EnglishBản án số 26/2026/DS-PT ngày 15/01/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 26/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 26/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 26/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 26/2026/DS-PT ngày 15/01/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Lâm Đồng |
| Số hiệu: | 26/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 15/01/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thị H, ông Nguyễn Trung T2; giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số 48/2025/DS-ST ngày 10/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng đối với nội dung kháng cáo của bà H và ông T2. |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH LÂM ĐỒNG
Bản án số: 29/2026/DS-PT
Ngày: 15-01-2026
V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hợp đồng ủy quyền, kiện đòi tài
sản”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ toạ phiên tòa: Ông Huỳnh Châu Thạch
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Thành Tâm
Ông Nguyễn Văn Thanh
- Thư ký phiên toà: Bà Trần Thị Tâm – Thư ký Tòa án, Toà án nhân dân tỉnh
Lâm Đồng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng: Bà Nguyễn Thị Thanh
Hương – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 15 tháng 01 năm 2026 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét
xử phúc thẩm công khai vụ án Dân sự số 393/2025/TLPT-DS ngày 05 tháng 11
năm 2025 về tranh chấp: “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hợp đồng ủy quyền, kiện đòi tài sản”.
Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 48/2025/DS-ST ngày 10 tháng 9 năm 2025 của
Tòa án nhân dân khu vực 1 - Lâm Đồng bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 545/2025/QĐ-PT ngày 13
tháng 11 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 385/2025/QĐ-PT
ngày 27/11/2025; Quyết định tạm ngừng phiên tòa phúc thẩm số 69/2025/QĐ-PT
ngày 25/12/2025; Thông báo về việc mở lại phiên tòa xét xử phúc thẩm vụ án Dân
sự số 658/TB-PT ngày 31/12/2025 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Bà Phạm Thị H, sinh năm: 1951; cư trú tại số E (số M), đường
C, phường L - Đ, tỉnh Lâm Đồng, vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Văn H1, sinh năm: 1983; địa chỉ: số
A, đường N, phường L - Đ, tỉnh Lâm Đồng. Ông Phạm Mạnh H2, sinh năm: 1990;
địa chỉ: số G, khu phố B, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền
2
số 1755, quyển số 03/2025 TPCC-SCC/HĐGD do Văn phòng C chứng nhận ngày
24/3/2025), ông Văn H1 có mặt, ông Mạnh H2 vắng mặt.
Bị đơn:
1/ Ông Vũ Đức T, sinh năm: 1979; cư trú tại tổ E, L, phường L - Đ, tỉnh Lâm
Đồng, vắng mặt.
2/ Ông Mai Huy H3, sinh năm: 1976; cư trú tại phòng A - E, tổ A, T, phường
Đ, Thành phố Hà Nội, vắng mặt.
Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông H3: Luật sư Lê Văn T1, sinh
năm: 1974; cư trú tại số D, đường L, phường H, Thành phố Hồ Chí Minh; Luật sư
của Văn phòng L - Đoàn Luật sư Thành phố H, có mặt.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Ông Nguyễn Trung T2, sinh năm: 1986; cư trú tại số D, đường N, phường
L - Đ, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.
Người đại diện theo ủy quyền:
+ Ông Phạm Thanh V, sinh năm: 1981; cư trú tại số G B, đường N, phường L
- Đ, tỉnh Lâm Đồng (Văn bản ủy quyền số 3520, quyển số 06/2024 TP/CC-
SCCHĐGD do Văn phòng C chứng nhận ngày 19/6/2024), có mặt.
+ Chị Nguyễn Thị Cẩm V1, sinh năm: 2002, cư trú tại thôn H, xã B, huyện B,
tỉnh Bình Phước (nay là xã B, tỉnh Đồng Nai), là người đại diện theo ủy quyền
(Văn bản ủy quyền số 9042/2025/CCGD ngày 05/12/2025), vắng mặt.
2/ Văn phòng C; địa chỉ: số C, đường P, phường L - Đ, tỉnh Lâm Đồng.
Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Anh T3, là người đại diện theo pháp
luật (Trưởng Văn phòng), vắng mặt.
Người kháng cáo: Bà Phạm Thị H – Nguyên đơn; ông Mai Huy H3 – Bị đơn;
ông Nguyễn Trung T2 – Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Theo nội dung đơn khởi kiện ghi ngày 06/5/2023 và ngày 13/6/2023 của bà
Phạm Thị H, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng tại
giai đoạn sơ thẩm của ông Lê Văn H1 và ông Phạm Mạnh H2, người đại diện theo
ủy quyền của nguyên đơn, thì: Lô đất có diện tích 3.338m
2
thuộc các thửa số 213,
214, 215, 220, 221, 218, 219, tờ bản đồ số 28 tọa lạc tại Phường G, thành phố Đ
(nay là phường L - Đ) được Ủy ban nhân dân thành phố Đ (cũ) cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số K351004 ngày 15/09/1997 cho bà Phạm Thị Hữu . Do
bà H có nhu cầu chuyển nhượng lô đất nói trên nên khi ông Vũ Đức T hỏi để nhận
chuyển nhượng, ông T đã xem đất và thỏa thuận việc chuyển nhượng. Ngày
01/7/2022 ông T và bà H đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 07 thửa đất nói
trên theo số công chứng 3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn
phòng C với giá là 22.000.000.000đ; ông T đã đặt cọc 4.000.000.000đ cho bà H;
thời hạn đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng và trong thời gian này hai bên
3
phải tiến hành xong việc ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng để sang tên và
thanh toán tiếp số tiền khi ký hợp đồng công chứng là 15.800.000.000đ. Số tiền
2.200.000.000đ còn lại bên nhận chuyển nhượng sẽ trả đủ sau khi nhận được bản
chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T.
Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 01/7/2022, ông T mượn Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H để đi làm các thủ tục hành chính. Quá thời
hạn thỏa thuận, do ông T chưa có tiền để ra ký hợp đồng công chứng nên đã trả lại
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H, điều này thể hiện ông T không có
thiện chí để nhận chuyển nhượng các thửa đất nêu trên. Vì đã quá thời hạn thỏa
thuận trong hợp đồng hơn 09 tháng nhưng bên B là ông Vũ Đức T không có khả
năng tài chính để ký hợp đồng nhận chuyển nhượng và phải thanh toán số tiền
15.800.000.000đ cho bà H như đã cam kết tại Điều 3 ghi trong hợp đồng đặt cọc;
ông T không thực hiện nghĩa vụ theo như cam kết đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng
đến quyền lợi ích hợp pháp cũng như điều kiện kinh tế của bà H. Để không làm
phát sinh hậu quả pháp lý và gây thiệt hại cho các bên, bà H đã thông báo bằng văn
bản đề nghị ông T phải có trách nhiệm đến tại Văn phòng C để hủy hợp đồng đặt
cọc. Tuy nhiên, ông T vẫn tìm cách né tránh không đến ký văn bản hủy hợp đồng
đặt cọc, nên hồ sơ bị treo tại Văn phòng công chứng vì thế bà H không thể chuyển
nhượng lô đất này cho bất kỳ ai để lấy tiền chữa bệnh và thanh toán các khoản nợ
cần thiết. Do vậy bà H phải yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại thành phố Đ lập vi
bằng số 452/2023/2023/VB-TPL ngày 29/5/2023 để làm bằng chứng.
Nay bà H có đơn khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết: Hủy hợp đồng đặt cọc
giữa bà H và ông Vũ Đức T số công chứng 3724, quyển số 07/2022TP/CC-
SCC/HĐGD ký ngày 01/7/2022 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Anh T3 và
tuyên bố ông T mất số tiền đã đặt cọc cho bà H là 4.000.000.000đ, đồng nghĩa với
việc bà H sẽ được hưởng số tiền 4.000.000.000đ mà ông T đã đặt cọc.
Ngày 26/6/2025 bà H khởi kiện bổ sung đề nghị buộc ông Vũ Đức T và ông
Mai Huy H3 liên đới chịu trách nhiệm mất số tiền cọc 4.000.000.000đ mà giữa bà
H và ông T ký kết ngày 01/7/2022, số công chứng 3724, quyển số 07/2022TP/CC-
SCC/HĐGD ký ngày 01/7/2022 tại Văn phòng C.
Ngày 07/7/2025 bà H khởi kiện bổ sung yêu cầu tuyên hủy hợp đồng ủy
quyền số 1696, quyển số 04/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/4/2023 được lập tại
Văn phòng C giữa ông Vũ Đức T và ông Mai Huy H3.
Nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của ông T về việc yêu cầu bà
H trả số tiền 8.000.000.000đ vì lý do ông T cho rằng ngày 24/8/2020, Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ (nay là Văn phòng đăng ký đất đai khu
vực Đ) nhận đơn yêu cầu ngăn chặn ngày 19/8/2020 của ông Trương Quang T4
nên không chịu ra Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo đúng thời hạn thỏa thuận trong vòng 45 ngày là không đúng sự
4
thật. Vì tại thời điểm 01/7/2022 ông T đã tìm hiểu thông tin về thửa đất và biết rõ
vụ việc nên đã đồng ý đặt cọc số tiền 4.000.000.000đ để bà Hữu thanh T5 lại cho
ông T4 số tiền hơn 3.000.000.000đ, để ông T4 làm đơn xin rút đơn đề nghị ngăn
chặn. Sau khi ông T4 rút đơn thì bà H đã thanh toán đủ số tiền hơn 3.000.000.000đ
cho ông T4 và có lập vi bằng làm bằng chứng cho sự việc giao nhận tiền nhằm
đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng công chứng chuyển nhượng sang tên cho ông T
được thuận lợi. Ông T hứa hẹn sau khi bà H giao tiền để ông T4 rút đơn thì sẽ
chuẩn bị đủ số tiền 15.800.000.000đ để ra ký hợp đồng công chứng và giao số tiền
này cho bà H theo như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Việc ông T đưa ra lý do
07 thửa đất không có lối đi vào từ đường giao thông vào khu đất của bà H chuyển
nhượng cho ông T là không đúng. Trong tổng số 07 thửa đất đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn có phần đất nằm ngoài Giấy chứng nhận thì
các hộ liền kề đã thỏa thuận làm đường đi chung vào khu đất. Con đường này đã
sử dụng ổn định không có tranh chấp với bất kỳ ai. Ngày 23/5/2023 bà Phạm Thị H
ra văn bản Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, yêu cầu ông T ra
công chứng hủy Hợp đồng đặt cọc vì ông T đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp
đồng, đã quá thời hạn đặt cọc hơn 09 tháng nhưng ông T không có đủ số tiền
15.800.000.000đ để thanh toán như thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Bà H đã rất
mong chờ ông T ra Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng để bà
được nhận số tiền 15.800.000.000đ để trang trải nợ nần và lo thuốc thang chữa
bệnh tuổi già nhưng ông T đã không giữ đúng lời hứa. Hết lần này đến lần khác
tìm cách năn nỉ kéo dài thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng
công chứng để làm thủ tục sang tên đổi chủ. Ông T đã cố tình vi phạm hợp đồng
nhưng lại đổ lỗi này cho bà H là không thể chấp nhận được. Vì vậy, bà không đồng
ý với yêu cầu phản tố của ông Vũ Đức T yêu cầu bà trả lại số tiền cọc là
4.000.000.000đ và số tiền 4.000.000.000đ phạt cọc.
Tuy nhiên, ngày 28/8/2024 ông T đã có đơn rút đơn yêu cầu phản tố thì bà
không có ý kiến gì, đề nghị giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.
Bà H cũng không đồng ý với việc ông H3 yêu cầu bà trả lại cho ông H3 số
tiền cọc là 4.000.000.000đ theo hợp đồng đặt cọc số công chứng 3724, quyển số
07/2022TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 01/7/2022 tại Văn phòng C được ký kết giữa
bà H và ông T và số tiền phạt cọc là 4.000.000.000đ; tổng cộng là 8.000.000.000đ
vì lý do cũng như trình bày ở phần yêu cầu của ông Vũ Đức T.
- Theo nội dung đơn phản tố ngày 27/6/2023 của ông Vũ Đức T, lời trình bày
của ông Lê Minh T6, người đại diện theo ủy quyền của ông T tại giai đoạn sơ
thẩm, thì:
+ Đối với yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H thì: Do có nhu cầu nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi biết được bà Phạm Thị H muốn chuyển
nhượng diện tích 3.338m
2
thuộc các thửa số 213, 214, 215, 220, 221, 218, 219 tờ
5
bản đồ số 28 tại Phường G, thành phố Đ (nay là phường L - Đ), tỉnh Lâm Đồng, bà
H cam kết các thửa đất trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của riêng bà H, không
có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại. Ngày 01/7/2022 ông T và bà H ký kết hợp
đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thử đất trên.
Cụ thể: Thể hiện trong nội dung biên bản bên A là bà H, bên B là ông T:
“Điều 2. Thời hạn đặt cọc:
Thời hạn đặt cọc là 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày hợp đồng này được
chứng nhận.
Điều 3. Giá cả và phương thức thanh toán
Giá cả: 22.000.000.000đ (hai mươi hai tỷ đồng).
Phương thức thanh toán:
Đợt 1: Bên B (ông T) đặt cọc cho bên A (bà H) số tiền là 4.000.000.000đ (bốn
tỷ đồng) ngay sau khi hai bên ký vào hợp đồng này.
Đợt 2: Bên B thanh toán cho bên A số tiền là 15.800.000.000đ (mười lăm tỷ
tám trăm triệu đồng).
Đợt 3: Bên B thanh toán cho bên A số tiền còn lại là 2.200.000.000đ (hai tỷ
hai trăm triệu đồng) sau khi nhận được bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đứng tên bên B.
Điều 4. Nghĩa vụ quyền của bên A:
a/ Cam kết quyền sử dụng đất hoàn toàn thuộc quyền sử dụng của bên A hiện
không có tranh chấp hoặc đã hứa bán, hứa bán hứa chuyển nhượng cho bất kì ai.
b/ Sau khi nhận tiền đặt cọc của bên B mà vì bất kỳ lý do gì không chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho bên B thì bên A phải hoàn trả số tiền bên A đã nhận
đặt cọc là 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng) và phải bồi thừơng cho bên B số tiền là
4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng).
Điều 5. Nghĩa vụ và quyền của bên B:
a/ Có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
b/ Nếu bên B vì bất cứ lý do gì tự ý không nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nữa thì sẽ mất số tiền đặt cọc là 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng)”.
Theo đó, ông T đã thực hiện thanh toán tiền đợt 01 là đặt cọc cho bà H (bên
A) số tiền 4.000.000.000đ, đúng thời hạn đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày hợp đồng
đặt cọc được chứng nhận (01/7/2022).
Tại đơn khởi kiện, bà H công nhận đã nhận 4.000.000.000đ đặt cọc của ông T
vào ngày 01/7/2022, tức là cùng ngày kí hợp đồng đặt cọc, bảo đảm đúng thời hạn
đặt cọc được quy định tại Điều 2 của hợp đồng đặt cọc. Việc ông T thanh toán đợt
6
01 số tiền đặt cọc như trên là phù hợp và làm đúng với quy định tại Điều 2 và Điều
3 của hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, khi ông Thái Đ cùng bà H ký hợp đồng chuyển
nhượng vì đã chuẩn bị đủ tiền để thanh toán đợt 2 sau khi ký hợp đồng chuyển
nhượng như quy định tại hợp đồng đặt cọc thì ông T được biết: Ngày 24/8/2020
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ (nay là Văn phòng đăng ký đất
đai khu vực Đ) nhận đơn yêu cầu ngăn chặn ngày 19/8/2020 của ông Trương
Quang T4 không cho chuyển dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp) tài sản là
quyền sử dụng đất đang tranh chấp trong vụ án chia thừa kế (trong đó có 07 thửa
đất mà bà H đã nhận đặt cọc của ông T) do nguồn gốc đất là của cha mẹ ông
Nguyễn Văn H4 (chồng bà H) để lại, chứ không phải đất của vợ chồng bà H khai
phá như bà H cam kết hợp đồng đặt cọc với ông T và trình báo với Ủy ban nhân
dân Phường G (nay là Ủy ban nhân dân phường L – Đ) khi có đơn ngăn chặn của
ông T4.
Tại thời điểm 01/7/2022 ông T và bà Hữu ký hợp đồng đặt cọc thì yêu cầu của
ông Trương Quang T4 tại vụ kiện chia thừa kế chưa được giải quyết. Theo bản đồ
địa chính tại Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Đ thì 07 thửa đất mà bà H
thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T không có lối đi vào từ đường giao thông vì bị
bao bọc từ các thửa đất liền kề của người khác, trong đó diện tích các thửa 522 và
102 ngăn cách các thửa của bà H với đường giao thông nhưng khi chuyển nhượng
thì bà H lại nói với ông T là có con đường đi vào các thửa đất mà bà H chuyển
nhượng đất cho ông. Qua tìm hiểu được biết thửa 102 là của bà Nguyễn Thị Ngọc
H5 và thửa 522 thuộc quyền sử dụng của người khác, các thửa đất này đều được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 23/3/2023 bà Phạm Thị H đã ra
thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông T ra công chứng
huỷ hợp đồng đặt cọc, khi phát hiện các vấn đề trên nên ông T đã trao đổi với bà H
để xử lý tuy nhiên bà H đã không giải quyết được nên ông T không thể tiến hành
hợp đồng chuyển nhượng. Những việc làm trên của bà H đã vi phạm tại điểm b, c
Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc. Do đó bà H phải chịu thực hiện nghĩa vụ quy định
điểm c Điều 4 hợp đồng đặt cọc. Bởi vì số tiền đặt cọc rất lớn nên tại thời điểm đó
ông T rất mong muốn ký kết hợp đồng chuyển nhượng tuy nhiên do bà H đã cung
cấp thông tin không trung thực nên ông T không thể tiến hành ký hợp đồng chuyển
nhượng.
Với những lý do trên, ông T có ý kiến: Đối với yêu cầu của bà Hữu huỷ hợp
đồng số công chứng số 3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày
01/7/2022 tại Văn phòng C giữa bà Phạm Thị H và ông Vũ Đức T thì ông đồng ý,
ông không đồng ý với yêu cầu của bà H về việc sẽ được hưởng số tiền
4.000.000.000đ mà ông đã đặt cọc.
