Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 254/2023/DS-PT ngày 30-05-2023 của TAND TP. Hà Nội về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ; hợp đồng thuê căn hộ; hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 254/2023/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 254/2023/DS-PT ngày 30-05-2023 của TAND TP. Hà Nội về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ; hợp đồng thuê căn hộ; hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Hà Nội
Số hiệu:	254/2023/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	30/05/2023
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Ông Nguyễn Phi T và Công ty cổ phần Tập đoàn F ranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

254_2023_DS_PT_ HA NOI

TOÀ ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Bản án số: 254/2023/DS-PT

Ngày: 30/5/2023

V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán

căn hộ; hợp đồng thuê căn hộ; hợp

đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập- Tự do- Hạnh phúc

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thu Hồng.

Các Thẩm phán: 1. Ông Vũ Viết Văn;

2. Ông Đỗ Minh Hoàng.

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Minh Đức - Thư ký Toà án nhân dân thành

phố Hà Nội.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội tham gia phiên

tòa: Bà Lê Thị Hồng Hạnh - Kiểm sát viên.

Ngày 30 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hà Nội

xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 243/2022/DSPT ngày 11

tháng 07 năm 2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ; hợp đồng

thuê căn hộ; hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp”.

Do bản án sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 31/03/2022, Toà án nhân dân

quận Cầu Giấy bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 375/2022/QĐ-ST ngày

13/09/2022; Quyết định hoãn phiên toà dân sự phúc thẩm số 416/2022/QĐHPT-

ST ngày 23/09/2022; Thông báo mở lại phiên tòa số 688/2022/TB-DS ngày

12/12/2022; Quyết định hoãn phiên toà dân sự phúc thẩm số 572/2022/QĐHPT-

ST ngày 27/12/2022; Thông báo mở lại phiên tòa số 27/2023/TB-DS ngày

01/02/2023; Quyết định hoãn phiên toà dân sự phúc thẩm số 53/2023/QĐHPT-

ST ngày 22/02/2023; Thông báo thay đổi lịch xét xử số 139/2023/TB-DS ngày

02/03/2023; Quyết định hoãn phiên toà dân sự phúc thẩm số 117/2023/QĐHPT-

ST ngày 20/02/2023; Thông báo mở lại phiên tòa số 188/2022/TB-DS ngày

22/03/2023; Quyết định hoãn phiên toà dân sự phúc thẩm số 138/2023/QĐHPT-

ST ngày 05/04/2023; Thông báo mở lại phiên tòa số 264/2023/TB-DS ngày

04/05/2023; ca Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Phi T, sinh năm 1979; địa chỉ: Căn hộ

chung cư 5xx, nhà N, khu đô thị T, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân,

thành phố Hà Nội; nơi cư trú: P, nhà D, phường T, quận Thanh Xuân, thành phố

Hà Nội.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Luật sư Nguyễn

Thế Q, Văn phòng luật sư Nguyễn Thế Q, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội.

2. Bị đơn: Công ty cổ phần Tập đoàn F (sau đây gọi tắt là Công ty

CPTĐ F); trụ sở: Tầng 2x, Tòa nhà B, số x đường Cầu Giấy, phường Dịch Vọng,

quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội; người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Tiến

D - Chức vụ: Tổng Giám đốc; người đại diện theo ủy quyền: Bà ZZX (theo Giấy

y quyền ngày 29/05/2023).

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập:

3.1. Công ty cổ phần F Quy Nhơn Golf & Resort (sau đây gọi tắt là

Công ty F Quy Nhơn); trụ sở: Khu số r khu du lịch biển Nhơn Lý - Cát Tiến,

Nhơn Lý, Thành phố Quy Nhơn, Bình Định; người đại diện theo pháp luật: Bà

Trần Thị Kim Q - Chức vụ: Tổng Giám đốc

3.2. Ngân hàng TMCP phát triển H (sau đây gọi tắt HBank); trụ sở: h

Bis N- phường B, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; người đại diện theo pháp

luật: Ông Phạm Quốc T - Chức vụ: Tổng giám đốc; người đại diện theo ủy

quyền: Ông Lê Tuấn G - Chức vụ: Phó Giám đốc Trung tâm Xử lý nợ miền Bắc

(theo Quyết định y quyền số 697/2020/QĐ-TGĐ ngày 08/04/2020); người đại

diện theo ủy quyền lại: 1/ Ông Lâm Quang C; 2/ Ông Lương Hữu B; 2/ Ông

Nguyễn Văn H (theo giấy y quyền số 313/2022/UQ-HBANK ngày 16 tháng 06

năm 2022.

