EnglishBản án số 112/2026/DS-PT ngày 30/09/2026 của TAND tỉnh Quảng Trị về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 112/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
-
Bản án số 112/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 112/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 112/2026/DS-PT ngày 30/09/2026 của TAND tỉnh Quảng Trị về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Quảng Trị |
| Số hiệu: | 112/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 30/09/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
Bản án số 112/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 112/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH QUẢNG TRỊ
Bản án số: 112/2026/DSPT
Ngày: 30/9/2026
“V/v tranh chấp yêu cầu thực
hiện nghĩa vụ hợp đồng”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ
- Thnh phn Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Hoài Thủy.
Các Thẩm phán: Bà Hoàng Thị Thanh Nhàn và ông Dương Viết Hải.
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Kiều - Thư k Ta án nhân dân tỉnh Quảng
Trị.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị tham gia phiên tòa: Ông
Nguyễn Văn Sáng - Kiểm sát viên.
Ngày 08 tháng 9 năm 2026 và ngày 30 tháng 9 năm 2026, tại trụ sở Ta án nhân
dân tỉnh Quảng Trị xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ l số 49/2026/TLPT-
DS ngày 30 tháng 6 năm 2026 về việc “Tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp
đồng”. Phiên ta được mở ngày 08/9/2026, sau đó Hội đồng xét xử quyết định tạm
ngừng phiên ta; ngày 30/9/2026, khi l do tạm ngừng không cn, Hội đồng xét xử
tiếp tục phiên ta.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2026/DS-ST ngày 20/5/2026 của Ta án nhân
dân khu vực 1 - Quảng Trị bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 60/2026/QĐ-PT ngày 05
tháng 8 năm 2026, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu T, sinh năm 1976 và bà Nguyễn Thị Thu H,
sinh năm 1982; địa chỉ thường trú: số E đường số A, khu phố C, phường H, Thành
phố Hồ Chí Minh, vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Trần Thị Ngọc Á, sinh năm
1999; địa chỉ: Phng G.02 T, A Đ, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt.
2. Bị đơn: Công ty TNHH Đ; địa chỉ: số A D, phường Đ, tỉnh Quảng Trị, vắng
mặt.
2
Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Hoàng T1 - Giám đốc. Người đại
diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị Thúy N; địa chỉ: số A đường D, phường Đ, tỉnh Quảng
Trị, có mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Thanh H1, sinh năm
1972; địa chỉ thường trú: P5-45PH1, Tầng D Vinhomes C, G Đ, phường T, Thành
phố Hồ Chí Minh, vắng mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Thanh H1: Ông
Dương Văn T2 - Luật sư Công ty L; địa chỉ: số A đường D, phường Đ, tỉnh Quảng
Trị, có mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo đơn khởi kiện ngày 09/5/2025 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn
trình bày: Ông Nguyễn Hữu T và bà Nguyễn Thị Thu H là chủ sở hữu bất động sản
toạ lạc tại địa chỉ số E đường số A, khu phố C, phường H, thành phố T, thành phố
Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất số BX968468, số vào sổ cấp GCN: CH4309 do
UBND quận T, thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 16/12/2014, cập nhật đăng k biến
động ngày 18/01/2023.
Ngày 23/01/2024, ông T và bà H đã thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản
nêu trên với Công ty TNHH Đ theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 000603 đề ngày 23/01/2024
tại Văn phng C đối với tài sản nêu trên, giá trong hợp đồng chuyển nhượng là
20.000.000.000 đồng, nhưng thực tế hai bên thoả thuận số tiền chuyển nhượng là
29.500.000.000 đồng căn cứ hợp đồng đặt cọc ngày 11/01/2024.
Hai bên thoả thuận Công ty Đ có trách nhiệm thanh toán dứt điểm số tiền cam
kết chuyển nhượng cho ông T, bà H ngay khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng.
Sau khi chuyển nhượng, các bên lập Giấy cam kết về tiến độ thanh toán số tiền
cn lại. Công ty Đ đã thanh toán phần lớn giá trị chuyển nhượng; ngày 11/6/2025
ông Nguyễn Thanh H1 chuyển thêm 100.000.000 đồng. Nguyên đơn xác định số tiền
cn nợ là 450.000.000 đồng và yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền này cùng tiền lãi
chậm trả tính đến ngày xét xử sơ thẩm là 75.890.411 đồng, tổng cộng 525.890.411
đồng.