Đồng thời ông có yêu cầu phản tố yêu cầu bà Phạm Thị H phải có trách nhiệm
trả lại cho ông số tiền đặt cọc là 4.000.000.000đ và số tiền 4.000.000.000đ phạt
cọc. Tổng số tiền ông T yêu cầu bà H phải trả cho ông là 8.000.000.000đ.
7
Tuy nhiên ngày 28/8/2024 thì ông T đã có đơn rút đơn yêu cầu phản tố đối với
việc yêu cầu bà H trả cho ông số tiền 8.000.000.000đ (trong đó 4.000.000.000đ là
tiền đặt cọc và 4.000.000.000đ tiền phạt cọc) vì lý do sau:
Việc ông T ký kết hợp đồng số công chứng số 3724, quyển số 07/2022TP/CC-
SCC/HĐGD ký ngày 01/7/2022 tại Văn phòng C giữa bà Phạm Thị H và ông là
ông được ông Mai Huy H3 nhờ đứng tên ký kết với bà H vì ông H3 ở Hà Nội, việc
đi lại bất tiện nên ông H3 nhờ ông và việc này thể hiện qua văn bản thoả thoả
thuận đứng tên giữa ông và ông H3 ngày 30/6/2022. Vào ngày 01/7/2022 hai bên
ký kết hợp đồng thì ông không giao số tiền 4.000.000.000đ cho bà H như trong
hợp đồng đã nêu. Bởi vì trước đó, ông Nguyễn Trung T2 có ký hợp đồng đặt cọc
với bà Phạm Thị H, ông T2 đặt cọc cho bà H số tiền 2.000.000.000đ, ông T2 nhận
chuyển nhượng các thửa đất của bà H với giá 22.000.000.000đ, sau đó, ông T2 rao
chuyển nhượng các thửa đất này thì ông H3 biết được nên có thoả thuận nhận
chuyển nhượng thửa đất của bà H với giá 28.100.000.000đ. Lúc đó, giữa ông T2 và
ông H3 thoả thuận ông H3 sẽ chuyển cho ông T2 số tiền 10.100.000.000đ chia làm
02 đợt, đợt 01 ông H3 chuyển cho ông T2 số tiền 500.000.000đ, đợt 02 ông H3 sẽ
chuyển cho ông T2 số tiền 9.500.000.000đ.
Tổng số tiền ông H3 chuyển cho ông T2 là 10.100.000.000đ, trong đó ông T2
thoả thuận với ông H3 trong số tiền 4.000.000.000đ để thực hiện việc thanh toán
tiếp phần đặt cọc còn thiếu theo hợp đồng đặt cọc số 4511 ký ngày 25/11/2021 tại
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Lệ M giữa ông T2 và bà H, cho nên sau này
ông H3 nhận chuyển nhượng thửa đất của bà H có nhờ ông T đứng tên dùm trong
hợp đồng đặt cọc ngày 01/7/2022 giữa ông và bà H thì có ghi ông có đặt cọc cho
bà H, nhưng thật ra ông T2 đã chuyển tiền cho bà H từ tiền ông H3 chuyển cho ông
T2 và bà H cũng đã có giấy nhận tiền thể hiện đã nhận số tiền cọc 4.000.000.000đ
từ ông H3. Thực chất số tiền 4.000.000.000đ được nêu trong hợp đồng mà ông và
bà H ký kết với nhau là tiền của ông H3.
Số tiền Toà án cho ông T đi nộp tiền tạm ứng án phí đối với yêu cầu phản tố
trên số tiền 8.000.000.000đ là 58.000.000đ thì ông T chỉ là người đứng tên trong
đơn phản tố và là người nộp tiền tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm thay cho ông H3
(xác định số tiền 58.000.000đ là tiền của ông H3).
- Theo nội dung đơn yêu cầu độc lập ngày 16/8/2023 của ông Mai Huy H3 thì:
Ông là người nhận chuyển nhượng các thửa đất số 213, 214, 215, 220, 221, 218,
219, tờ bản đồ số 28 tại Phường G, thành phố Đ (nay là phường L - Đ), tỉnh Lâm
Đồng với tổng diện tích nhận chuyển nhượng là 3.338m² của bà Phạm Thị H
nhưng nhờ ông Vũ Đức T đứng tên ký hợp đồng đặt cọc với bà H cụ thể như sau:
vào ngày 25/11/2021 ông Nguyễn Trung T2 đã thoả thuận đặt cọc để nhận chuyển
nhượng với bà Phạm Thị H các thửa đất số 213, 214, 215, 220, 221, 218, 219, tờ
bản đồ số 28, địa chỉ tại Phường G, thành phố Đ (nay là phường L - Đ), tỉnh Lâm
8
Đồng, có tổng diện tích nhận chuyển nhượng là 3.338m² với giá nhận chuyển
nhượng là 22.000.000.000đ và ông T2 chỉ mới đặt cọc cho bà H với số tiền là
2.000.000.000đ theo hợp đồng đặt cọc số 4511 do Văn phòng C chứng nhận ngày
25/11/2021. Sau đó, thông qua môi giới, ông được biết ông T2 có nhu cầu chuyển
nhượng lại toàn bộ các thửa đất nêu trên nên đã gặp ông T2 và thoả thuận nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông T2, ông T2 đồng ý chuyển nhượng cho
ông với giá 28.100.000.000đ vì vậy vào ngày 22/04/2022 ông và ông T2 đã ký hợp
đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay để nhận chuyển
nhượng lại toàn bộ các thửa đất nêu trên từ ông T2 với giá 28.100.000.000đ với
các điều kiện:
+ Thứ nhất, ông T2 phải tiến hành thanh lý hợp đồng đặt cọc với bà H tại Văn
phòng công chứng trong vòng 13 ngày.
+ Thứ hai, ông T2 cam kết chịu trách nhiệm làm việc với bà H để ông được
hưởng tất cả quyền lợi và nghĩa vụ mà ông T2 đã thoả thuận trước đó với bà H và
hợp đồng giữa ông với ông T2 vẫn còn hiệu lực vì ông và ông T2 có thỏa thuận
ông T2 phải chịu trách nhiệm cho đến khi ông hoàn tất việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất với bà H và ông được cập nhật đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nên ông và ông T2 chưa thanh lý hợp đồng và hiện nay vẫn còn tồn tại
hợp đồng giữa ông và ông T2.
Tiếp theo đó, sau khi có sự đồng thuận giữa ba bên gồm bà H, ông T2 và ông
thì ngày 09/5/2022 ông đã ký Hợp đồng đặt cọc với bà H để nhận chuyển nhượng
toàn bộ thửa đất nêu trên theo đúng với giá chuyển nhượng giữa ông T2 và bà H đã
ký trước đó là 22.000.000.000đ theo hợp đồng đặt cọc số 2294 do Văn phòng C
chứng nhận. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, vì ông ở xa (ở Hà Nội), điều kiện
đi lại khó khăn nên đã chỉ định người đứng tên dùm ông là ông Vũ Đức T (là bị
đơn trong vụ án) thay mặt ông đứng tên ký hợp đồng đặt cọc với bà H vào ngày
01/7/2022 theo hợp đồng đặt cọc số 3724 do Văn phòng C chứng nhận sau khi ông
và bà Hữu ký hủy hợp đồng đặt cọc cùng ngày 01/7/2022, ông đã giao tiền đặt cọc
cụ thể như sau: ông giao cho cho bà H số tiền là 4.000.000.000đ, giao cho ông T2
số tiền là 6.100.000.000đ.
