Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 798/2026/DS-PT ngày 23/04/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 798/2026/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 798/2026/DS-PT ngày 23/04/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Hồ Chí Minh
Số hiệu:	798/2026/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	23/04/2026
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Sửa 01 phần bản án sơ thẩm về thời gian trả tiền thuê đất

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 798/2026/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 798/2026/DS-PT

Ngày: 23-4-2026

V/v tranh chấp hợp đồng thuê

quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Thanh Trúc.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Huỳnh;

Bà Đinh Thị Mộng Tuyết.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Hoài Thu – Thư ký Tòa án nhân dân Thành

phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia

phiên tòa: Bà Phạm Thị Mai - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 20 và 23 tháng 4 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh (Cơ sở B) xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ

lý số 117/2026/TLPT-DS ngày 08 tháng 01 năm 2026 về việc “Tranh chấp hợp

đồng thuê quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 292/2025/DS-ST ngày 09 tháng 10 năm 2025

của Tòa án nhân dân Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1374/2026/QĐ-PT ngày

06 tháng 3 năm 2026; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 4431/2026/QĐ-

PT ngày 31 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa

các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Bà Trà Thị Hồng T, sinh năm 1976, địa chỉ: số A, khu phố Đ, phường T,

Thành phố Hồ Chí Minh. Có đơn xin giải quyết vắng mặt.

2. Bà Trà Thị Hồng P, sinh năm 1984; địa chỉ: số C, khu phố Đ, phường T,

Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.

3. Bà Trà Thị Hồng N, sinh năm 1982; địa chỉ: khu phố E, xã X, tỉnh Đồng

Nai. Có đơn xin giải quyết vắng mặt.

4. Bà Trà Thị Hồng T1, sinh năm 1978; địa chỉ: số B, khu phố Đ, phường

T, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.

5. Ông Trà Văn K, sinh năm 1974; địa chỉ: B, khu phố Đ, phường T, Thành

phố Hồ Chí Minh. Có đơn xin giải quyết vắng mặt.

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Hồng P1, sinh năm 1982; địa chỉ: số I, Xóm G, khu phố T,

phường D, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Hồng P1: Ông Nguyễn

Thế T2, sinh năm 1982; địa chỉ liên lạc: số I, đường số A, phường H, Thành phố

Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Hợp đồng ủy quyền ngày

08/5/2025). Vắng mặt.

2. Bà Trịnh Thị Xuân M, sinh năm 1985, địa chỉ: số I, Xóm G, khu phố T,

phường D, Thành phố Hồ Chí Minh. Vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Trịnh Thị Xuân M: Ông Nguyễn

Thế T2, sinh năm 1982; địa chỉ liên lạc: số I, đường số A, phường H, Thành phố

Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Hợp đồng ủy quyền ngày

12/5/2025). Vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty TNHH K1; địa chỉ: số I, N, khu phố T, phường D, Thành phố

Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Đỗ Đức H, sinh năm 1964 - Luật sư Phòng

pháp chế công ty, địa chỉ: số I, N, khu phố T, phường D, Thành phố Hồ Chí Minh,

là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 25/8/2025). Có mặt.

2. Bà Võ Thị Ú, sinh năm 1950; địa chỉ: số B, khu phố Đ, phường T, Thành

phố Hồ Chí Minh. Có đơn xin giải quyết vắng mặt.

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Hồng P1 và bà Trịnh Thị Xuân M;

người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH K1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên

tòa, nguyên đơn trình bày:

Bà Trà Thị Hồng T, bà Trà Thị Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị

Hồng T1 và ông Trà Văn K (sau viết tắt là bà T, bà P, bà N, bà T1, ông K) là chủ

sở hữu các thửa đất số 5970, 5971, 5972, 5973, 5974, cùng tờ bản đồ số 4TDH.B,

toạ lạc tại khu phố Đ, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương (nay là khu phố

Đ, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: số BG 984887 vào sổ số

CH06349 do Ủy ban nhân dân (sau viết tắt là UBND) thị xã D, tỉnh Bình Dương

cấp ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên ông Trà Văn

K; số BG 984888 vào sổ số CH06343 do UBND thị xã D, tỉnh Bình Dương cấp

ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên bà Trà Thị Hồng

T1; số BG 984889 vào sổ số CH06344 do UBND thị xã D, tỉnh Bình Dương cấp

ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên bà Trà Thị Hồng

N; số BG 984890 vào sổ số CH06346 do UBND thị xã D, tỉnh Bình Dương cấp

ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên bà Trà Thị Hồng

P; số BG 984891 vào sổ số CH06345 do UBND thị xã D, tỉnh Bình Dương cấp

ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên bà Trà Thị Hồng

Ngày 15/4/2016, các ông, bà: Trà Thị Hồng T, Trà Thị Hồng P, Trà Thị

Hồng N, Trà Thị Hồng T1 và Trà Văn K ủy quyền cho bà Võ Thị Ú (sau viết tắt

là bà Ú) để bà Ú thực hiện việc cho thuê các thửa đất nói trên theo Hợp đồng ủy

quyền ngày 15/4/2016, được công chứng tại Văn phòng C. Đồng thời, cũng trong

ngày 15/4/2016, bà Ú thay mặt cho các ông, bà: T, P, N, T1, K (bên cho thuê) ký

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Hồng P1 (bên thuê) tại Văn

phòng C.

Nội dung của Hợp đồng thuê như sau: Bên thuê đồng ý thuê 05 thửa đất số:

5970 (diện tích 236m

CLN), 5971 (diện tích 228,3m

CLN), 5972 (diện tích

220,8m

CLN), 5973 (diện tích 213m

CLN), 5974 (diện tích 226,3m

CLN), cùng

tờ bản đồ số 4TDH.B nêu trên với tổng diện tích đất thuê là 1.124,4m

. Thời hạn

5 năm ngay sau ký hợp đồng. Giá thuê ban đầu là 8.000.000 đồng/tháng, có thỏa

thuận tăng giá sau 2 năm từ 5–10%. Phương thức thanh toán bằng tiền mặt một

tháng một lần vào ngày 01 dương lịch hàng tháng. Tiền đặt cọc thuê là 16.000.000

đồng. Mục đích thuê là trồng cây. Tuy nhiên, sau khi bên cho thuê bàn giao đất

cho bên thuê thì bên thuê không trồng cây như trong hợp đồng đã ký kết mà bên

thuê làm chỗ giữ xe ô tô. Quá trình thực hiện hợp đồng thuê đất thì bên thuê đã

nhiều lần vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê đất và đã được bên cho thuê nhiều lần

nhắc nhở, đã từng khởi kiện bên thuê ra Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An vào năm