Mặc dù vẫn chưa nhận đầy đủ số tiền chuyển nhượng nhưng vì tin tưởng, ông
T và bà H đã hỗ trợ bàn giao giấy tờ liên quan để Công ty tiến hành thủ tục đăng k
biến động theo đúng thời hạn pháp luật quy định. Đồng thời, ngày 01/7/2024, nguyên
đơn đã bàn giao toàn bộ nhà ở và tài sản gắn liền trên đất cho bị đơn tiếp quản, sử
dụng. Hiện tại, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
3
sản khác gắn liền với đất đã được cập nhật theo thông tin của Công ty TNHH Đ căn
cứ theo Hợp đồng chuyển nhượng.
Ngày 11/6/2025, ông Nguyễn Thanh H1 đã chuyển trả cho ông T, bà H số tiền
100.000.000 đồng. Số tiền nợ gốc theo Hợp đồng chuyển nhượng cn lại mà Công
ty Đ cn phải tiếp tục thanh toán cho ông T bà H là 450.000.000 đồng (Bằng chữ:
Bốn trăm năm mươi triệu đồng).
Việc chậm thanh toán số tiền trên theo như thoả thuận đã gây ảnh hưởng nghiêm
trọng đến quyền sở hữu tài sản của ông Nguyễn Hữu T và bà Nguyễn Thị Thu H. Do
đó, ông Nguyễn Hữu T và bà Nguyễn Thị Thu H yêu cầu Ta án nhân dân khu vực
1 - Quảng Trị giải quyết cho ông bà những vấn đề sau:
Buộc Công ty TNHH Đ1 số tiền chuyển nhượng cn lại cho ông Nguyễn Hữu
T và bà Nguyễn Thị Thu H là 450.000.000 đồng (Bằng chữ: Bốn trăm năm mươi
triệu đồng).
Buộc Công ty TNHH Đ1 số tiền lãi chậm thanh toán tạm tính theo lãi suất
10%/năm căn cứ quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 là
75.890.411 đồng
Tổng số tiền nguyên đơn yêu cầu Công ty Đ1 tính đến ngày xét xử là
525.890.411 đồng (Năm trăm hai mươi lăm triệu tám trăm chín mươi nghìn bốn trăm
mười một đồng).
Đối với các yêu cầu phản tố của bị đơn, nguyên đơn không đồng và đề nghị
Toà án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.
- Tại bản tự khai ngày 16/10/2025 của người đại diện theo uỷ quyền của Công
ty TNHH Đ trình bày:
Công ty Đ nhận chuyển nhượng từ ông T và bà H khối tài sản là: Nhà ở và
quyền sử dụng đất tọa lạc tại thửa đất số 623, tờ bản đồ số 51, diện tích 903,2m², địa
chỉ: E đường số A, khu phố C, phường H, thành phố T, thành phố Hồ Chí Minh (Nay
là E đường số A, khu phố C, phường H, thành phố Hồ Chí Minh).
Nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng, vào ngày 11/01/2024, Công ty Đ và
ông T, bà H cùng k kết Hợp đồng đặt cọc. Giá trị chuyển nhượng được quy định tại
Hợp đồng đặt cọc là 29.500.000.000đồng.
Ngày 23/01/2024, hai bên tiếp tục k kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phng C. Giá
trị chuyển nhượng quy định tại Hợp đồng chuyển nhượng là 20.000.000.000đồng.
Theo đó, ông T và bà H đã giao các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất
cho Công ty Đ, Công ty Đ đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông T và bà H số
tiền là 25.500.000.000đồng.
4
Ngày 29/01/2024, việc chuyển nhượng đã được Văn phng đăng k đất đai
thành phố H (cũ) xác nhận tại mục IV trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BX 968468, số vào sổ cấp
GCN CH04309.
