EnglishBản án số 1236/2025/DS-PT ngày 20/09/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 1236/2025/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
-
Bản án số 1236/2025/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 1236/2025/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 1236/2025/DS-PT ngày 20/09/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Hồ Chí Minh |
| Số hiệu: | 1236/2025/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 20/09/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Ông Nguyễn Hữu T - Ông Trần Nhật L - Tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
Bản án số 1236/2025/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 1236/2025/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
1
TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc Lập-Tự do-Hạnh phúc
Bản án số 1236/2025/DS-PT
Ngày 20/9/2025
V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Trịnh Hoàng Anh
Các Thẩm phán: Bà Lý Thị Lệ Thủy
Bà Bùi Thị Thương
-Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hà Vy –Thư ký Tòa án nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh.
-Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên
toà: Bùi Thị Doan - Kiểm sát viên.
Ngày 20/9/2025 tại trụ sở Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử
phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 692/2025/TLPT–DS ngày
24/7/2025, về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 29/2025/DS-ST ngày 9 tháng 5 năm 2025 của Tòa
án nhân dân huyện CD bị kháng cáo;
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 4910/2025/QĐ-PT ngày
15/08/2025; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 16615/2025/QĐ-PT ngày
10/9/2025; Giữa các đương sự:
1.Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu T, sinh năm 1977; Địa chỉ: Số 360A, Tổ 3,
đường Rạch Gầm- Xoài Mút, khu phố N, phường L, Thành phố Hồ Chí Minh (có
mặt)
+Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là: Nguyễn Hữu Ư,
sinh năm 1977; Địa chỉ: P. 106 Nhà A, Học viện Tư pháp, phố Trần Vĩ, phường M,
Quận C, TP. Hà Nội. (vắng mặt)
2.Bị đơn: Ông Trần Nhật L, sinh năm 1998; Địa chỉ: Hàng 1, thôn 5, xã B (CD)
, Thành phố Hồ Chí Minh ( vắng mặt)
+Người đại diện theo ủy quyền của ông L:
+ Ông Hồ Khắc N, sinh năm 1983; Địa chỉ: khu phố Cầu Ri, phường T, Thành
phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 27/11/2023) ( có mặt)
2
+ Ông Lê Công Đ, sinh năm 1992; Địa chỉ: Số 280/46/7 Thạnh Xuân 25,
phường T, TP. Hồ Chí Minh. (Văn bản ủy quyền ngày 27/11/2023) ( có mặt)
3.Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Hoàng Nguyễn Linh D, sinh
năm 1980; Địa chỉ: Thôn 5, xã CD, Thành phố Hồ Chí Minh ( vắng mặt)
4.Người làm chứng: Bà Nguyễn Thùy Phương U; Địa chỉ: Hàng 4, thôn 6, xã
CD, Thành phố Hồ Chí Minh ( vắng mặt)
5. Người kháng cáo:
+Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu T.