4. Người kháng cáo:

4.1. Công ty cổ phần Tập đoàn F;

4.2. Công ty cổ phần F Quy Nhơn;

4.3. Ngân hàng TMCP phát triển H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm, nội dung vụ án như sau:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và lời khai trong quá trình giải quyết vụ

án, nguyên đơn - ông Nguyễn Phi T trình bày:

Ngày 05/6/2018, ông Nguyễn Phi T và Công ty CPTĐ F ký Hợp đồng

mua bán căn hộ số 38A5B/2018/HĐMBCH - T (sau đây gọi tắt là Hợp đồng mua

bán căn hộ ngày 05/06/2018), với nội dung chính: ông T mua ca Công ty CPTĐ

F tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ số 38A5B thuộc dự án Khu Đô thị

du lịch sinh thái F Quy Nhơn (địa chỉ: Khu kinh tế Nhơn hội, xã Nhơn Lý, thành

phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định); giá mua căn hộ là 2.130.000.000đ; tiến độ bàn

giao căn hộ: Quý II năm 2019.

Thực hiện Hợp đồng này, rez đã vay tiền ca HBank theo Hợp đồng tín

dụng số 5275, ngày 20/08/2018 với số tiền vay gốc là 1.278.000.000đ.

Cùng với số tiền vay ca HBank, vợ chồng ông T đã phải vay thêm ca rất

nhiều người khác để đóng cho Công ty CPTĐ F theo đúng tiến độ và số tiền phải

đóng cụ thể như sau:

- Lần thứ 1: Ngày 28/5/2018, số tiền 10.000.000đ (uỷ nhiệm chi tại

HBank).

- Lần thứ 2: Ngày 29/09/2018, số tiền 90.000.000đ (uỷ nhiệm chi tại

HBank).

- Lần thứ 3: Ngày 05/06/2018, số tiền 545.500.000đ (uỷ nhiệm chi tại

HBank).

- Lần thứ 4: Ngày 05/01/2018, số tiền 100.000.000đ (uỷ nhiệm chi tại

HBank).

- Lần thứ 5: Ngày 23/08/2018, số tiền 1.278.000.000đ (uỷ nhiệm chi tại

HBank).

Tổng cộng: 2.023.500.000đ (hai tỷ, không trăm hai ba triệu, năm trăm

nghìn) đồng.

Ngày 23/8/2018, ông T và Công ty F Quy Nhơn đã ký Hợp đồng thuê và

quản lý tài sản số 38A5B/2018/HĐTCHT (sau đây gọi tắt là Hợp đồng thuê căn

hộ ngày 23/8/2018).

Ngày 04/01/2020, ông T đã làm việc với Công ty CPTĐ F về việc Công ty

CPTĐ F chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại điều 12.2.2 ca Hợp đồng

mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 và chậm trả lợi nhuận theo thỏa thuận tại hợp

đồng.

Do Công ty CPTĐ F không thực hiện đúng tiến độ đã thỏa thuận nên ngày

06/01/2020, ông T đã làm đơn gửi Công ty CPTĐ F yêu cầu chấm dứt Hợp đồng

mua bán căn hộ ngày 05/06/2018.

Ngày 06/02/2020 và ngày 21/03/2020 Công ty CPTĐ F đã tiếp tục làm

việc với ông T nhưng các bên không thống nhất được phương án giải quyết.

Lý do nguyên đơn khởi kiện: 1/ Do Công ty CPTĐ F không thực hiện

đúng tiến độ xây dựng và bàn giao căn hộ; đã quá thời hạn bàn giao căn hộ là

gần 01 (một) năm nhưng chưa hề xây dựng dự án nên chưa thể biết thời gian

được nhận căn hộ; nên đã gây thiệt hại về vật chất và tinh thần cho ông Nguyễn

Phi T và các thành viên trong gia đình. 2/ Do ông T chịu áp lực trong việc trả nợ

cho HBank nên kinh tế gia đình khó khăn.

Các yêu cầu khởi kiện:

1. Yêu cầu tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/6/2018.

2. Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng thuê căn hộ ngày 23/8/2018 là vô hiệu toàn

bộ.