Sau đó, hai bên đã k Giấy cam kết về việc thanh toán số tiền cn lại. Tiến độ
thanh toán được thỏa thuận tại Điều 3 như sau: Thanh toán trước số tiền
1.000.000.000 đồng. Số tiền cn nợ lại 3.000.000.000 đồng sẽ được thanh toán chia
đều trong vng 3 tháng, mỗi tháng 1.000.000.000 đồng kể từ ngày 01/8/2024 đến
ngày 01/10/2024. Đến thời điểm hiện tại, số tiền Công ty Đ chưa thanh toán cho ông
T, bà H là 450.000.000 đồng, bởi vì:
Tại Điều 4 Hợp đồng đặt cọc thỏa thuận, Công ty Đ đồng cho ông T và bà
H thuê lại căn nhà để ở trong vng 6 tháng (đến tháng 6 năm 2024).
Tuy nhiên, đến tháng 6 năm 2024, ông T bà H vẫn chưa thực hiện bàn giao
nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận.
Tháng 9 năm 2024, tại thời điểm nhận bàn giao nhà, Công ty Đ phát hiện kết
cấu căn nhà có dấu hiệu nghiêng, lún (độ nghiêng về bên trái khu đất trồng là 30cm),
có thể ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe, tính mạng trong quá trình sử dụng. Mặc dù
đã nhiều lần yêu cầu ông T, bà H đề nghị cơ quan chức năng kiểm định chất lượng,
xác định nguyên nhân và lập phương án sửa chữa, khắc phục kết cấu của ngôi nhà
nhưng ông T và bà H không đồng và trốn tránh trách nhiệm (thể hiện tại vi bằng
số 481/2025/VB-TBLTPHCM ngày 30/9/2025 được lập tại Văn phng Thừa phát lại
Thành phố H).
Công ty Đ nhận thấy rằng nhà ở phải tuân thủ pháp luật về xây dựng theo quy
định tại Điều 54 Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời tại Điều 56 Luật Nhà ở năm 2023
quy định trách nhiệm của cá nhân trong phát triển nhà ở phải tuân thủ quy định của
pháp luật xây dựng trong xây dựng, cải tạo nhà ở. Cho nên, việc ông T và bà H bàn
giao căn nhà trong tình trạng kết cấu bị nghiêng là vi phạm chất lượng xây dựng và
không đáp ứng điều kiện an toàn sử dụng.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 445 Bộ luật Dân sự thì Công ty Đ có
quyền báo ngay cho ông T và bà H về hiện trạng của ngôi nhà và yêu cầu ông T và
bà H sửa chữa, khắc phục. Việc ông T và bà H không hợp tác khắc phục dù đã được
yêu cầu, cố che giấu thông tin về tính an toàn sử dụng của tài sản là hành vi lừa dối
trong giao dịch chuyển nhượng, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty
Đ.
Căn cứ quy định tại Điều 411 Bộ luật Dân sự: “Bên phải thực hiện nghĩa vụ
trước có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ, nếu khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên
5
kia đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể thực hiện được nghĩa vụ như đã
cam kết cho đến khi bên kia có khả năng thực hiện được nghĩa vụ hoặc có biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ." Nhận thấy, ông T và bà H không đảm bảo được các
điều kiện bàn giao nhà ở, dẫn đến việc chậm bàn giao nhà cho Công ty Đ.
Sau khi nhận được thông báo thụ l vụ án bị đơn đã có yêu cầu phản tố để đối
trừ nghĩa vụ đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công ty Đ đã trưng cầu cơ
quan có chức năng giám định là Công ty Cổ phần Đ2, địa chỉ: Số I, xã N, thành phố
Hồ Chí Minh để thẩm định về chất lượng công trình xây dựng là công trình nhà ở tại
thửa đất số 623, tờ bản đồ số 51, diện tích 903,2m², địa chỉ: Số E đường số A, khu
phố C, phường H, thành phố Hồ Chí Minh có đảm bảo an toàn, có dấu hiệu nghiêng
lún hay không. Kiểm tra, đánh giá hiện trạng và mức độ an toàn kết cấu, xác định độ
nghiêng và độ lún theo tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Xác định nguyên nhân và thời
điểm phát sinh khuyết tật. Kết luận và mức độ ảnh hưởng đến an toàn chịu lực, công
năng; xác định đạt không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.
Tại báo cáo giám định tháng 02/2026 của Công ty Cổ phần Đ2 tổng hợp và
kết luận như sau:
+ Độ nghiêng tổng thể công trình dự án "Nhà phố" tại địa điểm E đường số A,
phường H, thành phố Hồ Chí Minh vượt giới hạn cho phép của TCVN 9381 - 2012.
