EnglishBản án số 22/2026/DS-PT ngày 22/01/2026 của TAND tỉnh Ninh Bình về tranh chấp đất đai
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 22/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 22/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 22/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 22/2026/DS-PT ngày 22/01/2026 của TAND tỉnh Ninh Bình về tranh chấp đất đai |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp đất đai |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Ninh Bình |
| Số hiệu: | 22/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 22/01/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Y án sơ thẩm |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH NINH BÌNH
Bản án số: 22/2026/DS-PT
Ngày 22 - 01 - 2026
V/v “Tranh chấp ranh giới
quyền sử dụng đất; Yêu cầu công
nhận hợp đồng cHển đổi nhà,
đất và hủy GCNQSDĐ”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Sâm
Các Thẩm phán: Ông Tạ Văn Vinh
Ông Trần Công Đoàn
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Huyền, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh
Ninh Bình.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình tham gia phiên tòa:
Bà Lại Thị Thùy Dương, Kiểm sát viên.
Ngày 22 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình xét
xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số số 124/2025/TLPT-DS ngày 04 tháng 11
năm 2025 về việc “Tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất; yêu cầu công nhận
hợp đồng cHển đổi nhà, đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 148/2025/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2025
của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Ninh Bình bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 140/2025/QĐ-PT ngày 18/12/2025
và Quyết định hoãn phiên tòa số 04/2026/QĐ-PT ngày 09/01/2026 giữa các
đương sự:
NguY đơn: Anh Phạm Minh H, sinh năm 1981; địa chỉ: xóm 6, xã HT, tỉnh
Ninh Bình; (xóm 6, xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ).
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: bà Nguyễn Thị S, sinh năm
1965; địa chỉ: thôn 2, xã HH, tỉnh Ninh Bình; là người đại diện theo ủy quyền
(văn bản ủy quyền ngày 23/12/2025). (có mặt).
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1957; địa chỉ: xóm 6, xã HT, tỉnh
Ninh Bình; (xóm 6, xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ).
Người đại diện hợp pháp của bị đơn:
1. Ông Vũ Văn X, sinh năm 1979; địa chỉ: khu PV, phường KB, tỉnh Bắc
Ninh. (có mặt).
2. Bà Nguyễn Thị Thùy D, sinh năm 2001; địa chỉ: Khu TT, phường NX,
tỉnh Bắc Ninh. (có mặt).
2
3. Ông Trần Tuấn L, sinh năm 1999; địa chỉ: khu 2, phường KB, tỉnh Bắc
Ninh, (vắng mặt); là những người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày
13/3/2025).
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Chị Nguyễn Thị H1, sinh năm 1987; địa chỉ: Xóm 6, xã HT, tỉnh Ninh
Bình, (xóm 6, xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ).
Người đại diện hợp pháp của chị H1: bà Nguyễn Thị S, sinh năm 1965; địa
chỉ: thôn 2, xã HH, tỉnh Ninh Bình; là người đại diện theo ủy quyền, (văn bản ủy
quyền ngày 23/12/2025); (có mặt).
2. Chị Vũ Thị Ng, sinh năm 1977; địa chỉ: Số nhà 434/8/30, PVC, phường
TTH, thành phố Hồ Chí Minh, (phường 9, quận GV, thành phố Hồ Chí Minh cũ).
3. Chị Vũ Thị G, sinh năm 1979; địa chỉ: Số 61, Sẹc 12B, ấp LT, xã HM,
thành phố Hồ Chí Minh, (huyện HM, thành phố Hồ Chí Minh cũ).
4. Chị Vũ Thị X, sinh năm 1982; địa chỉ: Xóm 8, xã KT, tỉnh Ninh Bình,
(xã KC, huyện YK, tỉnh Ninh Bình cũ).
5. Chị Vũ Thị U, sinh năm 1986; địa chỉ: Thôn 1, làng Tr, phường NU, tỉnh
Ninh Bình, (Phù Lưu 1, xã NU, huyện KB, tỉnh Hà Nam cũ).
6. Chị Vũ Thị Y, sinh năm 1994; địa chỉ: Xóm 15, xã HX, tỉnh Ninh Bình,
(xã HC, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ).
Người đại diện hợp pháp của chị Vũ Thị Ng, chị Vũ Thị G, chị Vũ Thị X,
chị Vũ Thị U, chị Vũ Thị Y: Ông Vũ Văn X, sinh năm 1979; địa chỉ: khu PV,
phường VN, tỉnh Bắc Ninh; ông Trần Tuấn L, sinh năm 1999; địa chỉ: khu 2,
phường KB, tỉnh Bắc Ninh và bà Nguyễn Thị Thùy D, sinh năm 2001; địa chỉ:
Khu TT, phường NX, tỉnh Bắc Ninh; là những người đại diện theo ủy quyền, (văn
bản ủy quyền ngày 13/3/2025 và văn bản ủy quyền ngày 18/3/2025). (có mặt).
7. Bà Phạm Thị A, sinh năm 1959; địa chỉ: Xóm 6, xã HT, tỉnh Ninh Bình,
(xã HN, Hện HH, tỉnh Nam Định cũ), (có mặt).
8. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã HT, tỉnh Ninh Bình.
Người đại diện theo pháp luật: ông Vũ Văn L, chức vụ: Chủ tịch UBND xã
HT, tỉnh Ninh Bình; Địa chỉ: xã HT, tỉnh Ninh Bình. (vắng mặt).
Người làm chứng: Ông Phạm Thế K, sinh năm 1958; địa chỉ: Xóm 6, xã
HT, tỉnh Ninh Bình, (xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ) (vắng mặt).
Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị M.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện, bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên
đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn và là người đại diện diện hợp
pháp của chị Nguyễn Thị H1 trình bày:
Anh Phạm Minh H có thửa đất số 36, tờ bản đồ số 82, xã HT (tờ bản đồ số
15 xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ), diện tích 1.665m
2
, trong đó: đất ở nông
3
thôn (ONT) là 330m
2
, đất trồng cây lâu năm (CLN) là 655m
2
, đất nuôi trồng thủy
sản (NTS) là 680m
2
; địa chỉ thửa đất: xóm 6 HN, xã HT, tỉnh Ninh Bình. Nguồn
gốc đất là của bố mẹ đẻ anh H là ông Phạm Minh H (chết năm 2011) và bà Đinh
Thị Nh (chết năm 1995) để lại. Khi còn sống ông H chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (viết tắt GCNQSDĐ). Năm 2012 các đồng thừa kế của
ông H và bà Nh là 04 người con gồm: Phạm Thị Nh, Phạm Minh H, Phạm Thị
Nh, Phạm Trung H đã thỏa thuận và thống nhất để anh H được quyền thừa kế
toàn bộ thửa đất này của bố mẹ. Ngày 21/01/2013 thửa đất đã được Ủy ban nhân
dân (UBND) huyện HH, tỉnh Nam Định cũ, nay là tỉnh Ninh Bình cấp
GCNQSDĐ số BM 045707 đứng tên ông Phạm Minh H. Vợ chồng anh H đã sử
dụng đất và ngôi nhà cấp 4 cùng công trình phụ đã xuống cấp của bố mẹ từ đó
đến nay.
