ENGQuyết định số 129/2024/DS-GĐT ngày 06/06/2024 của TAND cấp cao tại TP.HCM về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Quyết định số 129/2024/DS-GĐT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Quyết định số 129/2024/DS-GĐT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Quyết định 129/2024/DS-GĐT
| Tên Quyết định: | Quyết định số 129/2024/DS-GĐT ngày 06/06/2024 của TAND cấp cao tại TP.HCM về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Giám đốc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND cấp cao tại TP.HCM |
| Số hiệu: | 129/2024/DS-GĐT |
| Loại văn bản: | Quyết định |
| Ngày ban hành: | 06/06/2024 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp phải là KDTM, không phải dân sự. Việc giải thích hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự. Giải quyết tranh chấp hợp đồng căn cứ vào hợp đồng, mục đích giao kết hợp đồng. Xác định lại tiền thuê đất và thiệt hại để giải quyết. |
Tóm tắt Quyết định
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ỦY BAN THẨM PHÁN
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Với thành phần Hội đồng xét xử giám đốc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Đức Xuân
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Xuân Thiện
Bà Huỳnh Thanh Duyên
Thư ký phiên tòa: Ông Lê Minh Luông – Thẩm tra viên.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham
gia phiên tòa: Ông Lê Công Thành - Kiểm sát viên.
Ngày 06 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành
phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp
hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Công ty TNHH MTV DC.
Địa chỉ: 327 LK, phường HT, Quận Z, Thành phố H.
Bị đơn: Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ P.
Địa chỉ: 193 H, khu phố 6, phường MT, Quận Z, Thành phố H.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ủy ban nhân dân Thành phố H.
Địa chỉ: Số 86 LT, phường BN, Quận Y, Thành phố H.
2. Ủy ban nhân dân Quận Z, Thành phố H.
Địa chỉ: Số 01 LR, phường TA, Quận Z, Thành phố H.
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Quyết định giám đốc thẩm
Số: 129/2024/DS-GĐT
Ngày 06 tháng 6 năm 2024
V/v Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng
đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
2
3. Công ty cổ phần V.
Địa chỉ trụ sở: Tầng 7 Tòa nhà NA, 30 phố KT, phường CV, quận B, thành
phố N.
4. Công ty TNHH H S.
Địa chỉ: Số 26 ĐT, phường QT, quận PT, Thành phố H.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo Đơn khởi kiện ngày 04/4/2019; Đơn đề nghị về việc thay đối, bổ sung
yêu cầu khởi kiện các ngày 11/12/2020, 05/7/2021 và trong quá trình giải quyết vụ
án, nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên DC (sau đây gọi tắt là Công ty
Công ích Quận Z) có đại diện hợp pháp theo ủy quyển là ông Nguyễn Phước L
trình bày:
Thực hiện Công văn số 4947/UBND-TC ngày 24/8/2015 của Ủy ban nhân
dân (sau đây gọi tắt là UBND) Quận Z về chủ trương quản lý, khai thác khu đất có
diện tích 3.086m
2
tại phường TH, Quận Z (Trường THCS HN cũ) theo đó “...giao
Công ty TNHH Một thành viên DC: tiếp nhận đất và ký hợp đồng cho Công ty
TNHH Thương mại Dịch vụ P thuê để đầu tư xây dựng trường Mầm non tư thục và
cửa hàng tiện ích; Hình thức ký Hợp đồng thuê đất ngắn hạn hàng năm...”.
Ngày 04/9/2015, UBND phường TH có Biên bản số 02/BB-UBND về việc
bàn giao khu đất trên cho Công ty Công ích Quận Z, vị trí, ranh giới theo Bản đồ
số 27446/VPĐK ngày 06/9/2014 do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận
Z lập, vị trí thuộc một phần thửa 90, tờ bản đồ số 11 (theo tài liệu 02/CT-UB), xã
TH, huyện Hóc Môn nay thuộc một phần thửa 140,161,190,191 tờ bản đồ 9 (theo
tài liệu 2005), phường TH, Quận Z.
Ngày 10/9/2015, Công ty Công ích Quận Z và Công ty TNHH Thương mại
Dịch vụ P (sau đây gọi tắt là Công ty P) tiến hành ký hợp đồng thuê đất số 19/HĐ-
12DPS để đầu tư xây dựng trường Mầm non tư thục và cửa hàng tiện ích với giá
tiền thuê 12.000.000 đồng/tháng; Tuy nhiên, Công ty P không thể tiến hành dự án
do Khu Quản lý giao thông đô thị Số 3 đang tập kết vật tư và ươm cây xanh trên
khu đất. Do đó, UBND Quận Z thuận chủ trương cho Công ty P được miễn tiền
thuê đất thêm 03 tháng (tiền thuê được tính từ ngày 01/3/2016 theo Công văn số
8393/UBND-TC ngày 28/12/2015).
Ngày 30/12/2015, Công ty Công ích Quận Z và Công ty P ký Phụ lục hợp
đồng số 02/2016/PLHD điều chỉnh Hợp đồng số 19/HĐ-12DPS về thời hạn hợp
đồng là 06 tháng (kể từ ngày 01/3/2016 đến 30/9/2016), giá tiền thuê đất không
đổi. Thực hiện hợp đồng, Công ty Công ích Quận Z đã nhận tiền cho thuê đất 06
tháng là 72.000.000 đồng và đã nộp vào ngân sách Nhà nước.
3
Hết hạn hợp đồng, Công ty Công ích Quận Z đã nhiều lần yêu cầu Công ty P
thanh lý hợp đồng nhưng Công ty P không thực hiện.
Ngày 18/7/2018, Công ty Công ích Quận Z có Thông báo số 15/TB-12DPS
về việc chấm dứt hợp đồng cho thuê đất và truy thu tiền thuê khu đất nói trên,
nhưng Công ty P vẫn không thực hiện. Nay Công ty Công ích Quận Z khởi kiện:
- Yêu cầu Công ty P phải giao trả mặt bằng là phần đất có diện tích 3.086m
2
thuộc phường TH, Quận Z do Hợp đồng thuê đã hết hạn.
