Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 36/2025/DS-ST ngày 23/09/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đắk Lắk, tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 36/2025/DS-ST

Tên Bản án:	Bản án số 36/2025/DS-ST ngày 23/09/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đắk Lắk, tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Cấp xét xử:	Sơ thẩm
Tòa án xét xử:	Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đắk Lắk, tỉnh Đắk Lắk
Số hiệu:	36/2025/DS-ST
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	23/09/2025
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H - Bị đơn ông Mai Đại P

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 36/2025/DS-ST

TOÀ ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

KHU VỰC 4 - ĐẮK LẮK Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 36/2025/DS-ST

Ngày: 23/9/2025.

V/v:“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 4 - ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

- Thm phn - Ch tọa phiên ta: Ông Phạm Hồng Trường.

- Cc hội thm nhân dân:

1. Ông Lý Viết Chấn.

2. Ông Nguyễn Văn Hải.

- Thư k phiên tòa: Bà Nông Thị Lường.

Là: Thư ký Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk.

- Đi din Vin kim st nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk tham gia phiên ta:

Bà Nguyễn Thùy Nguyên. Chc v: Kim st viên.

Ngày 23 thng 9 năm 2025 tại tr sở Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk xét

xử sơ thẩm công khai v n dân sự th lý số 158/2025/TLST-DS, ngày 21 tháng 5 năm

2025. Về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa v n ra xét xử số

36/2025/QĐXXST-DS, ngày 25 tháng 8 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số

26a/2025/QĐST-DS, ngày 11 thng 9 năm 2025, giữa cc đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H. Sinh năm:1972.

Địa chỉ: Thôn 12, xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Nay là: Thôn 12, phường T, tỉnh

Đắk Lắk. (Bà H vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt).

- Bị đơn: Ông Mai Đại P. Sinh năm: 2005.

Địa chỉ: Thôn T, xã E, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Nay là: Thôn T, xã E, tỉnh Đắk Lắk.

(Ông P vắng mặt).

- Người làm chứng: Ông Hà Văn N. Sinh năm: 1992.

Địa chỉ: Khu phố S, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là khu phố S,

phường B, tỉnh Đồng Nai). (Vắng mặt, có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết v án vắng

mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 14/5/2025, bản tự khai ngày 06/6/2025 và trong quá

trình giải quyết v án nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:

Giữa tôi với ông Mai Đại P là người quen biết thông qua việc xác lập hợp đồng

đặt cọc mua bn nhà, đất ch không có quan hệ bà con hay họ hàng thân thích.

Vào ngày 12/4/2025 ông P có đến nhà tôi tại Km 12, xã E, thành phố B, tỉnh

Đắk Lắk (nay là phường T, tỉnh Đắk Lắk) đ thỏa thuận với nhau về hợp đồng đặt cọc

mua bn nhà, đất. Theo đó, tôi đã đặt cọc cho ông P số tiền 30.000.000 đồng bằng

hình thc chuyn khoản, tôi chuyn từ số tài khoản của tôi 5219991234567 thuộc

Ngân hàng nông nghiệp và pht trin nông thôn (Agribank) vào số tài khoản

9948657347 của ông P thuộc Ngân hàng Vietcombank đ nhận chuyn nhượng thửa

đất có diện tích 268,0m

của ông Mai Đại P. Tại thửa đất số 720, tờ bản đồ số 75. Mc

đích sử dng: Đất ở 60m

, đất trồng cây lâu năm 208m

. Theo giấy chng nhận quyền

sử dng đất số DM 065810, do Văn phòng đăng ký đất đai Sở tài nguyên và môi trường

tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 21/9/2023, thay đổi cơ sở pháp lý chuyn nhượng cho ông Mai

Đại P. Địa chỉ thửa đất: Xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường T, tỉnh Đắk

Lắk). Hai bên thỏa thuận giá trị chuyn nhượng thửa đất nêu trên là 1.330.000.000

đồng (Một tỷ, ba trăm ba mươi triệu đồng).