Liền kề là thửa đất số 37, tờ bản đồ số 82 xã HT (tờ bản đồ số 15 xã HN,
Hện HH, tỉnh Nam Định cũ), diện tích 585m
2
của vợ chồng ông Vũ Đình C (chết
năm 2005) và bà Nguyễn Thị M. Nguồn gốc thửa đất của ông C, bà M là chuyển
đổi từ vợ chồng ông Trần Văn V (ông V chết năm 2014) và bà Phạm Thị A từ
khoảng năm 1990. Sau khi đổi đất, gia đình bà M sử dụng nhà, đất từ đó đến nay.
Khoảng năm 2014 anh H đi làm ăn xa, không ở nhà, bà M cùng các con đã
xây tường bao, xây cổng, đổ sân sát lối đi trên phần đất giáp ngõ đi vào nhà đất
của gia đình anh H. Khi bà M làm các công trình này không gọi gia đình anh H ra
xác định mốc giới. Do thổ đất rộng, lại thường xuyên đi làm xa nhà, chỉ có chị H1
ở nhà, nên anh H không để ý mô mốc giới giữa hai thửa đất, nên sau khi bà M
xây tường rào, anh H có chuyển một số cây cau ở vườn phía sau nhà về trồng ở
ngõ thành 01 hàng cau giáp tường bao bà M xây. Tháng 10 năm 2024 anh H làm
thủ tục đính chính GCNQSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thay đổi
căn cước công dân, tên xóm, có khảo sát lại toàn bộ thửa đất, mới biết cạnh phía
đông và cạnh phía bắc liền kề đất hộ bà M thiếu diện tích khoảng 150m
2
nên anh
H đã làm đơn đề nghị UBND xã HN, Hện HH, tỉnh Nam Định (cũ) xem xét hòa
giải giữa hai gia đình, nhưng hòa giải không thành. Thửa đất không có tranh chấp
mốc giới với các hộ liền kề. Kết quả đo đạc hiện trạng của Tòa án, diện tích đất
hộ gia đình bà M đang lấn sang thửa đất của gia đình anh H diện tích 145m
2
ở
phía Bắc và phía Đông thửa đất. Anh H đề nghị Tòa án xác định ranh giới quyền
sử dụng đất giữa thửa đất số 36 của gia đình anh H với thửa đất số 37 của gia
đình bà M theo đúng hồ sơ địa chính. Buộc bà M và các con của bà M phải tháo
dỡ toàn bộ các công trình xây dựng trên đất để trả diện tích 145m
2
đất, (phần giáp
ngõ đi, sân hiện nay của anh H) cho anh H.
* Đối với yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị M về việc đề nghị Tòa án
hủy GCNQSDĐ số BM 045707 do UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp
ngày 21/01/2013 mang tên ông Phạm Minh H đối với thửa đất số 36, tờ số 82, xã
HT, diện tích 1.665m
2
(tờ bản đồ số 15 xã HN cũ), anh H không nhất trí vì: Giấy
giao kèo đổi nhà và đất giữa ông Trần Văn V, bà Phạm Thị V và ông Vũ Đình C,
4
bà Vũ Thị C đề ngày 28/03/1990, chỉ có vợ chông ông V và vợ chồng ông C cùng
bố mẹ đẻ ông V ký nhận, không có đại diện xóm, không có xác nhận của chính
quyền địa phương; số liệu 2.2 sào ghi trong bản giao kèo không có căn cứ, vì
không ghi số thửa, số tờ, diện tích, hơn nữa 2.2 sào bắc bộ tương đương 792m
2
chứ không phải là 730m
2
đất như hiện trạng gia đình bà M đang sử dụng; Phiếu
điều tra sử dụng đất ngày 26/8/1992 ghi chủ hộ ông Trần Văn V (C) thì ông V
cHển đổi cho ông C 750m
2
trong đó: “Cư 200, 180 ao, 370 đất thổ canh” là do
ông Phạm K xóm trưởng thời điểm đó ký nhận, mà không có chính quyền địa
phương xã HN xác nhận; Theo bản đồ địa chính năm 1997, thửa đất số 37 đứng
tên ông C chỉ có diện tích tích 585m
2
, trong đó: đất T 210m
2
, đất V 175m
2
, đất
Ao 200m
2
, còn nếu theo bản đồ 299 thì hộ ông V chỉ có diện tích diện tích 320m
2
;
ngày 20/4/1998 khi làm đơn đăng ký quyền sử dụng đất, ông Vũ Đình C cũng chỉ
đăng ký với Nhà nước quyền sử dụng thửa đất số 37, tờ số 15, diện tích 585m
2
(đất ở 210m
2
, đất vườn 175m
2
, đất ao 200m
2
); Ngày 02/12/1999 hộ ông C được
UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp GCNQSDĐ số P563948 cho tổng
diện tích là 4.025m
2
, trong đó có thửa số 37, tờ số 15 diện tích 585m
2
(210m
2
đất
ở, 175m
2
đất vườn, 200m
2
đất ao), GCNQSDĐ đã được giao cho ông C, bà M
quản lý từ năm 1999 đến nay đã 26 năm, nhưng gia đình bà M không có ý kiến gì
với các cấp chính quyền về diện tích ghi trong GCNQSDĐ. Tại thời điểm các
đồng thừa kế của vợ chồng ông H thỏa thuận phân chia di sản thừa kế để anh H
được quyền sử dụng toàn bộ nhà đất của vợ chồng ông H để lại, pháp luật có quy
định trường hợp thỏa thuận để nguyên thửa đất cho người khác sử dụng mà không
chia tách thành các thửa nhỏ, thì không phải đo đạc lại và các hộ liền kề không
phải ký giáp ranh, nên gia đình bà M không ký giáp ranh khi anh H làm thủ tục
cấp GCNQSDĐ. Do đó, việc UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) căn cứ bản
đồ, hồ sơ địa chính cấp GCNQSDĐ số BM 045707 đối với thửa đất số 36, tờ bản
đồ số 82, xã HT (tờ bản đồ số 15, xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ), diện
tích 1.665m
2
cho anh H là đúng. Do đó, anh H không đồng ý yêu cầu của bà M đề
nghị Tòa án hủy GCNQSDĐ mang tên H.
Tại bản tự khai, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị
đơn bà Nguyễn Thị M; người đại diện theo ủy quyền của bà M đồng thời là người
đại diện theo ủy quyền của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm: chị
Vũ Thị Ng, chị Vũ Thị G, chị Vũ Thị X, chị Vũ Thị U, chị Vũ Thị Y là ông Vũ Văn X
trình bày:
Bà Nguyễn Thị M có chồng là ông Vũ Đình C (ông C chết năm 2005).