+ Bị đơn: Ông Trần Nhật L.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
*/ Theo đơn khởi kiện, tại các bản khai nguyên đơn ông Nguyễn Hữu T trình
bày: Thửa đất số 09, tờ bản đồ số 56, diện tích 1093,5m
2
tọa lạc tại xã Bình Giã,
huyện CD, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu, đã được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( viết
tắt là giấy CNQSDĐ) số DC 649675 cấp ngày 04/10/2021, đứng tên ông Trần Nhật
L. (Đất này là của ông Hoàng Nguyễn Linh D và Trần Nhật L mua chung nhưng để
ông L là đứng tên). Ngày 31/3/2022 ông T và ông L đã ký Hợp đồng đặt cọc về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nội dung: “Ông Trần Nhật L đồng ý chuyển
nhượng cho ông Nguyễn Hữu T quyền sử dụng đất có diện tích 18m x 36m trong đó
có 140m
2
thổ cư nằm tổng diện tích 1.093,5m
2
thuộc thửa 9, tờ bản đồ số 56 tọa lạc
tại xã Bình Giã, huyện CD, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu, theo giấy CNQSDĐ số DC
649675 ngày 04/10/2021 đứng tên ông Trần Nhật L. Giá chuyển nhượng
3.670.000.000 đồng. Ông T đã đặt cọc cho ông Trần Nhật L số tiền 870.000.000
đồng, số tiền còn lại 2.800.000.000 đồng ông T sẽ thanh toán cho ông Trần Nhật L
khi hai bên ký Hợp đồng công chứng. Bên A ông L nhận tiền đặt cọc đồng ý bán bất
động sản cho ông T (bên B), đất không dính quy hoạch, không tranh chấp. Nếu đến
ngày công chứng mà bên ông L không bán bất động sản trên thì phải bồi thường gấp
đôi (02) lần số tiền đã nhận đặt cọc cho bên ông T. Nếu đến ngày công chứng bên B
ông T không thanh toán tiền như cam kết thì chịu mất số tiền cọc. Bên A trả chi phí
công chứng. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Ngoài ra, hai bên còn có thỏa thuận khác: Đất bao tranh chấp, bao quy
hoạch.
Đến ngày 20/12/2022 nếu Nhà nước chưa cho tách sổ thì bên A sẽ ra công
chứng sổ gốc cho bên B, chi phí toàn bộ quá trình tách thửa do bên A chịu trách
nhiệm, dịch vụ tách thửa do bên A làm việc”. Ông Trần Nhật L, Hoàng Nguyễn Linh
D và ông T đã đồng ý ký thỏa thuận theo Hợp đồng đặt cọc trên và có người làm
chứng là bà Nguyễn Thùy Phương U. Cùng ngày 31/3/2022, ông T cùng với ông L,
ông D đã thỏa thuận thêm nội dung (được thể hiện tại mặt sau của Hợp đồng đặt
cọc): “Ông Hoàng Nguyễn Linh D là chủ lô đất trên. Ông D xác nhận có cắt 18m x
35,94m từ thửa đất trên để bán cho ông Nguyễn Hữu T với số tiền 3.670.000.000
đồng. Nếu từ ngày 31/3/2022 đến ngày 20/12/2022 mà Nhà nước vẫn chưa cho tách
thửa thì hai bên bán mua sẽ công chứng toàn bộ thửa đất cho bên mua và bên mua
phải cắt lại hai thửa nhỏ cho khách khác đã mua của ông Hoàng Nguyễn Linh D, chi
phí tách thửa và thuế + các phí khác bên ông D phải trả”
3
Từ ngày bán 31/3/2022 cho đến ngày 20/6/2022. Nếu bên A đã cắt được sổ thì
bên A báo trước cho bên B 05 ngày để cùng nhau ra công chứng. Trước khi có thỏa
thuận thêm trên, ông D có khẳng định là 100% thửa đất trên ông D, ông L sẽ cắt được
thửa và ra được sổ cho ông T. Vì vậy, ông T yên tâm nên đã ký thỏa thuận khác theo
Hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận thêm tại mặt sau của Hợp đồng đặt cọc với ông L và
ông D. Đến ngày 20/12/2022 là ngày công chứng, ông T đã có mặt tại Văn phòng
công chứng, Tuy nhiên ông L, ông D vẫn chưa tách được thửa để chuyển nhượng cho
ông T. Tại phòng công chứng ông D, ông L có nói chuyển nhượng toàn bộ thửa đất
số 09 cho ông T nhưng ông L ông D đã bán hai thửa nhỏ cho khách khác nên buộc
ông T phải cam kết khi tách được sổ thì phải chuyển lại hai thửa đất nhỏ cho khách