Tôi và ông P thỏa thuận về thời gian đặt cọc làm thủ tc chuyn nhượng quyền

sử dng đất là 30 ngày, k từ ngày 12/4/2025 đến ngày 12/5/2025 thì hai bên đến văn

phòng Công chng có thẩm quyền đ ký kết hợp đồng chuyn nhượng quyền sử dng

đất, tôi có nghĩa v giao đủ cho ông P số tiền còn lại là 1.300.000.000 đồng, nếu bên

bn từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện nghĩa v dân sự thì bên bn phải trả

lại cho bên mua số tiền cọc 30.000.000 đồng và khoản tiền phạt cọc gấp 01 lần là

30.000.000 đồng. Nếu bên mua từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện nghĩa v

dân sự thì bị mất toàn bộ số tiền cọc.

Về tiền thuế, phí và lệ phí tôi là người nộp, hai bên cam kết đất đủ diện tích,

không tranh chấp.

Tôi và ông P đã nhờ ông Hà Văn N, sinh năm: 1992, địa chỉ: Khu phố S, phường

T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là khu phố S, phường B, tỉnh Đồng Nai) viết

Hợp đồng đặt cọc, hai bên đọc lại Hợp đồng đặt cọc và đồng ý ký tên xc nhận, ngoài

ra còn có chữ ký xc nhận của người làm chng là ông Hà Văn N.

Tại thời đim xc lập hợp đồng đặt cọc tôi có hỏi ông P thông tin về giấy chng

nhận quyền sử dng đất, ông P có đưa cho tôi xem 01 giấy chng nhận quyền sử dng

đất số DM 065810 bản pho to. Ông P có nói cho tôi biết thửa đất của ông P hiện nay

đang thế chấp tại Ngân hàng, nhưng c th Ngân hàng nào thì ông P không nói rõ,

nhưng do tôi nghĩ rằng ông P sẽ phải có trch nhiệm trả tiền cho Ngân hàng, giải ngân

lấy GCNQSD đất của ông P đ thực hiện ký kết Hợp đồng chuyn nhượng quyền sử

dng đất với tôi tại văn phòng Công chng có thẩm quyền trong thời hạn đặt cọc nên

tôi đã đồng ý đặt cọc cho ông P số tiền nêu trên. Đến nay qua tìm hiu thì tôi được

biết tại thời đim ngày 12/4/2025 thửa đất ông P đang thế chấp tại Ngân hàng Nông

nghiệp và pht trin nông thôn (Agribank) phòng giao dịch Ea Knuếc, huyện Krông

Pắc, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã Ea Knuếc, tỉnh Đắk Lắk).

Khi đến thời hạn ký hợp đồng chuyn nhượng quyền sử dng đất tại phòng

công chng vào ngày 13/5/2025 tôi gọi điện thoại nói chuyện với ông P hẹn đến văn

phòng công chng nhưng do Giấy chng nhận quyền sử dng đất của ông P đang thế

chấp tại Ngân hàng chưa giải ngân lấy ra được nên ông P yêu cầu tôi đưa thêm số tiền

1.000.000.000 đồng đ ông P giải ngân lấy giấy chng nhận quyền sử dng đất đ đi

công chng thì tôi không đồng ý.

Trong đơn khởi kiện tôi yêu cầu Toà n giải quyết buộc ông Mai Đại P phải có

trch nhiệm hoàn trả cho tôi số tiền đặt cọc mua bán nhà, đất là 30.000.000 đồng và

khoản tiền phạt cọc do vi phạm nghĩa v hợp đồng là 30.000.000 đồng. Tổng cộng

60.000.000 đồng (Su mươi triệu đồng). Nhưng nay tôi nhận thấy rằng hợp đồng đặt

cọc mua bn nhà, đất giữa tôi với ông P bị vô hiệu. Vì vậy, tôi xin thay đổi rút một

phần yêu cầu khởi kiện. Tôi yêu cầu Tòa n xem xét, giải quyết tuyên bố Hợp đồng

đặt cọc Mua bn nhà, đất ngày 12/4/2025 giữa tôi với ông Mai Đại P là vô hiệu và

giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, đó là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Buộc ông P phải có trch nhiệm trả cho tôi số tiền đặt cọc chuyn nhượng quyền sử

dng đất là 30.000.000 đồng, tôi xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với khoản

tiền phạt cọc là 30.000.000 đồng. Ngoài ra tôi không có ý kiến hay yêu cầu gì thêm.