3. Yêu cầu Công ty CPTĐ F phải hoàn trả cho ông Nguyễn Phi T số tiền

mua căn hộ theo giá trị hợp đồng là 2.130.000.000đ; trong đó: 745.500.000đ là

tiền ca ông T đóng (tương đương 35% giá trị hợp đồng) và 1.278.000.000đ là

tiền ông T vay HBank (tương đương 60% giá trị hợp đồng).

4. Yêu cầu Công ty CPTĐ F bồi thường thiệt hại cho ông Nguyễn Phi T

các khoản tiền sau đây:

- Tiền lãi ca khoản tiền 745.500.000đ là 115.738.879đ (cách tính:

745.500.000đ x 27 tháng x 6,9/12).

- Lãi ông T đã trả cho HBank là 147.871.484đ.

- Tiền lãi ngân hàng bao gồm lãi trong hạn và lãi quá hạn là 263.739.739đ;

trong đó tiền lãi trong hạn là 226.598.511đ, tiền lãi quá hạn là 37.141.228đ.

- Tiền phạt vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận tại điểm 12.2.1 ca Hợp

đồng mua bán căn hộ ngày 05/6/2018 là 359.437.500đ (cách tính: 2.130.00.000 x

27 tháng x 5%/12 x 150%).

- Khoản tiền phạt do vi phạm các quy định tại điểm 12.4.3 ca Hợp đồng

nên Công ty CPTĐ F phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông T khoản tiền tương

đương 8% trị giá hợp đồng là 170.400.000đ (cách tính: 2.130.000.000 x 8%).

- Tiền án phí do ông T bị HBank khởi kiện đòi nợ và khoản tiền án phí

trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập ca Công ty F Quy Nhơn;

tạm tính là 58.012.000đ + 9.684.091đ = 67.696.091đ.

- Bồi thường thiệt hại từ Hợp đồng thuê căn hộ nghỉ dưỡng tổng cộng là

488.876.369đ; bao gồm: 1/ Số tiền 42.300.000đ (tiền ông T đã nghỉ dưỡng, nay hy

hợp đồng phải trả lại cho Công ty F Quy Nhơn; 2/ Số tiền 151.381.819đ (cho thuê nhà

nghỉ dưỡng mà Công ty F Quy Nhơn đã thanh toán cho ông T); 3/ Số tiền

306.794.550đ (tiền cho thuê nhà lẽ ra ông T đã nhận được kể từ thời điểm hết

thời hạn bàn giao theo hợp đồng với đơn giá cho thuê là 15.138.181đ/ tháng.

Tổng cộng là: 3.743.760.067đ (ba tỷ, bảy trăm bốn mươi ba triệu, bảy

trăm sáu mươi nghìn, không trăm sáu mươi bảy đồng).

Đối với yêu cầu phản tố ca Công ty F Quy Nhơn thì ông T có ý kiến:

Hợp đồng thuê căn hộ ngày 23/8/2018 là vô hiệu vì đối tượng ca hợp đồng là

căn hộ chưa được hình thành, đối tượng không có trong thực tế mà hai bên đã

giao kết với nhau là hoàn toàn trái với Luật dân sự và Luật nhà ở. Ông T đồng ý

hoàn trả lại Công ty F Quy Nhơn số tiền mà ông T đã nhận từ việc cho thuê căn

hộ tương đương 10 tháng tiền thuê nhà và thanh toán số tiền là gía trị thời gian

ông đã nghỉ dưỡng tại Công ty F Quy Nhơn.Ông không chấp nhận yêu cầu đòi

bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng mà Công ty F Quy Nhơn yêu cầu vì ông

không có lỗi trong việc dẫn tới sự vô hiệu hợp đồng.

Đối với yêu cầu khởi kiện đòi nợ ca HBank: Ông T chấp nhận toàn bộ số

liệu về nợ gốc, nợ lãi trong hạn, lãi quá hạn mà HBank đưa ra; chỉ khi nào Công

ty CPTĐ F thanh toán cho ông T thì ông T mới thanh toán được cho HBank.

Trường hợp ông T không trả được nợ thì cho HBank có quyền xử lý tài sản đảm

bảo theo hợp đồng thế chấp các bên đã kí kết. Nguyên đơn từ bỏ tất cả quyền lợi

đối với căn hộ chậm bàn giao, HBank có toàn quyền xử lý căn hộ theo quy định.

Về chi phí tố tụng: Ông T đã tự thanh toán và không có yêu cầu Công ty

CPTĐ F thanh toán chi phí xem xét thẩm định tại chỗ. Về án phí thì đề nghị Toà

giải quyết theo quy định ca pháp luật.

Nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về yêu cầu đòi bồi thường

chi phí Luật sự là 110.000.000đ.

Trong qúa trình giải quyết vụ án, bị đơn - Công ty CPTĐ F trình bày:

Ngày 05/06/2018, Công ty CPTĐ F và ông Nguyễn Phi T có ký kết Hợp

đồng mua bán căn hộ số 38A5B/2018/HĐMBCH-T cùng các Phụ lục để thực

hiện việc mua bán căn hộ số 5B, tầng 8A, Zone 3 tại tổ hợp căn hộ khách sạn

The F Coastal Hill thuộc Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái F Quy Nhơn, có địa

chỉ tại khu kinh tế Nhơn Hội, xã Nhơn Lý, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng, hai bên thỏa thuận thời điểm bàn giao căn

hộ dự kiến vào quý II/2019; gia hạn thời gian bàn giao căn hộ tối đa 02 lần,

không vượt quá 90 ngày kể từ thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ. Tuy nhiên,

trong quá trình thực hiện hợp đồng, do xảy ra một số sự kiện bất khả kháng nên

việc bàn giao căn hộ đã không diễn ra theo dự kiến như ghi nhận tại hợp đồng,

cụ thể: Do sự thay đổi về chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động cấp phép

đầu tư ca sản phẩm condotel- căn hộ khách sạn và do ảnh hưởng ca dịch bệnh

Covid-19.

1. Về lý do bất khả kháng là do sự thay đổi về chính sách pháp luật liên

quan đến hoạt động cấp phép đầu tư ca sản phẩm condotel - căn hộ khách sạn:

Công ty CPTĐ là ch đầu tư ca Dự án Khu Đô thị Du lịch sinh thái F

Quy Nhơn theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 4370744030 do Ban Quản lý

khu kinh tế tỉnh Bình Định cấp lần đầu ngày 24/04/2015, sửa đổi lần thứ 3 ngày

19/10/2017. Tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có ghi nhận nội dung mục tiêu

và quy mô dự án như sau: “2. Mục tiêu và quy mô dự án: Khu Nhà ở cao tầng

với quy mô cao 14 tầng, diện tích đất 57.718m

”.

Ngày 20/09/2017, UBND tỉnh Bình Định đã ra Quyết định số 3474/QĐ-

UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu

đô thị du lịch sinh thái F Quy Nhơn và F Quy Nhơn Golf Link, trong đó ghi nhận

rõ cơ cấu sử dụng đất các khu đất ở cao tầng có ký hiệu CT, CT2, CT3, CT4,

CT5.

Ngày 22/01/2016, Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định ra quyết định

số 160/QĐ-BQL về việc giao lại đất có thu tiền sử dụng đất và cho Tập đoàn F

thuê đất để thực hiện Dự án Khu đô thị Du lịch sinh thái F Quy Nhơn tại Khu

kinh tế Nhơn Hội, thuộc xã Nhơn Lý, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định và

đã được điều chỉnh bởi quyết định số 660/QĐ-BQL ngày 30/10/2017. Tại Quyết

định số 660 có nêu rõ việc thực hiện Dự án trên diện tích đất 957.332,5m

, cụ

thể: “a. Đất ở xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn để bán, kết hợp

kinh doanh (không hình thành đơn vị ở) với diện tích 332.566m

. Hình thức: nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất: 50 năm, kể từ ngày

01/07/2015 (ngày tạm bàn giao ngoài hiện trường), người mua nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài.”

Ngày 28/11/2017, Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định đã phát hành

công văn số 1523/QBL-DLQHXD về việc phê duyệt kết quả thẩm định thiết bản

vẽ thi công Dự án khu đô thị du lịch sinh thái F Quy Nhơn trong đó ghi nhận:

Tên Công trình là: Tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn (Condotel) The F Coastal

Hill; Loại, cấp công trình: Công trình dân dụng, cấp II.

Ngày 15/12/2017, Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định cấp giấy phép

xây dựng số 55/GPXD-BQL về việc cho phép Tập đoàn F được phép xây dựng

các công trình thuộc Dự Án “Tên công trình: Tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn

(Condotel), The F Coastal Hill”.

Ngày 15/12/2017, Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định đã có Văn bản

số 1590/BQL-QLQHXD về việc xác nhận “Tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn

(Condotel), The F Coastal Hill” đã đ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Trên cơ sở Văn bản số 1590/BQL-QLQHXD, Tập đoàn F đã tiến hành ký

kết Hợp đồng mua bán “Nhà ở dạng căn hộ khách sạn” đối với các tổ chức, cá

nhân có nhu cầu.