hàng của ông D. Ông T không đồng ý với đề xuất của ông D vì không đúng mục đích
của thỏa thuận, không đúng diện tích, có thể có tranh chấp với 02 người khác. Tại
thời điểm này, nhà nước vẫn chưa cho phép tách nhỏ thửa đất, Vì vậy ông L, ông D
tự tách thửa và nhận tiền đặt cọc của ông T là trái pháp luật. Văn phòng Thừa Phát lại
Long Thành đã lập Vi bằng số 83-2022/VB-TPLL ngày 20/12/2022 ghi nhận không
có sự kiện ký kết, công chứng hợp đồng chuyển nhượng diễn ra. Đối chiếu với quy
định pháp luật về đăt cọc, giao dịch chuyển nhượng sử dụng đất đai, ông T và ông L
không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Viết tắt là
HĐCNQSDĐ) là hoàn toàn do lỗi của ông Trần Nhật L. Vì ông L đã thực hiện không
đúng thỏa thuận của Hợp đồng, cụ thể: không tách thửa diện tích 18m x 36m, trong
đó có 140m thổ cư cho ông T. Do đó, việc này đã xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp
pháp của ông. Nay, ông T đã khởi kiện yêu cầu:
+Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày
31/3/2022 đối với diện tích 18m x 36m trong đó có 140m
2
thổ cư, thuộc thửa 09, tờ
bản đồ số 56 tọa lạc tại xã Bình Giã, huyện CD, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu.
+Ông Trần Nhật L phải trả lại cho ông T số tiền đã đặt cọc là 870.000.000
đồng và phạt cọc số tiền tương đương số tiền cọc là 870.000.000 đồng, Do ông L vi
phạm điều khoản 1 của Hợp đồng đặt cọc, với lý do ông L không tách được thửa cho
ông T. Tổng cộng số tiền ông T yêu cầu ông Trần Nhật L phải trả là 1.740.000.000
đồng. Số tiền ông T mua một phần thửa đất trên là tiền riêng của ông T, không liên
quan gì đến vợ là bà Nguyễn Thị Ngoan.
*/ Tại các bản khai bị đơn ông Trần Nhật L và người đại diện trình bày:
Thửa đất số 09, tờ bản đồ số 56, diện tích 1.093,5m
2
tọa lạc tại xã Bình Giã,
huyện CD, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đã giấy CNQSDĐ số DC 649675 ngày 04/10/2021
đứng tên ông L, là đất của ông Hoàng Nguyễn Linh D và ông Trần Nhật L mua
chung theo thỏa thuận để ông L đứng tên trên giấy CNQSDĐ.
Ngày 31/3/2022 ông L có ký hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Hữu T để đảm
bảo việc thực hiện CNQSDDD với diện tích 18m x 36m trong đó có 140m
2
thổ cư là
01 phần trong tổng diện tích 1.093,5m
2
thuộc thửa đất số 09 nêu trên. Giá mua bán
chuyển nhượng là 3.670.000.000 đồng. Ông T đã đặt cọc cho ông L số tiền
870.000.000 đồng. Hợp đồng đặt cọc, có nội dung:
“Đến ngày 20/12/2022 nếu Nhà nước vẫn chưa cho tách sổ thì bên chuyển
nhượng sẽ công chứng sổ gốc cho bên nhận chuyển nhượng”.
4
Cùng ngày 31/3/2022, các bên có thỏa thuận thêm về nội dung (được thể hiện
tại mặt sau của Hợp đồng đặt cọc) như sau: Nếu từ ngày 31/3/2022 đến ngày
20/12/2022 mà Nhà nước vẫn chưa cho tách thửa thì các bên sẽ ra ký Hợp đồng mua
bán chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Hữu T. Ông T có
trách nhiệm tách thửa để trả lại cho ông L với diện tích: 01 lô diện tích 5,18m x 36m
(80m
2
thổ cư) và 01 lô diên tích 6m x 36 (80m
2
đất thổ cư)”. Ngày 20/12/2022 tại Văn
phòng công chứng Trần Tuấn Thắng có ông L đã đến thực hiện thủ tục hợp đồng
CNQSDĐ , tại đây bên phía ông L đã cung cấp đầy đủ các giấy tờ nhưng vợ chồng
ông T không cung cấp bản chính giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, căn cước công dân để
các bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật.(thể hiện tại Biên
bản ngày 20/12/2022 do Công chứng viên xác nhận).