Năm 1990 gia đình bà M, ông C cùng gia đình ông Trần Văn V (ông V chết năm
2014) và vợ là bà Phạm Thị A (tức Phạm Thị V) có đổi nhà, đất cho nhau. Căn cứ
theo Giấy giao kèo đổi nhà và đất ngày 28/03/1990, gia đình bà M nhận nhà và
đất của gia đình ông V, bà A có nội dung: “Gia đình ông V có 01 thổ đất canh cư
ao diện tích 2.2 sào, phía đông giáp đường dong, phía tây giáp thổ ông H, phía
nam giáp ngõ, phía bắc giáp ruộng thuộc dãy 5 Hậu đồng Phú Qúy, 01 móng nhà
4 gian có U, trái hiên xây cao từ 1.1m đến 1.3 m, 01 ngôi nhà dong quay hướng
5
tây 4 lợp rạ và 01 dại lợn, 01 bếp thổi nhỏ, 01 ao phía sau, 01 hố xí”. Vợ chồng
ông C nhận chuyển đổi toàn bộ nhà đất trên từ gia đình ông V. Sau khi thực hiện
việc đổi đất, đổi nhà, gia đình bà M sử dụng nhà, đất đổi ổn định, lâu dài từ đó
đến nay, không có tranh chấp. Năm 1992 chính quyền xã HN (nay là xã HT) thực
hiện việc điều tra sử dụng đất. Theo phiếu điều tra sử dụng đất ngày 26/8/1992
chủ hộ Trần Văn V (C) thì ông V đã chuyến đổi cho ông C 750m
2
đất bao gồm:
200m
2
đất thổ cư, 180m
2
đất ao, 370m
2
đất thổ canh có xác nhận của người điều
tra là ông Phạm K trưởng xóm thời điểm đó. Ngày 02/12/1999 gia đình bà M
được UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp GCNQSDĐ số P563948 mang
tên hộ ông Vũ Đình C với tổng diện tích 4.025m
2
, trong đó có thửa đất số 37, tờ
số 15, xã HN (nay là tờ bản đồ số 82 xã HT), diện tích 585m
2
(210m
2
đất ở,
175m
2
đất vườn tạp, 200m
2
đất ao nuôi cá). Phân định giáp ranh giữa thửa đất của
ông C với thửa đất của ông H gồm: Phía tây: Tường và đầu hồi ngôi nhà của bà
M (nhà do ông V, bà A xây dựng vẫn giữ nguyên hiện trạng); phía nam giáp ngõ
đi vào nhà ông H (phía ngõ đi ông H trồng 1 hàng cau để xác định ranh giới, nay
hàng cau này vẫn tồn tại). Hai bên gia đình đều sử dụng ổn định theo những mốc
giới, ranh giới đất từ trước đến nay mà không có tranh chấp. Năm 2013 anh H
được cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc
thửa số 36, tờ số 15, diện tích 1.665m
2
. Khoảng năm 2014 gia đình bà M xây
dựng tường bao, hàng rào kiên cố, gia đình anh H biết, không có ý kiến hay phản
đối, ngăn chặn. Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế do ông H để lại, GCNQSDĐ của
anh Phạm Minh H đối với thửa đất trên là không đúng hiện trạng sử dụng. Tại
thời điểm gia đình anh H thực hiện thủ tục khai nhận, cấp đổi GCNQSDĐ quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gia đình bà M chưa từng ký giấy tờ,
đơn từ nào xác nhận giáp ranh với nhà anh H để thực hiện việc cấp đổi
GCNQSDĐ. Bà M và các đồng thừa kế của ông C nhất trí với kết quả đo đạc hiện
trạng các thửa đất ngày 25/3/2025 do Tòa án tổ chức đo đạc. Như vậy, anh H làm
thủ tục và được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 36, diện tích 1.665m
2
là
không đúng, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bà M. Do đó, bà
M không nhất trí yêu cầu khởi kiện của anh H và có yêu cầu phản tố: Đề nghị Tòa
án công nhận thỏa thuận đổi đất, đổi nhà của gia đình ông Vũ Đình C, bà Nguyễn
Thị M với gia đình ông Trần Văn V, bà Phạm Thị A theo "Giấy giao kèo đổi nhà
và đất ngày 28/3/1990"; Xác định ranh giới, mốc giới theo hiện trạng thực tế sử
dụng ổn định, lâu dài của gia đình bà M; Hủy GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất số BM 045707 do UBND huyện HH, tỉnh Nam Định
(cũ) cấp ngày 21/01/2013 mang tên ông Phạm Minh H đối với thửa đất số 36, tờ
bản đồ số 82, xã HT (tờ bản đồ số 15, xã HN cũ) diện tích 1.665m
2
.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị A trình bày:
Trước đây vợ chồng bà A có thổ đất diện tích 750m
2
ở xóm 6, xã HN cũ
(nay là xã HT), liền kề thửa đất hộ ông Phạm Minh H. Nguồn gốc thửa đất do gia
đình bà A mua 01 sào đất nổi của ông Nguyễn Văn N vào năm 1980, ngoài ra gia
đình bà A còn được Hợp tác xã (HTX) HN cấp cho 01 mảnh ruộng, nhưng không
6
nhớ diện tích ở bắc thổ, nguồn gốc đất ruộng là do gia đình ông H canh tác, sau
đó trả ra cho HTX một phần và HTX đã giao cho gia đình bà A sử dụng. Sau đó
gia đình bà A đã đào một phần ao vào vị trí phía đông ruộng và đã đổi đất vượt
diện tích khoảng 6 miếng ở phía tây ao cho gia đình ông H, gia đình bà A lấy đất
gồ ở phía đông và phía bắc thổ của ông H cho thẳng thổ theo chiều Bắc - Nam
của hai bên. Năm 1990 vợ chồng bà A đổi nhà, đất cho vợ chồng ông Vũ Đình C
và bà Nguyễn Thị M. Trên đất có các tài sản như gia đình bà M trình bày, do vợ
chồng bà A xây khoảng năm 1988, sau đó vợ chồng ông C, bà M về xây dựng
thêm công trình như hiện nay đang sử dụng. Việc đổi đất giữa gia đình bà A với
gia đình ông C có lập thành văn bản, chỉ 2 bên ký, không báo cáo cơ sở xóm và
chính quyền xã. Trước đây gia đình bà A và gia đình ông H có đi chung ngõ, sau
này mới tách ra thành ngõ đi như hiện nay. Khi bàn giao nhà, đất cho gia đình
ông C, chỉ có hai bên gia đình bàn giao thực địa, không có gia đình ông H tham
gia chứng kiến và xác định mô mốc. Mốc giới giữa thửa đất của vợ chồng bà A
với thửa đất của hộ ông H chính là ranh giới, mốc giới hiện trạng giữa nhà đất của
hộ bà M với nhà đất anh H đang sử dụng, không có thay đổi gì. Hiện nay toàn bộ
các tài sản trên đất vợ chồng bà A xây vẫn còn nguyên hiện trạng, gia đình bà M
đang sử dụng.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Chủ tịch UBND xã HT, do ông
Nguyễn Văn L trình bày:
Căn cứ vào hồ sơ địa chính của xã HN cũ (nay là xã HT) thì việc UBND
huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp GCNQSDĐ cho hộ ông Vũ Đình C vào ngày
02/12/1999 là đúng theo quy định của pháp luật. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án
theo quy định của pháp luật.