2017 để yêu cầu chấm dứt hợp đồng cho thuê đất, nhưng bên thuê hứa hẹn xin

thanh toán tiền thuê đất còn thiếu tại Giấy cam kết ngày 07/11/2018 nên bên cho

thuê đã rút lại toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

Khi hết hạn hợp đồng thuê đất vào ngày 15/4/2021, bên cho thuê không

muốn tiếp tục ký tiếp Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với bên thuê nữa. Vợ

chồng ông Nguyễn Hồng P1 và bà Trịnh Thị Xuân M (sau viết tắt là ông P1, bà

M) có đến nhà gặp bà Ú và các con của bà Ú để xin tiếp tục thuê 05 thửa đất nêu

trên, bà Ú và các con của bà Ú mới tiếp tục cho vợ chồng ông P1 và bà M thuê

đất tiếp, nhưng giữa các bên không có ký thêm hợp đồng cho thuê đất khác mà

chỉ thoả thuận bằng lời nói, thời hạn thuê là 01 năm, giá thuê là 17.000.000

đồng/tháng, tiền thuê thanh toán vào ngày 01 đến 05 dương lịch hàng tháng. Quá

trình thuê thì ông P1 và bà M trả tiền thuê đầy đủ, nhưng từ tháng 10/2023, ông

P1 và bà M liên tục vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Dù được nhắc nhở, các khoản

thanh toán đều không đúng hạn và không đầy đủ cụ thể như sau:

- Ngày 20/11/2023: thanh toán 10.000.000 đồng, nợ 43.000.000 đồng tiền

thuê của tháng 9, tháng 10 và tháng 11 năm 2023.

- Ngày 06/12/2023: thanh toán 10.000.000 đồng, nợ 50.000.000 đồng tiền

thuê của tháng 10, tháng 11, tháng 12 năm 2023.

- Ngày 25/01/2024: thanh toán 10.000.000 đồng, nợ 57.000.000 đồng tiền

thuê của tháng 10, tháng 11 và tháng 12 năm 2023, tháng 01 năm 2024.

- Ngày 28/02/2024: thanh toán 50.000.000 đồng, còn nợ 24.000.000 đồng

tiền thuê tháng 01, tháng 02 năm 2024.

Đến ngày 14/9/2024, ông P1 và bà M không trả tiền thuê và cũng không di

dời tài sản. Do đó, bà T, bà P, bà N, bà T1 và ông K đã khởi kiện ông P1 và bà M,

yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bằng lời nói vào ngày

15/4/2021 giữa các nguyên đơn bà T, bà P, bà N, bà T1 và ông K với ông Nguyễn

Hồng P1 và bà Trịnh Thị Xuân M;

- Buộc ông P1 và bà M tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản và giao trả lại các

quyền sử dụng đất cho bà T, bà P, bà N, bà T1 và ông K.

- Yêu cầu ông P1 và bà M thanh toán toàn bộ tiền thuê còn thiếu gồm:

+ Thanh toán số tiền thuê đất còn thiếu của tháng 01/2024 là 7.000.000

đồng (bảy triệu đồng);

+ Thanh toán số tiền thuê đất còn thiếu tháng 02/2024 đến thời điểm xét xử

sơ thẩm tháng 9/2025, tạm tính là 19 tháng x 17.000.000 đồng = 323.000.000

đồng (ba trăm hai mươi ba triệu đồng).

Tổng cộng số tiền thuê đất mà ông P1 và bà M phải thanh toán là

330.000.000 đồng (ba trăm ba mươi triệu đồng).

Quá trình giải quyết vụ án, các nguyên đơn đã thay đổi một phần yêu cầu

khởi kiện là không yêu cầu ông P1 và bà M có trách nhiệm thanh toán tiền lãi

chậm trả với số tiền 28.469.000 đồng.

Tại phiên tòa, các nguyên đơn xác định hợp đồng cho thuê đất mà các bên

đã ký vào ngày 15/4/2016 đã chấm dứt do hết thời hạn 05 năm nhưng các bên

không tiến hành thanh lý hợp đồng, sau đó tiếp tục thoả thuận cho thuê miệng và

cho thuê theo từng năm. Hợp đồng cho thuê có ký công chứng thì chỉ có mình ông

P1 thuê, còn hợp đồng cho thuê miệng thì cả ông P1 và bà M đều trực tiếp thoả

thuận thuê đất, quá trình trả tiền thuê đất do bà M trực tiếp thanh toán bằng tiền

mặt, bà M có nhắn tin zalo cho bà Ú về việc xin trả chậm tiền thuê đất nên nguyên

đơn vẫn giữ nguyên đối tượng bị khởi kiện là ông P1 và bà M. Đối với phần tài

sản mà bị đơn đã đầu tư trên đất mà không thể di dời được thì các nguyên đơn

đồng ý thanh toán lại cho bị đơn theo giá do Hội đồng định giá đã định giá vào

ngày 03/4/2025; đối với những tài sản di dời được thì yêu cầu bị đơn di dời ra

khỏi đất của các nguyên đơn để trả lại đất cho các nguyên đơn. Đối với số tiền đặt

cọc của 02 tháng là 34.000.000 đồng (17.000.000 đồng/tháng) thì các nguyên đơn

đồng ý trả lại cho bị đơn, nhưng phải khấu trừ vào số tiền mà bị đơn còn thiếu của

các nguyên đơn. Trong trường hợp, Tòa án tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng

đất vô hiệu thì các nguyên đơn đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Hồng P1

và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thống nhất trình bày:

Từ năm 2016, ông P1 thuê khoảng 1.100m² đất tại khu phố Đ, phường T,

Thành phố Hồ Chí Minh của các nguyên đơn bà T, bà P, bà N, bà T1 và ông K do

bà Võ Thị Ú đại diện, giá 8.000.000 đồng/tháng trong 05 năm đầu, đặt cọc

16.000.000 đồng, hợp đồng dài hạn 05 năm.

Sau đó, hết thời hạn thuê đất 05 năm, bà Ú và các con của bà Ú (tức là các

nguyên đơn) lấy lý do ông P1 đóng tiền trễ nên gia hạn từng năm và tăng giá tiền

thuê mặt bằng là 17.000.000 đồng/tháng.

