EnglishBản án số 225/2026/DS-PT ngày 10/04/2026 của TAND tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 225/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 225/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 225/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 225/2026/DS-PT ngày 10/04/2026 của TAND tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Đắk Lắk |
| Số hiệu: | 225/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 10/04/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Căn cứ khoản 2 Điều 308; khoản 1 Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự;Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Bùi Thị Bích T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Bích T1;Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị Tường V;Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9, tỉnh Đắk Lắk. |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
1
TOÀ ÁN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TỈNH ĐẮK LẮK Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 225/2026/DS-PT
Ngày: 10 - 4 - 2026
“V/v: Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Quốc Hà.
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Duy Thuấn và ông Trần Minh Quang.
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Nữ Hoàng Yến, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk
Lắk.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk: Bà Lương Thị Diệu Anh -
Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 10 tháng 4 năm 2026, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc
thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 582/2025/TLPT-DS ngày 17/12/2025 về việc
“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án dân sự sơ thẩm
số: 34/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 126/2026/QĐ-PT ngày
10/02/2026, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị Tường V.
Địa chỉ: Thôn A, xã E, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Mai C.
Địa chỉ: Thôn P, xã I, tỉnh Gia Lai, có mặt.
2. Bị đơn: Bà Bùi Thị Bích T.
Địa chỉ: Thôn A, xã E, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Đức D.
Địa chỉ: A L, phường B, tỉnh Đắk Lắk, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Trần Viết H – Công
ty L1 và Cộng sự.
Địa chỉ: Số B, đường số B, KDC V, phường H, TP Hồ Chí Minh, có mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Bà Lưu Thị Thanh .
2
Địa chỉ: Thôn A, xã E, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.
- Bà Bùi Thị Bích T1.
Địa chỉ: Thôn A, xã E, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà T1: Luật sư Trần Viết H – Công
ty L1 và Cộng sự.
Địa chỉ: Số B, đường số B, KDC V, phường H, TP Hồ Chí Minh, có mặt.
- Bà Bùi Thị Bích T2.
Địa chỉ: Thôn A, xã E, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.
- Ông Lê Minh T3.
Địa chỉ: Thôn A, xã E, tỉnh Đắk Lắk, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Duy B.
Địa chỉ: Thôn A, xã E, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.
- Ông Bạch Sỹ T4 và bà Lưu Thị Thùy L.
Địa chỉ: Thôn A, xã E, tỉnh Đắk Lắk, đều vắng mặt.
4. Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Lê Thị Tường V; Bị đơn bà Bùi Thị Bích
T; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Bích T1.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện
theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Vào ngày 26/06/2020, bà Lê Thị Tường V (sau đây gọi tắt là bà V) và bà Bùi Thị
Bích T (sau đây gọi tắt là bà T) có lập một Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện Hợp
đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với thửa đất nông nghiệp; diện tích đất
chuyển nhượng 5.000 m
2
(Diện tích theo đo đạc là 5992,5 m
2
) đối với thửa đất tọa lạc
tại thôn A, xã E, huyện E' leo, tỉnh Đắk Lắk, có tứ cận cụ thể như sau: Phía Đông giáp
đất bà V; Phía Tây giáp đường; Phía Bắc giáp đường; Phía Nam giáp đất bà T. Giá trị
chuyển nhượng thửa đất là 500.000.000 đồng. Số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng. Hai
bên đã thỏa thuận sau 30 ngày kể từ ngày lập Hợp đồng đặt cọc, bà Bùi Thị Bích T sẽ
chuyển quyền sử dụng đất cho bà V theo quy định pháp luật và nhận số tiền còn lại là
200.000.000 đồng. Sau khi hoàn thành Hợp đồng đặt cọc thì bà T đã giao toàn bộ diện
tích đất nói trên cho bà V quản lý, sử dụng cho đến nay. Bà V đã tiến hành trồng cây ăn
trái, cà phê, tiêu... trên diện tích đất này. Tuy nhiên, kể từ ngày làm Hợp đồng đặt cọc
tới nay đã là hơn 5 năm. Bà T vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ của mình là chuyển quyền
Quyền sử dụng đất cho bà V theo quy định của pháp luật. Do đó, bà V khởi kiện yêu
cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng, buộc bà T tiến hành thủ tục tách thửa sang tên cho
bà V với diện tích 5000 m
2
(Diện tích theo đo đạc là 5992,5 m
2
), nằm trong thửa đất
134, tờ bản đồ số 7, diện tích là 16.236m
2
, đất đã được cấp Giấy CNQSĐ số AM
728688, do UBND huyện cấp ngày 22/10/2008 cho hộ bà Bùi Thị Bích T.