- Yêu cầu Công ty P bồi thường thiệt hại do chiếm dụng phần đất trên để thu
lợi bất hợp pháp theo giá thị trường (từ 01/10/2016 đến ngày 31/12/2021) là
5.426.970.000 đồng, theo Chứng thư thẩm định giá số
1050/06.21/NSBN/SGN/EXIMA của Công ty Exima và kèm theo lãi suất, tiền
chậm nộp và giá trị thực tế cho đến ngày Công ty P trả lại phần đất này cho Công
ty Công ích Quận Z.
- Yêu cầu Tòa án xem xét buộc Công ty P trả tiền thuê chênh lệch theo Hợp
đồng số 19 ngày 10/9/2015 và Phụ lục hợp đồng theo đơn giá thuê đất quy định tại
Thông báo số 11889/TB-CT ngày 24/7/2018 của Cục thuế Thành phố H trong giai
đoạn từ ngày 01/3/2016 đến ngày 30/9/2016 số tiền là 110.493.696đ.
Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là Công ty P và người đại diện theo ủy
quyền trình bày:
Ngày 10/9/2015, Công ty Công ích Quận Z và Công ty P tiến hành ký hợp
đồng thuê đất số 19/HĐ-12DPS để đầu tư xây dựng trường Mầm non tư thục và
cửa hàng tiện ích với giá tiền thuê 12.000.000 đồng/tháng; thời hạn hợp đồng 12
tháng (kể từ ngày 10/9/2015 đến hết ngày 09/9/2016). Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp
an tâm hoạt động kinh doanh, tại khoản 2 Điều 6 Hợp đồng có ghi Bên B được
quyền ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp khi thời hạn hợp đồng đã hết. Như vậy, sau
khi hết hạn hợp đồng nếu Nhà nước chưa thực hiện quy hoạch vòng xoay TH thì
Công ty P được ưu tiên ký tiếp hợp đồng thuê đất. Đổi lại, Công ty P sẽ tự nguyện
giao lại đất và không được bồi thường, hỗ trợ tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước
thu hồi để thực hiện quy hoạch vòng xoay TH.
Nhưng trên thực tế, Nhà nước chưa thực hiện dự án quy hoạch vòng xoay TH
mà Công ty Công ích Quận Z lại ra thông báo thanh lý hợp đồng và truy thu tiền
thuê đất mà không cho Công ty P tái ký hợp đồng thuê là chưa đúng với tinh thần
Thông báo số 600/TB-VP ngày 23/9/2016 của Phó chủ tịch UBND Thành phố H
ông T: “...Trong trường hợp UBND Quận Z thu hồi diện tích đất 3.086m
2
Công ty
P đang thuê để thực hiện quy hoạch vòng xoay TH thì UBND Quận Z có trách
nhiệm rà soát các khu đất công được giao quản lý, sử dụng đế xem xét, bố trí 01
khu đất cho Công ty P thuê...”.
4
Trong trường hợp Công ty Công ích Quận Z yêu cầu giao trả mặt bằng thì
Công ty P yêu cầu phải xem xét bố trí một khu đất khác cho Công ty P thuê theo
đúng tinh thần Thông báo số 600/TB-VP ngày 20/6/2016 của UBND TP.H và phải
bồi thường cho Công ty P giá trị tài sản trên đất và chi phí di dời tài sản trên đất.
Theo hợp đồng diện tích đất thuê là 3.086m
2
, tuy nhiên Công ty P chỉ mới
được cấp phép xây dựng 499m
2
theo Giấy phép xây dựng số 6433/GPXD-UBND
ngày 19/12/2015, phần diện tích còn lại 2.587m
2
hiện đang bỏ trống. Công ty P có
thiện chí sẽ trả số tiền thuê đất trên diện tích 499m
2
nhưng với điều kiện Công ty
Công ích Quận Z phải tái ký hợp đồng cho thuê đất, nếu thu hồi thì phải bố trí cho
Công ty P thuê một khu đất khác phù hợp, đồng thời phải bồi thường giá trị tài sản
trên đất và chi phí di dời tài sản trên đất. Chính vì vậy, Công ty P không đồng ý với
toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty Công ích Quận Z.
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:
- UBND Thành phố H, UBND Quận Z và đại diện theo ủy quyền trình bày:
Thống nhất với ý kiến và toàn bộ nội dung yêu cầu của Công ty Công ích Quận Z.
- Công ty cổ phần V trình bày:
Công ty Cổ phần V và Công ty P có ký Hợp đồng Hợp tác kinh doanh số
1703/HDHTKD/PHUONGTHAO-VUANEM ngày 17/3/2021 và Hợp đồng Hợp
tác kinh doanh số 1105/HDHTKD/iPHUONGTHAO-VUANEM ngày 11/5/2021
trên một phần thửa đất số 140, 161, 190, 191 tờ bản đồ số 11, phường TH, Quận Z
(tức địa chỉ hiện tại 16 LT, Phường TH, Quận Z, Thành phố H). Hiện nay, Công ty
cổ phần V đang hoạt động kinh doanh tại địa chỉ 16 LT, Phường TH, Quận Z, nằm
trên một phần thửa đất số 140, 161, 190, 191 tờ bản đồ số 11, phường TH, Quận Z.
Do đó, trong quá trình giải quyết tranh chấp cho đến khi có quyết định, bản án cuối
cùng, Công ty cổ phần V mong muốn được tiếp tục kinh doanh một cách bình
thường và ổn định.