Sau đó ông phát hiện phần đất bà H chuyển nhượng cho ông có đơn ngăn chặn
ngày 05/9/2020 của ông Trương Quang T4 là người thừa kế nhưng bị bà H bỏ sót,
nghĩa là tại thời điểm bà Hữu ký hợp đồng đặt cọc với ông và ông T thì phần đất
này đã bị ngăn chặn nhưng bà H cố tình không thông báo cho ông và ông T biết,
chỉ đến khi ông phát hiện thì bà H mới thừa nhận là có tranh chấp. Ngoài ra, bà H
cam kết với ông là có lối đi vào đất nên ông có liên hệ Phòng Tài nguyên và môi
trường thành phố Đ thì mới biết toàn bộ các thửa đất bà H chuyển nhượng cho ông
H3 không có lối đi vào đất như hoạ đồ do bà H cung cấp, toàn bộ phần đất này đã
bị các thửa đất số 102 và 522 do người khác sử dụng bao quanh, trong quá trình
9
trao đổi với bà H về việc này, bà H chỉ cho biết lối đi chung được vẽ dựa trên sự
thoả thuận của các hộ xung quanh nhưng cũng không cung cấp được văn bản pháp
lý có việc thỏa thuận lối đi chung này. Thay vì bà H phải có thiện chí giải quyết
các rủi ro cho ông H3 là người nhận chuyển nhượng thì lại bỏ mặc, sau đó bà H
gửi “Văn bản thông báo đơn phương chấm dứt Hợp đồng đặt cọc” ngày 23/5/2023
có nội dung tại điều 2 của hợp đồng đặt cọc đã ghi rõ: “Thời hạn đặt cọc là 45 ngày
kể từ ngày hợp đồng được ký là 01/7/2022 tức là đến ngày 15/8/2022 bên B phải
có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục để 2 bên ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng
chuyển nhượng”. Ngày 24/8/2020 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Đ (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đ) có nhận đơn yêu cầu
ngăn chặn của ông Trương Quang T4. Đến ngày 12/9/2022 Chi nhánh nhận được
đơn xin rút đơn ngăn chặn của ông T4. “Điều này cho thấy thời điểm 45 ngày kể từ
ngày hợp đồng được ký là 1/7/2022 tức là đến ngày 15/8/2022 bên B phải có nghĩa
vụ hoàn tất các thủ tục để 2 bên ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển
nhượng” như thông báo của bà H gửi cho ông T thì tại thời điểm này đất của bà H
vẫn còn bị ngăn chặn, ông T4 là người thừa kế bị bỏ sót. Điều này chứng minh
phía bà H là người vi phạm. Như vậy, với việc đã có đơn ngăn chặn chuyển
nhượng và các thửa đất không có lối đi là hai rủi ro quá lớn với mục đích nhận
chuyển nhượng chính của ông là đầu tư và mục đích này được ông T2 và bà H biết
rõ. Ngoài ra, theo thoả thuận giữa ông và ông T2 về trách nhiệm của ông T2 đối
với việc hoàn tất thực hiện hợp đồng giữa ông với bà H nên hiện nay hợp đồng
giữa ông với ông T2 vẫn chưa được thanh lý và vẫn còn hiệu lực thực hiện.
Việc ông và ông T xác nhận ông là người nhờ ông T đứng tên dùm nên ngày
01/7/2022, ông T thay mặt ông đứng tên kí kết hợp đồng đặt cọc với bà H, sau đó
ông T đã ký hợp đồng ủy quyền cho ông trong thời hạn 10 năm (đính kèm hợp
đồng ủy quyền) vì vậy nay ông đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc số công chứng số
3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 01/7/2022 tại Văn phòng
công chứng Nguyễn Anh T3 giữa bà Phạm Thị H và ông T.
Do đó, ông có đơn yêu cầu độc lập đối với ông Nguyễn Trung T2 như sau:
+ Yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay được ký kết
ngày 22/4/2022 và phụ lục hợp đồng ngày 22/4/2022 được ký giữa ông Nguyễn
Trung T2 và ông do vô hiệu.
+ Yêu cầu Tòa án tuyên buộc ông Nguyễn Trung T2 phải trả lại toàn bộ số
tiền đã nhận của ông là 6.600.000.000đ, bởi vì trong số tiền 6.100.000.000 ông
chuyển khoản cho ông T2 thì có 500.000.000đ là tiền đặt cọc theo hợp đồng đặt
cọc ngày 22/4/2022 thể hiện nội dung trong phụ lục hợp đồng là nếu ông T2 không
thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông thì ông T2 phải trả lại số
tiền 500.000.000đ đã đặt cọc và bồi thường thêm 500.000.000đ. Vì vậy, ông yêu
cầu ông T2 phải có trách nhiệm trả cho ông T2 số tiền 6.600.000.000đ.
10
+ Yêu cầu bà H trả lại cho ông 4.000.000.000đ tiền cọc và 4.000.000.000đ
phạt cọc; tổng cộng là 8.000.000.000đ vì số tiền 4.000.000.000đ theo hợp đồng đặt
cọc số công chứng 3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 01/7/2022
tại Văn phòng C được ký kết giữa bà H và ông T là tiền của ông.
+ Tuyên huỷ hợp đồng ủy quyền số 1696, quyển số 04/2023TP/CC-
SCC/HĐGD ngày 04/4/2023 được lập tại Văn phòng C giữa ông Vũ Đức T và ông,
vì lý do vụ án này đã được giải quyết nên hợp đồng uỷ quyền số 1696 không còn
có giá trị.
Số tiền 58.000.000đ mà Toà án thông báo cho ông T nộp tạm ứng án phí đối
với yêu cầu phản tố trên số tiền 8.000.000.000đ thì ông T chỉ là người đứng tên
trong đơn phản tố và là người nộp tiền án phí thay cho ông.
- Theo lời trình bày của ông Nguyễn Trung T2, bà Trần Thị Hoài T7, người
đại diện theo ủy quyền của ông T2 tại giai đoạn sơ thẩm, thì: Ngày 25/11/2021 ông
Nguyễn Trung T2 có lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
bà Phạm Thị H, qua đó ông T2 đặt cọc nhận chuyển nhượng 07 thửa đất gồm các
thửa đất số 213, 214, 215, 220, 221, 218, 219 thuộc tờ bản đồ số 28, diện tích
3.338m
2
, toạ lạc tại Phường G, thành phố Đ (nay là phường L - Đ) theo Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số K 35004 do Ủy ban nhân dân thành phố Đ cấp
ngày 15/9/1997 cho bà Phạm Thị H, Hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn
phòng C số công chứng 4511 ngày 25/11/2021. Theo hợp đồng đặt cọc trên, ông
T2 đã đặt cọc cho bà H số tiền 2.000.000.000đ, thời hạn đặt cọc là 08 tháng kể từ
ngày 25/11/2021. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà H đã giao toàn bộ diện tích
3.338m
2
đất cho ông T2 cải tạo, nâng nền mặt bằng. Trong thời gian ông T2 cải tạo
mặt bằng thì thông qua môi giới ông Mai Huy H3 đã liên hệ với ông T2 đặt vấn đề
muốn nhận chuyển nhượng lại quyền đặt cọc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa bà H và ông T2. Qua đó, ông H3 đề nghị ông T2 từ bỏ quyền đặt cọc
đã kí kết trước đó với bà H bằng cách ông T2 và bà Hữu kí hợp đồng Hủy hợp
đồng đặt cọc trước đó; đồng thời H3 sẽ là người tiếp tục kí Hợp đồng đặt cọc mới
với bà H để ông T2 từ bỏ quyền đặt cọc với bà H thì ông H3 sẽ giao cho ông T2 số
tiền là 10.100.000.000đ, ông T2 có trách nhiệm giao cho bà H 4.000.000.000đ để
ông H3 được kí kết. Hợp đồng đặt cọc với và H và đây cũng là số tiền đặt cọc của
ông H3 cho bà H để đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, số
tiền còn lại 6.100.000.000đ là tiền chệnh lệch (tiền lãi) ông T2 được hưởng do từ
bỏ quyền đặt cọc của mình đối với quyền sử dụng đất của bà H. Ông T2 đã đồng ý
với đề nghị của ông H3. Đến ngày 22/4/2022, ông T2 và ông H3 lập hợp đồng đặt
cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực chất đây là hợp đồng chuyển
nhượng quyền mua lại đất của bà H theo thỏa thuận trước đó. Bởi, đối tượng của
hợp đồng được hai bên thống nhất ghi nhận là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất công chứng số 4511 ngày 25/11/2021 tại Văn phòng C theo hợp
đồng thì các bên thỏa thuận.
11
Điều 2: Thời hạn đặt cọc là 13 ngày hai bên phải đến văn phòng công chứng
để tiến hành lập và ký hợp đồng đặt cọc đợt 2 và thanh lý hợp đồng đặt cọc trước
đó giữa bên A (ông T2) với bà H.
Điều 3: Ngày 22/4 bên B đặt cọc cho bên A số tiền 500.000.000đ; đợt 2 ngày
4/5/2022, bên A tiến hành thanh lý hợp đồng với bà H tại Văn phòng công chứng.
Đồng thời cùng ngày bên B tiến hành lập hợp đồng đặt cọc với bà H, khi đó bên B
sẽ thanh toán cho bên A thêm 9.600.000.000đ và bên A phải giao cho bà H
4.000.000.000đ và khoản tiền này là tiền bên B đặt cọc cho bà H. Tuy nhiên, do
đến ngày 04/5/2022 ông H3 có việc đột xuất nên các bên thỏa thuận ngày
09/5/2022 thì ông T2, ông H3, bà H sẽ đến Văn phòng công chứng để thỏa thuận
về việc ông T2 hủy hợp đồng với bà H và bà Hữu ký hợp đồng đặt cọc mới với ông
H3. Ngày 09/5/2022 ông T2 và bà H đã kí hợp đồng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc công
chứng số 2299 tại Văn phòng C, qua hợp đồng này thì ông T2 đã từ bỏ quyền đặt
cọc quyền sử dụng đất của bà H theo đúng thỏa thuận với ông H3. Cũng trong
ngày 22/5/2022 bà H đã kí hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
công chứng số 2294 tại Văn phòng C. Qua hợp đồng đặt cọc này thì quyền nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà H đã được ông H3 xác lập theo đúng
thỏa thuận giữa ông H3 và ông T2. Đến ngày 01/7/2022 ông H3 và bà H đã ký hợp
đồng hủy hợp đồng đặt cọc số 2294 ngày 9/5/2022 tại Văn phòng C, đồng thời bà
H ký hợp đồng đặt cọc với ông Vũ Đức T theo hợp đồng đặt cọc công chứng số
3724 tại Văn phòng C. Sau đó, ông H3, ông T đã vẽ họa đồ để phân lô và kí hợp
đồng môi giới bất động sản với Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên V2
nhằm mục đích bán nền đối với quyền sử dụng đất đã đặt cọc với bà H. Do ông T
vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, ngày 12/6/2023 bà H khởi kiện ông T
tại Tòa án yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc công chứng số 3724 tại Văn phòng C; bà
H được quyền hưởng 4.000.000.000đ do ông T vi phạm thời hạn ký hợp đồng
chuyển nhượng.
