ENGBản án số 305/2025/KDTM-PT ngày 17/09/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 305/2025/KDTM-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 305/2025/KDTM-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 305/2025/KDTM-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 305/2025/KDTM-PT ngày 17/09/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Hồ Chí Minh |
| Số hiệu: | 305/2025/KDTM-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 17/09/2025 |
| Lĩnh vực: | Kinh doanh thương mại |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 45/2025/KDTM-ST ngày 02-6-2025 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 - Thành phố Hồ Chí Minh) |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bản án số: 305/2025/KDTM-PT
Ngày 17 - 9 -2025
V/v tranh chấp hợp đồng thuê
nhà xưởng
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các thẩm phán:
Ông Nguyễn Văn Tài.
Ông Phan Trí Dũng;
Bà Trần Thị Thắm.
- Thư ký phiên toà: Bà Lê Thị Thanh - Thư ký Toà án nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia
phiên tòa: Ông Nguyễn Thành Nhân - Kiểm sát viên.
Ngày 17 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí
Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 225/2025/TLPT-KDTM ngày
05 tháng 8 năm 2025, về việc: tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng.
Do Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số: 45/2025/KDTM -ST, ngày
02 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình
Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 - Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng
cáo).
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 4761/2025/QĐ-PT
ngày 14 tháng 8 năm 2025, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Công ty TNHH F; địa chỉ: số B đường V, phường X, quận
T, thành phố Hà Nội (nay là số B đường V, phường T, Thành phố Hà Nội).
Người đại diện hợp pháp: Ông Võ Đình Đ, sinh năm 1989; địa chỉ: số G
C, phường K, quận T, Thành phố Hà Nội (nay là số G C, phường P, Thành phố
Hà Nội), là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền số 05/2025/UQ-
FSIVN ngày 06/01/2025), có mặt.
- Bị đơn: Công ty TNHH Đ1; địa chỉ: thửa đất số 904, tờ bản đồ số 10,
khu phố K, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là thửa đất số 904, tờ
bản đồ số 10, khu phố K, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh).
2
Người đại diện hợp pháp: Ông Phạm Minh T, sinh năm 1980; địa chỉ: số
A đường D, tổ I, khu phố A, khu dân cư C, phường C, thành phố T, tỉnh Bình
Dương (nay là số A đường D, tổ I, khu11, khu dân cư C, phường T, Thành phố
Hồ Chí Minh), là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 20/3/2025),
có mặt.
Người kháng cáo: Bị đơn Công ty TNHH Đ2.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn Công ty TNHH F trình bày: ngày 30/11/2023, nguyên đơn
chi nhánh Công ty TNHH F chi nhánh tại Bình Dương (viết tắt Công ty F) ký
hợp đồng thuê của bị đơn Công ty TNHH Đ2 (viết tắt Công ty Đ2) nhà xưởng
diện tích 4774,3m
2
tại thửa đất số 904, tờ bản đồ số 10, khu phố K, phường T,
thành phố T, tỉnh Bình Dương; thời hạn thuê 05 năm từ ngày 01/01/2024 đến
ngày 31/12/2028; giá thuê 190.000.000 đồng/tháng chưa bao gồm thuế VAT
(10%), giá thuê cố định 01 năm và có sự thay đổi từ năm thứ 2 theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
Ngày 30/11/2023, Công ty F đặt cọc 760.000.000 đồng tương đương 04
tháng tiền thuê xưởng vào số tài khoản 688759 của Công ty Đ1. Công ty F đã
sửa chữa và lắp đặt các thiết bị đưa vào hoạt động.
Ngày 26/3/2024, Công an thành phố T tiến hành kiểm tra an toàn về
phòng cháy và chữa cháy kho xưởng, Công ty Đ2 không đủ điều kiện nghiệm
thu về phòng cháy chữa cháy, chưa đủ điều kiện hoạt động nên quyết định tạm
đình chỉ hoạt động kho xưởng của Công ty Đ1 hiện đang cho Công ty F thuê.
Ngày 10/5/2024, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh B ra Quyết định xử phạt
vi phạm hành chính số 1363/QĐ-XPHC đối với Công ty TNHH Đ1.