- Công ty TNHH H S và đại diện hợp pháp trình bày:
Ngày 15/04/2022, Công ty TNHH H S có ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh
với Công ty P, thời hạn hợp tác bắt đầu từ ngày 01/6/2022 đến hết ngày 01/06/2023,
nội dung hợp tác kinh doanh cửa hàng mua bán. Công ty P góp vốn bằng toàn bộ
quyền sử dụng nhà xưởng, kho bãi, mặt bằng thuộc quyền sử dụng của Công ty P
để phục vụ quá trình kinh doanh và Công ty TNHH H S góp vốn bằng máy móc,
thiết bị của cửa hàng thuộc quyền sở hữu của mình để lắp đặt tại mặt bằng. Việc
ký kết Hợp đồng này là hai bên ký kết trên cơ sở tự nguyện và hoàn toàn tuân thủ
đúng quy định pháp luật.
5
Tại thời điểm ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh trên, Công ty TNHH H S
không biết khu đất có diện tích 3.086m
2
mà Công ty P có quyền sử dụng đang có
tranh chấp tại Tòa án nhân dân Quận Z.
Đến ngày 17/6/2022, Công ty TNHH H S mới được biết tình trạng tranh chấp
khu đất trên. Nhận thấy, đối tượng tranh chấp là Hợp đồng thuê khu đất trên có ảnh
hưởng đến quyền lợi của Công ty TNHH H S bởi Công ty đang hợp tác kinh doanh
với Công ty P tại một phần khu đất trên. Hiện nay, tại khu đất trên, toàn bộ nhà
xưởng, kho bãi, mặt bằng là tài sản chung mà hai Công ty góp vào trong việc hợp
tác kinh doanh. Trường hợp kết quả giải quyết vụ án, Công ty P bị thu hồi khu đất
trên thì Công ty H sẽ bị thiệt hại nặng nề về hoạt động sản xuất kinh doanh, thiệt
hại về tài chính và ảnh hưởng cả kế hoạch nhận diện thương hiệu của Công ty
TNHH H S trên thị trường.
Công ty không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tạo điều
kiện cho Công ty tiếp tục được kinh doanh tại phần đất tranh chấp theo như hợp
đồng hợp tác mà phía Công ty đã ký kết với Công ty P.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 436/2022/DS-ST ngày 15/9/2022 của Tòa án
nhân dân Quận Z, Thành phố H quyết định (tóm tắt):
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Công ích
Quận Z.
- Buộc Công ty P, Công ty cổ phần V, Công ty TNHH H S phải giao trả mặt
bằng là phần đất có diện tích 3.086m
2
thuộc phường TH, Quận Z (có vị trí, ranh
giới cụ thể) cho Công ty Công ích Quận Z ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp
luật.
- Buộc Công ty P bồi thường thiệt hại do chiếm dụng phần đất trên từ ngày
01/10/2016 đến ngày 15/9/2021 cho Công ty Công ích Quận Z số tiền là
6.202.685.808 đồng.
- Không chấp nhận yêu cầu của Công ty Công ích Quận Z về việc buộc Công
ty P phải bồi thường thiệt hại do chiếm dụng phần đất trên từ ngày 01/10/2016 đến
ngày 15/9/2021 với số tiền chênh lệch là (6.479.440.000 đồng - 6.202.685.808
đồng) = 276.754.192 đồng.
Tiền thuê đất tiếp tục được tính từ ngày 16/9/2022 cho đến khi Công ty P thực
hiện xong nghĩa vụ giao trả đất cho Công ty Công ích Quận Z.
- Không chấp nhận yêu cầu của Công ty Công ích Quận Z về việc buộc Công
ty P trả tiền thuê chênh lệch theo Hợp đồng số 19 ngày 10/9/2015 và Phụ lục hợp
đồng theo đơn giá thuê đất quy định tại Thông báo số 11889/TB-CT ngày 24/7/2018
của Chi cục thuế Thành phố H trong giai đoạn từ ngày 01/3/2016 đến ngày
30/9/2016 là 110.493.696 đồng.
6
- Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của Công ty Công ích Quận Z về việc
tuyên huỷ Hợp đồng số 19/HĐ-12DPS ngày 29/11/2015 giữa Công ty Công ích
Quận Z và Công ty P.
Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm trả, quyền nghĩa
vụ của đương sự quy định tại Luật Thi hành án dân sự và quyền kháng cáo theo
luật định.
Ngày 29/9/2022, Công ty P có đơn kháng cáo với nội dung:
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Công ích Quận Z về việc
buộc Công ty P, Công ty V, Công ty H S phải giao trả lại diện tích 3.086m
2
cho
Công ty Công ích Quận Z;
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Công ích Quận Z về việc
buộc Công ty P phải bồi thường thiệt hại do chiếm dụng phần đất trên bất hợp pháp
từ ngày 01/10/2016 đến ngày 15/9/2022 số tiền 6.202.685.808 đồng, tiền thuê đất
tiếp tục được tính từ ngày 16/9/2022 cho đến khi Công ty P thực hiện xong nghĩa
vụ giao trả đất cho Công ty Công ích Quận Z;
3. Buộc Công ty Công ích Quận Z phải tiếp tục tái ký hợp đồng thuê đất với
Công ty P cho đến khi Nhà nước thực hiện dự án vòng xoay TH, trong trường hợp
Công ty Công ích Quận Z không đồng ý thì Tòa án giành cho Công ty P được quyền
khởi kiện yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại trong một vụ án khác.