Độ nghiêng công trình đang vượt khoảng 10 lần so với giới hạn cho phép. Độ vượt
nghiêng giới hạn trên, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu lực của dự án, ảnh
hưởng đến tâm l của người khi sinh hoạt trong gia đình.
+ Phương án móng của nhà sử dụng phương án móng cọc vuông
250mm*250mm, tuy nhiên, với kết quả khảo sát hiện trạng, khả năng cọc đang có
xu hướng bị lún không đều dẫn đến tổng thể căn nhà bị nghiêng với giá trị độ nghiêng
lớn.
+ Cần phải tiến hành thiết kế phương án gia cường móng, nâng kích chống
nghiêng cho công trình, để đảm bảo khả năng chịu lực và công năng sử dụng của
công trình.
Do đó, Công ty Đ tạm giữ lại số tiền 450.000.000 đồng chưa thanh toán cho
ông T và bà H để bảo đảm nguồn tài chính phục vụ kiểm định, thiết kế, gia cố và sửa
chữa, khắc phục khuyết tật nghiêng kết cấu và an toàn sử dụng nhà ở với giá trị tạm
tính là 1.000.000.000đồng.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thanh H1, người bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Dương
Văn T2 trình bày:
Nhất trí như kiến trình bày của bị đơn, đề nghị Toà án không chấp nhận yêu
cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc nguyên
đơn phải bồi thường chi phí khắc phục khuyết tật nghiêng lún của công trình nhà ở
số tiền 1.000.000.000 đồng.
6
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2026/DS-ST ngày 20/5/2026, Tòa án nhân dân
khu vực 1 - Quảng Trị đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn,
buộc Công ty TNHH Đ1 450.000.000 đồng tiền gốc và 75.890.411 đồng tiền lãi;
không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty Đ; đồng thời quyết định về chi phí tố
tụng, án phí và quyền kháng cáo theo quy định.
Sau khi xét xử sơ thẩm, Công ty TNHH Đ kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm
xem xét lại trách nhiệm của bên chuyển nhượng đối với khuyết tật nghiêng, lún của
căn nhà, chấp nhận yêu cầu phản tố và sửa bản án sơ thẩm.
Trong quá trình giải quyết phúc thẩm, Ta án nhân dân tỉnh Quảng Trị yêu cầu
Công ty Cổ phần Đ2 giải thích, làm rõ kết quả kiểm định. Tại Công văn số 23/CV-
HUTECH ngày 23/9/2026, Hutech xác định khả năng hệ móng, cọc bị lún không đều
là nguyên nhân chủ yếu làm tổng thể công trình bị nghiêng; hiện tượng lún phát sinh
từ khi tải trọng công trình tác động lên hệ móng, cọc và diễn ra từ từ trong thời gian
dài; việc quản l, sử dụng nhà ở thông thường sau khi bàn giao không phải nguyên
nhân có thể tự làm phát sinh tức thời mức độ nghiêng đã đo được; tại thời điểm mua
bán, bàn giao, tình trạng nghiêng, lún có thể chưa biểu hiện rõ bằng mắt thường và
việc xác định chính xác phải thực hiện bằng thiết bị, phương pháp đo đạc chuyên
môn.
Hutech có báo giá chi phí sửa chữa, gia cường, khắc phục tình trạng nghiêng,
lún của công trình là 1.210.680.000 đồng. Tuy nhiên, yêu cầu phản tố ban đầu của
Công ty TNHH Đ chỉ là 1.000.000.000 đồng.
Tại phiên ta phúc thẩm tiếp tục ngày 30/9/2026, Công ty TNHH Đ xác định
chỉ giữ yêu cầu phản tố 550.000.000 đồng và tự nguyện rút 450.000.000 đồng trong
tổng số 1.000.000.000 đồng yêu cầu phản tố ban đầu; đề nghị bù trừ nghĩa vụ với
khoản tiền mà Công ty phải thanh toán cho nguyên đơn.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị phát biểu ý kiến về quan điểm
giải quyết vụ án:
- Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự
không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty TNHH Đ, giữ nguyên Bản án dân sự
sơ thẩm 37/2026/DS-ST ngày 20/5/2026, Ta án nhân dân khu vực 1- Quảng Trị. Về
án phí, căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016
quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phí Ta
án, buộc Công ty Đ phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
7
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra
tại phiên ta; căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên ta và phạm vi kháng cáo, Hội đồng
xét xử phúc thẩm nhận định:
[1] Về tố tụng:
Đơn kháng cáo của Công ty TNHH Đ được thực hiện trong thời hạn luật định
và đã thực hiện nghĩa vụ tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét theo thủ tục
phúc thẩm. Phiên ta phúc thẩm được mở ngày 08/9/2026, sau đó Hội đồng xét xử
quyết định tạm ngừng phiên ta; ngày 30/9/2026 phiên ta được tiếp tục. Việc tiếp
tục phiên ta trong thời hạn tạm ngừng phù hợp quy định của Bộ luật Tố tụng dân
sự.