Trên diện tích đất thuê, ông P1 đã đầu tư gần 01 tỷ đồng xây dựng nhà

xưởng, lắp đặt máy móc để kinh doanh dịch vụ bãi xe, sửa chữa – bảo dưỡng ô tô

và hoạt động ổn định suốt 09 năm liền. Từ tháng 02 đến tháng 5 năm 2024, do

tình hình kinh doanh gặp khó khăn, ông P1 nợ 04 tháng tiền thuê với tổng số tiền

75.000.000 đồng. Ông P1 có xin chậm trả, nhưng bà Ú và hai người con (ông K,

bà T) không thông cảm mà còn tự ý khóa cổng garage ô tô, nhiều lần đuổi nhân

viên và bảo vệ ra khỏi xưởng, làm cho hoạt động kinh doanh garage ô tô bị đình

trệ, không có nguồn thu nhập, làm cho garage ô tô lâm vào cảnh mất khả năng chi

trả kinh phí. Hành động cưỡng chế của bà Ú và các con đã gây thiệt hại lớn cho

hoạt động kinh doanh của garage ô tô, là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng

trái pháp luật, hành vi cưỡng đoạt tài sản, xâm phạm chỗ ở của người khác, thiệt

hại về tài sản, cụ thể: đầu tư ban đầu vào xưởng: 1.100.000.000 đồng; doanh thu

bị mất do ngưng hoạt động 6 tháng: 900.000.000 đồng; thiệt hại về thương hiệu,

cơ hội kinh doanh: 6.000.000.000 đồng; chi phí di dời, xây mới: 500.000.000

đồng; hỗ trợ người lao động: 120.000.000 đồng; lãi suất ngân hàng: 150.000.000

đồng; tài sản bị mất, hư hỏng do cưỡng chế: 100.000.000 đồng. Do đó, ông P1 đã

nộp đơn phản tố ngày 17/1/2025, yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

- Đề nghị bà Võ Thị Ú đại diện phía nguyên đơn và các nguyên đơn bồi

thường toàn bộ thiệt hại với tổng số tiền là 8.870.000.000 đồng (tám tỷ tám trăm

bảy mươi triệu đồng);

- Đề nghị bà Võ Thị Ú đại diện phía nguyên đơn và các nguyên đơn trả lại

số tiền đã nhận cọc là 16.000.000 đồng (mười sáu triệu đồng) và bồi thường số

tiền tương đương với tiền nhận cọc là 16.000.000 đồng (mười sáu triệu đồng).

Tuy nhiên, sau khi Tòa án ra thông báo cho ông P1 nộp tiền tạm ứng án phí

thì ông P1 không có tiền để nộp và Tòa án đã ra thông báo trả lại đơn phản tố cho

ông P1.

Vì lý do trên, ông P1 không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của

nguyên đơn. Ngoài ra, ông P1 còn đề nghị Tòa án chuyển hồ sơ cho Cơ quan điều

tra làm rõ dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự trong vụ việc này.

Tại phiên tòa, người đại diện của bị đơn xác định là hợp đồng cho thuê đất

mà các bên đã ký vào ngày 15/4/2016 chưa chấm dứt, sau khi hết thời hạn 05 năm

nhưng các bên không tiến hành thanh lý hợp đồng mà cứ tiếp tục gia hạn hợp đồng

thuê, mà không tiến hành ký kết hợp đồng thuê mới, việc gia hạn hợp đồng thuê

này chỉ là thoả thuận miệng, giá thuê là 17.000.000 đồng/tháng. Do đó, hợp đồng

thuê này chỉ có ông P1 ký, còn bà M không có liên quan gì đến việc thuê đất, sở

dĩ bà M thanh toán tiền thuê cho bà Ú là do ông P1 nhờ bà M là vợ đến nhà bà Ú

thanh toán dùm cho ông P1. Tiền thanh toán tiền thuê đất là của ông P1. Vì vậy,

các nguyên đơn xác định bà M là bị đơn là không đúng. Ông P1 xác định chỉ nợ

lại tiền thuê đất của các nguyên đơn số tiền 75.000.000 đồng, nhưng do hiện tại

ông P1 đang khó khăn về tài chính nên chưa thể thanh toán số tiền này được cho

các nguyên đơn. Ông P1 đề nghị được tiếp tục hợp đồng thuê đất.

Tại phiên tòa, ông P1 trình bày bổ sung: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

vẫn có hiệu lực pháp luật, do các nguyên đơn và người liên quan bà Ú đã tự ý

khoá cửa garage ô tô nên gây cản trở cho việc kinh doanh của ông P1, nên đề nghị

Tòa án chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để làm rõ hành vi trái pháp luật của

họ. Ông P1 xác định chỉ chiếm giữ mặt bằng đến tháng 6/2024, còn từ cuối tháng

6/2024 đến nay để trống mặt bằng không kinh doanh, cũng không bàn giao đất

cho các nguyên đơn nên trong khoảng thời gian này ông P1 không phải chịu tiền

thuê mặt bằng. Trong trường hợp, Tòa án tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

vô hiệu thì ông P1 đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Trịnh Thị Xuân M

và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Giữa bà M và bà Ú, cũng như các con của bà Ú (tức là các nguyên đơn)

hoàn toàn không có bất kỳ giao dịch nào. Sau khi tìm hiểu thì được biết chồng bà

M là ông P1 có thuê đất của họ và có phát sinh tranh chấp, chứ bà M không liên

quan đến việc này. Tuy nhiên, vào ngày 14/9/2024, bà Trà Thị Hồng P đi cùng

một số người lạ mặt đến nhà bà M lớn tiếng đe dọa, đòi phải ra gặp bà M để nói

chuyện về tranh chấp thuê đất và do thời điểm đó ông P1 đi công tác xa nên bà M

không đồng ý gặp. Mặt khác, ngày 18/9/2024, bà Võ Thị Ú còn gửi thông báo đến

Trường học (nơi bà M đang làm việc) và yêu cầu bà M trả tiền thuê đất, việc này

làm cho bà M bị tổn hại đến danh dự, uy tín, nhân phẩm, đồng thời gây xáo trộn

cuộc sống của cá nhân bà M và gia đình bà M. Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích

hợp pháp của mình, bà M đã tố cáo và đề nghị khởi tố bà Ú cùng bà P vì đã có

hành vi lợi dụng quyền tự do dân chủ để gây tổn hại đến sức khỏe, tinh thần của

người khác.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của

Công ty TNHH K1 (sau viết tắt là Công ty K1) trình bày:

Chồng bà M là ông P1 có ký Hợp đồng thuê đất với các nguyên đơn từ ngày

15/04/2016 với diện tích khoảng 1.100m

đất tại khu phố Đ, phường T, Thành

phố Hồ Chí Minh, sau đó đầu tư vào nhà xưởng kinh doanh dịch vụ bãi xe, sửa

chữa, bảo dưỡng xe ô tô từ đó cho đến nay. Ngày 01/6/2024, bà Võ Thị Ú cùng

hai con là Trà Văn K và Trà Thị Hồng T đã đến nhà xưởng, tiến hành kéo hàng

rào, khóa cửa, ngăn cản không cho nhân viên và khách hàng ra vào. Hành động

này đã khiến hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty bị đình trệ, không thể

tiếp tục vận hành bình thường, đồng thời còn lấy đi nhiều máy móc, thiết bị có giá

trị. Bà M và ông P1 đã nhiều lần làm đơn trình báo Công an phường T và Công

an thành phố D nhưng chưa được giải quyết. Hành vi của bà Ú và các con của bà

Ú đã gây thiệt hại lớn về tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp

của Công ty. Do đó, Công ty đã có đơn yêu cầu độc lập, yêu cầu bên nguyên đơn

bồi thường thiệt hại do lỗi cố ý đóng cửa nhà xưởng tổng cộng thiệt hại:

4.670.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau đó Tòa án đã trả lại đơn yêu cầu độc lập cho

Công ty K1 với lý do là đơn yêu cầu độc lập nộp sau thời điểm Tòa án đã tiến

hành phiên hoà giải, tuy nhiên tại buổi hoà giải Công ty K1 vắng mặt, đáng lẽ ra

Tòa án phải hoãn lại buổi hoà giải để triệu tập các đương sự tham gia buổi hoà

giải vào thời gian khác. Do đó, đơn yêu cầu độc lập của Công ty K1 vẫn đủ điều

kiện để Tòa án thụ lý. Trước yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn thì Công ty

K1 không đồng ý.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ú trình bày:

Ngày 15/4/2016, ông P1 ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, công chứng

số 001454 tại Văn phòng C với bà T, bà P, bà N, bà T1 và ông K do bà Ú đại diện.

Theo Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, các thửa đất thuê bao gồm: thửa đất số

5970, tờ bản đồ số 4TDH.B, diện tích 236m

do ông Trà Văn K đứng tên; thửa

đất số 5972, tờ bản đồ số 4TDH.B, diện tích 220,8m

do bà Trà Thị Hồng T1 đứng

tên; thửa đất số 5973, tờ bản đồ số 4TDH.B, diện tích 213m

do bà Trà Thị Hồng

N đứng tên; thửa đất số 5974, tờ bản đồ số 4TDH.B, diện tích 226,3m

do bà Trà

Thị Hồng P đứng tên; thửa đất số 5971, tờ bản đồ số 4TDH.B, diện tích 228,3m

do bà Trà Thị Hồng T đứng tên. Giá 8.000.000 đồng/tháng, thời hạn thuê là 05

năm kể từ ngày Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được công chứng và thỏa thuận

sau 02 năm sẽ tăng giá thuê từ 5% đến 10%, phương thức thanh toán bằng tiền

mặt vào ngày 01 dương lịch hàng tháng. Trong thời gian thuê đất, ông P1 và bà

M đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê đất như các nguyên đơn đã trình bày. Do đó,

bà Ú đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn. Đồng thời, bà Ú

xác định không có quyền lợi gì liên quan đến số tiền thuê đất mà bị đơn còn nợ

nguyên đơn. Do nhà của bà Ú ở gần khu đất cho thuê nên bà Ú thấy bên thuê đã

ngưng hoạt động từ khoảng tháng 4/2024 nên việc ông P1 cho rằng bà Ú và các

con của bà Ú đã tự ý khoá cửa garage ô tô và đuổi nhân viên, làm cho garage ô tô

không hoạt động được là không đúng và bà Ú cũng không nhận được giấy mời

nào từ Công an phường về việc giải quyết đơn tố cáo của bị đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 292/2025/DS-ST ngày 09 tháng 10 năm 2025

của Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn bà Trà Thị

Hồng T, bà Trà Thị Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị Hồng T1, ông Trà

Văn K đối với ông Nguyễn Hồng P1 về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử

dụng đất.

- Tuyên bố Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bằng thoả thuận miệng vào

ngày 15/4/2021 giữa các nguyên đơn: bà Trà Thị Hồng T, bà Trà Thị Hồng P, bà

Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị Hồng T1, ông Trà Văn K với bị đơn ông Nguyễn

Hồng P1 vô hiệu.

- Buộc ông Nguyễn Hồng P1 và Công ty TNHH K1 di chuyển các tài sản

hiện còn trên đất gồm: 01 nhà tạm (giống xưởng) có diện tích 315,5m

, có kết cấu:

khung cột kèo thép vách 01 bên (tường gạch xây), 01 phần tôn, mái tôn; bên trong

xưởng có 01 container (loại 40 phích) được sử dụng làm văn phòng, đặt trên khung

cột sắt, cầu thang và tay vịn bằng sắt; 01 nhà vệ sinh có kết cấu: nền bê tông xi

măng, khung cột kèo sắt, cửa tôn sắt; 01 phần vách dựng bằng tôn lưới B40 có

diện tích, kích thước từng đoạn như sau: đoạn vách tôn bên hông phải (nhìn từ

đường đất vào) có kích thước 35m x 1,9m = 66,5m

, đoạn vách tôn phía trước liền

kề với cổng rào lưới B40 là 7,2m x 1,9m = 13,68m

, đoạn vách tôn nằm vị trí bên

hông phải phía trước container có diện tích 5m x 6m = 30m

, đoạn vách tôn nằm

vị trí bên phía sau bên hông container có diện tích 10m x 0,9m = 9m

, đoạn vách

tôn nằm vị trí bên trái của cổng lưới B40 có diện tích 4m x 1,8m = 7,2m

; 01

khung sắt chữ A có 03 bánh xe di chuyển, phía trước có kích thước 4,3m x 2m =

8,6m

, 01 tủ sắt ra khỏi các thửa đất số 5970, 5971, 5972, 5973, 5974 (tờ bản đồ

số 4TDH.B) tại khu phố Đ, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh, để trả lại cho bà

Trà Thị Hồng T, bà Trà Thị Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị Hồng T1,

ông Trà Văn K diện tích đất 1.124,4m

thuộc thửa đất số 5970, 5971, 5972, 5973,

5974, cùng tờ bản đồ số 4TDH.B, toạ lạc tại khu phố Đ, phường T, Thành phố Hồ

Chí Minh theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất: số BG 984887 vào sổ số CH06349 do UBND thị xã D,

tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng

tên ông Trà Văn K; số BG 984888 vào sổ số CH06343 do UBND thị xã D, tỉnh

Bình Dương cấp ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên

bà Trà Thị Hồng T1; số BG 984889 vào sổ số CH06344 do UBND thị xã D, tỉnh

Bình Dương cấp ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên

bà Trà Thị Hồng N; số BG 984890 vào sổ số CH06346 do UBND thị xã D, tỉnh

Bình Dương cấp ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên

bà Trà Thị Hồng P; số BG 984891 vào sổ số CH06345 do UBND thị xã D, tỉnh

Bình Dương cấp ngày 28/12/2011, đăng ký biến động ngày 23/3/2016 đứng tên

bà Trà Thị Hồng T.