Người làm chứng là ông Phạm Thế K trình bày:
Ông K làm đội trưởng đội 12, xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định (nay là
xóm 6 HN, xã HT, tỉnh Ninh Bình) từ năm 1985 cho đến năm 1997 ông xin nghỉ,
đến năm 2014 ông lại tiếp tục làm xóm trưởng cho tới nay. Thời điểm ông K làm
xóm trưởng, thì gia đình ông Trần Văn V và ông Vũ Đình C có đổi nhà, đất cho
nhau, sau khi hai bên đổi xong mới báo cơ sở xóm, có báo chính quyền xã hay
không thì ông K không biết. Năm 1992 chính quyền xã HN (nay là xã HT) thực
hiện việc điều tra sử dụng đất và giao cho xóm trưởng thực hiện việc điều tra, nên
ông K đã lập phiếu điều tra sử dụng đất của các hộ trong xóm, diện tích đất ghi
trong phiếu điều tra căn cứ vào lời khai của các hộ. Ông K không nhớ diện tích
đất thổ của hộ ông H và hộ ông C khi lập phiếu điều tra là bao nhiêu, chỉ đến thời
gian gần đây bà M có đưa phiếu điều tra đến gia đình ông K hỏi, có phải chữ ký
của ông K không, thì ông K mới biết diện tích đất của gia đình ông C ghi trong
phiếu là 750m
2
. Nhà bà C đang ở là xây trên móng nhà cũ của ông V, còn gian
nhà lồi lên phía sân là nhà bà M mới xây sau này. Khi làm thủ tục cấp
GCNQSDĐ cho nhà ông C, thì UBND xã có về đo đạc, khảo sát diện tích để cấp
giấy chứng nhận và có báo với cơ sở xóm, ông K là người đưa đoàn đến khảo sát
đo đạc đất. Khi làm thủ tục đo đạc để các hộ được cấp GCNQSDĐ thì giữa gia
7
đình ông H và gia đình ông C không xảy ra tranh chấp. Ông K được biết hàng cau
là do anh H trồng, còn tường bao và sân, cổng là nhà bà M làm, nhưng làm năm
nào ông K không biết.
* Hồ sơ địa chính:
- Tại Bản đồ địa chính 299, xã HN lập năm 1986 thể hiện: Thửa đất số 228,
tờ bản đồ số 3 diện tích 1.805m
2
(gồm: đất T 450m
2
, đất TC 565m
2
, đất Ao
430m
2
, đất 2L 360m
2
) mang tên H; thửa đất số 227, tờ bản đồ số 3 diện tích
320m
2
đất T mang tên V.
- Tại bản đồ địa chính xã HN lập năm 1997 thể hiện: Thửa đất số 36 tờ bản
đồ số 15 diện tích 1.665m
2
(gồm: đất T 330m
2
, đất V 655m
2
, đất Ao 680m
2
)
mang tên H; thửa đất số 37, tờ bản đồ số 3 diện tích 585m
2
, trong đó: đất T
210m
2
, đất V 175m
2
, đất Ao 200m
2
mang tên C;
- Tại sổ địa chính xã HN lập năm 2002 thể hiện: Tại trang số 09 tên chủ sử
dụng Vũ Đình C vợ là Nguyễn Thị M, tại xóm 12 xã HN, tờ bản đồ số 15, thửa số
37, trong đó: đất T 210m
2
, đất V 175m
2
, đất Ao 200m
2
. Tại trang không đánh số,
đứng tên ông Phạm Minh H, xóm 12, xã HN thể hiện là đất lúa tại các thửa số
16/2, 25/1, 150/3 thuộc tờ bản đồ số 15 và thửa số 19/09 thuộc tờ bản đồ số 19.
- Tại sổ mục kê xã HN lập năm 2003 thể hiện tờ bản đồ số 15, thửa số 36
diện tích 1.665m
2
(gồm: đất T 330m
2
, đất V 655m
2
, đất Ao 680m
2
) mang tên
Phạm Minh Hến; thửa số 37 diện tích 585m
2
(gồm: đất T 210m
2
, đất V 175m
2
,
đất Ao 200m
2
)
mang tên Vũ Đình C.
- Tại sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã HN thể hiện: Số thứ tự
cấp giấy 1287 mang tên Vũ Đình C: tổng diện tích 4.025m
2
trong đó có thửa số
37, tờ bản đồ số 15, số sổ GCN 129/QĐUB. Tại số thứ tự cấp giấy 1308 mang tên
Phạm Minh H, không thể hiện tổng diện tích đất, số tờ, số thửa, số sổ GCN
129/QĐUB.
* Kết quả đo đạc, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:
- Kết quả đo đạc hiện trạng, thẩm định tại chỗ: Diện tích thửa đất số 36 của
anh H đang sử dụng là 1.520m
2
(thiếu 145m
2
so với GCNQSDĐ). Diện tích thửa
đất số 37 hộ bà M đang sử dụng là 730m
2
(thừa 145m
2
so với GCNQSDĐ).
- Phần đất các bên đang tranh chấp có diện tích 145m
2
hiện hộ bà M đang sử
dụng, vị trí ở phía nam và phía tây thổ đất bà M, phía trước nhà bà M và liền kề
ngõ, một phần sân của hộ anh H. Trên phần đất này có các công trình xây dựng của
gia đình bà M gồm: Tường bao xây gạch tuylen 220, cao 1.2m, phía trên tường là
lưới B40 khung sắt cao 1.1m làm năm 2014 gồm 03 đoạn: đoạn từ cổng bà M đến
tường bao liền kề ngõ vào nhà anh H dài 06m; đoạn chạy theo ngõ vào nhà anh H
dài 15,8m; đoạn liền kề sân anh H dài 4,9m; 01 vườn trồng hoa màu; 01 sân bê
tông dày 10cm, mặt láng vữa dày 03cm, sân nứt mốc, kích thước 14m x 3m làm
năm 2019; 01 vườn trồng hoa màu giữa sân và tường bao; 01 cổng thép hộp cao
02m, rộng 2.2m làm năm 2019; 01 phần nhà ở mái ngói nâng cấp sửa chữa năm
2019; 01 mái hiên nhà chính lợp tôn; 01 phần nhà ngang mái lợp froximang đã
xuống cấp nghiêm trọng kích thước toàn bộ nhà 3,8m x 8,4m.
8
- Kết quả định giá tài sản: Giá đất ở 1.800.000đ/m
2
(một triệu tám trăm
nghìn đồng một mét vuông), giá đất vườn sau chuyển đổi là 875.000đ/m
2
(tám
trăm bảy mươi lăm nghìn đồng một mét vuông). Tường bao xây gạch tuylen và
hàng rào lưới B40 + thép hộp phía trên tường bao, cổng thép hộp đã hết giá trị
khấu hao; 01 sân bê tông phía trước nhà giá trị còn lại là 2.557.000 đồng; nhà mái
ngói bà M đang sử dụng có 01 phần nằm vị trí ở sân, nâng cấp sửa chữa năm
2019 giá trị còn lại là 20.305.000 đồng.