Mặc khác, tại thời điểm này ông T có khó khăn tài chính, chưa xoay kịp tiền
để ký kết hợp đồng chuyển nhượng nên ông T đã cố tình đưa ra nhiều lý do khác
nhau để trì hoãn và không thực hiện nghĩa vụ ký kết HĐCNQSDĐ. Do đó, căn cứ
Điều 328 Bộ luật dân sự quy định, ông T đã từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
thì tài sản đặt cọc là 870.000.000 đồng thuộc về ông L. Ông L không đồng ý với yêu
cầu khởi kiện của ông T. Trong trường hợp ông T đồng ý và tiếp tục thực hiện nhận
chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên và các bên thỏa thuận giá chuyển
nhượng hợp lý, theo thị trường thì ông L, ông D sẽ tạo điều kiện và đồng ý chuyển
nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên cho ông T mà không phạt cọc. Nếu
không đồng ý với phương án nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu
trên thì ông T phải mất số tiền đặt cọc nêu trên. Thời điểm chuyển nhượng thửa đất
trên ông L là người độc thân, chưa có vợ. Nên đây là tài sản riêng của ông L.
*/Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Nguyễn Linh D trình
bày: Thửa đất số 09, tờ bản đồ số 56, diện tích 1093,5m
2
tọa lạc tại xã Bình Giã,
huyện CD, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đã cấp giấy CNQSDĐ số DC 649675 ngày
04/10/2021, đứng tên ông Trần Nhật L. Đất này là của ông D và ông L mua chung để
ông L đứng tên. Ngày 31/3/2022 thông qua bà Nguyễn Thùy Phương U thì được biết
ông T có nhu cầu mua phần diện tích đất ngang 18m x dài 36m trong đó có 140m
2
đất
thổ cư thuộc 01 phần thửa số 9, tờ bản đồ số 56, diện tích 1093,5m
2
tọa lạc tại xã
Bình Giã, huyện CD, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu với giá 3.670.000.000 đồng. Được sự
thống nhất giữa ông D và ông L thì ông T đã đặt cọc và ông L có nhận cọc của ông T
với số tiền 870.000.000 đồng. Hai bên lập Hợp đồng đặt cọc đề ngày 31/3/2022, có
nội dung: “Bên A (bên chuyển nhượng) bao quy hoạch, bao đất tranh chấp, đến ngày
20/12/2022 nếu nhà nước chưa cho tách sổ thì bên A (bên chuyển nhượng) phải công
chứng hết sổ cho bên B (bên nhận chuyển nhượng), bên B chồng số tiền còn lại là
2.800.000.000 đồng cho bên A, chi phí toàn bộ quá trình tách thửa do bên A chịu
trách nhiệm, dịch vụ tách thửa bên A làm việc”. Do mẫu hợp đồng đặt cọc không đủ
nội dung thỏa thuận nên hai bên thống nhất ghi thêm nội dung mặt sau của Hợp đồng
đặt cọc, cụ thể: Ông D và ông L có cắt cho ông T diện tích ngang 18m, dài 36m trong
đó 140m
2
thổ cư ở thửa đất trên bán cho ông T với số tiền là 3.670.000.000 đồng.
Nếu từ ngày 31/3/2022 đến ngày 20/12/2022 mà nhà nước chưa cho tách thửa thì
người bán sẽ cùng người mua là ông T ra công chứng toàn bộ thửa đất trên cho ông T
và ông T phải cắt lại 02 thửa trong thửa số 9 nêu trên, 01 lô 5,18m x 36m trong đó có
80m
2
thổ cư và 01 lô là 6m x 36m có 80m
2
thổ cư. Tách 02 thửa này qua cho 02
5
khách đã mua của ông D. Tiền tách 02 thửa trên và tiền thuế + các chi phí khác bên
ông D trả.