- Buộc ông Nguyễn Hồng P1 có trách nhiệm thanh toán tiền chiếm giữ đất

cho bà Trà Thị Hồng T, bà Trà Thị Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị Hồng

T1, ông Trà Văn K số tiền 330.000.000 đồng (Ba trăm ba mươi nghìn đồng).

- Buộc bà Trà Thị Hồng T, bà Trà Thị Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà

Thị Hồng T1, ông Trà Văn K có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Hồng

P1 số tiền 59.807.900 đồng (năm mươi chín triệu, tám trăm lẻ bảy nghìn, chín

trăm đồng). Trong đó: 34.000.000 đồng (ba mươi bốn triệu đồng) tiền đặt cọc và

25.807.900 đồng (hai mươi lăm triệu, tám trăm lẻ bảy nghìn, chín trăm đồng) tiền

bồi thường tài sản trên đất. Sau khi thanh toán xong thì bà Trà Thị Hồng T, bà Trà

Thị Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị Hồng T1, ông Trà Văn K được quyền

sở hữu sân nền nhựa có diện tích 315,5m

gắn liền trên đất. Có kèm theo bản vẽ.

- Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án

xong, bên thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành

án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn bà

Trà Thị Hồng T, bà Trà Thị Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị Hồng T1,

ông Trà Văn K đối với bị đơn bà Trịnh Thị Xuân M về việc tranh chấp hợp đồng

thuê quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng

cáo, trách nhiệm thi hành án của đương sự.

Ngày 20 tháng 10 năm 2025, bị đơn ông Nguyễn Hồng P1 và bà Trịnh Thị

Xuân M có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm

xem xét lại toàn bộ các tình tiết vụ án.

Ngày 21 tháng 10 năm 2025, bà Trịnh Thị Xuân M là người đại diện theo

pháp luật của Công ty TNHH K1 (là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) có

đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án

sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa

vụ liên quan Công ty TNHH K1 không rút yêu cầu kháng cáo. Các đương sự

không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Nguyên đơn bà Trà Thị Hồng P và bà Trà Thị Hồng T1 thống nhất trình

bày: Hợp đồng thuê đất ngày 15/4/2016 đã chấm dứt vào ngày 15/4/2021. Sau đó,

phát sinh hợp đồng thuê bằng lời nói ngày 15/4/2021, thời hạn thuê theo từng năm

một kèm điều kiện bên thuê đất phải trả tiền thuê đúng hạn mới được thuê năm

tiếp theo. Lời khai của ông P1 về việc có thỏa thuận thời hạn thuê 20 năm là không

có cơ sở vì các nguyên đơn chỉ ủy quyền cho bà Võ Thị Ú quản lý thời hạn 10

năm. Lời trình bày của ông P1 là bịa đặt, do ông P1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán

từ tháng 01/2024 nên nguyên đơn mới thông báo chấm dứt hợp đồng thuê đất. Từ

tháng 6/2024, nguyên đơn đã nhiều lần tìm ông P1, bà M để thông báo chấm dứt

hợp đồng thuê đất và yêu cầu trả tiền thuê nhưng ông P1, bà M không hợp tác,

đến tháng 9/2024, bà Ú mới gửi thông báo bằng văn bản cho ông P1 để thông báo

chấm dứt hợp đồng từ ngày 15/9/2024. Nguyên đơn không khóa cửa nhà xưởng,

không quản lý hay chiếm giữ tài sản của ông P1 và Công ty K1. Giữa Công ty K1

và nguyên đơn không có thỏa thuận thuê đất, không nhận tiền thuê của Công ty

K1, ông P1 không có quyền cho thuê lại.

Bị đơn ông Nguyễn Hồng P1 trình bày: Ông P1 xác định giữa nguyên đơn

và ông P1 xác lập Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không có thời hạn vì trước

đây thỏa thuận giữa cha mẹ các nguyên đơn và ông P1 vào năm 2016 là thời hạn

ước tính 20 năm, bị đơn bị lừa dối khi ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày

15/4/2016 chỉ có thời hạn 05 năm. Đến năm 2021, ông P1 tiếp tục sử dụng đất và

trả tiền thuê đất theo thỏa thuận mới là 17.000.000 đồng/tháng và gia đình bà Ú

ra điều kiện mỗi năm phải trả tiền thuê đất hàng tháng đúng thỏa thuận, nếu không

trả đúng tiền thuê sẽ chấm dứt hợp đồng, hai bên nói bằng lời, không ký văn bản,

giấy tờ gì. Do dịch Covid-19, tình hình kinh doanh của ông P1 gặp khó khăn nên

nợ tiền thuê đất từ tháng 02 đến tháng 5/2024. Đến tháng 6/2024, gia đình bà Ú

có chủ đích chiếm đoạt tài sản của ông P1 và Công ty K1 đã khóa cổng garage,

ép buộc, đuổi nhân viên của ông P1 ra khỏi đất, làm mất mát tài sản của ông P1,

gây thiệt hại rất lớn cho ông P1. Đến tháng 8/2024, ông P1 gặp ông K thương

lượng việc trả tiền thuê còn nợ, cho thời gian di dời tài sản chấm dứt hợp đồng

nhưng ông K buộc trả tiền thuê đất tháng 6 và 7/2024 để chấm dứt hợp đồng thuê

đất trong khi ông P1 không chiếm giữ đất thuê nên ông P1 không đồng ý. Việc

thuê đất chỉ cá nhân ông P1 thực hiện, giữa ông P1 và bà Ú không có thỏa thuận

về việc ông P1 được quyền cho thuê lại đất, mà Công ty K1 là do vợ chồng ông

P1 thành lập, ông P1 và bà M là vợ chồng, ông P1 đưa về địa chỉ đất thuê để mở

địa điểm kinh doanh do ông P1 quản lý, vì ông P1 và bà M là vợ chồng nên tài

sản trên đất thuê không thể tách bạch được tài sản nào của ông P1, phần tài sản

nào của Công ty K1. Nguyên đơn chiếm đoạt tài sản của ông P1 và Công ty K1

nên ông P1 đã làm đơn tố cáo Công an nhưng chưa có kết quả giải quyết, khi nộp

đơn Công an thành phố D có mời lên làm việc và xác định đã tranh chấp tại Tòa

án nên hướng dẫn ông P1 khởi kiện ra Tòa án. Do việc chiếm đoạt chỉ có Công

an điều tra mới có kết quả nên đề nghị Tòa án hủy bản án sơ thẩm, chuyển cho cơ

quan Công an điều tra vụ án chiếm đoạt tài sản.