Việc kho xưởng của Công ty Đ2 bị tạm đình chỉ hoạt động ảnh hưởng đến
hoạt động của Công ty F. Ngày 01/4/2024, Công ty F thông báo chấm dứt hợp
đồng thuê nhà xưởng trước thời hạn. Ngày 15/4/2024, Công ty F đã gửi đề nghị
Công ty Đ2 thực hiện ngay các biện pháp khắc phục, hoàn thiện hồ sơ phòng
cháy chữa cháy, xin cấp phép hoạt động nhưng Công ty Đ2 không thực hiện.
Ngày 16/7/2024, Công ty F bàn giao kho xưởng cho Công ty Đ2 và đã thanh
toán tiền thuê kho xưởng đến ngày 16/7/2024. Do Công ty Đ2 chưa trả lại tiền
đặt cọc nên ngày 22/7/2024, Công ty F đã gửi văn bản yêu cầu hoàn trả tiền cọc
sau khi chấm dứt hợp đồng thuê xưởng nhưng Công ty Đ2 không thực hiện.
Nguyên đơn Công ty F khởi kiện yêu cầu:
Buộc bị đơn Công ty Đ1 thanh toán cho Công ty F 1.124.309.188 đồng,
trong đó: Hoàn trả tiền đặt cọc tại khoản 2 Điều 3 Hợp đồng cho thuê nhà xưởng
760.000.000 đồng; bồi thường, thanh toán chi phí sửa chữa kho xưởng
303.458.188 đồng; bồi thường, thanh toán chi phí mua bảo hiểm hỏa hoạn, bảo
hiểm rủi ro 10.000.000 đồng; bồi thường, thanh toán chi phí lắp đặt thiết bị,
camera an ninh tại kho xưởng 50.851.000 đồng.
3
Bị đơn Công ty TNHH Đ2 (viết tắt Công ty Đ1) trình bày: ngày
30/11/2023, Công ty Đ1 và Công ty F có ký hợp đồng cho thuê xưởng. Theo
thỏa thuận tại khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng thì bên thuê (Công ty F) có quyền
và nghĩa vụ “Đảm bảo điều kiện phòng chống cháy nổ, phòng chống dịch bệnh
và các điều kiện an toàn khác theo quy định của cơ quan Nhà nước”. Khi thuê
Công ty F đã biết rõ kho xưởng chỉ có hệ thống phòng cháy chữa cháy cơ bản
chưa được nghiệm thu. Trước khi Công ty F hoạt động phải xây dựng các công
trình, trang thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định theo ngành nghề, mục
đích kinh doanh. Trong quá trình thuê, Công ty F đã vi phạm hợp đồng thuê
không đảm bảo điều kiện phòng chống cháy nổ theo quy định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền nên bị tạm đình chỉ hoạt động. Tại biên bản kiểm tra an
toàn về phòng cháy, chữa cháy do Công an thành phố T lập có ông Nguyễn Văn
N là người đại diện theo ủy quyền của Công ty F tham dự và đã ghi nhận khi
thuê Công ty F biết rõ nhà xưởng chỉ có thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy
nhưng chưa nghiệm thu theo quy định.
Công ty Đ1 đã yêu cầu Công ty F phải ngưng hoạt động cho đến khi xây
dựng hoàn thiện các công trình, trang thiết bị theo hướng dẫn của Cơ quan Cảnh
sát phòng cháy chữa cháy và theo quy định pháp luật và được nghiệm thu xong
các công trình thì mới tiếp tục hoạt động. Tuy nhiên, Công ty F cho rằng việc
đầu tư các công trình, trang thiết bị phòng cháy nổ theo quy định ảnh hưởng đến
chi phí kinh doanh lên cao nên đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn. Công
ty F vi phạm hợp đồng, tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nên mất tiền đặt
cọc theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều 4 của hợp đồng. Ngoài ra, do Công ty F vi
phạm quy định về phòng cháy chữa cháy nên Ủy ban nhân dân tỉnh B đã xử phạt
hành chính đối với Công ty Đ1 và Công ty Đ2 đã nộp phạt 80.000.000 đồng.
Do Công ty F vi phạm hợp đồng nên chấp nhận mất tiền đặt cọc. Vì vậy, Công
ty F đã thanh toán tiền thuê kho xưởng đến ngày 16/7/2024 và giao lại xưởng
cho Công ty Đ1.