Ngày 06/10/2022, Công ty TNHH H S có đơn kháng cáo với nội dung: Không
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Công ích Quận Z.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 448/2023/DS-PT ngày 17/4/2023, Toà án
nhân dân Thành phố H, quyết định (tóm tắt):
Chấp nhận một phần kháng cáo của Công ty P và kháng cáo của Công ty
TNHH H S; sửa Bản án sơ thẩm về quan hệ pháp luật tranh chấp (từ quan hệ pháp
luật “Tranh chấp đòi lại tài sản và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng” thành
quan hệ tranh chấp: “Tranh chấp về hợp đồng dân sự”. Đối với phần nội dung
quyết định án sơ thẩm đã tuyên: “Tiền thuê đất tiếp tục được tính từ ngày
16/9/2022 cho đến khi Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ P thực hiện xong nghĩa
vụ giao đất cho Công ty TNHH Một thành viên DC” Do án sơ thẩm tuyên chưa rõ
ràng, không xác định giá thuê cụ thể nên không thi hành án được, Bản án phúc
thẩm sửa lại: “Tiền thuê đất tiếp tục được tính từ ngày 16/9/2022 cho đến khi Công
ty TNHH Thương mại Dịch vụ P thực hiện xong nghĩa vụ giao đất cho Công ty
TNHH Một thành viên DC. (Theo giá thuê 123.820.000 đồng/tháng”.
Các phần khác của Bản án sơ thẩm được giữ nguyên. Ngoài ra, bản án còn
tuyên về án phí theo quy định của pháp luật.
7
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 22/2024/QĐ-VKS-DS ngày
04/01/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí
Minh kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 448/2023/DS-PT ngày
17/4/2023 của Toà án nhân dân Thành phố H. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án
nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ
Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 436/2022/DS-ST
ngày 15/9/2022 của Tòa án nhân dân Quận Z, Thành phố H. Giao hồ sơ cho Tòa
án nhân dân Quận Z giải quyết lại.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ
Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện
trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Tại Công văn số 7870/UBND-TC ngày 01/12/2014 (sau đây gọi tắt là
Công văn số 7870/UBND-TC) của UBND Quận Z gửi UBND Thành phố H với
nội dung: “Ngày 16/5/2014, UBND Thành phố có Công văn số 3632/VP-TM về
việc chấp thuận chủ trương cho thuê quỹ đất công ích trong khi chưa thực hiện dự
án mở rộng đường, dự án thực hiện quy hoạch theo đề nghị của UBND Quận Z tại
Công văn số 2756/UBND-TC ngày 22/4/2014…Xem xét dự án đầu tư xây dựng
trường Mầm non tư thục và Cửa hàng tiện ích của Công ty TNHH Một thành viên
DC, Ủy ban nhân dân Quận Z nhận thấy tổng số vốn xây dựng cơ bản dự tính là
12.700.000.000 (mười hai tỷ bảy trăm triệu đồng). Đối với số tiền đầu tư này cần
có thời gian để thu hồi vốn, trường hợp ký hợp đồng ngắn hạn hàng năm theo
hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 6406/TNMT-QLSDĐ
ngày 09/9/2014 thì sẽ không khả thi đối với việc đầu tư của Công ty TNHH Thương
mại - Dịch vụ P; UBND Quận Z đề xuất UBND Thành phố: “Thuận chủ trương
chỉ định cho Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ P được thuê đất tại khu đất
diện tích 3.086m
2
…phường TH, Quận Z để Công ty đầu tư xây dựng trường Mầm
non và cửa hàng tiện ích. Thời gian ký Hợp đồng cho thuê là 10 năm. Trong Hợp
đồng thuê ghi rõ: “Khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch, thì Công ty
TNHH Thương mại - Dịch vụ P phải chấp hành bàn giao lại đất cho Nhà nước mà
không được bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản gắn liền với đất”.
[2] Xét đề nghị của UBND Quận Z tại Công văn số 7870//UBND-TC; Ý kiến
đề xuất của Thường trực Ban Chỉ đạo 09 (Sở Tài chính) tại Công văn số 1695/STC-
BCD909-CS ngày 09/3/2015, UBND Thành phố có Công văn số 3057/VP-TM
ngày 07/4/2015 về khu đất công (3.086m
2
) tại phường TH, Quận Z; Phó Chủ tịch
UBND Thành phố Nguyễn Thị Hồng có ý kiến: “Thống nhất theo đề xuất của Ban
Chỉ đạo 09 (Sớ Tài chính) tại Công văn nêu trên; giao Ủy ban nhân dân Quận Z
thực hiện phương án xử lý đối với khu đất công (3.086m
2
) tại phường TH, Quận Z
8
theo Công văn số 65/UBND-TM ngày 07/01/2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố
và hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 6406/TNMT-
QLSDĐ ngày 09/9/2014.”.
[3] Trên cơ sở chủ trương thực hiện, tại Công văn số 4947/UBND-TC ngày
24/8/2015 của UBND Quận Z về chủ trương quản lý, khai thác khu đất có diện tích
3.086m
2
tại phường TH, Quận Z (Trường THCS HN cũ) theo đó “...2. giao Công
ty TNHH Một thành viên DC: Tiếp nhận đất và ký hợp đồng cho Công ty TNHH
Thương mại Dịch vụ P (sau đây gọi tắt là Công ty P) thuê để đầu tư xây dựng
trường Mầm non tư thục và cửa hàng tiện ích, hình thức hợp đồng ngắn hạn hàng
năm...3. Về giá cho thuê đất:…thuê bằng giá do Cục thuế Thành phố xác định, đơn
giá được xác định theo quy định hiện hành và ổn định cho đến khi có quyết định
thay đổi, điều chỉnh hoặc chính sách mới của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền…Trong khi chờ Cục thuế Thành phố có văn bản xác định giá cho thuê đất,
Công ty TNHH Một thành viên DC tạm tính đơn giá cho thuê đất theo Quyết định
số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 7 năm 2015 của Ủy ban nhân dân Thành
phố Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa bàn Thành phố H. Sau
khi có giá chính thức từ Cục thuế thành phố sẽ thực hiện truy thu hoặc hoàn trả
theo quy định ”.
[4] Ngày 04/9/2015, UBND phường TH có Biên bản số 02/BB-UBND về
việc bàn giao khu đất trên cho Công ty Công ích Quận Z, vị trí, ranh giới theo Bản
đồ số 27446/VPĐK ngày 06/9/2014 do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Quận Z lập, vị trí thuộc một phần thửa 90, tờ bản đồ số 11 (theo tài liệu 02/CT-
UB), xã TH, huyện Hóc Môn nay thuộc một phần thửa 140,161,190,191 tờ bản đồ
9 (theo tài liệu 2005), phường TH, Quận Z.