Tại bản tự khai ngày 16/6/2025 bị đơn ông Mai Đại P trình bày:

Tôi là chủ sử dng 01 lô đất tại xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, theo giấy

chng nhận quyền sử dng đất số DM 065810 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đắk

Lắk cấp ngày 21/9/2023, thay đổi cơ sở pháp lý chuyn nhượng cho ông Mai Đại P,

thuộc thửa đất số 720, tờ bản đồ số 75, diện tích 268,0m

Vừa qua, khi biết tôi có nhu cầu nhượng lô đất nêu trên thì bà Nguyễn Thị H đã

liên hệ cho tôi đ thỏa thuận nhận chuyn nhượng đất. Sau khi thỏa thuận, bà H đồng

ý mua thửa đất với gi 1.330.000.000 đồng (Một tỷ, ba trăm ba mươi triệu đồng). Đ

đảm bảo việc chuyn nhượng, giữa tôi và bà H đã ký kết Hợp đồng đặt cọc về việc

mua bn nhà, đất số NT0208, ngày 12/4/2025, việc ký kết có chữ ký xc nhận của cc

bên và người làm chng, theo đó bà H đã đặt cọc cho tôi số tiền là 30.000.000 đồng

(Ba mươi triệu đồng).

Tuy nhiên, hiện nay bà H lại cho rằng tôi vi phạm nghĩa v trong hợp đồng nên

từ chối mua lô đất trên của tôi. Bà H đã khởi kiện tôi đề nghị Tòa n giải quyết buộc

tôi phải trả lại tiền mà bà H đã đặt cọc đ mua đất là 30.000.000 đồng và phạt cọc số

tiền là 30.000.000 đồng, tổng số tiền là 60.000.000 đồng (Su mươi triệu đồng).

Đối với nội dung khởi kiện trên của bà H tôi hoàn toàn không đồng ý, vì tôi

không vi phạm bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng, thậm chí đến nay giao dịch

chuyn nhượng giữa tôi và bà H vẫn đang trong thời gian thực hiện, do đó bà H phải

có nghĩa v tiếp tc thực hiện giao dịch chuyn nhượng với tôi. Hơn nữa, tại khoản

4.2 Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc đã ký kết nêu rõ: Trường hợp bà H từ chối giao kết

đã thỏa thuận tại Điều 3 thì bà H bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Vì vậy, việc bà H

đề nghị Tòa n giải quyết buộc tôi phải hoàn trả lại tiền đã đặt cọc là 30.000.000 đồng

và phạt cọc số tiền là 30.000.000 đồng, tổng số tiền là 60.000.000 đồng (Su mươi

triệu đồng) là không có căn c, kính đề nghị Tòa n bc toàn bộ yêu cầu khởi kiện của

bà H.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 10/6/2025 người làm chng ông Hà Văn N trình

bày:

Tôi là người quen biết với bà Nguyễn Thị H, còn ông Mai Đại P thì tôi chỉ quen

thông qua việc bà H và ông P xác lập hợp đồng đặt cọc mua bn nhà đất. Vào ngày

12/04/2025 ông P có đến nhà bà H tại Km 12, xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk đ

thỏa thuận với nhau về hợp đồng đặt cọc mua bn nhà đất. Theo đó, bà H đặt cọc cho

ông P số tiền 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) bằng hình thc chuyn khoản,

qua số tài khoản 9948657347 của ông P thuộc Ngân hàng Vietcombank đ nhận

chuyn nhượng thửa đất có diện tích 268,0m

của ông Mai Đại P. Tại thửa đất số 720,

tờ bản đồ số 75. Mc đích sử dng: Đất ở 60m

, đất trồng cây lâu năm 208m

. Theo giấy

chng nhận quyền sử dng đất số DM 065810, do Văn phòng đăng ký đất đai Sở tài

nguyên và môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 21/9/2023, thay đổi cơ sở pháp lý chuyn

nhượng cho ông Mai Đại P. Địa chỉ thửa đất: Xã Ea Tu, thành phố Buôn Ma Thuột,

tỉnh Đắk Lắk.