Tại phiên ta phúc thẩm ngày 30/9/2026, bị đơn Công ty TNHH Đ tự nguyện
rút một phần yêu cầu phản tố đối với số tiền 450.000.000 đồng và chỉ yêu cầu
550.000.000 đồng. Việc rút yêu cầu phản tố tại cấp phúc thẩm là tự nguyện, nguyên
đơn không có kiến gì nên cần được chấp nhận.
[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa
vụ hợp đồng”. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn
đều phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng giữa các bên, việc
xác định quan hệ pháp luật của cấp sơ thẩm là phù hợp; Hội đồng xét xử phúc thẩm
giữ nguyên, không xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp.
[3] Về quá trình thực hiện hợp đồng:
Ngày 11/01/2024, ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Thu H và Công ty TNHH
Đ k Hợp đồng đặt cọc, thống nhất giá chuyển nhượng thực tế 29.500.000.000 đồng.
Ngày 23/01/2024, các bên k Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng; ngày
29/01/2024 đăng k biến động sang Công ty Đ. Bên bán đã giao nhà, đất; bên mua
đã nhận tài sản. Sau đó, các bên lập Giấy cam kết về tiến độ thanh toán số tiền cn
lại. Công ty Đ thừa nhận hiện cn chưa thanh toán 450.000.000 đồng. Đây là các tình
tiết các bên không tranh chấp.
[4] Về khuyết tật của tài sản chuyển nhượng:
Theo báo cáo kiểm định của H2 xác định độ nghiêng tổng thể của công trình
vượt giới hạn cho phép của TCVN 9381:2012 khoảng 10 lần; hệ móng, cọc có xu
hướng lún không đều làm tổng thể căn nhà bị nghiêng và cần có giải pháp gia cường
móng, nâng kích chống nghiêng để bảo đảm khả năng chịu lực, công năng sử dụng.
Công văn số 23/CV-HUTECH ngày 23/9/2026 tiếp tục làm rõ quá trình nghiêng, lún
diễn ra trong thời gian dài; việc sử dụng nhà ở thông thường của bên nhận chuyển
8
nhượng sau khi nhận bàn giao không phải nguyên nhân làm phát sinh tức thời tình
trạng này; tại thời điểm mua bán, bàn giao, khuyết tật có thể chưa biểu hiện rõ bằng
mắt thường.
Như vậy, có căn cứ xác định căn nhà tồn tại khuyết tật liên quan đến kết cấu,
nền móng; khuyết tật này không phải do quá trình sử dụng thông thường của Công
ty Đ gây ra và không có căn cứ xác định bên mua đã biết hoặc phải biết về khuyết
tật tại thời điểm giao kết. Theo Điều 445 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên bán phải
chịu trách nhiệm đối với khuyết tật của vật mua bán làm mất hoặc giảm sút giá trị sử
dụng, trừ các trường hợp pháp luật loại trừ trách nhiệm.
[5] Về phạm vi yêu cầu phản tố và chi phí khắc phục: Hutech báo giá sửa
chữa, gia cường công trình 1.210.680.000 đồng. Bị đơn ban đầu phản tố
1.000.000.000 đồng, nhưng tại phiên ta phúc thẩm tự nguyện rút 450.000.000 đồng
và chỉ giữ yêu cầu 550.000.000 đồng. Hội đồng xét xử chỉ xem xét yêu cầu cn lại
550.000.000 đồng. Căn cứ kết quả kiểm định, Công văn số 23/CV-HUTECH và tài
liệu về phương án, chi phí sửa chữa, Hội đồng xét xử có cơ sở xem xét chấp nhận
khoản 550.000.000 đồng là chi phí cần thiết, hợp l để khắc phục khuyết tật thuộc
trách nhiệm bên chuyển nhượng.