3
Trường hợp bà T yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc thì bà T phải trả lại số tiền nhận
cọc của bà V là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc theo quy định của pháp luật là
300.000.000 đồng, tổng số tiền gốc và tiền phạt cọc bà T phải trả cho bà V là
600.000.000 đồng. Ngoài ra bà T phải trả tiền giống cây mới trồng và công chăm sóc
cây trồng trên đất cho bà V là 40.498.900 đồng giá trị cây trông trên đất theo kết quả
định giá và 225.000.000 đồng (01 năm là 45.000.000 đồng/05 năm) tiền công chăm sóc
và duy trì phát triển diện tích bà V đã nhận chuyển nhượng.
Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn thì đại diện uỷ quyền của nguyên đơn có ý
kiến như sau: Bà T cam kết sẽ giao GCNQSD đất cho bà V trong vòng 30 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng, bên B chịu các khoản thuế, phí
phát sinh theo quy định. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 26/6/2020 thì bà T đã bàn
giao diện tích đất 5000m
2
, tại thửa đất 134, tờ bản đồ số 07, đã được cấp Giấy CNQSD
đất số AM 728688 cho bà V quản lý sử dụng, tôn tạo đất và canh tác trồng các loại cây
lâu năm trên diện tích đất nói trên. Hai bên giao nhận đất thực tế chứ không lập văn bản
và vợ chồng bà V sử dụng mảnh đất đó từ khi bà T giao đất đến này, khi giao đất có bà
Lưu Thị T5 (mẹ của bà T) cũng có mặt giao đất cho bà V. Hiện bà Bùi Thị Bích T làm
đơn phản tố yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc bà V không đồng ý huỷ hợp đồng, với lý do
cụ thể như sau:
Thứ nhất, bà T đã nhận tiền đặt cọc, đã giao đất cho bà V sử dụng ổn định, tôn
tạo đất và trồng cây lâu năm trên đất, nay cây đã cho thu hoạch sản phẩm từ cây trồng;
Thứ hai, bà V yêu cầu bà T phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc ngày
26/6/2020. Nếu bà T yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc thì bà T phải trả lại số tiền nhận cọc
của bà V là 300.000.000đồng và tiền phạt cọc theo quy định của pháp luật là
300.000.000 đồng, tổng số tiền gốc và tiền phạt cọc bà T phải trả cho bà V là
600.000.000 đồng. Ngoài ra bà T phải trả tiền giống cây mới trồng và công chăm sóc
cây trồng trên đất cho bà V là 40.498.900 đồng giá trị cây trông trên đất theo kết quả
định giá và 225.000.000 đồng (01 năm là 45.000.000 đồng/05 năm) tiền công chăm sóc
và duy trì phát triển diện tích bà V đã nhận chuyển nhượng.
Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:
Bà Bùi Thị Bích T là người đại diện cho hộ gia đình đứng tên trên Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số AM 728688 được UBND huyện E cấp ngày 22/10/2008
mang tên Hộ bà Bùi Thị Bích T đối với thửa số 134, tờ bản đồ số 07, diện tích
16.230m
2
, tọa lạc tại: Thôn A, xã E, huyện E. Do không am hiểu các quy định pháp
luật nên bà T nghĩ rằng chỉ cần người có tên trên Giấy chứng nhận QSDÐ là có quyền
tự định đoạt tài sản, xác lập giao dịch đặt cọc với người khác mà không cần sự đồng ý
của các thành viên còn lại trong hộ gia đình. Cho nên, ngày 26/6/2020 bà T tự ý ký kết
hợp đồng đặt cọc với bà Lê Thị Tường V để cam kết chuyển nhượng cho bà V một
phần đất (5.000 m
2
) thuộc thửa đất số 134, trong khi chưa bàn bạc thống nhất và chưa
được sự đồng ý của các thành viên trong gia đình. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt
cọc, bà Lê Thị Tường V yêu cầu bà T cung cấp bản photo của Giấy chứng nhận
QSDÐ số AM 728688 để kiểm tra thông tin pháp lý. Vì bản chính của Giấy chứng
4
nhận QSDÐ đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP S – Phòng giao dịch E, để vay
vốn. Sau khi kiếm tra thông tin trên Giấy chứng nhận QSDÐ, bà V biết rõ đây là tài
sản của hộ gia đình nhưng vẫn đồng ý xác lập hợp đồng đặt cọc với bà T. Đến nay, bà
T vẫn chưa làm được thủ tục tách thửa QSDÐ đối với phần diện tích 5.000m
2
mà các
bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 26/6/2020, do các thành viên trong hộ gia
đình không đồng ý với việc xác lập hợp đồng đặt cọc giữa bà T với bà V.
Nay, bà V khởi kiện bà T để tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, buộc
bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì bà T có ý kiến như sau: Bà
T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà V. Bởi lẽ, giữa bà T và bà V chưa xác
lập với nhau bất kỳ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nào nên không thể phát sinh
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng.
Quá trình giải quyết vụ án bà T có đơn yêu cầu phản tố: Tuyên bố hợp đồng đặt
cọc được xác lập ngày 26/6/2020 giữa bà T với bà V là vô hiệu. Do vi phạm điều cấm
của pháp luật khi thửa đất số 134, tờ bản đồ số 07 đang là tài sản bảo đảm của Ngân
hàng, chưa được sự đồng ý của Ngân hàng nhưng các bên vẫn xác lập giao dịch là vi
phạm nghiêm trọng về chủ thể giao kết hợp đồng; khi thửa đất số 134, tờ bản đồ số 07
là tài sản chung của hộ gia đình. Buộc bà V trả lại cho bà T phần diện tích đất khoảng
5.000 m
2
đang chiếm giữ trái pháp luật thuộc một phần thửa đất số 134, tờ bản đồ số
07. Vị trí tứ cận: Phía bắc: Giáp phần đất của ông Lương Văn Q. Phía nam: Giáp phần
đất còn lại của gia đình bà T. (Thửa 134) Phía đông: Giáp phần đất của bà V; P tây:
Giáp đường đi.
Sau khi nhận lại đất, bà T đồng ý trả lại cho bà V 300.000.000 đồng tiền đặt cọc.
Ước tính phần diện tích đất đang tranh chấp hiện nay có giá trị khoảng 500.000.000
đồng. Đồng thời trả cho bà V giá trị cây trồng trên đất mà bà V đã trồng theo kết quả
định giá là 40.498.900 đồng.
Quá trình giải quyết vụ án những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình
bày:
Bà Bùi Thị Bích T2 trình bày:
Năm 2021 bà T có ký hợp đồng đặt cọc với bà V chuyển nhượng một phần đất
nằm trong thửa đất tại thửa đất 134, tờ bản đồ số 07, tại thôn A, xã E. Tôi không được
thông báo về vấn đề chuyển nhượng và đặt cọc. Vì vậy tôi đề nghị Toà án xem xét huỷ
bỏ hợp đồng đặt cọc trên.