Bà H và ông P thỏa thuận về thời gian đặt cọc làm thủ tc chuyn nhượng quyền

sử dng đất là 30 ngày, k từ ngày 12/4/2025 đến ngày 12/5/2025 thì hai bên đến văn

phòng Công chng có thẩm quyền đ ký kết hợp đồng chuyn nhượng quyền sử dng

đất và bên mua phải có nghĩa v giao đủ cho bên bn số tiền còn lại là 1.300.000.000

đồng, nếu bên bn từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện nghĩa v dân sự thì bên

bn phải trả lại cho bên mua số tiền cọc 30.000.000 đồng và khoản tiền phạt cọc gấp

01 lần là 30.000.000 đồng. Nếu bên mua từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện

nghĩa v dân sự thì bị mất toàn bộ số tiền cọc.

Về tiền thuế, phí và lệ phí bà H là người nộp, hai bên cam kết đất đủ diện tích,

không tranh chấp. Hợp đồng đặt cọc do bà H và ông P nhờ tôi viết, sau khi tôi viết

xong hợp đồng đặt cọc, hai bên đọc lại Hợp đồng đặt cọc và đồng ý ký tên xc nhận,

bên nhận cọc ông Mai Đại P, bên đặt cọc bà Nguyễn Thị H. Tôi ký tên xc nhận người

làm chng. Tại thời đim bà H và ông P xc lập hợp đồng đặt cọc thì bà H có hỏi ông

P về thông tin giấy chng nhận quyền sử dng đất, ông P có đưa cho bà H xem 01

giấy chng nhận quyền sử dng đất số DM 065810 bản pho to. Ông P có nói cho bà H

biết thửa đất hiện nay ông P đang thế chấp tại Ngân hàng Agribank, nhưng c th tại

chi nhánh Ngân hàng nào thì ông P không nói rõ, tôi không rõ nguyên nhân c th

như thế nào mà hiện nay hai bên chưa làm thủ tc chuyn nhượng quyền sử dng đất,

tôi có nghe bà H nói là khi đến thời hạn ký hợp đồng chuyn nhượng quyền sử dng

đất tại phòng công chng vào ngày 13/5/2025 bà H gọi điện thoại nói chuyện với ông

P hẹn đến văn phòng công chng nhưng do giấy chng nhận quyền sử dng đất của

ông P đang thế chấp tại Ngân hàng, ông P yêu cầu bà H đưa thêm số tiền 1.000.000.000

đồng đ ông P giải ngân lấy giấy chng nhận quyền sử dng đất đ đi công chng thì bà

H không đồng ý.

Sau khi th lý v n, Tòa n đã tiến hành tống đạt thông báo về việc th lý v

n cho nguyên đơn, bị đơn và triệu tập cc bên đương sự, người làm chng đến Toà

án tham gia tố tng. Tòa n đã tiến hành tống đạt hợp lệ thông báo về phiên họp kim

tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chng c và hoà giải và Thông báo hoãn phiên

họp kim tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chng c và hoà giải cho cc đương

sự đến Tòa án tham gia tố tng, nhưng bị đơn ông Mai Đại P vẫn không đến Tòa án

tham gia phiên họp kim tra kim tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chng c và

hoà giải. Vì vậy, Tòa án tiến hành mở phiên họp kim tra việc giao nộp, tiếp cận, công

khai chng c và hoà giải vắng mặt bị đơn ông Mai Đại P. Căn c vào Điều 203 Bộ

luật tố tng dân sự năm 2015, Tòa n nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk đưa v án ra xét

xử theo quy định của pháp luật.

