xác định theo lãi suất

trung và dài hạn từ năm 2017 - 2022 là 11%/năm; từ năm 2023 - 2024 là 14%/năm.

Cấp sơ thẩm đã buộc Công ty Đ hoàn trả lại cho ông P, ông T2 số tiền đã

nhận là 911.196.000đồng và bồi thường thiệt hại theo lãi suất vay vốn kinh doanh

bất động sản được xác định theo lãi suất trung và dài hạn và tính lãi suất kể từ ngày

trễ hạn công chứng là ngày 03/3/2018 với số tiền là 679.427.680 đồng là có căn

cứ, tổng cộng số tiền phải trả cho ông P, ông T2 là 1.590.623.680 đồng. Số tiền

hoàn trả và bồi thường thiệt hại này cũng phù hợp với đề xuất ban đầu của Công

ty Đ trong quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm. Vì vậy, Hội đồng xét xử cấp

phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của Công ty Đ về việc tính bồi thường thiệt

hại theo lãi suất tiết kiệm.

[3] Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB-

CNĐN ngày 17/5/2019 giữa Ngân hàng TMCP Đ1 - Chi nhánh Đ2 và Công ty Đ,

xét thấy:

Ngày 17/5/2019, Công ty Đ đã ký Hợp đồng thế chấp toàn bộ thửa số 38, tờ

bản đồ số 20, diện tích đất 17.598m

nêu trên cho Ngân hàng TMCP Đ1, trong đó

có diện tích đất Công ty Đ cam kết chuyển nhượng cho ông Ngô Duy P, ông Lê

Khắc T2.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, thửa đất nêu trên đã có Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO

161090 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp ngày 20/9/2018, quyền

sử dụng đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong

thời hạn sử dụng đất, đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch quy định tại khoản 1

Điều 168, Điều 188 của Luật Đất đai. Việc thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo

đảm theo quy định tại khoản 4 Điều 323 của Bộ luật Dân sự nên có giá trị pháp lý,

phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký theo như

quy định tại Điều 319 của Bộ luật Dân sự, nên cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu

cầu phản tố của ông P, ông T2 về việc tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu là đúng

pháp luật.

[4] Đối với nội dung kháng cáo của bị đơn và quan điểm của Luật sư bảo vệ

quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị hủy Bản án sơ thẩm là vượt quá nội

dung kháng cáo ban đầu và cũng không có cơ sở, nên Hội đồng xét xử cấp phúc

thẩm không chấp nhận.

[5] Đối với quan điểm của đại diện Viện kiểm sát đề nghị hủy Bản án sơ

thẩm không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên không chấp nhận.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của Công ty Đ và ông Ngô

Duy P, ông Lê Khắc T2 không được chấp nhận, nên phải chịu án phí dân sự phúc

thẩm.

Các phần quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng

nghị Hội đồng xét xử không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời

hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng:

Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Khoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 122, 123, 131, 407,

500 và 501 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 4 Điều 12, khoản 2 Điều 168,

Điều 188, Điều 194 của Luật Đất Đai năm 2013; các Điều 8, 29, 31 và 32 của Luật

Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 2 Điều 26, khoản 3 Điều 27, khoản 1

Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử

dụng án phí, lệ phí Toà án.

I. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của Công ty cổ phần Đ và của ông

Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2.

II. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 50/2024/DS-ST ngày 12 tháng 7

năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần Đ đối với

ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô

hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”.

- Tuyên Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-PC

ngày 06/12/2018 ký kết giữa Công ty cổ phần Đ và ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc

T2 vô hiệu.

- Buộc Công ty cổ phần Đ phải hoàn trả cho ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc

T2 số tiền góp vốn theo Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-

PGT-PC ngày 06/12/2018 là 911.196.000đ (Chín trăm mười một triệu, một trăm

chín mươi sáu ngàn đồng); bồi thường thiệt hại số tiền 679.427.680đ (Sáu trăm bảy

mươi chín triệu, bốn trăm hai mươi bảy ngàn, sáu trăm tám mươi đồng); tổng cộng

là 1.590.623.680đ (Một tỷ, năm trăm chín mươi triệu, sáu trăm hai mươi ba ngàn,

sáu trăm tám mươi đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến

khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn

phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định

tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Ngô Duy P, ông Lê

Khắc T2 về việc “Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn và yêu cầu tuyên

bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”, cụ thể các yêu cầu phản tố sau

đây:

- Phản tố về việc buộc Công ty cổ phần Đ tiếp tục thực hiện Thỏa thuận tại

Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-PC ngày 06/12/2018

theo hướng: Sửa đổi Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị T số 2929/HĐGV-PGT-

PC ngày 06/12/2018 để cân bằng quyền và lợi ích của hai bên do hoàn cảnh thay

đổi cơ bản với các yêu cầu sửa đổi như sau: Buộc Công ty cổ phần Đ phải tiến

hành tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng hiện có trên lô đất số 37 thuộc Khu A1

dự án KDC T. Ông Ngô Duy P, ông Lê Khắc T2 được quyền xây dựng và chịu chi

phí xây dựng nhà trên lô đất số 37 thuộc Khu A dự án KDC T, phường H, quận L,