Đối với yêu cầu độc lập của ông H3 yêu cầu ông trả số tiền 6.600.000.000đ,
thì ông T2 không đồng ý. Bởi lẽ:
+ Thông qua môi giới ông H3 là người chủ động liên hệ ông T2 đề nghị ông
T2 từ bỏ quyền đặt cọc đối với quyền sử dụng đất của bà H để ông H3 được quyền
đặt cọc và đứng tên trên Hợp đồng đặt cọc với bà H nếu ông T2 thực hiện đúng
theo đề nghị của ông H3 thì ông H3 sẽ trả cho ông T2 tiền lãi chệnh lệch là
6.100.000.000đ.
+ Vào ngày 22/4/2022 ông T2 và ông H3 đã ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng
này do ông H3 lập nhưng thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền đặt cọc,
bởi lẽ đối tượng của hợp đồng này là hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn
phòng C số công chứng 4511 ngày 25/11/2021 giữa ông T2 và bà H. Tại thời điểm
ông H3 kí hợp đồng với ông T2 thì ông H3 không bị ép buộc, hoàn toàn tỉnh táo và
12
có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Về nội dung của hợp đồng ngày 22/4/2022
đúng theo quy định tại Điều 385, 398 của Bộ luật Dân sự. Hợp đồng không vi
phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội và hợp đồng này đã có hiệu lực pháp
luật.
+ Về thực hiện hợp đồng ông T2 đã thực hiện đúng các thỏa thuận tại hợp
đồng; đúng thời hạn đặt cọc theo Điều 2, hủy hợp đồng đặt cọc với bà H, giao cho
bà H 4.000.000.000đ, làm việc với bà H để ông H3 được kí hợp đồng đặt cọc với
bà H theo đúng thoả thuận tại Điều 3 của hợp đồng; đồng thời ông T2 cũng đã thực
hiện đúng mục 2 của phụ lục hợp đồng ngày 22/4/2022 “Bên A có trách nhiệm làm
việc với bà H để bên B được đứng tên và thừa hưởng mọi quyền lợi và trách nhiệm
của Hợp đồng đặt cọc giữa bên A đã kí kết với bà H”.
+ Khi ông H3 kí hợp đồng hủy hợp đồng đặt cọc với bà H thì đương nhiên
quyền và nghĩa vụ giữa ông T2 và ông H3 đã chấm dứt. Do vậy, số tiền lãi ông T2
hoàn toàn được hưởng theo đúng quy định của pháp luật và đúng theo nội dung
hợp đồng ngày 22/4/2022. Do vậy, ông H3 yêu cầu ông T2 trả 6.600.000.000đ là
không có cở sở.
Đối với việc ông H3 yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc bằng giấy
tay được ký kết ngày 22/4/2022 và phụ lục hợp đồng ngày 22/4/2022 được ký giữa
ông và ông Mai Huy H3 thì ông đồng ý.
Đối với đơn phản tố của ông T và ông H3 thì ông T2 có ý kiến: Ông T cho
rằng quyền sử dụng đất của bà H khi đến thời hạn 02 bên ký hợp đồng chuyển
nhượng công chứng thì có đơn ngăn chặn của ông T4 và không có lối đi chung là
không có cơ sở: Bởi lẽ, ông T là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trước
khi ký hợp đồng đặt cọc với bà H, ông T đã tìm hiểu về nguồn gốc đất, quan sát,
thẩm định thực tế rồi mới ký hợp đồng.
Về lối đi chung: tại Công văn số 40 ngày 19/01/2024 của Ủy ban nhân dân
Phường G, thành phố Đ (nay là phường L - Đ) xác định tại thửa 213, 214, 215,
220, 221, 218, 219 tờ bản đồ số 28 (bản đồ năm 1996) thể hiện thửa 219, 221 tiếp
giáp thửa số 102 rồi mới đến đường hẻm hiện trạng; tại các thửa đất số 221, 7082,
215, 214, 213 (bảnTecos mới) thể hiện thửa 221 tiếp giáp với đường hẻm hiện
trạng. Như vậy văn bản của Ủy ban nhân dân Phường G, thành phố Đ (nay là
phường L - Đ) đã xác định thửa đất số 221 của bà H tiếp giáp với đường hẻm hiện
trạng nên lý do ông T đưa ra là đất không có đường đi là không có căn cứ. Đối với
đơn yêu cầu ngăn chặn của ông T4, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành
phố Đ đã nhận được từ ngày 24/8/2020 là có trước ngày ông T ký hợp đồng đặt
cọc với bà H, trước khi đặt cọc với bà H ông T đã kiểm tra thông tin thửa đất, ông
T biết rõ đơn ngăn chặn này nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng. Mặt khác
đơn ngăn chặn này chưa được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ
xử lý bởi lẽ chưa phát sinh tranh chấp, bởi tại công văn số 121 ngày 02/8/2021 của
13
Tòa án nhân dân tối cao trao đổi nghiệp vụ với T8, Bộ T9, xác định “Tranh chấp
hợp đồng về quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai. Do đó, thông báo của Tòa án
về việc thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là cơ sở để cơ quan
đăng kí đất đai xem xét việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng kí biến động đất đai theo
thẩm quyền”.
Do vậy, đơn đề nghị ngăn chặn của ông T4 chưa có thông báo thụ lý giải
quyết của Tòa án nên chưa có cơ sở để ngăn chặn quyền giao dịch quyền sử dụng
đất của bà H. Đồng thời khi đến hạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là ngày 16/8/2022 ông T không đến Văn phòng C để ký hợp đồng nên không
đủ cơ sở để xác định quyền sử dụng đất của bà H có bị ngăn chặn giao dịch hay
không. Ngoài ra, ngay sau khi ký hợp đồng với bà H, ông T đã tiến hành vẽ phân
lô và ký hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản để bán nền đất phân lô trên các
thửa đất của bà H, đồng thời ông T cũng đã san gạt mặt bằng, đổ đường bê tông
nội bộ nhằm mục đích phân lô bán nền trên quyền sử dụng đất đã đặt cọc với bà H.
Do vậy, lý do ông T, ông H3 đưa ra để xác định bà H có lỗi là không có căn cứ mà
lỗi hoàn toàn thuộc về ông T, ông H3. Từ các phân tích và nhận định nêu trên,
không chấp nhận đơn phản tố của ông T, không chấp nhận đơn yêu cầu của ông H3
đối với ông T2 và đối với bà H và chấp nhận toàn bộ đơn khởi kiện của bà H.
- Theo lời trình bày của người đại diện hợp pháp của Văn phòng C thì: Hợp
đồng đặt cọc số 3724, quyển số 07TP/CC-SCC/HĐGD, chứng nhận ngày
01/7/2023 được giao kết giữa bên đặt cọc là ông Vũ Đức T; bên nhận đặt cọc là bà
Phạm Thị Hữu . Tài sản đặt cọc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
K351004, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 00082 được Ủy ban
nhân dân thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 15/9/1997 với diện tích
3.338,0m², mục đích sử dụng là đất trồng rau, màu, gồm thửa đất số 213, 214, 215,
220, 221, 218 và 219, thuộc tờ bản đồ số 28, phường G (nay là phường L - Đ), tỉnh
Lâm Đồng. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên tham gia giao kết hợp đồng
đã thỏa thuận và thống nhất thời hạn đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày hợp đồng được
chứng nhận (hợp đồng đặt cọc chứng nhận ngày 01/7/2022), nhưng do bên đặt cọc
(ông Vũ Đức T) không thực hiện đúng thời hạn đã được giao kết tại Điều 2 của
hợp đồng đặt cọc, số công chứng 3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD ký
ngày 01/7/2022. Từ các nội dung phân tích nêu trên và căn cứ quy định của pháp
luật hiện hành, việc bà Phạm Thị H (bên nhận đặt cọc) khởi kiện yêu cầu hủy bỏ
hợp đồng đặt cọc, số công chứng 3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD ký
ngày 01/7/2022 là có cơ sở pháp lý được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự
2015.
Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.
Tại Bản án số 48/2025/DS-ST ngày 10/9/2025; Tòa án nhân dân khu vực 1 –
Lâm Đồng đã xử:
14
1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị Hữu
.
- Công nhận sự thoả thuận giữa nguyên đơn bà Phạm Thị H và bị đơn ông Vũ
Đức T về việc hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà Phạm Thị H và ông Vũ Đức T số
công chứng 3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 01/7/2022 tại
Văn phòng C.