Ngày 11/9/2025, Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk mở phiên tòa xét xử sơ

thẩm công khai v án. Tuy nhiên, bị đơn ông Mai Đại P vắng mặt tại phiên tòa lần th

nhất không có lý do. Căn c khoản 1 Điều 227, Điều 233 và Điều 235 Bộ luật tố tng

dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử ra quyết định hoãn phiên tòa.

Tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn bà Nguyễn Thị H vắng mặt, có đơn xin xét

xử vắng mặt; Người làm chng ông Hà Văn N vắng mặt, có đơn yêu cầu Tòa án giải

quyết v án vắng mặt; Bị đơn ông Mai Đại P vắng mặt tại phiên tòa lần th hai không

có lý do.

Kim sát viên phát biu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tng: Thẩm phán,

Hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng và đầy đủ các chc năng, nhiệm v, quyền

hạn theo quy định của Bộ luật tố tng dân sự. Trong quá trình giải quyết v án nguyên

đơn và người làm chng đã thực hiện đúng và đầy đủ các quyền và nghĩa v theo quy

định tại Điều 70, Điều 71 và Điều 78 Bộ luật tố tng dân sự. Bị đơn chưa thực hiện

đầy đủ các quyền và nghĩa v theo quy định tại Điều 70 và Điều 72 Bộ luật tố tng

dân sự.

- Ý kiến của Kim st viên về việc giải quyết v n: Căn c khoản 3 Điều 26,

đim a khoản 1 Điều 35, đim a khoản 1 Điều 39, Điều 217, đim b khoản 2 Điều

227, khoản 1 khoản 3 Điều 228, Điều 238 và khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tng dân

sự năm 2015; Điều 116, Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 123, Điều 131, Điều

328, Điều 407, khoản 1, khoản 2 Điều 408, Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều

188 Luật đất đai năm 2013 và Điều 45 Luật đất đai năm 2024. Đề nghị Hội đồng xét

xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ngày 12/4/2025 giữa bà Nguyễn

Thị H với ông Mai Đại P là vô hiệu. Buộc ông Mai Đại P phải có trách nhiệm hoàn

trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền đã nhận cọc mua bán nhà, đất là 30.000.000 đồng

(Ba mươi triệu đồng).

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H đối với

số tiền phạt cọc 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cu các tài liệu có trong hồ sơ v n được thẩm tra tại phiên tòa

và căn c vào kết quả tranh tng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đề

ngày 14/5/2025, Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk xc định quan hệ pháp luật là

“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Căn c vào khoản 3 Điều 26, đim a khoản 1 Điều 35, đim a khoản 1 Điều 39 và

Điều 195 Bộ luật tố tng dân sự năm 2015 thì Tòa n nhân dân huyện Krông Pắc (nay

là Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk) th lý giải quyết v n là đúng thẩm quyền.

[2]. Về thủ tc tố tng: Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk đã tống đạt hợp

lệ Quyết định đưa v n ra xét xử và Quyết định hoãn phiên tòa cho bị đơn ông Mai Đại

P. Tuy nhiên, tại phiên toà hôm nay bị đơn ông Mai Đại P vắng mặt lần th hai không

có lý do, nguyên đơn bà Nguyễn Thị H và người làm chng ông Hà Văn N vắng mặt,

có đơn xin xét xử, giải quyết v n vắng mặt. Căn c đim b khoản 2 Điều 227; Khoản

1, khoản 3 Điều 228 và Điều 238 Bộ luật tố tng dân sự, Hội đồng xét xử vẫn tiến

hành xét xử vắng mặt đối với cc đương sự và người làm chng.

[3]. Về thời hiệu khởi kiện: Đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đề ngày

14/5/2025 là còn trong thời hiệu khởi kiện, quy định tại Điều 184 Bộ luật tố tng dân

sự năm 2015 và Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015.