Tính đến cuối năm 2018, Tập đoàn F đã hoàn thiện việc thi công toàn bộ

các hạng mục cơ bản tại tại công trình Tổ hợp The F Coastal Hill, các hạng mục

khác đều đang lên kế hoạch chuẩn bị sẵn sàng cho việc tiếp tục thi công hoàn

thiện theo đúng thời hạn cam kết bàn giao nhà cho khách hàng.

Ngày 16/04/2019, Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định đã ban hành

Quyết định số 104/QĐ-BQL về việc điều chỉnh, bổ sung giao lại đất, thuê đất đối

với Công ty Cổ phần Tập đoàn F thực hiện Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái F

Quy Nhơn, Khu kinh tế Nhơn Hội. Tại Quyết định 104 quy định: “Mục đích sử

dụng đất: xây dựng biệt thự và khách sạn nghỉ dưỡng (không hình thành đơn vị

ở).

Như vậy, có thể thấy rằng, trong quá trình cấp phép đầu tư đối với dự án,

phía cơ quan Nhà nước đã có những Văn bản/Quyết định không thống nhất làm

thay đổi tính chất công năng sử dụng ca công trình tại dự án, Giấy chứng nhận

đăng ký đầu tư, Quyết định phê duyệt (1/500), Quyết định giao đất số 660/QĐ-

BQL; Giấy phép xây dựng (được cấp trước thời điểm Tập đoàn F triển khai ký

hợp đồng), thì mục đích sử dụng đất (công năng ca tổ hợp The F Coastal Hill)

là một công trình xây dựng trên đất ở dưới dạng các căn hộ khách sạn (bao gồm

mục đích ở).

Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm 2018, phía cơ quan Nhà nước tỉnh

Bình Định bắt đầu có các cuộc họp nội bộ với tính chất xem xét điều chỉnh lại dự

án do thời điểm đó, các cơ quan ban ngành chuyên môn trên cả nước bắt đầu có

những kiến nghị liên quan đến sản phẩm condotel. Theo đó, ngày 16/04/2019,

Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định đã ban hành Quyết định số 104/QĐ-

BQL. Đây là văn bản đã làm thay đổi mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt

trước đó. Với việc ghi nhận công năng “khách sạn nghỉ dưỡng” ca Tổ hợp The

F Coastal Hill tại Quyết định số 104, Tổ hợp The F Coastal Hill có thể được xem

là có mục đích sử dụng “chưa hoàn toàn tương thích” đối với mục đích sử dụng

ca khu đất mà Tập đoàn F được giao để thực hiện xây dựng Tổ hợp The F

Coastal Hill - đất ở cao tầng.

Chính vì vậy, với việc tiếp tục triển khai dự án sau khi có Quyết định 104

Tập đoàn F có thể sẽ phải đối mặt với ri ro sử dụng đất trái mục đích sử dụng

đã được phê duyệt ban đầu, gây ảnh hưởng thiệt hại đến quyền lợi ca các khách

hàng mua căn hộ tại đây. Đồng thời các khái niệm condotel, căn hộ khách sạn,

tính chất pháp lý ca loại hình sản phẩm này tại thời điểm đó cũng chưa có văn

bản pháp lý hướng dẫn cụ thể chi tiết. Do đó, Tập đoàn F buộc phải thi công cầm

chừng để chờ có hướng dẫn quy định cụ thể nhằm phù hợp với các quyết định

cấp phép và văn bản quy phạm pháp luật.

2. Về lý do bất khả kháng do dịch bệnh Covid-19: Thời điểm cuối năm

2019 và cho đến thời điểm này, dịch Covid-19 diễn biến phức tạp là liên tục

bùng phát gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh ca Tập đoàn F

cũng như quá trình triển khai thi công dự án do phải thực hiện một loạt các lệnh

cách ly, giãn cách xã hội như Chỉ thị 15/CT-TTg ngày 27/02/2020; Chỉ thị

16/CT-TTg ngày 31/03/2020 ca Th tướng chính ph và các văn bản ca

UBND tỉnh Bình Định về việc thực hiện các biện pháp phòng tránh dịch trên địa

bàn tỉnh. Vì vậy, căn cứ Điều 14 Hợp Đồng về sự kiện bất khả kháng, trong

trường hợp này, Tập đoàn F có quyền áp dụng quy định về sự kiện bất khả kháng

để miễn trừ trách nhiệm do việc chậm trễ thi công, bàn giao căn hộ.