Từ ngày bán 31/3/2022 cho đến 20/12/2022. Nếu bên A đã cắt được sổ thì bên
A báo cho bên B trước 05 ngày để cùng nhau ra công chứng”. Mọi thỏa thuận hai bên
đã đọc và đồng ý, hai bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc ngày 31/3/2022, có người làm
chứng là bà Nguyễn Thùy Phương U. Ngày 01/12/2022 ông D và ông L đã gọi điện
cho ông T báo cho ông T để chuẩn bị và thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng
theo Hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết nhưng ông T nói rằng: Do chờ tách thửa
lâu quá nên người mua chung đất với ông T đã rút vốn, không đồng ý mua chung
thửa đất này cùng ông T nửa, một mình ông T không đủ khả năng tài chính để mua
miếng đất này nữa nên không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng. Nhận thấy, việc
thỏa thuận không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng do các bên thỏa
thuận là đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết. Do đó, ông
D cũng như ông L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn
Hữu T, do ông T vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải chịu mất toàn bộ số tiền đã đặt
cọc nêu trên. Thửa đất này là tài sản riêng của ông D, không liên quan đến vợ ông là
bà Nguyễn Thị Thu Thảo.
*/ Người làm chứng Bà Nguyễn Thùy Phương U trình bày: Bà U có chứng
kiến và ký vào hợp đồng đặt cọc nêu trên là đúng.
*/Tại bản án dân sự sơ thẩm số 29/2025/DS-ST ngày 9 tháng 5 năm 2025 của
Tòa án nhân dân huyện CD; Đã áp dụng các quy định của pháp luật. Tuyên xử:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu T.
+Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập bằng giấy
tay ghi ngày 31/3/2022 giữa ông Nguyễn Hữu T và ông Trần Nhật L đối với diện tích
18m x 36m (140m
2
đất thổ cư) thuộc 01 phần thửa đất số 09, tờ bản đồ số 56 tọa lạc
tại xã Bình Giã, huyện CD, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu vô hiệu.
+Buộc ông Trần Nhật L phải có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Hữu T tổng số
tiền đã đặt cọc là 870.000.000 đồng (tám trăm bảy mươi triệu đồng).
. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn
Hữu T đối với ông Trần Nhật L, Hoàng Nguyễn Linh D về trả tiền phạt cọc.
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chậm trả, án phí và quyền
kháng cáo.
*/Ngày 19/5/2025 Nguyên đơn ông Nguyễn Hữu T kháng cáo, yêu cầu xét xử lại
vụ án sửa án sơ thẩm: Hủy hợp đồng đặt cọc, trả lại cọc và phạt cọc.
*/Ngày 16/5/2025 Bị đơn ông Trần Nhật L kháng cáo, yêu cầu xét xử lại vụ án
sửa án sơ thẩm: Hủy hợp đồng đặt cọc, bên mua mất cọc.
*/Tại phiên tòa phúc thẩm:
+Một số đương sự vắng mặt Tòa án đã tống đạt Quyết định đưa vụ án ra xét xử
và giấy triệu tập tham gia phiên tòa hợp lệ, Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự,
Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án;
6
Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, bị đơn giữ
yêu cầu kháng cáo. Các bên đương sự không T thuận được việc giải quyết vụ án và
không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới.
+/Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Hội đồng xét xử và đương sự đã thực hiện đúng trình tự thủ tục mà
Bộ luật tố tụng dân sự quy định. Về nội dung: Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong
hồ sơ vụ án và xét xử công khai tại phiên tòa nhận thấy: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, cả
2 bên có lỗi nên không phạt cọc; Bị đơn trả lại tiền cọc cho nguyên đơn; Đề nghị Hội
đồng xét xử bác kháng cáo, y án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà,
kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên; Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn trong hạn luật định và đúng trình tự
thủ tục mà Bộ luật tố tụng dân sự quy định nên Hội đồng xét xử chấp nhận xem xét
lại bản án sơ thẩm theo trình tự phúc thẩm.