Tại bản án sơ thẩm số 148/2025/DS-ST ngày 26/9/2025 của Tòa án nhân
dân khu vực 11 - Ninh Bình đã quyết định: Căn cứ vào các Điều 26, Điều 31,
Điều 236 của Luật Đất đai; các Điều 175, 176, 357, 468 của Bộ luật Dân sự;
khoản 1 Điều 147, các Điều 157, 158, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc tranh chấp ranh giới quyền sử dụng
đất của anh Phạm Minh H đối với bà Nguyễn Thị M.
2. Không chấp nhận các yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị M về việc:
Công nhận thỏa thuận đổi đất, đổi nhà giữa ông Vũ Đình C, bà Nguyễn Thị M với
ông Trần Văn V, bà Phạm Thị A theo “Giấy giao kèo đổi nhà và đất” và yêu cầu
hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phạm Minh H.
3. Anh Phạm Minh H được quyền sử dụng 1.572m
2
đất (gồm: đất ở 330m
2
, đất
trồng cây lâu năm 562m
2
, đất nuôi trồng thủy sản 680m
2
), cụ thể: Phần đất (S1) diện
tích 1.520m
2
và phần đất (S2) diện tích 52m
2
, thuộc thửa đất số 36, tờ bản đồ số 82,
xã HT (tờ bản đồ số 15 xã HN cũ), vị trí thửa đất tại xóm 6, xã HT, tỉnh Ninh Bình,
(xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ) theo GCNQSDĐ số BM 045707 ngày
21/01/2013 do UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp mang tên ông Phạm Minh
H. Diện tích đất anh H được quyền sử dụng được giới hạn bởi các điểm
(1,2,3,4,14,15,8,9,10,11,1).
4. Hộ bà Nguyễn Thị M được quyền sử dụng diện tích 678m
2
đất (gồm: đất ở
210m
2
, đất vườn 268m
2
, đất ao 200m
2
), cụ thể: Phần đất (S3) diện tích 585m
2
thuộc
thửa số 37, tờ bản đồ số 82 xã HT (tờ bản đồ 15 xã HN), vị trí tại xóm 6 HN, xã HT,
tỉnh Ninh Bình, theo GCNQSDĐ số P 563948 ngày 02/12/1999 do UBND Hện HH,
tỉnh Nam Định (cũ) cấp mang tên hộ ông Vũ Đình C và phần đất (S4) diện tích 93m
2
đất vườn, thuộc thửa số 36, tờ bản đồ số 82, xã HT (tờ bản đồ 15 xã HN) theo
GCNQSDĐ số BM 045707 ngày 21/01/2013 do UBND Hện HH, tỉnh Nam Định
(cũ) cấp mang tên ông Phạm Minh H. Quyền sử dụng đất hộ bà M được quyền sử
dụng được giới hạn bởi các điểm (2,3,4,14,15,12,13,2).
5. Xác định ranh giới quyền sử dụng đất giữa thửa đất số 36, tờ bản đồ số 82,
xã HT (tờ số 15, xã HN) của anh Phạm Minh H với thửa đất số 37, tờ bản đồ số 82,
xã HT (tờ số 15, xã HN) của hộ bà Nguyễn Thị M đều có địa chỉ tại xóm 6, xã HT,
tỉnh Ninh Bình (xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định cũ) là các đoạn thẳng nối các
điểm mốc (2,3,4,14,15) trên sơ đồ kèm theo bản án.
(Kèm theo bản án là sơ đồ ranh giới, mốc giới quyền sử dụng đất giữa hộ anh
Phạm Minh H và hộ bà Nguyễn Thị M).
9
6. Về nghĩa vụ thanh toán giá trị: Buộc bà Nguyễn Thị M, chị Vũ Thị Ng,
chị Vũ Thị G, chị Vũ Thị U, chị Vũ Thị X, chị Vũ Thị Y phải có nghĩa vụ thanh
toán cho anh Phạm Minh H số tiền 81.375.000 đồng (tám mươi mốt triệu ba trăm
bảy mươi lăm nghìn đồng).
7. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Nguyễn Thị M phải có nghĩa vụ thanh toán
cho anh Phạm Minh H số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định
giá tài sản là 8.288.000 đồng (tám triệu hai trăm tám mươi tám nghìn đồng).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan
thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có
đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải
trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản
tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền
còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật
Dân sự.
8. Về nghĩa vụ bàn giao: Buộc bà Nguyễn Thị M, chị Vũ Thị Ng, chị Vũ
Thị G, chị Vũ Thị U, chị Vũ Thị X, chị Vũ Thị Y phải thu dọn hoa màu, cây
trồng và tháo dỡ tường bao trên phần đất (S2) diện tích 52m
2
đất để trả đất cho
anh Phạm Minh H sử dụng theo đúng ranh giới quyền sử dụng đất đã được xác
định theo quyết định của bản án.
9. Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 26,
điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016
của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án.
- Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà Nguyễn Thị M do là người cao tuổi.
- Chị Vũ Thị Ng, chị Vũ Thị G, chị Vũ Thị U, chị Vũ Thị X, chị Vũ Thị Y
phải liên đới nộp số tiền 3.390.000 đồng (ba triệu ba trăm chín mươi nghìn đồng)
án phí dân sự sơ thẩm.
- Anh Phạm Minh H được nhận lại số tiền 300.000 đồng đã nộp tạm ứng án
phí theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí lệ phí Tòa án số 0000351 ngày 28 tháng
02 năm 2025 của Chi cục thi hành án dân sự huyện HH, tỉnh Nam Định (nay là
Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình).
Ngoài ra, bản án còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự theo quy
định của pháp luật.