Người đại diện hợp pháp của Công ty K1 trình bày: Tòa án cấp sơ thẩm vi

phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng về thời gian nghị án kéo dài quá 05 ngày (từ

ngày 29/9/2025 đến ngày 06/10/2025). Tòa án cấp sơ thẩm đưa ra lập luận cho

rằng Hợp đồng thuê đất ngày 15/4/2016 chấm dứt, phát sinh hợp đồng thuê đất

bằng lời nói ngày 15/4/2021 và tuyên vô hiệu hợp đồng bằng lời nói là không có

cơ sở. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu không đúng quy định tại Điều

131 của Bộ luật Dân sự vì Tòa án cấp sơ thẩm chỉ giải quyết một chiều buộc ông

P1 thực hiện nghĩa vụ đối với nguyên đơn nhưng lại không buộc nguyên đơn thực

hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền thuê cho ông P1. Tài sản trên phần đất thuê không thể

xác định phần nào của ông P1, phần nào của Công ty K1 do bà M và ông P1 là vợ

chồng, Công ty K1 do bà M đứng đại diện theo pháp luật nên việc bà M và ông

P1 cùng đầu tư kinh doanh trên đất thuê không phân chia được; Công ty K1 không

thỏa thuận thuê đất của nguyên đơn, không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất

cho nguyên đơn. Việc bị đơn khóa cửa không cho Công ty K1 kinh doanh gây

thiệt hại rất lớn cho Công ty K1 nhưng quyền lợi của Công ty K1 chưa được xem

xét. Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham dự phiên

tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và

người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đơn kháng cáo của bị đơn hợp lệ, trong hạn luật định.

Về việc giải quyết vụ án: Sau khi phân tích các tình tiết, tài liệu, chứng cứ

có trong hồ sơ vụ án, đối chiếu quy định của pháp luật nhận thấy, Hợp đồng thuê

quyền sử dụng đất ngày 15/4/2016 có thời hạn 05 năm, hết thời hạn này các bên

không có thỏa thuận hay ký kết gia hạn hợp đồng nên hợp đồng này đương nhiên

chấm dứt hiệu lực ngày 15/4/2021. Các đương sự thống nhất có thỏa thuận bằng

lời nói về việc tiếp tục thuê đất vào ngày 15/4/2021, tuy nhiên hợp đồng bằng lời

nói không thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

theo quy định của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự nên bị vô hiệu. Ông P1 không

chứng minh được nguyên đơn khóa cửa garage ô tô, gây thiệt hại tài sản cho bị

đơn. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng thuê đất bằng lời nói ngày

15/4/2021 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại

Điều 131, Điều 472 của Bộ luật Dân sự là phù hợp. Đối với yêu cầu độc lập của

Công ty K1 do nộp đơn sau phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai

chứng cứ nên Tòa án cấp sơ thẩm đã trả lại đơn khởi kiện, giải quyết khiếu nại

việc trả lại đơn khởi kiện là đúng. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản

1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của

ông P1 và Công ty K1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được

thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày

của đương sự, Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Đơn kháng cáo của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

(Công ty K1) đúng hình thức và nội dung, được nộp trong thời hạn theo quy định

tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên đủ điều kiện để

thụ lý và xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[1.2] Tại phiên tòa, các nguyên đơn bà Trà Thị Hồng T, bà Trà Thị Hồng

N, ông Trà Văn K và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ú vắng

mặt do có yêu cầu giải quyết vắng mặt. Bị đơn bà Trịnh Thị Xuân M và người đại

diện hợp pháp của các bị đơn (ông P1, bà M) là ông Nguyễn Thế T2 vắng mặt

không có lý do. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án

tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[1.3] Người kháng cáo bà Trịnh Thị Xuân M, người đại diện hợp pháp của

bà M là ông Nguyễn Thế T2 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng

vắng mặt không có lý do được xem từ bỏ quyền kháng cáo. Do đó, Hội đồng xét

xử đình chỉ xét xử đối với phần kháng cáo của bà Trịnh Thị Xuân M theo khoản

3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Hồng P1 và người có quyền lợi,

nghĩa vụ liên quan Công ty K1 thấy rằng:

[2.1] Đối với yêu cầu độc lập của Công ty K1 thấy rằng: Quá trình giải

quyết vụ án, Công ty K1 có đơn yêu cầu độc lập đối với các nguyên đơn và yêu

cầu này được đưa ra sau thời điểm Tòa án đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra

việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nên Tòa án cấp sơ thẩm

đã trả lại đơn yêu cầu độc lập của Công ty K1. Công ty K1 có đơn khiếu nại lần 1

và đã được giải quyết theo Quyết định giải quyết khiếu nại số 05/QĐ-TA ngày

16/9/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty

K1 không đồng ý nên tiếp tục khiếu nại lần 2 và Tòa án nhân dân Thành phố Hồ

Chí Minh đã giải quyết khiếu nại theo Quyết định về việc giải quyết khiếu nại

(Lần 2) số 948/2025/QĐ-GQKN ngày 27/11/2025, không chấp nhận khiếu nại

của Công ty K1. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm trả lại đơn yêu cầu độc lập của

Công ty K1 là phù hợp với quy định của pháp luật tại Điều 194 của Bộ luật Tố

tụng dân sự. Cho nên, kháng cáo của Công ty K1 liên quan đến nội dung này

không được chấp nhận.

[2.2] Về nội dung tranh chấp:

[2.2.1] Xét Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bên cho thuê là các ông,

bà: Trà Thị Hồng T, Trà Thị Hồng P, Trà Thị Hồng N, Trà Thị Hồng T1 và Trà

Văn K (do bà Võ Thị Ú đại diện) với bên thuê là ông Nguyễn Hồng P1 thấy rằng:

Theo Điều 2 của Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 15/4/2016 thì thời

hạn thuê là 05 năm ngay sau khi hợp đồng được công chứng. Hợp đồng này được

Văn phòng C công chứng ngày 15/4/2016 nên thời hạn 05 năm bắt đầu kể từ ngày

15/4/2016 đến ngày 15/4/2021 là kết thúc thời hạn thuê đất. Sau khi kết thúc thời

hạn thuê đất này, nguyên đơn và bị đơn không ký văn bản nào để gia hạn hợp

đồng thuê.