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H và yêu cầu khởi kiện của
ông Mai Huy H3 về việc tuyên huỷ hợp đồng ủy quyền số 1696, quyển số
04/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/4/2023 được lập tại Văn phòng C giữa ông
Vũ Đức T và ông Mai Huy H3.
1.2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thị H về việc được sở hữu số tiền
cọc 4.000.000.000đ của bị đơn ông Vũ Đức T và ông Mai Huy H3.
1.3. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Vũ Đức T về việc yêu cầu bà Phạm Thị
H trả số tiền 4.000.000.000đ tiền đặt cọc và bồi thường tiền phạt cọc là
4.000.000.000đ.
1.4. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Mai Huy H3 đối với bà
Phạm Thị Hữu .
Buộc bà Phạm Thị H có trách nhiệm trả lại cho ông Mai Huy H3 số tiền cọc
đã nhận là 4.000.000.000đ.
1.5. Không chấp nhận yêu cầu của ông Mai Huy H3 về việc phạt cọc đối với
số tiền là 4.000.000.000đ.
1.6. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện độc lập của ông Mai Huy H3 đối
với ông Nguyễn Trung T2.
Buộc ông Nguyễn Trung T2 phải có trách nhiệm trả lại cho ông H3 số tiền là
6.100.000.000đ.
1.7. Không chấp nhận yêu cầu của ông Mai Huy H3 về việc phạt cọc đối với
số tiền 500.000.000đ.
1.8. Công nhận sự thoả thuận giữa ông Mai Huy H3 và ông Nguyễn Trung T2
về việc huỷ hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay được ký kết ngày 22/4/2022 và phụ lục
hợp đồng ngày 22/4/2022 được ký giữa ông Nguyễn Trung T2 và ông Mai Huy
H3.
Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và
trách nhiệm thi hành án của các đương sự.
Ngày 16/9/2025 bà Phạm Thị H có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc
thẩm tuyên bố ông Mai Huy H3, ông Vũ Đức T phải chịu mất số tiền đặt cọc
4.000.000.000đ do vi phạm hợp đồng, hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền
15
sử dụng đất đã ký giữa bà H và ông T, hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông H3 và ông
T.
Ngày 24/9/2025 ông Mai Huy H3 có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc
thẩm buộc bà Phạm Thị H phải bồi thường số tiền 4.000.000.000đ tương đương
với số tiền đặt cọc, buộc ông Nguyễn Trung T2 phải bồi thường số tiền
500.000.000đ tương đương với số tiền đặt cọc.
Ngày 16/9/2025 ông Nguyễn Trung T2 kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc
thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Mai Huy H3 về việc buộc ông phải
trả lại số tiền 6.100.000.000đ, buộc ông H3 phải chịu mất số tiền nói trên.
Ngày 23/12/2025 ông Mai Huy H3 xin rút toàn bộ đơn kháng cáo.
Tại phiên tòa,
Ông Lê Văn H1, người đại diện theo ủy quyền của bà Phạm Thị H; ông
Nguyễn Trung T2 vẫn giữ nguyên kháng cáo.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo
pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các
đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng
quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Về nội dung: Đề nghị không chấp nhận
kháng cáo của bà Phạm Thị H, ông Nguyễn Trung T2; chấp nhận việc rút đơn
kháng cáo của ông H3; đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với nội dung kháng cáo của
ông Mai Huy H3, giữ nguyên Bản án sơ thẩm đối với nội dung mà bà H và ông T2
kháng cáo.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Quan hệ tranh chấp giữa các bên đã được Tòa án cấp sơ thẩm xác định
theo đúng quy định của pháp luật; đơn kháng cáo của bà Phạm Thị H, ông Mai
Huy H3, ông Nguyễn Trung T2; thủ tục kháng cáo được thực hiện đúng theo quy
định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 nên đủ điều kiện
để Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.
[2] Qua xem xét thì thấy rằng:
[2.1] Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trị chuyển
nhượng, số tiền đặt cọc; thời hạn đặt cọc đều được các bên thừa nhận; nay chỉ
tranh chấp về việc yêu cầu hủy các giao dịch nói trên cũng như xử lý số tiền đã đặt
cọc và phạt cọc. Do đó, căn cứ Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự thì đây là những
tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.
[2.2] Xét kháng cáo của bà Phạm Thị H yêu cầu Tòa án tuyên bố ông Mai
Huy H3, ông Vũ Đức T phải chịu mất số tiền đặt cọc 4.000.000.000đ do vi phạm
hợp đồng, hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa bà
H và ông T, hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông H3 và ông T thì thấy rằng:
16
[2.2.1] Theo hồ sơ thể hiện thì lô đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng có
diện tích 3.338m
2
thuộc các thửa số 213, 214, 215, 220, 221, 218, 219, tờ bản đồ
số 28 tọa lạc tại Phường G, thành phố Đ (nay là phường L - Đ) được Ủy ban nhân
dân thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K351004 ngày
15/9/1997 cho bà Phạm Thị Hữu . Do bà H có nhu cầu chuyển nhượng diện tích
đất nói trên nên khi ông Vũ Đức T đã đi xem và thỏa thuận việc chuyển nhượng.
Ngày 01/7/2022 ông T và bà H đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 07
thửa đất nói trên, hợp đồng được Văn phòng C chứng nhận số 3724, quyển số
07/2022TP/CC-SCC/HĐGD, giá trị thỏa thuận chuyển nhượng là
22.000.000.000đ. Sau khi ký hợp đồng ông T đã đặt cọc số tiền 4.000.000.000đ
cho bà H; thời hạn đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng và trong thời gian
này hai bên phải tiến hành xong việc ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng để
sang tên và thanh toán tiếp số tiền khi ký hợp đồng công chứng là
15.800.000.000đ. Số tiền còn lại 2.200.000.000đ sau khi nhận được bản chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên ông T thì ông T sẽ thanh toán
đủ.
Xét thấy, giữa bà H và ông T ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 01/7/2022 nói trên
là có xảy ra trong thực tế. Tuy nhiên bà H không nhận số tiền 4.000.000.000đ từ
ông T mà vào ngày 09/5/2022 bà H nhận tiền của ông H3 (là người nhờ ông T
đứng ra ký hợp đồng đặt cọc). Ngày 25/11/2021 tại Văn phòng C bà H nhận từ ông
T2 số tiền 2.000.000.000đ (là người trước đây đặt cọc cho bà H và đã sang cọc cho
ông H3). Lần thứ hai bà H nhận số tiền 2.000.000.000đ từ ông Nguyễn Trung T2
(trong lần thứ 2 này thì giữa ông Mai Huy H3 và ông Nguyễn Trung T2 đã có sự
thoả thuận để cho ông Mai Huy H3 thay ông T2 tiếp nối đặt cọc nhận chuyển
nhượng thửa đất của bà H nên ngày 09/5/2022 bà H có viết giấy nhận tiền là đã
nhận số tiền từ ông Mai Huy H3 là 4.000.000.000đ) (BL 552). Như vậy, tổng số
tiền mà bà H nhận của ông H3 là 4.000.000.000đ (giấy nhận tiền ngày 09/5/2022).
Quá trình giải quyết vụ án bà H cho rằng vì đã quá thời hạn thỏa thuận trong
hợp đồng hơn 09 tháng nhưng ông Vũ Đức T không có khả năng tài chính để ký
hợp đồng nhận chuyển nhượng và phải thanh toán số tiền 15.800.000.000đ cho bà
như đã cam kết tại Điều 3 ghi trong hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa bà và ông
T. Ông T, ông H3 cho rằng khi ký kết hợp đồng bà H che giấu thông tin liên quan
đến việc thừa kế của thửa đất mà hai bên đang ký kết đặt cọc, trước thời điểm đặt
cọc đã có đơn ngăn chặn đối với tài sản đang tranh chấp này vì vậy ông Vũ Đức T
đã liên lạc với bà H, bà H hứa sẽ thu xếp việc này và bên có đơn ngăn chặn sẽ rút
đơn. Tuy nhiên, căn cứ vào thời điểm hai bên thỏa thuận để ra công chứng ký hợp
đồng sang tên (kể từ ngày đặt cọc cho đến khi ra công chứng việc chuyển nhượng
là 45 ngày) thì bà H vẫn chưa giải quyết xong đơn ngăn chặn đối với tài sản đang
tranh chấp.
17
[2.2.2] Tại Công văn số 689/CV ngày 17/7/2023 và Công văn số 820/CV
ngày 03/6/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ (nay là
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đ) có nội dung: “Ngày 24/8/2020
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ có nhận được đơn yêu cầu
ngăn chặn của ông Trương Quang T4 tại thửa đất số 213, 214, 215, 220, 221,
218, 219 tờ bản đồ số 28 tại Phường G, thành phố Đ. Đến ngày 12/9/2022 Chi
nhánh đã nhận được đơn xin rút đơn ngăn chặn của ông T4” (BL 330, 564). Như
vậy, hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông T được ký vào ngày 01/7/2022, thời hạn
hợp đồng là 45 ngày tức là đến ngày 15/8/2022 là hết thời hạn hợp đồng đặt cọc.