Ngày 29/9/2025 bị đơn bà Nguyễn Thị M có đơn kháng cáo Bản án dân sự
sơ thẩm số 148/2025/DS-ST ngày 26/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 11 -
Ninh Bình với lý do: Tòa án sơ thẩm đã tuyên án, Chấp nhận yêu cầu khởi kiện
của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Trong khi đó, tại
phiên tòa nguyên đơn cố tình vắng mặt, các tài liệu chứng cứ chứng minh yêu cầu
phản tố và tài liệu Tòa án thu thập đều thể hiện rõ việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của nguyên đơn là trái quy định của pháp luật. Yêu cầu Toà án
cấp phúc thẩm: Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 148/2025DS-ST của Tòa án nhân
dân khu vực 11 - Ninh Bình, theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn,
chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
10
Tại phiên tòa phúc thẩm: Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ
nguyên yêu cầu khởi kiện. Không đồng ý kháng cáo của bị đơn; đề nghị Tòa án
cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện theo ủy quyền của bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố và giữ
nguyên nội dung yêu cầu kháng cáo của bị đơn: đề nghị Tòa cấp phúc thẩm sửa
bản án sơ thẩm của Tòa án khu vực 11 - Ninh Bình theo hướng: bác yêu cầu khởi
kiện của nguyên đơn; Chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố, yêu cầu kháng cáo của
bị đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị A đề nghị Tòa án giải
quyết theo quy định pháp luật.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình tham gia phiên tòa phát
biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án như sau: Việc tuân theo pháp luật tố tụng
của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của những người tham gia
tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn xét xử phúc thẩm đã thực hiện
đầy đủ, đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Về nội dung vụ án: Căn cứ
các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu
kháng cáo của bị đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308, khoản
1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/
UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án
phí, lệ phí Tòa án; xử: không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn
Thị M. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 148/2025/DS-ST ngày 26/9/2025
của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Ninh Bình; Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn
bà Nguyễn Thị M là người cao tuổi, thuộc trường hợp được miễn án phí.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được
thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát
biểu của Kiểm sát viên về quan điểm giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử phúc
thẩm nhận định như sau:
[1] Về thủ tục tố tụng:
[1.1] Đơn kháng cáo của bị đơn làm trong thời hạn luật định; hình thức, nội
dung đơn kháng cáo đúng theo quy định tại Điều 272, Điều 273, Điều 276 của Bộ
luật Tố tụng dân sự. Vì vậy đơn kháng cáo của bị đơn hợp lệ, chấp nhận nên được
xét xử theo trình tự, thủ tục phúc thẩm.
[1.2] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Bị đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Do
đó, căn cứ vào Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm
xem xét lại bản án sơ thẩm theo nội dung đơn kháng cáo của người kháng cáo.
[2] Xét về nội dung vụ án và yêu cầu kháng cáo của bị đơn:
[2.1] Về nguồn gốc thửa đất tranh chấp: Thửa đất số 36, tờ bản đồ số 82 xã
HT (tờ số 15 xã HN cũ), địa chỉ tại xóm 6 HN, xã HT là của anh Phạm Minh H,
11
liền kề với Thửa đất số 37, tờ bản đồ số 82 xã HT (tờ bản đồ số 15 xã HN cũ) là
của hộ bà Nguyễn Thị M.
Nguồn gốc thửa đất số 36 gia đình anh H đang sử dụng là được tặng cho và
thừa kế của bố mẹ đẻ anh H là (ông Phạm Minh Hến, bà Đinh Thị Nh). Thửa đất
trên đã được UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp GCNQSDĐ ngày
21/01/2013 mang tên ông Phạm Minh H, tổng diện tích là 1.665m
2
, (trong đó: đất
ở 330m
2
, đất trồng cây lâu năm 655m
2
, đất nuôi trồng thủy sản 680m
2
).
Nguồn gốc thửa đất số 37 của hộ gia đình bà Nguyễn Thị M đang sử dụng
là nhận chuyển đổi nhà, đất của hộ (ông Trần Văn V, bà Phạm Thị A) vào năm
1990; thửa đất trên đã được UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp
GCNQSDĐ ngày 02/12/1999 mang tên hộ ông Vũ Đình C (chồng bà M) diện tích
là 585m
2
, (trong đó: 210m
2
đất ở, 175m
2
đất vườn tạp, 200m
2
ao nuôi cá).
Anh H xác định diện tích đất gia đình anh H đang bị thiếu 145m
2
so với
GCNQSDĐ là do gia đình bà M sử dụng lấn chiếm sang phần phía Bắc và một
phần phía Đông thửa đất số 36 nhà anh H, anh H đề nghị Tòa án xác định ranh
giới QSDĐ giữa hai thửa đất số 36 nhà anh H và thửa số 37 nhà bà M, yêu cầu
gia đình bà M tháo dỡ các công trình và trả lại diện tích 145m
2
cho anh H.
Bà M cho rằng gia đình bà M sử dụng đúng mốc giới đất từ khi chuyển đổi
nhà đất từ hộ ông V năm 1990. Anh H được cấp GCNQSDĐ thửa 36 diện tích
1.665m
2
đất là không đúng, đã chồng lấn lên phần diện tích đất thửa 37 của gia
đình bà M. Diện tích đất của gia đình bà M đúng như hiện trạng đang sử dụng là
730m
2
. Bà M không nhất trí yêu cầu khởi kiện anh H. Đề nghị Tòa án công nhận
thỏa thuận đổi nhà, đất giữa vợ chồng bà M với vợ chồng ông V theo giấy giao
kèo đổi nhà, đất ngày 28/3/1990; xác định ranh giới, mốc giới theo hiện trạng
thực tế hai bên đang sử dụng và hủy GCNQSDĐ mang tên ông Phạm Minh H.
[2.2] Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện:
* Đối với thửa đất số 36 mang tên anh Phạm Minh H:
Tại bản đồ 299 (1986) thể hiện thửa số 288, tờ bản đồ số 3, diện tích
1.805m
2
(gồm đất T 450m
2
, đất TC 565m
2
, đất Ao 430m
2
, đất 2L 360m
2
) mang
tên H (bố đẻ anh H); Bản đồ địa chính năm 1997, sổ mục kê năm 2003 đều thể
hiện thửa số 36, tờ số 15, diện tích 1.665m
2
(gồm: đất T 330m
2
, đất V 655m
2
, đất
Ao 680m
2
) mang tên Phạm Minh H.
Như vậy, nguồn gốc thửa đất số 36 của anh H đang sử dụng trước đây là
của ông Phạm Minh H, diện tích ban đầu 1.805m
2
, bao gồm: đất thổ 450m
2
, đất
thổ canh 565m
2
, đất ao 430m
2
, đất hai lúa 360m
2
, sau đó chỉ còn diện tích là
1.665m
2
trong đó: đất ở 330m
2
, đất trồng cây lâu năm 655m
2
, đất nuôi trồng thủy
sản 680m
2
, giảm 140m
2
là do ông H trả một phần diện tích đất hai lúa cho Hợp
tác xã, sau đó Hợp tác xã đã giao cho gia đình ông V, bà A sử dụng phần đất lúa
này, gia đình ông V đã đào thành ao trước khi đổi nhà đất cho hộ ông C, bà M;
12
điều này phù hợp với sự biến động diện tích đất theo hồ sơ địa chính và lời trình
bày của bà A; Năm 1997 UBND xã HN (nay là xã HT) chỉnh lý bản đồ thể hiện
tại thửa 36 diện tích là 1.665m
2
. Hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho anh H còn có các tài
liệu gồm: (Tờ trình về việc cấp GCNQSDĐ; Biên bản thẩm tra hồ sơ thực hiện
quyền của người sử dụng đất; Danh sách công khai các trường hợp đủ điều kiện
cấp GCNQSDĐ; Thông báo về việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính; Văn bản
phân chia tài sản thừa kế; Quyết định cấp GCNQSDĐ số 344 ngày 21/01/2013).