Đối với nội dung yêu cầu thanh toán chi phí sửa chữa kho xưởng, lắp đặt
camera, theo thỏa thuận tại khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng về quyền và nghĩa vụ
của bên B là phải “sử dụng xưởng đúng mục đích thuê, khi cần sửa chữa cải tạo
theo yêu cầu sử dụng riêng phải được sự đồng ý của bên A (tháo dỡ gác, đập phá
vách,…). Công ty F tiến hành sửa chữa kho xưởng không có thông báo và Công
ty Đ1 không biết nên không đồng ý yêu cầu của khởi kiện nguyên đơn.
Đối với phí bảo hiểm nhà xưởng, theo thỏa thuận tại khoản 2 Điều 5 của
Hợp đồng về quyền và nghĩa vụ của bên B là “bên B phải mua bảo hiểm cho
hàng hóa của mình. Trong quá trình vận hành nếu xảy ra vấn đề cháy nổ, hỏa
hoạn thì mọi trách nhiệm, chi phí do bên B chịu” nên bị đơn không đồng ý yêu
cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do đó, Công ty Đ1 không đồng ý yêu cầu khởi
kiện của nguyên đơn.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2025/KDTM-ST ngày: 02-6-2025 của
Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân
khu vực 17 - Thành phố Hồ Chí Minh) đã quyết định như sau:
4
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH F đối với
Công ty TNHH Đ1 về việc tranh chấp hợp đồng cho thuê xưởng cụ thể như sau:
Công ty TNHH Đ1 có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty TNHH F
680.000.000 đồng (sáu trăm tám mươi triệu đồng).
2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH F
đối với Công ty TNHH Đ1 về việc tranh chấp hợp đồng cho thuê xưởng đối với
yêu cầu bồi thường thiệt hại là 444.309.188 đồng (bốn trăm bốn mươi bốn triệu
ba trăm lẻ chín nghìn một trăm tám mươi tám đồng).
Ngoài ra bản án còn quyết định về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền
kháng cáo của các đương sự.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 16 tháng 6 năm 2025, Công ty TNHH Đ1
cơViệt nộp đơn kháng cáo.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị
đơn giữa nguyên kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về
việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý
kiến:
Về tố tụng: những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực
hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
Về nội dung:
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, thể hiện ngày 30/11/2023
Công ty F và Công ty Đ1 ký kết hợp đồng cho thuê xưởng, mục đích làm kho
hàng với diện tích 4774,3m² tại thửa đất số 904, tờ bản đồ số 10, khu phố K,
phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được cấp ngày 30/5/2016 cho Công ty Đ1 (sau đây gọi là Hợp đồng thuê).
Theo đó, hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng với thời hạn thuê 05 năm
tính từ ngày 01/01/2024 đến hết ngày 31/12/2028, giá thuê 190.000.000
đồng/tháng, bên thuê Công ty F đã đặt cọc 760.000.000 đồng tương đương 04
tháng tiền thuê theo quy định tại điểm 2 Điều 3 Hợp đồng thuê. Công ty Đ1 đã
nhận được khoản tiền cọc trên theo Giấy nhiệm chi số UNC940258 ngày
30/11/2023.
Về điều kiện cho thuê nhà xưởng của Công ty Đ1, căn cứ khoản 1 Điều 3
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 xác định hoạt động cho thuê nhà
xưởng của Công ty Đ1 là hoạt động kinh doanh bất động sản, căn cứ quy định
của pháp luật tại thời điểm hợp đồng được thành lập quy định về điều kiện kinh
doanh bất động sản xét thấy:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy
định về điều kiện của công trình đưa vào kinh doanh. Theo đó, nhà xưởng khi
cho thuê phải đảm bảo có đủ các điều kiện sau: có đăng ký quyền sở hữu công
trình gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; không có
5
tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình gắn liền với đất;
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Căn cứ vào tài liệu có trong hồ sơ, xác
định đối tượng cho thuê của hợp đồng là nhà xưởng có diện tích 4774,3m² đáp
ứng đủ các điều kiện theo quy định trên. Theo quy định tại khoản 1 Điều 10
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều
75 Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp. Nghĩa là tổ chức khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản
buộc phải thành lập doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề kinh doanh là bất
động sản. Theo tài liệu có trong hồ sơ và Giấy chứng nhận đăng ký doanh
nghiệp của Công ty Đ1 không có nội dung thể hiện về ngành, nghề đăng ký kinh
doanh của công ty.