[2.] Xét về nội dung kháng cáo; Hội đồng xét xử thấy:
Căn cứ Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng QSD đất ngày 31/3/2022, cả
mặt trước và mặt sau; có nội dung: +Bên chuyển nhượng (bên A) là ông Trần Nhật L,
ông Hoàng Nguyễn Linh D; Bên nhận chuyển nhượng (bên B) là ông Nguyễn Hữu T;
Người làm chứng là bà Nguyễn Thùy Phương U.
*/ Các bên thỏa thuận sau đây:
+Người đứng QSDĐ thửa đất số 9 đã được cấp giấy CNQSDĐ số DC 649675.
Tách diện tích 18m x 36m (140m
2
thổ cư); Chủ đầu tư là ông Hoàng Nguyễn Linh D.
Giá bán 3.670.000.000 đồng, Đặt cọc 870.000.000 đồng; Còn lại 2.800.000.000 đồng
ký công chứng thì thanh toán.
Đến ngày 20/12/2022 nếu nhà nước chưa cho tách thửa thì bên A sẽ công chứng
sổ gốc (toàn bộ thửa đất) cho ông T (bên B) và ông T phải cắt lại 2 thửa trong thửa số
9: 1 lô : 5,18m x 36m (80m
2
thổ cư) và 1 lô : 6m x 36m (80m
2
thổ cư); Tách 2 thửa
này cho 2 khách đã mua đất của ông D, tiền tách thửa, phí ông D chịu. Mọi thỏa
thuận trên hai bên đã đọc và đồng ý
Người bán ký tên ghi họ và tên: Trần Nhật L, Hoàng Nguyễn Linh D.
Người mua ký tên ghi họ và tên: Nguyễn Hữu T.
Người làm chứng ký tên ghi họ và tên: Nguyễn Thùy Phương U.
*/Hội đồng xét xử thấy: Nội dung hợp đồng đặt cọc đã ghi rõ các điều kiện
chuyển nhượng.
Ông T cho rằng: Không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất (Viết tắt là HĐCNQSDĐ) là hoàn toàn do lỗi của ông Trần Nhật L. Vì ông
L không tách được diện tích 18m x 36m, trong đó có 140m
2
thổ cư cho ông T. Nên
ông L phải trả cọc và phạt cọc.
Còn ông L, ông D thì cho rằng: Ngày 20/12/2022 tại Văn phòng công chứng
Trần Tuấn Thắng có ông L đã đến thực hiện thủ tục ký hợp đồng CNQSDĐ ,tại đây
7
bên phía ông L đã cung cấp đầy đủ các giấy tờ nhưng vợ chồng ông T không cung
cấp bản chính giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, căn cước công dân để các bên tiến hành
thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật, cố tình không ký hợp đồng chuyển
nhượng và không trả số tiền còn lại; Do đó việc không ký kết hợp đồng chuyển
nhượng là thể hiện ông T không mua nữa thì mất cọc.