Tuy nhiên, ông Trương Quang T4 lại có đơn ngăn chặn đối với các diện tích đất
nói trên là từ ngày 24/8/2020 (trước thời điểm hai bên thực hiện việc đặt cọc) đến
ngày 12/9/2022 (sau thời gian thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng giữa các
bên) ông T4 mới có đơn xin rút. Vì vậy, đến hết ngày hai bên thỏa thuận ký kết
hợp đồng chuyển nhượng thì diện tích đất nói trên vẫn còn đang tranh chấp.
Theo thỏa thuận tại khoản b Điều 4 của hợp đồng đặt cọc thể hiện nội dung
“Bên A cam kết quyền sử dụng đất hoàn toàn thuộc quyền của bên A hiện không
có tranh chấp hoặc đã hứa bán, hứa chuyển nhượng cho bất kỳ ai khác” (BL 38).
Do diện tích đất trên vẫn còn đang bị tranh chấp giữa bà H và ông Trương Quang
T4 thể hiện ông T4 có đơn ngăn chặn gửi đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai thành phố Đ (cũ) ngày 24/8/2020 nhưng trong thời gian tranh chấp đó bà H
vẫn thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
ông T, xác định đất không tranh chấp là không phù hợp với nội dung các bên đã
thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc vừa viện dẫn nên có căn cứ xác định bên chuyển
nhượng đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nói trên.
Ngoài ra, ông T, ông H3 cho rằng trong quá trình giao kết hợp đồng; ông T có
đi xem xét hiện trạng diện tích đất thì bà H cam kết rằng có lối đi vào thửa đất, sau
đó bên bị đơn tìm hiểu thì biết được rằng không có lối đi vào các thửa đất đã ký kết
hợp đồng đặt cọc (cụ thể thửa 102 đã chắn ngang các thửa đất của bà H). Xét thấy,
ông H6 cho rằng thửa đất của ông là thửa 102 trong đó một phần diện tích đất làm
lối đi chung để đi vào các thửa đất của bà H. Do là chị em trong gia đình nên việc
ông để cho bà H quản lý, sử dụng phần đất này ổn định từ trước đến nay không có
tranh chấp gì (BL 395).
Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 18/9/2023 do Tòa án nhân dân
thành phố Đà Lạt (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng) thực hiện thì
người đại diện bị đơn và nguyên đơn đều xác định hiện trạng khi nhận chuyển
nhượng đất đều giống với hiện trạng khi Tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại
chỗ, gia đình bà H có rào hàng rào cọc gỗ, kẽm gai lối đi vào để bảo vệ đất. Như
vậy, theo hiện trạng có lối đi vào các thửa đất nêu trên nhưng phần lối đi này
không được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần lối đi hiện
18
trạng thì bà H không cung cấp được văn bản thỏa thuận của các hộ về việc sử dụng
lối đi chung. Do đó, về mặt pháp lý thì lối đi này chưa được nhà nước ghi nhận
trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy trên thực tế diện tích đất các
bên thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng đang tranh chấp thừa kế giữa ông T4 và bà
H; đồng thời phần lối đi chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nhưng bà H vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
ông T dẫn đến hết thời hạn đặt cọc thì việc chuyển nhượng không thực hiện được.
Do đó việc bà H kháng cáo yêu cầu tuyên bố ông Mai Huy H3, ông Vũ Đức T phải
chịu mất số tiền đặt cọc 4.000.000.000đ do vi phạm hợp đồng là không có căn cứ
chấp nhận.
Đối với yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc, đồng ủy quyền số 1696, quyển số
04/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/4/2023 được lập tại Văn phòng C. Quá trình
giải quyết vụ án bà H, ông T đồng ý hủy các hợp đồng nói trên nên Tòa án cấp sơ
thẩm đã công nhận sự thoả thuận hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà Phạm Thị H và ông
Vũ Đức T số công chứng 3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày
01/7/2022 tại Văn phòng C; hợp đồng ủy quyền số 1696, quyển số 04/2023TP/CC-
SCC/HĐGD ngày 04/4/2023 được lập tại Văn phòng công chứng Nguyễn Anh T3
là đúng quy định của pháp luật.
[2.4] Đối với kháng cáo của ông Mai Huy H3 yêu cầu Tòa án buộc bà Phạm
Thị H phải bồi thường số tiền 4.000.000.000đ, buộc ông Nguyễn Trung T2 phải
bồi thường số tiền 500.000.000đ do vi phạm hợp đồng đặt cọc thì thấy rằng: Quá
trình giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm, ngày 23/12/2025 ông H3 có đơn xin
rút toàn bộ đơn kháng cáo. Do đó cần đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với nội dung
kháng cáo của ông H3.
[2.5] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Trung T2 yêu cầu Tòa án không chấp
nhận yêu cầu độc lập của ông Mai Huy H3 về việc buộc ông T2 phải trả lại số tiền
6.100.000.000đ, buộc ông H3 phải chịu mất số tiền nói trên thì thấy rằng:
Ông H3 và ông T2 đều thừa nhận việc ông H3 thỏa thuận với ông T2 để nhận
chuyển nhượng lại diện tích đất nói trên của bà H là có xảy ra trong thực tế nên
ngày 22/4/2022 giữa ông T2 và ông H3 có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giấy tay với nhau với giá 28.100.000.000đ và thỏa thuận ông
H3 sẽ chuyển cho ông T2 số tiền 10.100.000.000đ chia làm 2 đợt, đợt 01 ông H3
chuyển cho ông T2 số tiền 500.0000000đ, đợt 02 ông H3 sẽ chuyển cho ông T2 số
tiền 9.600.000.000đ. Trong đó có 4.000.000.000đ là số tiền mà ông T2 có trách
nhiệm đặt cọc cho bà H để nối tiếp hợp đồng đặt cọc cho ông H3. Nội dung hợp
đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay là ông T2 đồng ý cho ông
H3 tiếp tục nhận chuyển nhượng từ bà H và được hưởng quyền lợi như ông T2 và
bà H đã thoả thuận trước đó. Tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng thì diện tích
đất này vẫn đang đứng tên bà Phạm Thị H; chứ không phải đất của ông T2 nên
19
việc ông T2 ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H3 là
không đúng chủ thể theo quy định của pháp luật, không được bà H ủy quyền để
giao kết hợp đồng đặt cọc.
Xét thấy, giữa bà H và ông H3 ký hợp đồng đặt cọc nhưng trước đó ông T2
và ông H3 không huỷ hợp đồng này nên trách nhiệm và nghĩa vụ của ông T2 trong
hợp đồng này vẫn còn số tiền 28.100.000.000đ, đây là giá tiền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cao hơn mà số tiền mà ông T2 nhận chuyển nhượng của bà H là
6.100.000.000đ nên chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H3 và bà H
hoàn thành thì ông T2 mới được hưởng số tiền này.
Quá trình giải quyết vụ án, ông T2 thừa nhận ông H3 đã giao cho ông T2 số
tiền là 10.100.000.000đ, trong đó ông T2 có trách nhiệm giao cho bà H số tiền
4.000.000.000đ để ông H3 được ký kết hợp đồng đặt cọc với và H, số tiền còn lại
6.100.000.000 đồng là tiền chệnh lệch (tiền lãi) ông được hưởng do từ bỏ quyền
đặt cọc của mình đối với quyền sử dụng đất của bà H.
Xét về trách nhiệm của ông Nguyễn Trung T2 trong hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng các thửa đất của bà Phạm Thị H giữa ông T2 ký với ông Mai Huy H3 ngày
22/4/2022 đã thể hiện: Thời hạn đặt cọc là 13 ngày, hai bên phải đến Văn phòng
công chứng để tiến hành lập và ký hợp đồng đặt cọc đợt 2 và thanh lý hợp đồng đặt
cọc trước đó của ông T2 với bà Phạm Thị H, giá chuyển nhượng là
28.100.000.000đ. Số tiền đặt cọc được chia là các đợt như sau:
+ Đợt 1: Ngày 22/4/2022 ông H3 đặt cọc cho ông T2 số tiền 500.000.000đ.
+ Đợt tiếp theo: Ngày 04/5/2022 bên ông T2 thanh lý hợp đồng đặt cọc với bà
Phạm Thị H tại Văn phòng công chứng. Đồng thời cùng ngày bên ông H3 tiến
hành lập hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng và thanh toán số tiền bổ
sung cho bên ông T2 là 9.600.000.000đ. Trong đó: 4.000.000.000đ là số tiền mà
bên ông T2 có trách nhiệm đặt cọc cho bà Phạm Thị H để nối tiếp hợp đồng đặt
cọc cho bên ông H3. Bên ông T2 có trách nhiệm và cam kết làm việc với bà
Phạm Thị H có mặt để cùng bên ông H3 ký kết các hợp đồng liên quan; chịu
trách nhiệm ký kết các giấy tờ của bên ông H3 liên quan đến việc thực hiện hợp
đồng này khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu, hợp đồng này chỉ có ông T2 và ông
H3 ký. Tổng số tiền mà ông H3 đã chuyển cho ông T2 nhận là 10.100.000.000đ.