Về điều kiện đưa vào sử dụng của nhà xưởng theo quy định của pháp luật
phòng cháy chữa cháy: theo tài liệu bị đơn Công ty Đ1 cung cấp, đối tượng cho
thuê của Hợp đồng thuê là nhà xưởng có diện tích 4774,3m² đã được Cảnh sát
phòng cháy chữa cháy tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết
kế về phòng cháy chữa cháy số 772/TD-PCCC-P2 ngày 12/11/2015. Căn cứ quy
định tại điểm a khoản 2 Điều 15 và điểm 19 Phụ lục IV Nghị định 79/2014/NĐ-
CP, theo đó nhà xưởng cho thuê trên là đối tượng thuộc diện phải thẩm duyệt
thiết kế về phòng cháy và chữa cháy. Việc Công ty Đ1 đã thực hiện nghĩa vụ
thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy của nhà xưởng là phù hợp với quy
định về phòng cháy chữa cháy tại thời điểm công ty X. Tuy nhiên, theo quy định
tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 136/2020/NĐ-CP, ngày 24 tháng 11 năm 2020
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng
cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và
chữa cháy công trình đã được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy chữa cháy phải
được chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy. Theo đó, chủ
đầu tư (tức Công ty Đ1) có trách nhiệm đề nghị Cơ quan Cảnh sát phòng cháy
chữa cháy đã thẩm duyệt trước đó đến kiểm tra kết quả nghiệm thu và cấp văn
bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy trước khi đưa
công trình, phương tiện giao thông cơ giới vào sử dụng.
Theo phân tích trên, Công ty Đ1 đã không tổ chức nghiệm thu đối với nhà
xưởng trước khi đưa vào sử dụng với mục đích cho thuê theo thỏa thuận tại hợp
đồng với Công ty F, dẫn đến bị xử lý vi phạm hành chính và tạm đình chỉ hoạt
động từ ngày 26/03/2024, vì vậy có cơ sở xác định nhà xưởng của Công ty Đ1
không đủ điều kiện để đưa vào sử dụng, không đáp ứng đủ điều kiện để cho thuê
tại thời điểm nguyên đơn và bị đơn ký kết hợp đồng cho thuê xưởng.
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự, đối tượng cho thuê của hợp
đồng là nhà xưởng của Công ty Đ1 không đáp ứng được điều kiện cho thuê, vì
vậy Công ty Đ1 đã không đáp ứng được năng lực pháp luật dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự nên
giao dịch dân sự giữa Công ty F và Công ty Đ1 bị vô hiệu. Từ những căn cứ
trên, có cơ sở xác định hợp đồng cho thuê xưởng ký kết giữa hai công ty không
có hiệu lực và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
của các bên.
6
Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty F buộc Công ty Đ1 hoàn
trả tiền đặt cọc theo Hợp đồng thuê:
Theo như đã phân tích ở trên, Hợp đồng thuê ký kết giữa nguyên đơn và
bị đơn vô hiệu. Do đó theo quy định của pháp luật dân sự về hậu quả pháp lý
của giao dịch dân sự vô hiệu, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận. Vì vậy Công ty Đ1 có trách nhiệm hoàn trả số tiền cọc đã nhận của Công
ty F là 760.000.000 đồng, yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn là có căn cứ
chấp nhận.
Đối với số tiền 80.000.000 đồng tiền nộp phạt do bị xử lý vi phạm hành
chính về hành vi đưa hạng mục công trình vào sử dụng, hoạt động khi chưa có
văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy. Như đã
phân tích ở phần nhận định về điều kiện đưa vào sử dụng của nhà xưởng theo
quy định của pháp luật phòng cháy chữa cháy, trách nhiệm tổ chức nghiệm thu
và đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu là
của Công ty Đ1, việc bị xử lý vi phạm hành chính là do lỗi của Công ty Đ1 đã
không thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật. Do đó, Tòa án cấp
sơ thẩm nhận định Công ty F là bên phải đảm bảo điều kiện phòng chống cháy
nổ theo thỏa thuận tại hợp đồng, nên số tiền do Công ty Đ1 nộp phạt sẽ được
khấu trừ vào khoản tiền cọc mà bị đơn có trách nhiệm trả cho nguyên đơn là
không phù hợp.
Về yêu cầu buộc Công ty Đ1 thanh toán tiền bồi thường thiệt hại do chấm
dứt hợp đồng, gồm: chi phí sửa chữa kho xưởng 303.458.188 đồng; chi phí mua
bảo hiểm hỏa hoạn, bảo hiểm rủi ro 10.000.000 đồng; chi phí lắp đặt thiết bị,
camera an ninh tại kho xưởng 50.851.000 đồng, tổng cộng là 364.309.188 đồng.