Ngày 21/01/2013 UBND huyện HH, tỉnh Nam Định cấp GCNQSDĐ số BM
045707 mang tên ông Phạm Minh H tại thửa số 36, diện tích 1.665m
2
, (gồm: đất
T 330m
2
, đất V 655m
2
, đất Ao 680m
2
).
* Đối với thửa đất số 37 của hộ bà Nguyễn Thị M:
Tại bản đồ 299 là thửa số 227 tờ số 3, diện tích 320m
2
đất T mang tên V;
Bản đồ địa chính năm 1997, sổ địa chính năm 2002; sổ mục kê năm 2003 đều thể
hiện thửa số 37, tờ số 15 diện tích 585m
2
, (gồm: đất T 210m
2
, đất V 175m
2
, đất
Ao 200m
2
) mang tên Vũ Đình C; Ngày 02/12/1999 UBND huyện HH, tỉnh Nam
Định cấp GCNQSDĐ số P563948 mang tên hộ ông Vũ Đình C là thửa số 37 diện
tích 585m
2
, (gồm: đất ở 210m
2
, đất vườn 175m
2
, đất ao 200m
2
). Ngoài ra hồ sơ
cấp GCNQSDĐ cho hộ ông C còn có Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất ngày
20/7/1998 của ông Vũ Đình C.
* Căn cứ biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và kết quả đo đạc hiện trạng
ngày 25/3/2025 thể hiện:
- Thửa đất số 36 của gia đình anh H diện tích là 1.520m
2
, thiếu 145m
2
so
với diện tích 1.665m
2
trong GCNQSDĐ.
- Thửa đất số 37 của hộ bà M diện tích là 730m
2
, thừa 145m
2
so với diện
tích 585m
2
trong GCNQSDĐ.
* Căn cứ vào chứng thư thẩm định giá tài sản, các đương sự hoàn toàn nhất
trí với mức giá mà Hội đồng thẩm định giá tài sản đã định giá và không có ý kiến
gì. Như vậy, phần diện tích đất các bên đang tranh chấp có diện tích là 145m
2
thuộc thửa số 36 là của gia đình anh H.
Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ trên, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu
cầu khởi kiện của anh H, buộc bà M và các con của bà M phải có nghĩa vụ trả
phần diện tích đất này cho anh H là hoàn toàn có căn cứ, đúng quy định tại Điều
175, 176 của Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, hiện nay trên phần diện tích đất 145m
2
có một số công trình xây dựng gồm: một phần nhà ở, mái hiên nhà, sân bê tông,
cổng đi ra đường, đất vườn trồng màu, tường bao do gia đình bà M xây dựng và
đang sử dụng; nếu tháo dỡ, di rời công trình sẽ ảnh hưởng đến công năng giá trị
sử dụng của công trình còn lại và để đảm bảo thuận tiện cho việc sử dụng đất của
các bên, xét thấy cần giao cho bà M và các con của bà M được quyền sử dụng
phần vị trí đất mà trên đất có một phần nhà ở, mái hiên nhà, sân bê tông và cổng
13
trên diện tích đất 93m
2
(S4) và có nghĩa vụ thanh toán cho anh H giá trị 93m
2
đất
vườn theo giá mà Hội đồng định giá tài sản đã định giá (875.000đ/1m
2
x 93m
2
tương đương số tiền 81.375.000 đồng. Phần diện tích đất vườn, tường bao 52m
2
(S2) còn lại, bà M và các con bà M sẽ phải trả cho anh H; bà M và các con của bà
M có trách nhiệm tháo dỡ phần tường bao và thu dọn cây trồng trên phần đất
vườn diện tích 52m
2
(S2) để trả đất cho anh H là hoàn toàn có căn cứ đúng quy
định pháp luật.
Như vậy: Tổng diện tích đất anh Phạm Minh H được quyền sử dụng là
(1.665m
2
- 93m
2
) = 1.572m
2
, (gồm: đất ở 330m
2
, đất trồng cây lâu năm 562m
2
,
đất nuôi trồng thủy sản 680m
2
) thuộc thửa số 36, tờ số 82 xã HT mang tên anh
Phạm Minh H.
Tổng diện tích đất hộ gia đình bà Nguyễn Thị M được quyền sử dụng diện
tích 678m
2
(trong đó: đất ở 210m
2
, đất vườn 268m
2
, đất ao 200m
2
), bao gồm
585m
2
(đất ở 210m
2
, đất vườn 175m
2
, đất ao 200m
2
) thuộc thửa số 37 tờ số 82 xã
HT mang tên hộ ông Vũ Đình C và 93m
2
đất vườn thuộc thửa số 36 mang tên anh
Phạm Minh H.
* Xác định ranh giới tiếp giáp giữa thửa đất số 36 của anh Phạm Minh H
với thửa đất số 37 của gia đình bà Nguyễn Thị M là các đoạn thẳng được giới hạn
bởi các điểm (2,3,4,14,15).
Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh H là hoàn
toàn có căn cứ, đúng pháp luật.
[3] Xét yêu cầu phản tố và kháng cáo của bị đơn :
[3.1] Đối với yêu cầu của bị đơn bà M đề nghị Tòa án hủy GCNQSDĐ số
BM 045707 do UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp ngày 21/01/2013
mang
tên Phạm Minh H đối với thửa số 36, tờ bản đồ số 82 xã HT (tờ bản đồ số 15, xã
HN cũ) diện tích 1.665m
2
. Bà M và các con bà M cho rằng GCNQSDĐ cấp cho
anh H là không đúng hiện trạng sử dụng đất, đã cấp chồng lấn lên một phần thửa
đất của gia đình bà M.
Hội đồng xét xử xét thấy: như đã nhận định ở trên, hồ sơ cấp GCNQSDĐ
của anh Phạm Minh H, có đầy đủ Đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Văn bản phân chia tài sản thừa kế; Biên lai
thu lệ phí trước bạ; tờ khai thuế thu nhập cá nhân; Biên bản thẩm tra hồ sơ thực
hiện quyền của người sử dụng đất; Thông báo số 2013/TB-VPĐKĐĐ về việc cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; Danh sách công khai các trường hợp đủ điều kiện
cấp GCNQSDĐ tại xã HN, huyện HH, tỉnh Nam Định; Thông báo về việc cập
nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính; Tờ trình về việc cấp GCNQSDĐ; Quyết định số
344/QĐ-UBND về việc cấp GCNQSDĐ); Khi làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ
cho anh H, UBND huyện HH, tỉnh Nam Định đã thẩm tra hồ sơ, công khai danh
sách và thực hiện đầy đủ các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật. Do đó,
14
UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp GCNQSDĐ số BM 045707 ngày
21/01/2013 đối với thửa đất số 36, tờ số 82 xã HT (tờ số 15 xã HN cũ) tổng diện
tích là 1.665m
2
, (trong đó: đất ở 330m
2
, đất trồng cây lâu năm 655m
2
, đất nuôi
trồng thủy sản 680m
2
) mang tên ông Phạm Minh H là hoàn toàn có căn cứ, đúng
quy định pháp luật.