[5] Tại “Hợp đồng thuê đất do Nhà nước trực tiếp quản lý” số 19/HĐ-12DPS
ngày 10/9/2015 (sau đây gọi tắt là Hợp đồng thuế đất số 19) giữa bên cho thuê là
Công ty Công ích Quận Z (Bên A) với bên thuê là Công ty P (Bên B) thể hiện nội
dung: Bên A cho bên B thuê diện tích đất 3.086m
2
tại phường TH, Quận Z; mục
đích sử dụng: Xây dựng trường mầm non tư thục, Cửa hàng tiện ích và bình ổn
giá; giá thuê 12.000.000 đồng/tháng; thời hạn hợp đồng 12 tháng kể từ ngày
10/9/2015 đến hết ngày 09/9/2016. Số tiền được miễn giảm: Bên A không thu tiền
thuê đất 03 tháng đầu trong thời gian chờ đơn vị thi công di dời một số vật tư để
thực hiện Dự án nút giao thông TH theo Công văn số 4947/UBND-TC ngày
24/8/2015 của UBND Quận Z. Số tiền thuê đất được thu mỗi tháng một lần, bắt
đầu thu từ ngày 10 đến ngày 15 hàng tháng. Tại khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng quy
định bên A có quyền: “Khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch vòng xoay
TH Công ty TNHH TM-Dịch vụ P phải chấp hành bàn giao lại đất cho Nhà nước
mà không được bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản gắn liền với đất”. Khoản 2 Điều
6 Hợp đồng quy định: “Bên B có quyền sau đây:…Được ưu tiên ký hợp đồng thuê
9
tiếp khi thời hạn hợp đồng đã hết…Được phép xây dựng, nâng cấp, sửa chữa
(không làm thay đổi diện tích xây dựng hoặc kết cấu công trình) đất khi được bên
A đồng ý bằng văn bản, và được phép thực hiện của cấp có thẩm quyền. Bên B tự
tháo dỡ công trình không điều kiện khi Nhà nước thu hồi đất để lập dự án vòng
xoay TH (giai đoạn hai)”.
[6] Ngày 30/12/2015, Công ty Công ích Quận Z và Công ty P ký Phụ lục hợp
đồng số 02/2016/PLHD điều chỉnh Hợp đồng số 19/HĐ-12DPS về thời hạn thực
hiện hợp đồng là 06 tháng (kể từ ngày 01/3/2016 đến hết ngày 30/9/2016), giá tiền
thuê đất không đổi. Thực hiện hợp đồng, Công ty Công ích Quận Z đã nhận tiền
cho thuê đất 06 tháng là 72.000.000 đồng và đã nộp vào ngân sách Nhà nước.
[7] Để thực hiện Hợp đồng thuê đất số 19, Công ty P xin phép xây dựng. Tại
“Giấy phép xây dựng có thời hạn” ngày 19/11/2015 của UBND Quận Z đã cấp cho
Chủ đầu tư là Công ty P được phép xây dựng tạm công trình: Cửa hàng tiện ích và
của hàng bình ổn giá thị trường (vị trí công trình xây dựng thuộc đất giao thông
(nằm hoàn toàn trong nút giao thông bán kính 162m); Diện tích xây dựng tầng trệt
449,27m
2
; Tổng diện tích sàn xây dựng 449,27m
2
; Chiều cao tầng trệt 3,8m; Chiều
cao toàn công trình 5,3m; Kết cấu công trình: Móng cột BTCT, tường gạch, mái
tole.
[8] Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ P đã triển khai đầu tư xây dựng
tường rào xung quanh khu đất thuê, san lấp mặt bằng và xây dựng Cửa hàng tiện
ích và bình ổn giá trên diện tích đất 499m
2
. Phần đất còn lại diện tích 2.587m
2
chưa
thực hiện xây dựng trường Mầm non.
[9] Tại Văn bản số 5754/STC-BCD909-CS ngày 09/8/2016 của Ban Chỉ đạo
09 UBND Thành phố H liên quan đến khu đất công 3.086m
2
tại phường TH thể
hiện nội dung: “Nhưng đến thời điểm hiện nay, Công ty P nhận được thông báo số
217/TB-VP ngày 06/5/2016, số 291/TB-VP ngày 13/6/2016, của Ủy ban nhân dân
Quận Z về việc không cấp phép xây dựng trường Mầm non tư thục tại khu đất nêu
trên vì Hợp đồng thuê đất giữa Công ty Công ích Quận Z và Công ty P là hợp đồng
ngắn hạn hàng năm, sẽ hết thời hạn vào tháng 9/2016. Như vậy, UBND Quận Z
chưa thực hiện đúng theo nội dung chỉ đạo của UBND Thành phố tại Công văn số
3057/VP-TM ngày 07/4/2015 và hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường tại
Công văn số 6406/TNMT-QLSDĐ vì Nhà nước hiện vẫn chưa triển khai thực hiện
quy hoạch lộ giới vòng xoay ngã tư TH và Công ty P đang cải tạo, san lấp, xây
dựng công trình trường mầm non tư thục, cửa hàng tiện ích và bình ổn giá tại khu
đất nêu trên.