Bà Bùi Thị Bích T1 trình bày:
Năm 2021 bà T có ký hợp đồng đặt cọc với bà V. Sự việc xảy ra không có sự
đồng ý của tôi, tôi không được biết về việc thoả thuận chuyển nhượng đất giữa bà T và
bà V. Vì vậy tôi đề nghị Toà án xem xét tuyên vô hiệu đồng đặt cọc trên.
Bà Lưu Thị Thùy L trình bày:
Vợ chồng tôi có bán rẫy cho bà V và ông T3, nên có quan hệ quen biết. Tôi chỉ
nhớ vợ chồng tôi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà V và ông T3 được khoảng
10 năm nay. Thửa đất nằm ở thôn A, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có con đường đi vào thửa đất, chiều dài khoảng 100m, rộng
khoảng 02 đến 03 mét. Vị trí con đường: Phía đông giáp đất của bà V. Phía tây giáp
5
đường đi. Phía nam giáp đất bà T. Phía bắc giáp đất bà T6. Việc bà Bùi Thị Bích T cho
rằng con đường đi trên là thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T và ông T4,
bà L chỉ là đi nhờ trên con đường đó thì bà L cho rằng lúc bà L nhận chuyển nhượng
thửa đất trên của chủ cũ thì đã có con đường rồi, tôi cũng không nghe chủ cũ nói là
đường đi của ai, hiện nay chủ cũ đã mất rồi. Chúng tôi vẫn đi trên con đường đó và bà
T cũng không có ý kiến gì. Ngoài ra chúng tôi không có ý kiến gì trình bày thêm.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án
nhân dân khu vực 9, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:
Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 92, Điều 144, Điều
147, Điều 227, Điều 228, Điều 235, Điều 244, Điều 264, Điều 266, Điều 267, Điều 271,
Điều 273 ; Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328 ; Điều 26 Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp,
quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Q1.
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Tường V về việc yêu cầu bà
Bùi Thị Bích T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
26/6/2020, yêu cầu bà Bùi Thị Bích T làm thủ tục tách thửa, sang tên tối với với diện
tích 5000 m
2
(Diện tích theo đo đạc là 5992,5 m
2
), nằm trong thửa đất 134, tờ bản đồ số
7, diện tích là 16.236 m
2
, đất đã được cấp Giấy CNQSĐ số AM 728688, do UBND
huyện cấp ngày 22/10/2008 cho hộ bà Bùi Thị Bích T.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Bùi Thị Bích T đối với bà Lê Thị
Tường V về việc giao kết hợp đồng ngày 26/6/2020 giữa bà V và bà T là hợp đồng đặt
cọc.
3. Công nhận hợp đồng đặt cọc 26/6/2020 giữa bà Lê Thị Tường V và bà Bùi Thị
Bích T có hiệu lực pháp luật. Buộc bà V phải giao trả lại cho bà T diện tích 5000 m
2
(Diện tích theo đo đạc là 5992,5 m
2
), nằm trong thửa đất 134, tờ bản đồ số 7, diện tích
là 16.236 m
2
, đất đã được cấp Giấy CNQSĐ số AM 728688, do UBND huyện cấp ngày
22/10/2008 cho hộ bà Bùi Thị Bích T. Bà Bùi Thị Bích T phải trả cho bà Lê Thị Tường
V tổng số tiền 600.000.000 đồng (Trong đó 300.000.000 đồng tiền cọc và 300.000.000
đồng tiền phạt cọc).
Buộc bà Bùi Thị Bích T phải trả cho bà Lê Thị Tường V số tiền 40.498.900 đồng
tiền giá trị cây trồng trên đất và 100.000.000 đồng tiền công chăm sóc cây trồng, tôn
tạo, duy trì và phát trển thửa đất trên.
Tổng số tiền bà Bùi Thị Bích T phải trả cho bà Lê Thị Tường V là 740.498.900
đồng.
4. Không chấp nhận yêu cầu của bà Bùi Thị Bích T về việc yêu cầu tuyên vô hiệu
hợp đồng đặt cọc 26/6/2020 giữa bà V và bà T.