Nguyên đơn cho rằng sau khi kết thúc thời hạn theo Hợp đồng thuê quyền

sử dụng đất ngày 15/4/2016, bị đơn đề nghị tiếp tục thuê đất nên hai bên thỏa

thuận bằng lời nói thời hạn thuê đất là 01 năm, giá thuê 17.000.000 đồng/tháng,

tiền thuê trả hàng tháng và bị đơn đã thực hiện trả tiền thuê đến tháng 10/2023 thì

trả tiền thuê không đầy đủ. Phía bị đơn cho rằng Hợp đồng thuê quyền sử dụng

đất ngày 15/4/2016 chưa chấm dứt, sau khi hết thời hạn 05 năm hai bên không

tiến hành thanh lý hợp đồng mà tiếp tục thỏa thuận bằng lời nói gia hạn hợp đồng

thuê nên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực đến năm 2026; bị đơn đã

trả tiền thuê đến tháng 01/2024. Tuy nhiên, nguyên đơn không thừa nhận việc gia

hạn hợp đồng và phía bị đơn không giao nộp được tài liệu, chứng cứ chứng minh

việc gia hạn thời hạn hợp đồng đến tháng 4/2026.

Như vậy, có thể xác định sau khi kết thúc thời hạn thuê đất, người thuê là

ông P1 vẫn tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất thuê và thực hiện nghĩa vụ thanh

toán cho bên cho thuê, đồng nghĩa có việc xác lập giao dịch dân sự thông qua lời

nói, hành vi cụ thể theo . Tuy nhiên, việc xác lập giao dịch này không đương nhiên

xem là gia hạn hợp đồng vì khi hết thời hạn hợp đồng thì đã thuộc trường hợp

chấm dứt hợp đồng, khi đó quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng đã kết thúc,

do đó không được xem là gia hạn hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp

đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 15/4/2016 đương nhiên chấm dứt do hết thời

hạn thuê đất là phù hợp. Các quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng này

đã thực hiện xong nên không đặt ra xem xét, mà chỉ cần xem xét thỏa thuận Hợp

đồng thuê quyền sử dụng đất bằng lời nói được xác lập ngày 15/4/2021.

[2.2.2] Xét Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bằng lời nói ngày 15/4/2021:

Về đối tượng tham gia giao kết hợp đồng: Ông P1 xác định việc thuê quyền

sử dụng đất chỉ có một mình ông P1 trực tiếp giao dịch với bên cho thuê, không

có liên quan gì đến bà M (vợ ông P1) và xác định bà M có trả tiền thuê thay ông

P1 vài lần. Bà M xác định không thuê đất của nguyên đơn mà chỉ có ông P1 thuê.

Nguyên đơn không chứng minh được bà M là bên thuê đất. Đồng thời, đối với

Công ty K1 có chi nhánh là garage ô tô Cơ giới Hồng Phúc kinh doanh trên đất

do ông P1 thuê của nguyên đơn. Tại phiên tòa, ông P1 và người đại diện hợp pháp

của Công ty K1 xác định do Công ty K1 không thuê đất và không thực hiện nghĩa

vụ trả tiền thuê cho nguyên đơn, mà việc sử dụng đất của Công ty K1 là do ông

P1 và bà M (là người đại diện theo pháp luật của Công ty K1) là vợ chồng nên

ông P1 sử dụng đất thuê làm địa điểm kinh doanh của Công ty K1 không có thu

tiền thuê đất. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định việc cho thuê quyền sử dụng

đất bằng lời nói được xác lập ngày 15/4/2021 là giao dịch được xác lập giữa bên

cho thuê đất là các nguyên đơn (do bà Ú đại diện) với bên thuê đất là ông P1 là

phù hợp.

Về giá thuê và thời hạn thuê: Nguyên đơn xác định thỏa thuận cho thuê đất

theo từng năm, giá 17.000.000 đồng/tháng, trả tiền thuê vào ngày 05 mỗi tháng.

Ông P1 cho rằng thỏa thuận thuê lâu dài, giá thuê 17.000.000 đồng/tháng, trả tiền

thuê vào ngày 05 mỗi tháng. Quá trình giải quyết vụ án và tại Đơn phản tố đề ngày

17/01/2025 có nội dung: “…khi làm hợp đồng thì ký 5 năm đầu với phí mặt bằng

là 8.000.000 đồng/tháng, đặt cọc 16.000.000 đồng (mười sáu triệu đồng); sau đó

lấy lý do tôi đóng tiền trễ nên gia hạn từng năm và lên giá tiền thuê mặt bằng

hàng năm …” (bút lục 201); đồng thời tại phiên tòa phúc thẩm, ông P1 thừa nhận

có thỏa thuận thuê đất từng năm với điều kiện ông P1 trả tiền thuê đầy đủ thì sẽ

được tiếp tục thuê đất. Qua đó xác định được thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất

giữa ông P1 và các nguyên đơn theo thỏa thuận bằng lời nói từ ngày 15/4/2021

phát sinh thời hạn thuê quyền sử dụng theo từng năm kể từ ngày 15/4/2021, với

giá thuê là 17.000.000 đồng.

Xét hiệu lực của Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 15/4/2021 (được

xác lập bằng lời nói) thấy rằng: Tại khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 của Luật

Đất đai năm 2013 và các Điều: 500, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì

hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng,

chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai nhưng thỏa thuận thuê quyền

sử dụng đất ngày 15/4/2021 giữa nguyên đơn và bị đơn chỉ bằng lời nói chưa đáp

ứng được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,

trên thực tế có lời khai thống nhất việc thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng

đất từ ngày 15/4/2021 đến tháng 01/2024, theo đó bị đơn thừa nhận sử dụng đất

và trả tiền thuê đất đến tháng 01/2024 và sau đó tiếp tục sử dụng đất nợ tiền thuê

đất của nguyên đơn từ tháng 02/2024 đến tháng 5/2024. Vì lẽ đó, cần xác định

các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận nên phải chịu hậu quả pháp

lý ràng buộc quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê quyền sử dụng đất

theo quy định.

Nguyên đơn và ông P1 đều xác định ông P1 đã thực hiện trả tiền thuê đến

tháng 01/2024 là 10.000.000 đồng (thiếu 7.000.000 đồng), từ tháng 02/2024 thì

ông P1 chưa trả tiền thuê nên phát sinh tranh chấp. Nguyên đơn xác định từ tháng

4/2024 đã nhiều lần yêu cầu ông P1 thanh toán nhưng ông P1 không thanh toán,

đến tháng 9/2024 bà Võ Thị Ú đại diện cho các nguyên đơn gửi thông báo bằng

văn bản cho ông P1 để yêu cầu thanh toán tiền thuê đất và chấm dứt hợp đồng

thuê từ ngày 15/9/2024. Ông P1 xác định từ tháng 6/2024 do nguyên đơn khóa

cửa, chiếm giữ mặt bằng, có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê quyền

sử dụng đất. Tuy nhiên, ông P1 không chứng minh được đã giao trả quyền sử

dụng đất hay tài sản gắn liền với đất cho bên cho thuê, không có chứng cứ xác

định nguyên đơn chiếm giữ quyền sử dụng đất nhưng tài sản trên đất thuê do ông

P1 đầu tư xây dựng vẫn còn tồn tại, chưa di dời nên không có cơ sở xem xét lời

khai của ông P1 về thời gian chiếm giữ quyền sử dụng đất thuê. Như vậy, xác

định được giữa nguyên đơn và ông P1 đã thực hiện hợp đồng thuê đất bằng lời

nói theo từng năm, tính từ ngày 15/4/2021 đến tháng 9/2024 thì phát sinh tranh

chấp.