[6] Về tiền gốc và tiền lãi chậm thanh toán:
Công ty Đ thừa nhận cn nghĩa vụ thanh toán 450.000.000 đồng tiền chuyển
nhượng theo Giấy cam kết. Nghĩa vụ này đã đến hạn nên có căn cứ chấp nhận yêu
cầu của nguyên đơn đối với 450.000.000 đồng tiền gốc.
Đối với tiền lãi chậm thanh toán, cấp sơ thẩm xác định lãi suất 10%/năm và tính
theo hai giai đoạn: (i) 550.000.000 đồng từ ngày 01/11/2024 đến hết ngày 11/6/2025,
223 ngày, tiền lãi 33.602.740 đồng; (ii) sau khi thanh toán 100.000.000 đồng ngày
11/6/2025, số dư 450.000.000 đồng được tính lãi từ ngày 12/6/2025 đến hết ngày
20/5/2026, 343 ngày, tiền lãi 42.287.671 đồng. Tổng tiền lãi đến ngày xét xử sơ thẩm
là 75.890.411 đồng.
[7] Về bù trừ nghĩa vụ:
Theo điểm a khoản 2 Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự, yêu cầu phản tố được
chấp nhận khi nhằm bù trừ nghĩa vụ với yêu cầu của nguyên đơn. Điều 378 Bộ luật
Dân sự quy định trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ về tài sản cùng loại đối với
nhau thì khi cùng đến hạn, các nghĩa vụ được bù trừ; nếu giá trị không tương đương
thì các bên thanh toán phần chênh lệch.
Trong vụ án này, Hội đồng xét xử xác định Công ty Đ có nghĩa vụ thanh toán
cho ông T, bà H tổng số 525.890.411 đồng (450.000.000 đồng tiền gốc và 75.890.411
9
đồng tiền lãi tính đến ngày 20/5/2026); đồng thời ông T, bà H có nghĩa vụ thanh toán
cho Công ty Đ 550.000.000 đồng theo yêu cầu phản tố được chấp nhận. Đây đều là
nghĩa vụ thanh toán bằng tiền giữa cùng các bên và đã được xác định cụ thể trong
bản án. Do đó, có căn cứ bù trừ toàn bộ hai nghĩa vụ. Sau khi bù trừ: 550.000.000
đồng - 525.890.411 đồng = 24.109.589 đồng. Do đó, ông T và bà H cn phải thanh
toán cho Công ty Đ số tiền 24.109.589 đồng.
[8] Về chi phí tố tụng: Chi phí kiểm định kỹ thuật công trình là 55.000.000
đồng. Do kết quả kiểm định là căn cứ xác định công trình có khuyết tật nghiêng, lún
thuộc trách nhiệm bảo đảm chất lượng của bên chuyển nhượng nên ông T và bà H
phải chịu khoản tiền này. Công ty Đ đã thanh toán chi phí nên cần buộc ông T bà H
hoàn trả khoản tiền này cho Công ty Đ.
[9] Từ phân tích trên: Có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của Công ty
TNHH Đ, sửa bản án sơ thẩm về yêu cầu phản tố số tiền 550.000.000 đồng; đối trừ
nghĩa vụ. Sau khi đối trừ (550.000.000 đồng - 525.890.411 đồng, tiền gốc và lãi chậm
trả đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 20/5/2026 = 24.109.589 đồng) ông T và bà H còn
phải thanh toán 24.109.589 đồng cho Công ty TNHH Đ; đình chỉ đối với khoản tiền
450.000.000 đồng yêu cầu phản tố đã rút.
[10] Về án phí:
[10.1] Án phí dân sự sơ thẩm Công ty Đ phải chịu án phí đối với nghĩa vụ
525.890.411 đồng (20.000.000 đồng + 4% x 125.890.411 đồng = 25.035.000 đồng)
và phần yêu cầu phản tố đã rút 450.000.000 đồng (20.000.000 đồng + 4% x
50.000.000 đồng = 22.000.000 đồng); ông Nguyễn Hữu T và bà Nguyễn Thị Thu H
phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố được chấp nhận 550.000.000 đồng
(20.000.000 đồng + 4% x 150.000.000 đồng = 26.000.000 đồng).