[4]. Xét nội dung đơn khởi kiện: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H yêu cầu Tòa án

xem xét và giải quyết v n theo quy định của php luật đ buộc ông Mai Đại P phải

có trch nhiệm hoàn trả cho bà H số tiền đặt cọc mua bán nhà, đất là 30.000.000 đồng

(Ba mươi triệu đồng). Hội đồng xét xử nhận định:

Vào ngày 12/4/2025 bà H đã đặt cọc cho ông P số tiền 30.000.000 đồng nhằm

đảm bảo cho việc nhận chuyn nhượng thửa đất số 720, tờ bản đồ số 75, diện tích

268,0m

. Theo giấy chng nhận quyền sử dng đất số DM 065810, do Văn phòng đăng

ký đất đai Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 21/9/2023, thay đổi cơ

sở pháp lý chuyn nhượng cho ông Mai Đại P. Địa chỉ thửa đất: Xã E, thành phố B,

tỉnh Đắk Lắk (nay là phường Tân An, tỉnh Đắk Lắk). Bà H và ông P đã nhờ người

làm chng là ông Hà Văn N viết nội dung của bản hợp đồng đặt cọc. Bà H, ông P

thống nhất, thỏa thuận trị gi thửa đất nêu trên là 1.330.000.000 đồng, hai bên thỏa

thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày, k từ ngày 12/4/2025 đến ngày 12/5/2025 thì hai

bên đến văn phòng Công chng có thẩm quyền đ ký kết hợp đồng chuyn nhượng

quyền sử dng đất, bà H có nghĩa v giao đủ cho ông P số tiền còn lại là 1.300.000.000

đồng, nếu bên bn từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện nghĩa v dân sự thì bên

bn phải trả lại cho bên mua số tiền cọc 30.000.000 đồng và khoản tiền phạt cọc gấp

01 lần là 30.000.000 đồng. Nếu bên mua từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện

nghĩa v dân sự thì bị mất toàn bộ số tiền cọc.

Về tiền thuế, phí và lệ phí bà H là người nộp, hai bên cam kết đất đủ diện tích,

không tranh chấp.

Tại thời đim đặt cọc ông P có đưa cho bà H xem 01 giấy chng nhận quyền sử

dng đất số DM 065810 (bản pho to) và có nói cho bà H biết thửa đất của ông P hiện

nay đang thế chấp tại Ngân hàng, nhưng c th Ngân hàng nào thì ông P không nói

rõ, nhưng do bà H nghĩ rằng ông P sẽ phải có trch nhiệm trả tiền cho Ngân hàng, giải

ngân lấy GCNQSD đất của ông P đ thực hiện ký kết Hợp đồng chuyn nhượng quyền

sử dng đất với bà H tại văn phòng Công chng có thẩm quyền trong thời hạn đặt cọc

nên bà H đã đồng ý đặt cọc cho ông P số tiền 30.000.000 đồng, qua tìm hiu bà H

được biết tại thời đim ngày 12/4/2025 thửa đất ông P đang thế chấp tại Ngân hàng

Nông nghiệp và pht trin nông thôn Việt Nam (Agribank) phòng giao dịch Ea Knuếc,

huyện Krông Pắc, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã Ea Knuếc, tỉnh Đắk Lắk).

Ngày 10/7/2025 Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Đắk Lắk ra Quyết định yêu cầu

cung cấp tài liệu, chng c số 02/2025/QĐ-CCTLCC gửi đến Ngân hàng Nông nghiệp

và pht trin nông thôn Việt Nam (Agribank) phòng giao dịch Ea Knuếc đ yêu cầu

cung cấp thông tin về tài sản thế chấp của ông Mai Đại P. Tại văn bản cung cấp thông

tin, tài liệu ngày 30/7/2025 của Ngân hàng Nông nghiệp và pht trin nông thôn Việt

Nam (Agribank) chi nhánh Krông Pắc, Đắk Lắk đã xc định: Tại thời đim ngày

13/4/2024 ông Mai Đại P có thế chấp tài sản là quyền sử dng đất, theo giấy chng

nhận quyền sử dng đất số DM 065810, thửa đất số 720, tờ bản đồ số 75, diện tích

268,0m

đ vay vốn tại Ngân hàng Nông nghiệp và pht trin nông thôn Việt Nam

(Agribank) chi nhánh Krông Pắc, Đắk Lắk - Phòng giao dịch Ea Knuếc, hiện tại ông

P đang còn dư nợ Ngân hàng số tiền 1.000.000.000 đồng, lãi tạm tính đến ngày

14/7/2025 là 3.013.699 đồng, theo hợp đồng tín dng số 5203LAV202500923, ngày

15/4/2025.