Bên cạnh đó, việc Ủy ban nhân dân Quận Z không cấp phép xây dựng cho
Công ty P vì hợp đồng thuê đất sẽ hết hạn vào tháng 9/2016 là chưa nhất quán với
10
kiến nghị trước đây của UBND Quận Z tại Công văn số 7870/UBND-TC ngày
01/12/2014 khi trình UBND Thành phố…”
[10] Tại Thông báo số 600/TB-VP ngày 23/9/2016 của UBND Thành phố H
thông báo kết luận của Phó chủ tịch UBND TP.H T đã giao cho UBND Quận Z
làm việc với Công ty P để thông báo việc thu hồi và thực hiện thanh lý hợp đồng
đang thuê khu đất diện tích 3.086m
2
, đồng thời cho Công ty tối đa 01 năm để thu
xếp hoạt động đầu tư tại khu đất này. Sau khi thực hiện thu hồi, giao Chủ tịch
UBND Quận Z xem xét, sử dụng khu đất vào mục đích công ích, tuyệt đối không
được cho thuê khu đất này dưới bất kỳ hình thức nào. Kết luận của Phó Chủ tịch
cũng nêu rõ: “...Thực hiện rà soát các khu đất công được giao cho UBND Quận Z
quản lý , sử dụng để xem xét, bố trí 01 khu đất cho Công ty TNHH Thương mại
Dịch vụ P thuê (Công ty phải cam kết tuyệt đối không được cho thuê lại) theo đúng
mục đích và phù hợp quy hoạch của thành phố.”.
[11] Ngày 28/11/2018, UBND Quận Z có Công văn số 9015-TC gửi Công ty
P với nội dung: “…Hiện nay trên địa bàn Quận Z, các khu đất do Nhà nước trực
tiếp quản lý phù hợp quy hoạch là đất giáo dục được Ủy ban nhân dân Quận Z bố
trí để đầu tư xây dựng trường công lập, do đó không còn quỹ đất do Nhà nước trực
tiếp quản lý để bố trí cho Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ P (gọi tắt là Công
ty) để làm trường mầm non tư thục.”.
[12] Công ty Công ích Quận Z khởi kiện cho rằng đã hết hạn hợp đồng, Công
ty đã nhiều lần yêu cầu Công ty P thanh lý hợp đồng nhưng Công ty P không thực
hiện. Ngày 18/7/2018, Công ty Công ích Quận Z có Thông báo số 15/TB-12DPS
về việc chấm dứt hợp đồng cho thuê đất và truy thu tiền thuê khu đất nói trên nhưng
Công ty P vẫn không thực hiện. Ngày 16/5/2019, Tòa án nhân dân Quận Z thụ lý
giải quyết tranh chấp Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa Công ty Công ích
Quận Z với Công ty P. Công ty P không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Công ty
Công ích Quận Z.
[13] Xét thấy quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp
phúc thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng về việc xác định mối quan hệ
tranh chấp, về thu thập chứng cứ chưa đầy đủ và việc áp dụng pháp luật chưa đúng
dẫn đến việc ra quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ
án, cụ thể:
[13.1] Về mối quan hệ tranh chấp:
Theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Phòng Đăng ký kinh doanh
Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố H (đăng ký lần đầu ngày 16/11/2010; đăng ký
thay đổi lần thứ 5, ngày 24/5/2018) thì Công ty TNHH MTV DC là loại hình doanh
nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn Một thành viên 100% vốn sở hữu Nhà nước,
chủ sở hữu: UBND Thành phố H. UBND Thành phố ủy quyền cho UBND quận -
11
huyện thực hiện một số nhiệm vụ đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn Một thành
viên Dịch vụ Công ích quận - huyện. Theo phân cấp quản lý ngân sách, nguồn thu
cho thuê đất sau khi trừ chi phí về quản lý, nộp thuế Công ty Công ích Quận Z nộp
về ngân sách thành phố. Như vậy, theo Luật Doanh nghiệp quy định thì Công ty
Công ích Quận Z đã ký “Hợp đồng thuê đất do Nhà nước trực tiếp quản lý” với
Công ty P để Công ty P kinh doanh: “Xây dựng trường mầm non tư thục, Cửa hàng
tiện ích và bình ổn giá”. Đây là tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh
thương mại giữa tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi
nhuận theo quy định tại Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự. Quan hệ tranh chấp trong
vụ án là: “Tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp
quản lý”. Tòa án cấp sơ thẩm xác định “Tranh chấp đòi lại tài sản và bồi thường
thiệt hại ngoài hợp đồng”, còn Tòa án cấp phúc thẩm xác định “Tranh chấp về hợp
đồng dân sự”, cũng như Tòa án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định là án tranh
chấp dân sự đều chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
[13.2] Về nội dung tranh chấp:
[13.2.1] Giữa Công ty Công ích Quận Z (Bên A) và Công ty P (Bên B) có ký
“Hợp đồng thuê đất do Nhà nước trực tiếp quản lý” số 19/HĐ-12DPS ngày
10/9/2015, Bên A cho Bên B thuê tổng diện tích 3.086m
2
đất để Bên B sử dụng với
mục đích: Xây dựng trường mầm non tư thục, Cửa hàng tiện ích và bình ổn giá.
Thời hạn hợp đồng 12 tháng kể từ ngày 10/9/2015 đến hết ngày 09/9/2016. Hợp
đồng ghi rõ “Khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch vòng xoay TH Công ty
TNHH TM-Dịch vụ P phải chấp hành bàn giao lại đất cho Nhà nước mà không
được bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản gắn liền với đất”. “Bên B có quyền…Được
ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp khi thời hạn hợp đồng đã hết…Được phép xây dựng,
nâng cấp, sửa chữa (không làm thay đổi diện tích xây dựng hoặc kết cấu công
trình) đất khi đươc bên A đồng ý bằng văn bản, và được phép thực hiện của cấp có
thẩm quyền. Bên B tự tháo dỡ công trình không điều kiện khi Nhà nước thu hồi đất
để lập dự án vòng xoay TH (giai đoạn hai)”. Ngày 30/12/2015, hai Công ty ký Phụ
lục hợp đồng điều chỉnh Hợp đồng số 19/HĐ-12DPS về thời hạn thực hiện hợp
đồng là 06 tháng (kể từ ngày 01/3/2016 đến hết ngày 30/9/2016). Công ty Công ích
Quận Z đã nhận tiền cho thuê đất 06 tháng là 72.000.000 đồng và đã nộp vào ngân
sách Nhà nước.