[10.2] Án phí phúc thẩm do kháng cáo của Công ty Đ được chấp nhận nên Công
ty không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH
Căn cứ khoản 2 Điều 308; Điều 309; điểm a khoản 2 Điều 200; Điều 244 Bộ
luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ các Điều 357, 378, 430, 440, 445 và 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội;
10
Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần kháng cáo của Công ty TNHH Đ. Sửa Bản án dân sự sơ
thẩm số 37/2026/DS-ST ngày 20/5/2026 của Ta án nhân dân khu vực 1 - Quảng
Trị.
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố cn lại của Công ty TNHH Đ. Xác định ông
Nguyễn Hữu T và bà Nguyễn Thị Thu H có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty TNHH
Đ 550.000.000 đồng (Năm trăm năm mươi triệu đồng) chi phí sửa chữa, khắc phục
khuyết tật nghiêng, lún của công trình.
3. Đình chỉ giải quyết đối với phần yêu cầu phản tố 450.000.000 đồng.
4. Bù trừ nghĩa vụ thanh toán giữa các bên: Bù trừ số tiền 525.890.411 đồng
(450.000.000 đồng tiền gốc và 75.890.411 đồng tiền lãi tính đến ngày 20/5/2026) mà
Công ty TNHH Đ phải thanh toán cho ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Thu H
vào số tiền 550.000.000 đồng mà ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Thu H phải
thanh toán cho Công ty TNHH Đ. Sau khi bù trừ, nghĩa vụ của Công ty TNHH Đ đối
với ông T, bà H được thực hiện đến thời điểm xét xử sơ thẩm; buộc ông Nguyễn Hữu
T và bà Nguyễn Thị Thu H cn phải thanh toán cho Công ty TNHH Đ 24.109.589
đồng (Hai mươi bốn triệu một trăm lẻ chín nghìn năm trăm tám mươi chín đồng).
5. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Hữu T và bà Nguyễn Thị Thu H phải chịu
số tiền chi phí kiểm định 55.000.000 đồng. Công ty Đ đã nộp nên buộc ông T và bà
H có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền 55.000.000 đồng cho Công ty Đ.
6. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Công ty TNHH Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 47.035.000 đồng án phí
nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 21.000.000 đồng theo Biên lai thu
tiền số 0000341 ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Trị.
Công ty TNHH Đ cn phải nộp số tiền 26.035.000 đồng.
Ông Nguyễn Hữu T và bà Nguyễn Thị Thu H phải chịu án phí 26.000.000 đồng
nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 14.375.000 đồng theo Biên lai thu
tiền số 0005592 ngày 23 tháng 7 năm 2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Trị.
Ông T, bà H cn phải nộp thêm 11.625.000 đồng.
7. Về án phí dân sự phúc thẩm: Công ty TNHH Đ không phải chịu án phí dân
sự phúc thẩm; hoàn trả cho Công ty tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 đồng đã
nộp theo biên lai 0002604 ngày 04 tháng 6 năm 2026 của Thi hành án dân sự tỉnh
Quảng Trị.
11
8. Các quyết định khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2026/DS-ST ngày
20/5/2026 của Ta án nhân dân khu vực 1 - Quảng Trị không bị kháng cáo, kháng
nghị và không bị sửa có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng
nghị.
Kể từ ngày Công ty TNHH Đ có đơn yêu cầu thi hành án đối với khoản tiền
24.109.589 đồng (Hai mươi bốn triệu một trăm lẻ chín nghìn năm trăm tám mươi
chín đồng) và chi phí kiểm định 55.000.000 đồng cho đến khi thi hành án xong, ông
Nguyễn Hữu T và bà Nguyễn Thị Thu H còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền
chậm thi hành theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự
năm 2015.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án
dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền
thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị
cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự;
thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Quảng Trị;
- TAND khu vực 1 - Quảng Trị;
- THADS khu vực 1- Quảng Trị;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Lê Hoài Thủy
Bạn chưa Đăng nhập thành viên.
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết Văn bản gốc.
Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Tải về
Bản án số 112/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 112/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 08/10/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 30/09/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 29/09/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 28/09/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 28/09/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 28/09/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 28/09/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