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành
án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền,
hàng tháng còn phải chịu tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy
định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.
6
5. Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận, nên
nguyên đơn bà V phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.600.000
đồng và chi phí đo đạc 5.000.000 đồng. Khấu trừ số tiền bà T đã tạm ứng trước đó.
Yêu cầu phản tố của bị đơn bà T được chấp nhận một phần nên nguyên đơn bà V
phải chịu toàn bộ chi phí định giá tài sản là 2.000.000 đồng. Do bị đơn đã nộp tạm ứng
số tiền này, nên cần buộc nguyên đơn bà V phải trả lại cho bà T số tiền tạm ứng chi
phí nói trên là 2.000.000 đồng.
6. Về án phí: Bà V phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện
không được chấp nhận là 300.000 đồng và 6.250.000 đồng tiền yêu cầu công chăm sóc
cây trồng, tôn tạo, duy trì và phát triển thửa đất trên không được chấp nhận. Khấu trừ
số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp tại Chi cục Thi hành án
dân sự huyện Ea H'Leo theo biên lai số 0010903 ngày 18/3/2022 (Nay là Phòng Thi
hành án Dân sự khu vực 9 – Đắk Lắk). Bà V phải chịu số tiền án phí Dân sự sơ thẩm
còn lại là 6.250.000 đồng.
Bị đơn bà T phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được
chấp nhận là 33.619.956 đồng. Khấu trừ số tiề 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ
thẩm đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ea H'Leo theo biên lai số 0010838
ngày 16/11/2022 (Nay là Phòng Thi hành án Dân sự khu vực 9 – Đắk Lắk). Bà T phải
chịu số tiền án phí Dân sự sơ thẩm còn lại là 33.319.956 đồng.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo cho các đương sự
theo quy định pháp luật.
Ngày 13/10/2025, nguyên đơn bà Lê Thị Tường V có đơn kháng cáo toàn bộ bản
án sơ thẩm.
Ngày 20/10/2025, bị đơn bà Bùi Thị Bích T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan bà Bùi Thị Bích T1 kháng cáo cùng nội dung đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo
hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu
phản tố của bị đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đơn
kháng cáo; Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn giữ nguyên yêu cầu
phản tố và sửa đổi một phần nội dung kháng cáo, đề nghị HĐXX sửa bản án sơ thẩm
theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn và xem xét phần tiền công
chăm sóc cây trồng, tôn tạo, duy trì thửa đất bản án sơ thẩm đã tuyên 100.000.000 đồng
là chưa phù hợp. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan sửa đổi một phần nội dung
kháng cáo theo quan điểm kháng cáo của bị đơn.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu:
Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử,
Thư ký và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án
và tranh tụng tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát cho rằng kháng cáo của nguyên đơn;
bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không có căn cứ nên đề nghị Hội
đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự – Không chấp nhận đơn
7
kháng cáo của các đương sự; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST
ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9, tỉnh Đắk Lắk.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn
cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ,
lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên:
[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi
nghĩa vụ liên quan làm trong hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên
được xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.
[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của các đương sự tại phiên tòa, nhận thấy:
Về hình thức giao dịch: Bà V và bà T đều thừa nhận nội dung vào ngày
26/06/2020, bà T và bà V ký kết Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo đảm bảo chuyển
nhượng diện tích đất 5.000 m
2
, thuộc một phần thửa đất số 134, tờ bản đồ số 7, tọa lạc
tại thôn A, xã E, huyện E, giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Tuy về mặt hình
thức các bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ngay sau
khi ký hợp đồng ngày 26/6/2020, bà V đã giao và bà T đã nhận đủ số tiền 300.000.000
đồng/500.000.000 đồng tiền chuyển nhượng. Đồng thời bà T đã giao toàn bộ diện tích
đất chuyển nhượng cho bà V quản lý, sử dụng, khai thác hoa lợi trên đất kể từ ngày
26/6/2020 đến nay mà không có bất kỳ ý kiến phản đối gì. Việc bà T tự nguyện bàn
giao toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng cho bà V quản lý, sử dụng là căn cứ thực tiễn
quan trọng thể hiện ý chí của bà T về việc đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nêu trên cho bà V. Như vậy, có căn cứ xác định giữa bà V và bà T đã xác lập thỏa
thuận miệng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ ngày 26/6/2020.