Công ty Công ích Quận Z cho rằng đã hết thời hạn của hợp đồng nên yêu cầu
Công ty P trả lại đất đã thuê, trả tiền thuê đất và bồi thường thiệt hại do chiếm dụng
đất. Công ty P cho rằng Nhà nước chưa thực hiện dự án quy hoạch vòng xoay nên
phải được ưu tiên tái ký hợp đồng, nếu trả mặt bằng phải bố trí phần đất khác để
thuê theo tình thần chỉ đạo của UBND Thành phố và phải bồi thường giá trị tài sản
trên đất và chi phí di dời tài sản trên đất.
12
[13.2.2] Điều 404 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giải thích hợp đồng như
sau:
“1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản
đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các
bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện
hợp đồng.
2. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa
khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với mục đích, tính chất của
hợp đồng.……..
5. Trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử
dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp
đồng.
6. Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia
thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia.”.
Trên thực tế, theo đúng nội dung Hợp đồng số 19/HĐ-12DPS giữa hai Công
ty đã ký kết, Công ty P thuê đất để sử dụng với mục đích: Xây dựng trường mầm
non tư thục, Cửa hàng tiện ích và bình ổn giá. Việc ký kết Hợp đồng đều có sự
đồng thuận về chủ trương của UBND Thành phố H là chủ sở hữu của Công ty
Công ích Quận Z và với thời hạn cho thuê là 10 năm như đề xuất tại Công văn số
7870/UBND-TC của UBND Quận Z gửi UBND Thành phố. Để xây dựng trường
mầm non tư thục, Cửa hàng tiện ích và bình ổn giá thì cần phải có vốn đầu tư, thời
gian thực hiện với quy trình rõ ràng, chặt chẽ từ khâu xin giấy phép đầu tư và giấy
phép xây dựng, thiết kế, thi công, hoàn công, nghiệm thu và đưa công trình vào sử
dụng, kinh doanh…Tuy nhiên, việc các bên đã ký chỉ với Hợp đồng ngắn hạn (01
năm, sau đó ký Phụ lục Hợp đồng chỉ trong thời hạn 06 tháng theo chủ trương
chung) trong khi Hợp đồng lại quy định cho Công ty P được xây dựng, khi Nhà
nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch vòng xoay TH Công ty P phải chấp hành bàn
giao lại đất cho Nhà nước mà không được bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản gắn
liền với đất. Nhưng Công ty P lại có quyền được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp khi
thời hạn hợp đồng đã hết…Công ty tự tháo dỡ công trình không điều kiện khi Nhà
nước thu hồi đất để lập dự án vòng xoay TH (giai đoạn hai). Như vậy, mặc dù việc
ký kết hợp đồng do các bên tự nguyện, không trái đạo đức, không trái pháp luật
nhưng việc soạn thảo văn bản đưa vào hợp đồng nội dung hoàn toàn bất lợi cho
bên Công ty P. Công ty P vẫn chấp nhận những điều khoản bất lợi trong hợp đồng
với lý do và điều kiện sẽ được ưu tiên ký lại khi hết hạn hợp đồng thuê và tự tháo
dỡ công trình không điều kiện khi Nhà nước thu hồi đất để lập dự án vòng xoay
TH (giai đoạn hai).
13
Đến thời điểm hiện nay, Nhà nước hiện vẫn chưa triển khai thực hiện quy
hoạch lộ giới vòng xoay ngã tư TH, nhưng Công ty Công ích Quận Z không cho
Công ty P được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp khi thời hạn hợp đồng đã hết như
thỏa thuận Hợp đồng hai bên đã ký và trả lời không còn quỹ đất công khác bố trí
cho Công ty P thuê mà khởi kiện ra Tòa án chấm dứt hợp đồng thuê, buộc Công ty
P phải trả lại đất thuê và trả tiền thuê đất còn lại, bồi thường thiệt hại và tiền lãi.
Trong vụ án này, cần áp dụng Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải
thích hợp đồng theo hướng có lợi cho Công ty P.
[13.2.3] Về việc ký lại hợp đồng hay gia hạn hợp đồng; bố trí địa điểm thuê
mới:
Theo chủ trương chung của UBND Thành phố tại Thông báo số 600/TB-VP
ngày 23/9/2016, sau khi thu hồi diện tích 3.086m
2
đất của Công ty P, “giao cho
UBND Quận Z xem xét, sử dụng khu đất này vào mục đích công ích, tuyệt đối
không được cho thuê khu đất này dưới bất kỳ hình thức nào.”. Thực tế UBND Quận
Z cũng không còn quỹ đất công mới để bố trí cho Công ty P thuê. Việc UBND
Quận Z khởi kiện yêu cầu Công ty P trả lại đất đã thuê là phù hợp với chủ trương
chung của UBND Thành phố về quản lý, sử dụng quỹ đất công nên nội dung kháng
nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao cho rằng: do Nhà nước chưa
triển khai thực hiện dự án vòng xoay TH nên Công ty P phải được ưu tiên ký hợp
đồng thuê tiếp là chưa phù hợp với chủ trương chung của UBND Thành phố H về
quản lý, sử dụng quỹ đất công. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc
Công ty P phải trả lại diện tích đất đã thuê cho Công ty Công ích Quận Z là có căn
cứ nên nội dung kháng nghị này không được chấp nhận.
[12.2.4] Đối với khoản yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn:
Theo Hợp đồng thuế đất số 19 giữa hai Công ty thì thời hạn hợp đồng là 12
tháng (tính từ ngày 10/9/2015 đến hết ngày 09/9/2016), sau đó ngày 30/12/2015
hai Công ty ký kết Phụ lục hợp đồng thay đổi thời hạn hợp đồng là 06 tháng (từ
01/3/2016) đến 01/8/2016). Công ty P đã trả tiền thuê đất 72.000.000.000 đồng.
Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc Công ty P bồi thường thiệt
hại (do chiếm dụng đất đã thuê từ ngày 01/10/2016 đến ngày 15/9/2021) cho Công
ty Công ích Quận Z tổng số tiền 6.202.685.808 đồng. Tiền thuê đất tiếp tục được
tính từ ngày 16/9/2022 cho đến khi Công ty P thực hiện xong nghĩa vụ giao trả đất
cho Công ty Công ích Quận Z (theo giá thuê là 123.820.000 đồng/tháng).
Xét thấy: Theo Hợp đồng số 19 thì giá thuê toàn bộ diện tích 3.086m
2
được
tạm tính là 12.000.000 đồng/tháng. Tại Công văn số 4947/UBND-TC ngày
24/8/2015 của UBND Quận Z thì: “Trong khi chờ Cục thuế Thành phố có văn bản
xác định giá cho thuê đất, Công ty TNHH Một thành viên DC tạm tính đơn giá cho
14
thuê đất theo Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 7 năm 2015 của
Ủy ban nhân dân Thành phố Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên
địa bàn Thành phố H. Sau khi có giá chính thức từ Cục thuế thành phố sẽ thực
hiện truy thu hoặc hoàn trả theo quy định ”.
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa
thu thập chứng cứ làm rõ: số tiền thuê đất các bên thỏa thuận với nhau 12.000.000
đồng/tháng là tiền tạm tính hay tiền do Cục thuế Thành phố H xác định giá thuê
đất? Việc tính toán này nhằm xác định nếu là tiền tạm tính thì phải yêu cầu Cục
thuế tính toán cụ thể số tiền thuê đất của Công ty P trên số tháng đã thuê trước ngày
01/10/2016 (sau khi đã khấu trừ 03 tháng hỗ trợ, miễn giảm) để xác định việc truy
thu cho Công ty Công ích Quận Z, hay hoàn trả cho Công ty P sau khi đã khấu trừ
khoản tiền đã nộp theo quy định.
Theo Hợp đồng thuê đất thì diện tích đất Công ty P thuê có tổng diện tích
3.086m
2
; mục đích sử dụng và mặt hàng kinh doanh: Xây dựng trường Mầm non
tư thục, Cửa hàng tiện ích và bình ổn giá. Thực tế, Công ty P mới được UBND
Quận Z cấp phép cho xây dựng tạm công trình: Cửa hàng tiện ích và cửa hàng bình
ổn giá thị trường trên diện tích 449,27m
2
; Công ty P đã triển khai xây dựng đưa
vào hoạt động kinh doanh trên diện tích đất được cấp phép này. Diện tích đất còn
lại (2.587m
2
) còn bỏ trống do UBND Quận Z không cấp giấy phép xây dựng cho
Công ty P. Theo văn bản của Ban Chỉ đạo 09 thì “việc Ủy ban nhân dân Quận Z
không cấp phép xây dựng cho Công ty P vì hợp đồng thuê đất sẽ hết hạn vào tháng
9/2016 là chưa nhất quán với kiến nghị trước đây của UBND Quận Z tại Công văn
số 7870/UBND-TC ngày 01/12/2014 khi trình UBND Thành phố…”.
Như vậy, trên thực tế Công ty P chỉ quản lý, sử dụng và kinh doanh đối với
công trình: Cửa hàng tiện ích và cửa hàng bình ổn giá thị trường trên diện tích
449,27m
2
; diện tích đất còn lại bỏ trống không sử dụng, kinh doanh được do UBND
Quận Z không cấp giấy phép xây dựng nên Công ty P không kinh doanh được,
không phải lỗi của Công ty P và trái với ý chí của các bên được thể hiện trong toàn
bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng (xây dựng trường
mầm non tư thục để kinh doanh). Tòa án hai cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xác
định đơn giá thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đã cho thuê để làm căn cứ buộc
Công ty P phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho Công ty Công ích Quận Z, trong
khi chưa xác định ý chí của các bên khi xác lập hợp đồng, chưa xác định lỗi của
UBND Quận Z khi không cấp giấy phép là xác định thiệt hại chưa chính xác, làm
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty P.
Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm căn cứ Chứng thư thẩm định giá số
1050 ngày 15/6/2021 của Công ty Exim: đơn giá thuê đất của năm 2019, 2020,2021
lần lượt là 87.330.000 đồng/tháng; 93.360.000 đồng/tháng; 123.820.000
15
đồng/tháng để làm căn cứ buộc Công ty Thanh Thảo trả tiền hàng tháng do chiếm
dụng đất. Xét thấy đơn giá theo Chứng thư thẩm định tăng từ 93.360.000
đồng/tháng lên 123.820.000 đồng/tháng, đơn giá này không phù hợp với thực tế,
bởi lẽ thời gian này diễn ra dịch bệnh Covid 19 (năm 2020-2021), tình hình kinh
doanh, cho thuê mặt bằng trong xã hội bị ngưng trệ.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ: Điều 325; điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343; khoản 1, 2
Điều 345; Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 22/2024/QĐ-VKS-
DS ngày 04/01/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành
phố Hồ Chí Minh.
2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 448/2023/DS-PT ngày
17/4/2023 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm
số 436/2022/DS-ST ngày 15/9/2022 của Tòa án nhân dân Quận Z, Thành phố H.
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Quận Z, Thành phố H giải quyết
sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.
4. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng
giám đốc thẩm ra quyết định./.
Nơi nhận:
- Chánh án TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh;
- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;
- TAND Quận Z, TPH (kèm Hồ sơ vụ án);
- TAND TPH;
- Chi cục THADS Quận Z;
- Các đương sự (theo địa chỉ);
- Lưu: P.LTHS, P.GĐKT2, HS, THS (NTP).
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Bùi Đức Xuân
Tải về
Quyết định số 129/2024/DS-GĐT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Quyết định số 129/2024/DS-GĐT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