Tại Hợp đồng đặt cọc có nội dung thể hiện thỏa thuận rõ: Đến ngày 20/12/2022
nếu nhà nước chưa cho tách thửa thì bên A sẽ công chứng sổ gốc (toàn bộ thửa đất)
cho ông T (bên B) và ông T phải cắt lại 2 thửa trong thửa số 9, gồm: 1 lô : 5,18m x
36m (80m
2
thổ cư) và 1 lô : 6m x 36m (80m
2
thổ cư);Tách 2 thửa này cho 2 khách đã
mua đất của ông D, tiền tách thửa, phí ông D chịu. Mọi thỏa thuận nêu trên hai bên
đã đọc và đồng ý ký tên. Tại Biên bản ngày 20/12/2022 của phòng công chứng Trần
Tuấn Thắng, có nội dung: Tôi Trần Tuấn Thắng Công chứng viên đã nhận được yêu
cầu công chứng hợp đồng CNQSDĐ của ông Trần Nhật L (bên chuyển nhượng). Ông
L đã cung cấp đầy đủ giấy tờ cần thiết đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng là ông T và bà Nguyễn Thị Ngoan đã không cung cấp được
giấy tờ tùy thân bản chính nên không đủ điều kiện công chứng.
Từ những tài liệu chứng cứ nêu trên cho thấy, việc không ký kết được hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi của nguyên đơn ông T, là thể hiện
ông T không có thiện chí mua đất nữa; Nếu có thiện chí mua thì ông T đã bổ sung
giấy tờ tùy thân bản chính theo yêu cầu của Công chứng viên.
Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự, quy định về đặt cọc thì ông T bị mất tiền đặt
cọc, do đó yêu cầu khởi kiện của ông T không được chấp nhận.
Tòa án cấp sơ thẩm tuyên trả tiền cọc là không phù hợp với quy định của pháp
luật, nên phải sửa án sơ thẩm.
[3] Về án phí dân sự sơ phúc thẩm: Căn cứ Điều 12, 26, 27, 29 Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí lệ phí tòa án.
+ Về án phí dân sự sơ thẩm:
Ông T phải chịu án phí đối với số tiền 870.000.000 đồng = 36.000.000 đồng +
(3% x 70.000.000 đồng) = 38.100.000 đồng, nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí
đã nộp 32.100.000 đồng theo biên lai số 0001547 ngày 08/11/2023. Ông T còn phải
nộp 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng)
+Về án phí dân sự phúc thẩm:
Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo được trả lại 300.000 đồng tiền tạm ứng
án phí đã nộp.
Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ: Chấp
nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Nhật L, Không chấp nhận kháng cáo của nguyên
đơn ông Nguyễn Hữu T , sửa bản án sơ thẩm.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Không chấp nhận kháng cáo
của của ông T; Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 29/2025/DS-ST ngày 9 tháng 5 năm
2025 của Tòa án nhân dân huyện CD, như sau:
8
Áp dụng: Điều 26, 35, 39, 227, Điều 228; Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Điều 328, 408 Bộ luật dân sự; Điều 26, 27, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14
ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ
phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Bác yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu T.
+ Hủy Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập bằng
giấy tay ghi ngày 31/3/2022 giữa ông Nguyễn Hữu T và ông Trần Nhật L, ông Hoàng
Nguyễn Linh D.
+ Ông Trần Nhật L, ông Hoàng Nguyễn Linh D không có nghĩa vụ trả lại cho
ông Nguyễn Hữu T số tiền đã nhận cọc là 870.000.000 đồng (tám trăm bảy mươi
triệu đồng).
2. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Ông Nguyễn Hữu T phải nộp án phí 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng).
3. Về án phí dân sự phúc thẩm:
Ông T được trả lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp, theo biên lai thu
tạm ứng án phí số 0000785 ngày 19/5/2025 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện
CD (nay là thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh).
Ông L được trả lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp, theo biên lai thu
tạm ứng án phí số 0000779 ngày 16/5/2025 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện
CD (nay là thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh).
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi
hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án,
quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo
quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi
hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
4.Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, ngày 20/9/2025.
Nơi nhận:
- VKSND TP.Hồ Chí Minh.
- THADSTP.Hồ Chí Minh
-TA, VKSND khu vực 14
- Đương sự;
- Lưu: Hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Đã ký
Trịnh Hoàng Anh
9
Bạn chưa Đăng nhập thành viên.
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết Văn bản gốc.
Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Tải về
Bản án số 1236/2025/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 1236/2025/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