Bà Lê Thị Tường V khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất” là có căn cứ, tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh
chấp hợp đồng đặt cọc” là chưa đánh giá hết bản chất giao dịch nên cấp phúc thẩm xác
định lại quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” quy định tại Khoản 3 Điều 26 BLTTDS là phù hợp.
Về hiệu lực của giao dịch: Xét ý kiến của bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan đề nghị tuyên bố giao dịch giữa bà V và bà T là vô hiệu do vi phạm
điều cấm của pháp luật, HĐXX nhận thấy:
Tại Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 02/5/2008 và biên bản họp gia
đình ngày 15/3/2008, thể hiện bà Lưu Thị T5 (Mẹ của bà T) các thành viên trong hộ
của bà T5 gồm Bùi Thị Bích T2, Bùi Xuân T7, Bùi Thị Bích T1 đồng ý tặng cho riêng
thửa đất số 134, tờ bản đồ số 7 và 03 thửa đất khác cho bà Bùi Thị Bích T (Bút lục số
52 đến Bút lục số 56), bà T có trách nhiệm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và có nghĩa vụ chăm sóc mẹ cùng các em. Mặc dù biên bản họp gia đình không có
chữ ký của bà Bùi Thị Bích T1, nhưng từ thời điểm tặng cho năm 2008 đến nay bà T1
cũng không nó ý kiến gì về nội dung tặng cho. Mặt khác, bà Bùi Thị Bích T đã giao
cho bà Bùi Thị Bích T1 thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để vay
8
vốn tại ngân hàng (Bút lục 114) thể hiện bà T đã thực hiện nghĩa vụ của bên nhận tặng
cho theo biên bản họp gia đình. Như vậy, ý chí của gia đình bà T đều đồng ý về việc
tặng cho các quyền sử dụng đất cho bà T. Vì vậy, kể từ năm 2008 bà T đã được tặng
cho riêng thửa đất 134, tờ bản đồ số 7, diện tích là 16.236m
2
, việc giấy chứng nhận
QSDĐ đứng tên hộ là thủ tục hành chính nhà nước khi cấp giấy CNQSDĐ cho bà T
chứ không phải công nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các thành viên trong hộ. Tại
hợp đồng ngày 26/6/2020, bà T và bà V thỏa thuận thời hạn 01 năm kể từ ngày
26/6/2020, bà T cam kết sẽ tiến hành các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho bà T và cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng
30 ngày kể từ thời điểm các bên ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng. Bà V đã
thanh toán số tiền 300.000.000 đồng để bà T thực hiện việc tất toán khoản vay, xóa
đăng ký giao dịch bảo đảm và tách thửa sang tên cho bà V nhưng bà T không thực
hiện. Quá trình thu thập tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện, bà T đã nhiều lần sử
dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 728688 đăng ký giao dịch bảo đảm tại
các tổ chức tín dụng, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó có thế chấp phần quyền
sử dụng đất mà bà T đã bàn giao đất cho bà V và bà V đang trực tiếp quản lý, sử dụng.
Sau khi nhiều lần xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, bà T hoàn toàn có điều kiện tiến
hành việc tách thửa sang tên đất cho bà V nhưng bà T không thực hiện là do lỗi của bà
T.
Tại thời điểm thỏa thuận việc chuyển nhượng diện tích đất, các bên đều có đầy
đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, việc giao kết và thực hiện hợp đồng
là tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái
đạo đức xã hội nên đảm bảo điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 117 BLDS.
Khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô
hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn
bản không đúng quy định của luật mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần
ba nghĩa vụ trong giao dịch thì yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết
định công nhận hiệu lực của giao dịch đó…
Mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chưa tuân thủ
quy định về hình thức, tuy nhiên việc bà T đã bàn giao toàn bộ diện tích đất chuyển
nhượng cho bà V thể hiện bà T đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của bên
chuyển nhượng, bà V đã thanh toán số tiền chuyển nhượng 300.000.000
đồng/500.000.000 đồng là thực hiện 60% nghĩa vụ thanh toán. Căn cứ quy định tại
khoản 1 Điều 129 BLDS thì thỏa thuận miệng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa bà V và bà T là có hiệu lực pháp luật. Do đó, yêu cầu của bà T tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận.
Về thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Sau khi xác lập
9
thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà T đã nhận 300.000.000 đồng tiền
chuyển nhượng đất và thỏa thuận trong vòng 01 năm sẽ tiến hành các thủ tục sang tên
thửa đất cho và V, tuy nhiên đến nay bà T vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng
thửa đất nêu trên cho bà V là vi phạm thỏa thuận. Theo biên bản xác minh tại Văn
phòng Đ – chi nhánh K thì thửa đất số 134, tờ bản đồ số 7, diện tích 16.236 m
2
theo
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 728688, cấp ngày 22/10/2008 đứng tên hộ
bà Bùi Thị Bích T đã được xóa đăng ký thế chấp ngày 20/11/2024, hiện nay chưa thực
hiện biến động chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nào khác.
Như vậy, quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên không bị hạn chế để thực
hiện bất kỳ biện pháp bảo đảm nào, không bị kê biên bởi cơ quan có thẩm quyền. Nên
việc bà V khởi kiện yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, buộc bà T phải tiến hành thủ tục tách thửa, công chứng sang tên đối với phần
diện tích đất bà T đã thỏa thuận chuyển nhượng miệng cho bà V, bà V có trách nhiệm
thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại cho bà T là có căn cứ pháp luật, bảo đảm lẽ
công bằng.
Từ những phân tích trên, HĐXX xét thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo
của bị đơn bà Bùi Thị Bích T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Bích
T1. Cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số
34/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9, tỉnh Đắk Lắk theo
hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
[3] Về án phí và chi phí tố tụng: Do sửa bản án sơ thẩm nên án phí dân sự sơ
thẩm và các chi phí tố tụng được xem xét lại theo quy định pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
[1] Căn cứ khoản 2 Điều 308; khoản 1 Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự;
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Bùi Thị Bích T và người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Bích T1;
Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị Tường V;
Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân
dân khu vực 9, tỉnh Đắk Lắk.
[2] Tuyên xử:
[2.1] Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Tường V.
- Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị Tường
V và bà Bùi Thị Bích T lập ngày 26/6/2020 đối với diện tích 5000 m
2
(Diện tích theo đo
đạc thực tế là 6349,5 m
2
), thuộc một phần thửa đất 134, tờ bản đồ số 7, diện tích là
16.236 m
2
, đất đã được cấp Giấy CNQSĐ số AM 728688, do UBND huyện cấp ngày
22/10/2008 cho hộ bà Bùi Thị Bích T là có hiệu lực pháp luật.
10
Bà Lê Thị Tường V được quyền sử dụng diện tích đất 6349,5 m
2
thuộc một phần
thửa đất 134, tờ bản đồ số 7 tại thôn A, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn A, xã
E, tỉnh Đắk Lắk) và các tài sản trên đất. Vị trí tứ cận cụ thể:
+ Phía đông giáp đất bà V, cạnh dài 76,82m
+ Phía tây giáp đất đường, cạnh dài 63,78m
+ Phía nam giáp đất bà T, cạnh dài 79, 51m.
+ Phía bắc giáp đường, cạnh dài 93,35m.