Việc ông P1 thừa nhận chưa thanh toán tiền thuê tháng 01/2024 thiếu

7.000.000 đồng, chưa thanh toán tiền thuê từ tháng 02/2024 trở về sau nên ông P1

là đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại khoản 1 Điều 481 của Bộ luật

Dân sự năm 2015 quy định trả tiền thuê: “1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng

thời hạn đã thoả thuận…”.

Tại khoản 2 Điều 481 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “2. Trường

hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền

đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba

kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Đồng thời, tại Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không

phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp

đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho

bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì

phải bồi thường.

…

4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên

thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường

thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có

thỏa thuận”.

Như vậy, đối chiếu quy định được viện dẫn nêu trên thì lý do mà ông P1

nêu ra không phù hợp với quy định của pháp luật vì ông P1 đã vi phạm nghĩa vụ

thanh toán, cho nên nguyên đơn có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện

thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất theo quy định.

Về thời hạn chấm dứt hợp đồng: Nguyên đơn xác định đến tháng 9/2024,

bà Võ Thị Ú (là người đại diện cho các nguyên đơn) đã có “Thông báo (v/v yêu

cầu thanh toán và chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất)”, ông P1 cũng thừa

nhận đã gặp ông K để làm việc về yêu cầu trả tiền và chấm dứt hợp đồng thuê của

nguyên đơn vào tháng 8/2024. Như vậy, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa

nguyên đơn và ông P1 chấm dứt từ tháng 9/2024 kể từ thời điểm ông P1 thừa nhận

đã biết việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Cho nên, kể từ

tháng 9/2024 thì các bên không phải tiếp tục thực nghĩa vụ theo hợp đồng được

quy định tại khoản 3 Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: “3. Khi hợp

đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm

bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện

nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về

giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh

toán phần nghĩa vụ đã thực hiện”, tức ông P1 không phải trả tiền thuê quyền sử

dụng đất cho nguyên đơn.

Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

ngày 15/4/2021 bằng lời nói giữa nguyên đơn và bị đơn ông P1 vô hiệu theo Điều

122, Điều 427 của Bộ luật Dân sự là chưa phù hợp. Trong trường hợp này, cần

phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chấm dứt Hợp đồng

thuê quyền sử dụng đất ngày 15/4/2021 bằng lời nói giữa nguyên đơn và ông P1.

Đồng thời, buộc ông P1 trả tiền thuê cho nguyên đơn kể từ tháng 02/2024 đến

ngày 15/9/2024 là 08 tháng x 17.000.000 đồng = 136.000.000 đồng. Do đó, cần

sửa một phần bản án sơ thẩm để điều chỉnh về thời gian, số tiền buộc ông P1 trả

tiền thuê cho nguyên đơn như nêu trên.

Bên cạnh đó, Tòa án cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn trả lại cho ông P1 tiền

đặt cọc và tiền thuê đất tháng 01/2024 còn thiếu 7.000.000 đồng là phù hợp.

Đối với việc xử lý tài sản trên đất, theo quy định tại Điều 273 của Bộ luật

Dân sự năm 2015 được hiểu bên thuê đất đang sử dụng đất trong thời hạn thuê thì

đang là chủ thể quyền bề mặt, chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở

hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận

khác. Trong vụ án này, nguyên đơn và ông P1 không thỏa thuận xử lý tài sản trên

đất khi chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm

xác định tài sản không di dời được thì nguyên đơn phải trả giá trị cho ông P1, tài

sản có thể di dời thì buộc phải di dời là phù hợp quy định của pháp luật.

[2.3] Từ những nhận định nêu trên, nhận thấy ông P1 không chứng minh

được nguyên đơn chiếm đoạt tài sản của ông P1, không chứng minh được thiệt

hại về tài sản cụ thể do lỗi của nguyên đơn nên yêu cầu kháng cáo của ông P1 đề

nghị hủy bản án sơ thẩm là chưa phù hợp, Tòa án cấp phúc thẩm chỉ chấp nhận

01 phần kháng cáo của ông P1 để điều chỉnh lại thời gian và số tiền thuê phải trả

cho nguyên đơn. Đối với kháng cáo của Công ty K1 thì như phân tích ở trên, giữa

Công ty K1 và nguyên đơn không xác lập giao dịch thuê quyền sử dụng đất, nên

thỏa thuận sử dụng đất thuê chỉ phát sinh giữa ông P1 và Công ty K1. Ông P1 và

Công ty K1 đều xác định không phân chia được tài sản thuộc về bên nào do cùng

đầu tư chung do bà M và ông P1 là vợ chồng. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm buộc

Công ty K1 và ông P1 tháo dỡ, di dời trả lại quyền sử dụng đất cho các nguyên

đơn là phù hợp. Công ty K1 không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho

kháng cáo của mình nên không được chấp nhận.

[3] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

tham gia phiên tòa đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông P1 và Công ty

K1, giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp một phần.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông P1 được chấp nhận

một phần nên không phải chịu; bà M vắng mặt lần thứ hai khi đã được triệu tập

hợp lệ nên phải chịu; kháng cáo của Công ty K1 không được chấp nhận nên phải

chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 147, Điều 148, Điều 157, Điều 165, Điều 296, khoản 2 Điều

308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 (nay là

khoản 3 Điều 28, Điều 133 Luật Đất đai năm 2024);

- Các Điều: 119, 427, 428, 481, 482, 500, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm

2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy

ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và

sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng cáo của bị đơn bà Trịnh

Thị Xuân M.

2. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Hồng P1; không

chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH

K1.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 292/2025/DS-ST ngày 09 tháng 10

năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn bà Trà Thị

Hồng T, bà Trà Thị Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị Hồng T1, ông Trà

Văn K đối với ông Nguyễn Hồng P1 về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử

dụng đất.

- Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bằng thoả thuận lời

nói vào ngày 15/4/2021 giữa các nguyên đơn: bà Trà Thị Hồng T, bà Trà Thị

Hồng P, bà Trà Thị Hồng N, bà Trà Thị Hồng T1, ông Trà Văn K (do bà Võ Thị

Ú đại diện) với bị đơn ông Nguyễn Hồng P1.