Tuy nhiên, trong số tiền này ông T2 đã đưa cho bà H thêm 2.000.000.000đ; tổng
cộng là 4.000.000.000đ, đây cũng là số tiền của ông H3 đặt cọc cho bà H để nhận
chuyển nhượng đất của bà H thay vào chỗ ông T2.
Tại phụ lục hợp đồng (BL 651) thể hiện nội dung: “Nếu bên A (ông T2) không
thực hiện việc bán cho bên B (ông H3) thì bên A (ông T2) phải trả lại tiền đặt cọc
và đền gấp hai lần số tiền đã nhận của bên B (ông H3), trong vòng 03 (ba) ngày”.
Trong thực tế, ông T2 đã thực hiện nội dung giúp cho ông H3 và bà Hữu K hợp
đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng các thửa đất của bà H. Riêng đối với trách
20
nhiệm của ông T2 trong việc ký hợp đồng đặt cọc của ông H3 với bà H thì tại hợp
đồng đặt cọc viết tay giữa ông T2 và ông H3 đã thể hiện rõ là sau khi ông H3 và bà
Hữu ký hợp đồng đặt cọc xong nhưng ông T2 vẫn phải có trách nhiệm, tại hợp
đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Trung T2 và ông
Mai Huy H3 (BL 741) thể hiện: “Bên ông T2 có trách nhiệm và cam kết làm việc
với bà Phạm Thị H có mặt để cùng ông Mai Huy H3 ký kết các hợp đồng liên
quan. Chịu trách nhiệm ký kết các giấy tờ của bên ông Mai Huy H3 liên quan đến
việc thực hiện hợp đồng này khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu. Thực
hiện đúng và đủ các thỏa thuận theo nội dung của hợp đồng này”. Ngoài ra tại phụ
lục hợp đồng thể hiện: “...Bên ông Nguyễn Trung T2 có trách nhiệm làm việc với
bà Phạm Thị H để bên ông Mai Huy H3 được đứng tên và thừa hưởng mọi quyền
lợi và trách nhiệm của hợp đồng đặt cọc mà bên ông Nguyễn Trung T2 đã ký với
bà H...” (BL 737). Tuy nhiên, đến nay hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông H3 đã
không thực hiện được; trách nhiệm của ông T2 vẫn chưa hoàn thành nên ông T2
không được hưởng số tiền chênh lệch của việc chuyển nhượng từ giá trị
22.000.000.000đ lên 28.100.000.000đ như hai bên đã thỏa thuận trước đó. Do đó
Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc ông T2 phải trả lại cho ông H3 số tiền đã nhận là
6.100.000.000đ là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.
[3] Từ những phân tích trên, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bà
Phạm Thị H, ông Nguyễn Trung T2; giữ nguyên Bản án sơ thẩm đối với nội dung
kháng cáo của bà H và ông T2; chấp nhận việc rút kháng cáo của ông Mai Huy H3;
đình chỉ việc xét xử phúc thẩm đối với nội dung kháng cáo của ông H3.
[4] Về chi phí tố tụng: tại giai đoạn sơ thẩm ông Nguyễn Trung T2 có yêu cầu
giám định chữ ký và chữ viết của ông Vũ Đức T trong hợp đồng đặt cọc số 3724,
quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng C chứng nhận ngày
01/7/2022 hết 15.000.000đ (đã tạm nộp và được Tòa án quyết toán xong). Ông
Nguyễn Trung T2 tự nhận chịu số tiền này nên cần ghi nhận.
[5] Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Phạm Thị H, ông
Nguyễn Trung T2 phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm. Các đương sự phải chịu án
phí Dân sự sơ thẩm theo quy định.
Tuy nhiên, bà Phạm Thị H là người cao tuổi theo Luật Người cao tuổi và có
đơn miễn án phí theo quy định; căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy
định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
miễn toàn bộ án phí Dân sự sơ thẩm và phúc thẩm cho bà H.
[6] Các phần khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có
hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên,
21
QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 312 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
- Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, các khoản 1, 2, 4, 5, 6 Điều 26, khoản 1
Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử
dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Chấp nhận việc rút đơn kháng cáo của ông Mai Huy H3. Đình chỉ xét xử phúc
thẩm đối với nội dung kháng cáo của ông Mai Huy H3 về việc yêu cầu bà Phạm
Thị H phải chịu tiền phạt cọc là 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng); yêu cầu ông
Nguyễn Trung T2 phải chịu tiền phạt cọc là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng).
Không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thị H, ông Nguyễn Trung T2; giữ
nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số 48/2025/DS-ST ngày 10/9/2025 của Tòa án
nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng đối với nội dung kháng cáo của bà H và ông T2.
Tuyên xử:
1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H về việc:
“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy
quyền” đối với ông Vũ Đức T và ông Mai Huy H3.
Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập của ông Mai Huy H3
về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp
đồng ủy quyền, kiện đòi tài sản” đối với bà Phạm Thị H và ông Nguyễn Trung T2.
- Công nhận sự thỏa thuận giữa bà Phạm Thị H và ông Vũ Đức T về việc hủy
hợp đồng đặt cọc số 3724, quyển số 07/2022TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng
C chứng nhận ngày 01/7/2022 giữa bà Phạm Thị H và ông Vũ Đức T.
- Hủy hợp đồng ủy quyền số 1696, quyển số 04/2023TP/CC-SCC/HĐGD
được Văn phòng C chứng nhận ngày 04/4/2023 giữa ông Vũ Đức T và ông Mai
Huy H3.
- Buộc bà Phạm Thị H có trách nhiệm trả lại cho ông Mai Huy H3 số tiền đặt
cọc đã nhận là 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng).
- Buộc ông Nguyễn Trung T2 phải có trách nhiệm trả lại cho ông H3 số tiền
6.100.000.000đ (sáu tỷ một trăm triệu đồng).
1.2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H về việc được sở
hữu số tiền cọc 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng) của ông Vũ Đức T và ông Mai Huy
H3.
22
1.3. Công nhận sự thoả thuận giữa ông Mai Huy H3 và ông Nguyễn Trung T2
về việc hủy hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay được ký kết ngày 22/4/2022 và phụ lục
hợp đồng ngày 22/4/2022 giữa ông Nguyễn Trung T2 và ông Mai Huy H3.
2. Về chi phí tố tụng:
Ông Nguyễn Trung T2 tự nhận chịu số tiền 15.000.000đ chi phí giám định (đã
tạm nộp và được Tòa án quyết toán xong).
3. Về án phí:
- Án phí sơ thẩm:
Miễn toàn bộ án phí Dân sự sơ thẩm cho bà Phạm Thị Hữu .
Buộc ông Vũ Đức T phải chịu 450.000đ án phí Dân sự sơ thẩm, được trừ vào
số tiền 58.000.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm
ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011964 ngày 28/6/2023 của Chi cục Thi hành án Dân
sự thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng (nay là Phòng Thi hành án Dân sự khu vực 1
– Lâm Đồng). Ông T được nhận lại số tiền 57.550.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ
thẩm còn thừa.
Buộc ông Mai Huy H3 phải chịu 136.150.000đ án phí Dân sự sơ thẩm; được
trừ vào số tiền 127.950.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo các Biên
lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0012121 ngày 05/9/2023; số 0000798 ngày
22/5/2024; số 0001035 ngày 07/8/2024; số 0001181 ngày 07/10/2024, số 0002347
ngày 19/6/2025 đều của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Đà Lạt (nay là
Phòng Thi hành án Dân sự khu vực 1 – Lâm Đồng) và Biên lai thu tạm ứng án phí,
lệ phí Tòa án số 0000147 ngày 10/7/2025 của Thi hành án Dân sự Lâm Đồng. Ông
Mai Huy H3 còn phải nộp 8.200.000đ án phí Dân sự sơ thẩm còn thiếu.
- Án phí phúc thẩm:
Miễn toàn bộ án phí Dân sự phúc thẩm cho bà Phạm Thị Hữu .
Ông Mai Huy H3 phải chịu 300.000đ án phí Dân sự phúc thẩm, được trừ vào
số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm
ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003944 ngày 06/10/2025 của Thi hành án Dân sự
tỉnh Lâm Đồng; ông H3 đã nộp đủ án phí Dân sự phúc thẩm.
Ông Nguyễn Trung T2 phải chịu 300.000đ án phí Dân sự phúc thẩm, được trừ
vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu
tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004118 ngày 07/10/2025 của Thi hành án Dân
sự tỉnh Lâm Đồng; ông H3 đã nộp đủ án phí Dân sự phúc thẩm.
4. Về nghĩa vụ thi hành án:
Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi
hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người
23
được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu
khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều
357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án
Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền
thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị
cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi
hành án Dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30
Luật Thi hành án Dân sự.
5. Các phần khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có
hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Lâm Đồng (01);
- Phòng Gđ, Ktr, Ttr & THA (01);
- TAND khu vực 1 – Lâm Đồng (01);
- Phòng THADS khu vực 1 - Lâm Đồng
(01);
- Các đương sự (06);
- Lưu: bộ phận lưu trữ, hồ sơ vụ án (03).
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Huỳnh Châu Thạch
Tải về
Bản án số 26/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 26/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 29/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 19/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 15/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 14/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 13/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 12/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 08/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 06/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 06/01/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