Mặt khác, tại đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất ngày 20/4/1998 của ông Vũ
Đình C (chồng bà M) thể hiện: thửa 37 diện tích 585m
2
, trong đó: đất ở 210m
2
, đất
vườn 175m
2
, đất ao 200m
2
; Ngày 02/12/1999 gia đình bà M đã được UBND huyện
HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp GCNQSDĐ số P563948 mang tên hộ ông Vũ Đình C,
tổng diện tích là 4.025m
2
, trong đó: có thửa 37 diện tích 585m
2
(gồm: 210m
2
đất ở,
175m
2
đất vườn, 200m
2
đất ao). Gia đình bà M đã được nhận GCNQSDĐ mà
không có ý kiến gì, mặc dù số diện tích đất ghi trong GCNQSDĐ khác với diện tích
ghi trong giấy chuyển đổi nhà đất năm 1990 (2.2 sào) và khác với diện tích ghi
trong phiếu điều tra (750m
2
) gia đình bà M cũng không có ý kiến gì. Như vậy, thực
tế hộ gia đình bà M đang sử dụng đất chưa đúng với diện tích được cấp trong
GCNQSDĐ của mình và ranh giới thửa đất theo hồ sơ địa chính do cơ quan có
thẩm quyền quản lý.
Do đó, việc bà M cho rằng UBND huyện HH, tỉnh Nam Định (cũ) cấp
GCNQSDĐ cho anh H không đúng, cấp chồng lấn lên diện tích đất của gia đình
bà M và bà M yêu cầu hủy GCNQSDĐ đất mang tên anh H là không có căn cứ
chấp nhận.
[3.2] Đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà M đề nghị Tòa án công nhận
giao dịch chuyển đổi nhà đất giữa gia đình bà M với gia đình ông V năm 1990,
theo giấy giao kèo đổi nhà đất ngày 28/3/1990 và xác định ranh giới, mốc giới
theo hiện trạng thực tế hai bên đang sử dụng.
Hội đồng xét xử xét thấy: việc đổi nhà, đất giữa gia đình ông C (bà M) và
gia đình ông V (bà A) là sự thật, vì các đương sự (bà M, bà A) đã thừa nhận và hồ
sơ địa chính có thể hiện tên hộ ông C thay tên hộ ông V sau khi hai bên đổi nhà,
đất; nhưng diện tích đất đổi ghi trong “giấy giao kèo đổi nhà, đất ngày
28/3/1990” là 2.2 sào là không có căn cứ, vì hồ sơ địa chính không có tài liệu nào
thể hiện ông V có 2.2 sào thổ.
Tại bản đồ 299 (1986) thể hiện đất ông V là 320m
2
đất T; Giấy giao kèo
ngày 28/3/1990 chỉ có hộ ông C và hộ ông V ký nhận, không có xác nhận của
chính quyền địa phương hoặc của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; phiếu điều
tra sử dụng đất ngày 26/8/1992 do ông Phạm K là xóm trưởng khi đó, ghi chủ hộ
ông Trần Văn V (C) chuyển đổi cho ông C 750m
2
(trong đó: 200m
2
cư, 180m
2
ao,
370m
2
đất thổ canh), diện tích ghi trong phiếu do ông K xác nhận với chủ hộ,
phiếu không có chính quyền xã HN xác nhận; số diện tích ghi trong giấy giao kèo
đổi nhà đất là 2.2 sào (tương đương 792m
2
) khác số diện tích ghi trong phiếu điều
15
tra (750m
2
). Bà M trình bày ranh giới phân định giáp ranh giữa thửa đất 37 của bà
M với thửa đất 36 của ông H (nay đứng tên anh H) gồm: Phía tây là tường và đầu
hồi ngôi nhà của bà M (ngôi nhà được xây dựng từ năm 1982 do gia đình ông V,
bà A xây dựng, hiện nay gia đình bà M vẫn giữ nguyên hiện trạng ngôi nhà); Phía
nam là ngõ đi của nhà ông , tại ngõ đi này ông H có trồng một hàng cau từ những
năm 1980 để xác định ranh giới đất đai giữa hai gia đình, đến nay hàng cau vẫn
tồn tại là không có căn cứ; vì không có tài liệu chứng cứ, chứng minh và khi gia
đình bà M nhận chuyển đổi nhà đất từ gia đình ông V có sự xác định mốc giới,
ranh giới với hộ ông H; năm 2014 gia đình bà M xây tường bao giáp ngõ đi vào
nhà đất anh H, hai bên cũng không xác định mốc giới; hàng cau theo anh H và
ông K trình bày là do anh H trồng sau khi gia đình bà M xây tường bao. Do đó
không có căn cứ chấp nhận đề nghị trên của bà M.
[4] Về chi phí tố tụng: chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định
giá tài sản. Do yêu cầu khởi kiện của anh H được chấp nhận, nên bà M phải chịu
toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 8.288.000 đồng.
Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà M phải có trách nhiệm hoàn trả cho anh H số tiền
8.288.000 đồng chi phí tố tụng là đúng quy định tại Điều 157, 158, 165 của Bộ
luật Tố tụng dân sự.
[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị M là người cao tuổi, thuộc
trường hợp được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Các đồng thừa kế của ông C phải
nộp án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
[6] Từ những nhận định trên, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi
kiện của nguyên đơn; không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là hoàn toàn
có căn cứ đúng pháp luật.
[7] Tại cấp phúc thẩm, bị đơn không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì để
chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm
xét thấy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị
M về việc đề nghị Tòa án phúc thẩm Sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu
khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố, yêu cầu kháng
cáo của bị đơn. Cần giữ nguyên bản án sơ thẩm số 148/2025/DS-ST ngày
26/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Ninh Bình.
[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp
nhận, nên bị đơn bà Nguyễn Thị M phải nộp án phí dân sự phúc thẩm theo quy
định của pháp luật; Tuy nhiên bà Nguyễn Thị M là người cao tuổi, thuộc trường
hợp được miễn án phí và đã có Đơn xin miễn án phí, nên Hội đồng xét xử phúc
thẩm miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bà Nguyễn Thị M.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
16
Căn cứ: khoản 1 Điều 308; khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử
dụng án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị
đơn.
1. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 148/2025/DS-ST ngày 26 tháng 9
năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Ninh Bình.
2. Về án phí dân sự phúc thẩm: miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bà
Nguyễn Thị M.
3. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án,
(ngày 22/01/2026).
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2
Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành
án dân sự, có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự Ng thi
hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và
Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy
định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.
Nơi nhận:
- TAND Tối cao
- VKSND tỉnh Ninh Bình;
- TAND khu vực 11 - Ninh Bình;
- THADS tỉnh Ninh Binh;
- Phòng GĐKT, TT &THA;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án;
- Lưu Tòa Dân sự;
- Lưu HCTP.
TM/HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
(đã ký)
Trần Thị Sâm
Tải về
Bản án số 22/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 22/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 03/02/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 27/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 23/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 22/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 19/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 19/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 19/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 19/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 16/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