Như vậy, tại thời đim giao kết “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất”, giữa bà

H với ông P đối với thửa đất số 720, tờ bản đồ số 75, diện tích 268,0m

, theo giấy

chng nhận quyền sử dng đất số DM 065810 của ông Mai Đại P đang thế chấp tại

Ngân hàng Nông nghiệp và pht trin nông thôn Việt Nam (Agribank) chi nhánh

Krông Pắc, Đắk Lắk - Phòng giao dịch Ea Knuếc, mặc dù ông P có nói cho bà H biết

quyền sử dng đất trên ông P đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng bà H vẫn đồng ý đặt

cọc cho ông P số tiền 30.000.000 đồng là đã bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật,

theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015. Bởi lẽ ông P, bà H

đều không có quyền xác lập hợp đồng đặt cọc mua bn nhà, đất đối với thửa đất trên

đang thuộc quyền quản lý của Ngân hàng.

Tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phm điều cấm ca luật, tri đo

đức xã hội thì bị vô hiu.

Điều cấm ca luật là những quy định ca luật không cho phép ch th thực

hin những hành vi nhất định.

…………………………….

Mặt khác, hợp đồng đặt cọc (hợp đồng chính) bị vô hiệu dẫn đến Hợp chuyn

nhượng quyền sử dng đất (hợp đồng ph) giữa bà H với ông P cũng bị vô hiệu do

đối tượng không th thực hiện được, theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự năm

2015.

Tại khoản 1, khoản 2 Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không th thực hin

được thì hợp đồng này bị vô hiu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về hợp

đồng có đối tượng không th thực hin được nhưng không thông bo cho bên kia biết

nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thit hi cho bên kia, trừ trường

hợp bên kia biết hoặc phải biết về hợp đồng có đối tượng không th thực hin được.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên Hội đồng xét xử căn c vào các Điều

116, Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 123, Điều 131, Điều 328, Điều 407, khoản

1, khoản 2 Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và

Điều 45 Luật đất đai năm 2024 đ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên

đơn bà Nguyễn Thị H.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ngày 12/4/2025 giữa bà Nguyễn

Thị H với ông Mai Đại P là vô hiệu. Buộc ông Mai Đại P phải có trách nhiệm hoàn

trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền đã nhận cọc mua bán nhà, đất là 30.000.000 đồng

(Ba mươi triệu đồng) là hoàn toàn thỏa đng, đúng theo quy định của pháp luật.

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H tự nguyện xin rút một phần yêu cầu khởi kiện

đối với số tiền phạt cọc 30.000.000 đồng. Căn c vào Điều 217, khoản 2 Điều 244 Bộ

luật tố tng dân sự. Hội đồng xét xử đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên

đơn đối với số tiền phạt cọc 30.000.000 đồng. Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H được

quyền khởi kiện lại đối với số tiền phạt cọc theo quy định của php luật.

[5] Về n phí: Cc đương sự phải chịu tiền n phí dân sự sơ thẩm theo quy định

của php luật.

Xét quan đim và đề nghị của đại diện Viện kim st nhân dân Khu vực 4 - Đắk

Lắk tại phiên tòa là có căn c, đúng php luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ

quan đim của Viện kim st.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn c vào khoản 3 Điều 26, đim a khoản 1 Điều 35, đim a khoản 1 Điều

39, Điều 184, Điều 195, Điều 203, Điều 217, đim b khoản 2 Điều 227, khoản 1,

khoản 3 Điều 228, Điều 233, Điều 235, Điều 238 và khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tng

dân sự năm 2015.