Xét thấy, các bên thỏa thuận tại hợp đồng, khi sửa chữa cải tạo theo yêu
cầu sử dụng riêng thì bên thuê phải được sự đồng ý của bên cho thuê, khi tiến
hành sữa chữa và thi công các hạng mục trên Công ty F đều không nhận được sự
đồng ý của Công ty Đ1.
Về chi phí mua bảo hiểm các bên cũng thỏa thuận là bên thuê sẽ tự mua
bảo hiểm đối với hàng hóa của mình. Nguyên đơn Công ty F không chứng minh
được thiệt hại phát sinh tại các chi phí trên là do lỗi của bị đơn Công ty Đ1, nên
yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận.
Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đề nghị Hội đồng
xét xử phúc thẩm: không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm
theo hướng tính lại số tiền bị đơn có trách nhiệm hoàn trả cho nguyên đơn.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa;
căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
7
[1] Về tố tụng: kháng cáo của bị đơn Công ty TNHH Đ1 trong hạn luật
định, căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vụ án theo quy
định của pháp luật.
[2] Xét kháng cáo của bị đơn:
[3] Ngày 30/11/2023, Công ty TNHH F ký hợp đồng thuê tài sản của
Công ty TNHH Đ1 là nhà xưởng, diện tích 4774,3m
2
thuộc thửa 904, tờ bản đồ
số 10, tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương (cũ) đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; thời hạn thuê 05 năm từ ngày 01/01/2024 đến hết ngày
31/12/2028; giá thuê 190.000.000 đồng/tháng; Công ty TNHH F đặt cọc cho
Công ty TNHH Đ1 số tiền 760.000.000 đồng, ngoài ra còn nhiều thỏa thuận
khác.
[4] Thực hiện hợp đồng nguyên đơn đã đặt cọc, thanh toán tiền thuê
xưởng và nhận xưởng đưa vào hoạt động. Sau khi nguyên đơn Công ty TNHH F
nhận xưởng hoạt động thì bị đơn Công ty TNHH Đ1 bị Chủ tịch Ủy ban nhân
dân tỉnh B xử phạt vi phạm hành chính vì đã thực hiện hành vi phạm hành chính
đưa hạng mục công trình, công trình, phương tiện giao thông cơ giới vào sử
dụng, hoạt động khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng
cháy và chữa cháy tại Quyết định số 1363/QĐ-XPHC ngày 10/5/2024. Đồng
thời, Công an thành phố T, tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số
38/QĐTĐC-CATP-PCCC ngày 26 tháng 03 năm 2024 tạm đình chỉ hoạt động
đối với toàn bộ công trình nhà xưởng hiện của Công ty TNHH Đ1.
[5] Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 thì nhà xưởng là bất
động sản; để đưa bất động sản vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện
được quy định tại Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể là:
“Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng
có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất;
Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án”.
[6] Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 16 Luật phòng cháy, chữa cháy năm 2001
(sửa đổi, bổ sung năm 2013), quy định trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá
nhân trong đầu tư xây dựng và sử dụng công trình như sau: “Chủ đầu tư thực
hiện thủ tục trình duyệt dự án, thiết kế về phòng cháy và chữa cháy; chỉ được thi
công khi thiết kế về an toàn phòng cháy và chữa cháy của công trình đã được
duyệt; tổ chức kiểm tra, giám sát thi công, nghiệm thu và bàn giao công trình
trước khi đưa vào sử dụng”.
[7] Tại khoản 4 Nghị định 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24 tháng
11 năm 2020 quy định: “Điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy quy
định tại các khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này phải được người đứng đầu cơ quan,
8
tổ chức, cơ sở tổ chức thực hiện trước khi đưa vào hoạt động và được duy trì
trong suốt quá trình hoạt động”.
[8] Tòa án nhận thấy, bị đơn Công ty TNHH Đ3 đã thực hiện thủ tục trình
duyệt dự án, thiết kế về phòng cháy và chữa cháy đã được duyệt nhưng chưa thi
công, nghiệm thu công trình trước khi đưa nhà xưởng vào sử dụng, nhưng đã ký
hợp đồng cho nguyên đơn Công ty TNHH F thuê là chưa phù hợp quy định của
pháp luật. Do đó, Hợp đồng cho thuê nhà xưởng ký giữa Công ty TNHH Đ1 với
Công ty TNHH F ngày 30/11/2023 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật
được quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự. Do đó, các thỏa thuận tại hợp đồng
thuê nhà xưởng giữa Công ty TNHH Đ1 với Công ty TNHH F không có giá trị
pháp lý, không căn cứ để giải quyết trong vụ án này.