(Theo Bản vẽ hiện trạng sử dụng đất của Công ty cổ phần Đ1 ngày 30/11/2023)
- Buộc bà Bùi Thị Bích T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và tiến hành các thủ tục tách thửa, sang tên đối với diện tích chuyển nhượng
theo đo đạc thực tế là 6349,5 m
2
, nằm trong thửa đất 134, tờ bản đồ số 7, diện tích là
16.236 m
2
, đất đã được cấp Giấy CNQSĐ số AM 728688, do UBND huyện cấp ngày
22/10/2008 cho hộ bà Bùi Thị Bích T để sang tên cho bà Lê Thị Tường V theo quy định
pháp luật.
- Buộc bà Lê Thị Tường V tiếp tục có nghĩa vụ thanh toán tiền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) cho bà Bùi Thị Bích
T.
Trường hợp bà Bùi Thị Bích T không phối hợp tiến hành các thủ tục tách thửa,
sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị Tường V thì kiến nghị Chủ
tịch UBND xã E hủy bỏ giá trị pháp lý của Giấy CNQSĐ số AM 728688, do UBND
huyện cấp ngày 22/10/2008 cho hộ bà Bùi Thị Bích T, thửa đất 134, tờ bản đồ số 7,
diện tích là 16.236 m2 để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bên
đương sự theo quy định pháp luật và bà Lê Thị Tường V được tự mình liên hệ với cơ
quan có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi
thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải
thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật sự 2015, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác.
[2.2] Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Bùi Thị Bích T về việc yêu cầu
tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 26/6/2020 giữa bà Lê Thị Tường V và bà Bùi Thị Bích T
là vô hiệu; Yêu cầu bà Lê Thị Tường V trả lại diện tích đất khoảng 5.000 m
2
cho bà Bùi
Thị Bích T và bà Bùi Thị Bích T trả lại số tiền 300.000.000 đồng cho bà Lê Thị Tường
V.
[3]. Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận
nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.600.000 đồng, chi
phí đo đạc 5.000.000 đồng và chi phí định giá tài sản là 2.000.000 đồng. Đối với chi phí
định định giá 2.000.000 đồng, bà Bùi Thị Bích T đã nộp đủ, nên bà Bùi Thị Bích T còn
phải nộp 6.600.000 đồng chi phí thẩm định và đo đạc. Bà Lê Thị Tường V được nhận
lại 6.600.000 đồng sau khi thu được từ bà Bùi Thị Bích T.
[4]. Về án phí:
- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Bùi Thị Bích T phải chịu 300.000 đồng án phí dân
sự sở thẩm do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận và 300.000 đồng án
11
phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu phản tố của bà Bùi Thị Bích T không được chấp nhận,
được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp tại Chi cục
Thi hành án dân sự huyện Ea H'Leo theo biên lai số 0010838 ngày 16/11/2022. Bà Bùi
Thị Bích T phải tiếp tục nộp 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
Bà Lê Thị Tường V phải chịu 10.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với
phần nghĩa vụ phải thực hiện, được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân
sự sơ thẩm đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ea H'Leo theo biên lai số
0010903 ngày 18/3/2022. Bà Lê Thị Tường V phải tiếp tục nộp 9.700.000 đồng án phí
dân sự sơ thẩm.
- Án phí dân sự phúc thẩm:
+ Bà Bùi Thị T và bà Bùi Thị Bích T1 mỗi người phải nộp 300.000 đồng án phí
dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số
0003329, 0003330 cùng ngày 27/10/2025 (do bà Bùi Thị Bích T2 nộp thay) tại Thi
hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.
+ Bà Lê Thị Tường V không phải nộp án phí dân sự phúc thẩm và được nhận lại
300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0003927 ngày 04/11/2025
tại Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi
hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền
thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị
cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 9 Luật Thi hành án
dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành
án dân sự.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- TAND Tối cao; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Đắk Lắk;
- TAND Khu vực 9;
- THADS tỉnh Đắk Lắk;
- Phòng THADS khu vực 9; (đã ký)
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ.
Bùi Quốc Hà
Tải về
Bản án số 225/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 225/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