- Căn c vào cc Điều 116, Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 123, Điều 131,

Điều 328, Điều 407, khoản 1, khoản 2 Điều 408 và Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Căn c vào Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và Điều 45 Luật đất đai năm

2024.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn

Thị H. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ngày 12/4/2025 giữa bà Nguyễn

Thị H với ông Mai Đại P đ chuyn nhượng thửa đất số 720, tờ bản đồ số 75, diện tích

268,0m

, địa chỉ thửa đất: Xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường T, tỉnh

Đắk Lắk) của ông Mai Đại P là vô hiệu.

Buộc ông Mai Đại P phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị H toàn

bộ số tiền đã nhận cọc là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H đối với

số tiền phạt cọc 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

K từ ngày có đơn yêu cầu thi hành n của người được thi hành n cho đến khi

thi hành n xong, bên phải thi hành n còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn

phải thi hành n theo mc lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự

năm 2015.

Về án phí: Căn c Điều 147 Bộ luật tố tng dân sự; Điều 26, Điều 27 Nghị

quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường v Quốc Hội

về mc thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dng án phí và lệ phí Tòa án.

Buộc ông Mai Đại P phải chịu 1.500.000 đồng (Một triệu, năm trăm nghìn

đồng) tiền n phí dân sự sơ thẩm, theo mc tính: (30.000.000 đồng x 5% = 1.500.000

đồng).

Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền 1.500.000 đồng (Một triệu, năm trăm

nghìn đồng), tiền tạm ng n phí đã nộp tại Chi cc thi hành n dân sự huyện Krông

Pắc (nay là Phòng thi hành n dân sự Khu vực 4 - Đắk Lắk), theo biên lai thu tạm ng

n phí số 0003237, ngày 16/5/2025.

- Về quyền khng co:

Cc đương sự (vắng mặt tại phiên tòa) được quyền khng co bản n trong thời

hạn 15 ngày k từ ngày nhận được bản n hoặc bản n được niêm yết hợp lệ theo quy

định của php luật.

“Trường hợp bản n được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án

dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả

thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng

chế thi hành n theo quy định tại cc Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân

sự. Thời hiệu thi hành n được thực hiện theo quy định tại Điều 30 luật thi hành án

dân sự”.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa

Nơi nhận:

- TAND tỉnh Đắk Lắk

- VKSND tỉnh Đắk Lắk

- VKSND Khu vực 4 - Đắk Lắk

- THADS tỉnh Đắk Lắk

Bản án số 597/2025/DS-PT ngày 26/11/2025 của TAND tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản án số 227/DS ngày 24/11/2025 của TAND tỉnh Phú Thọ về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Bản án số 1458/2025/DS-PT ngày 21/11/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Bản án số 337/2025/DS-PT ngày 19/11/2025 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Bản án số 226/2025/DS-PT ngày 19/11/2025 của TAND tỉnh Phú Thọ về đòi bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng về sức khỏe, tính mạng

Bản án số 179/2025/DS-PT ngày 17/11/2025 của TAND tỉnh Bắc Ninh về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 335/2025/DS-PT ngày 17/11/2025 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp quyền sử dụng đất

Bản án số 321/2025/DS-PT ngày 12/11/2025 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp về thừa kế tài sản

Bản án số 323/2025/DS-PT ngày 12/11/2025 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản án số 327/2025/DS-PT ngày 12/11/2025 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng hợp tác

Bản án mới nhất

Bản án số 75/2025/HNGĐ-ST ngày 28/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5 - Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh về tranh chấp về xác định cha, mẹ cho con hoặc con cho cha mẹ

Hôn nhân gia đình

Bản án số 597/2025/DS-PT ngày 26/11/2025 của TAND tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dân sự

Bản án số 112/2025/HNGĐ-ST ngày 25/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh về vụ án ly hôn về mâu thuẫn gia đình

Hôn nhân gia đình

Bản án số 227/DS ngày 24/11/2025 của TAND tỉnh Phú Thọ về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Dân sự

Bản án số 1458/2025/DS-PT ngày 21/11/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Dân sự