[9] Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật
Dân sự thì quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch không phát
sinh; bị đơn nhận tiền cọc của nguyên đơn 760.000.000 đồng có nghĩa vụ trả lại,
tuy nhiên sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn không kháng cáo nên không có cơ
sở xem xét; các bên buộc phải biết nhà xưởng chưa đủ điều kiện kinh doanh
nhưng các bên thực hiện giao dịch nên cùng có lỗi nên không ai phải bồi thường
cho ai. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn bồi thường, thanh toán chi phí sửa chữa kho
xưởng 303.458.188 đồng; bồi thường, thanh toán chi phí mua bảo hiểm hỏa
hoạn, bảo hiểm rủi ro 10.000.000 đồng; bồi thường, thanh toán chi phí lắp đặt
thiết bị, camera an ninh tại kho xưởng 50.851.000 đồng, không được Tòa án cấp
sơ thẩm chấp nhận là có căn cứ.
[10] Bị đơn kháng cáo, cho rằng nguyên đơn tự ý chấm dứt hợp đồng thuê
nhà xưởng, nên nguyên đơn mất tiền cọc là chưa phù hợp quy định của pháp luật
về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm. Kháng cáo của bị đơn không
được chấp nhận.
[11] Án phí phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định.
[12] Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là phù
hợp một phần.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 48, 148, khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy Ban T1 quy định
về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty TNHH Đ1.
2. Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số
45/2025/KDTM-ST ngày 02-6-2025 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên,
tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 - Thành phố Hồ Chí
Minh). như sau:
9
2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH F đối với
Công ty TNHH Đ1 về việc tranh chấp hợp đồng cho thuê xưởng cụ thể như sau:
Công ty TNHH Đ1 có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty TNHH F
680.000.000 đồng (sáu trăm tám mươi triệu đồng).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, có đơn yêu cầu thi hành án của
người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn
phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy
định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2.2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH F
đối với Công ty TNHH Đ1 về việc tranh chấp hợp đồng cho thuê xưởng đối với
yêu cầu bồi thường thiệt hại là 444.309.188 đồng (bốn trăm bốn mươi bốn triệu
ba trăm lẻ chín nghìn một trăm tám mươi tám đồng).
3. Về án phí:
3.1. Công ty TNHH Đ1 phải chịu án phí sơ thẩm là 31.200.000 đồng (ba
mươi mốt triệu hai trăm nghìn đồng).
3.2. Công ty TNHH F phải chịu án phí sơ thẩm 21.772.367 đồng (hai
mươi mốt triệu bảy trăm bảy mươi hai nghìn ba trăm sáu mươi bảy đồng) được
trừ 22.864.638 đồng (hai mươi hai triệu tám trăm sáu mươi bốn nghìn sáu trăm
ba mươi tám đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 0004701 ngày
26/11/2024 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình
Dương. Hoàn trả cho Công ty TNHH F 1.092.271 đồng (một triệu không trăm
chín mươi hai nghìn hai trăm bảy mươi mốt đồng).
4. Án phí phúc thẩm: Công ty TNHH F phải chịu 2.000.000 đồng được trừ
hết 2.000.000 đồng tại Biênsố 0002848 ngày 17/6/2025 của Chi cục thían dân sự
thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 17 -
Thành phố Hồ Chí Minh).
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành
án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có
quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án
hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, và 9 Luật Thi
hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30
Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND TP.HCM;
- Phòng Thi hành án dân sự khu vực
17, TP.HCM;
- TAND khu vực 17, TP.HCM;
- Các đương sự (để thi hành);
- Lưu: Hồ sơ. (08)
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Nguyễn Văn Tài
10
Tải về
Bản án số 305/2025/KDTM-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 305/2025/KDTM-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 30/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 25/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 16/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 12/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 12/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 12/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 12/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 05/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 27/08/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 26/08/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 22/08/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 21/08/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 19/08/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 14/08/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 12/08/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 05/08/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
17
Ban hành: 30/07/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
18
Ban hành: 09/07/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
19
Ban hành: 30/06/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