Bên cạnh đó, ngày 23/08/2018, ông Nguyễn Phi T đã ký Hợp đồng thuê và

quản lý tài sản với Công ty F Quy Nhơn. Theo đó, ông T đã đồng ý cho Công ty

F Quy Nhơn thuê lại căn hộ 38A5B nêu trên và hưởng tiền thuê từ thời điểm ông

T thanh toán đ 95% giá bán căn hộ. Thời hạn thuê được kéo dài cho đến ngày

cuối cùng ca thời hạn hoạt động ca Dự án. Ông T cam kết sẽ không chấm dứt

Hợp đồng thuê vì bất cứ lý do gì và cam kết đảm bảo nghĩa vụ cho thuê liên tục

không gián đoạn với Công ty F Quy Nhơn. Trường hợp hợp đồng thuê bị chấm

dứt vì bất kỳ lý do gì thì ông T chấp nhận việc Tập đoàn F có quyền chấm dứt

Hợp đồng mua bán và áp dụng các chế tài phạt, bồi thường thiệt hại như đối với

trường hợp ông T vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Công ty CPTĐ F không đồng ý với yêu cầu khởi kiện ca nguyên đơn, bởi

lẽ:

Thứ nhất, căn cứ khoản 2 Điều 351 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy

định “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất

khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự”. Trong trường hợp này, việc

Tập đoàn F không thể bàn giao căn hộ cho khách hàng là do những sự kiện bất

khả kháng như đã phân tích ở trên. Do đó, Công ty CPTĐ F cho rằng lý do chấm

dứt hợp đồng ca ông T trong trường hợp này không thuộc (các) trường hợp

chấm dứt hợp đồng đã được hai bên thỏa thuận tại Điều 15.1 hợp đồng.

Thứ hai, về yêu cầu bồi thường thiệt hại là số tiền lãi vay ngân hàng và chi

phí thuê luật sư: yêu cầu này là không có căn cứ bởi lẽ đây không phải là thiệt

hại trực tiếp phát sinh từ việc chậm bàn giao căn hộ ca Công ty CPTĐ F. Nghĩa

vụ trả nợ gốc và lãi vay ca nguyên đơn là bắt buộc theo hợp đồng tín dụng đã

ký kết với HBank mà không phụ thuộc vào việc nguyên đơn đã nhận bàn giao

căn hộ hay chưa.

Thứ ba, về yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng:

Về yêu cầu phạt vi phạm 8% giá bán căn hộ (trước thuế) là 170.400.000đ:

Như đã phân tích ở trên, việc Công ty CPTĐ F chậm bàn giao căn hộ là do sự

kiện bất khả kháng do đó đây không được coi là vi phạm nghĩa vụ để nguyên

đơn căn cứ tính phạt vi phạm.

Về khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng do Công ty CPTĐ F chậm bàn giao

căn hộ: Nguyên đơn đã vi phạm quy định về thời hạn thanh toán giá bán căn hộ

theo quy định tại Điều 2 Phụ lục 03 hợp đồng, do đó căn cứ Điều 12.2.1 hợp

đồng, ông T không có căn cứ để yêu cầu tính lãi đối với bị đơn.

Trên tinh thần thiện chí hợp tác, Công ty CPTĐ F luôn mong muốn được

tiếp tục hợp đồng với khách hàng. Như đã phân tích ở trên, trong quá trình thực

hiện hợp đồng do những sự kiện bất khả kháng mà việc bàn giao căn hộ cho

khách hàng chưa thể tiến hành theo dự kiến. Công ty CPTĐ F đang nỗ lực hết

sức, huy động mọi nguồn lực để có thể bàn giao căn hộ cho khách hàng trong

thời gian sớm nhất. Do đó, Công ty CPTĐ F đề nghị nguyên đơn cân nhắc về

việc chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu

khởi kiện, Công ty CPTĐ F đề nghị Quý tòa xem xét giải quyết yêu cầu sau:

Tập đoàn F thực hiện quyền chấm dứt Hợp đồng và hoàn trả lại khoản tiền

mà nguyên đơn đã thanh toán sau khi đối trừ các khoản tiền sau: Tiền phạt vi

phạm 8% trên giá bán căn hộ; tiền bồi thường thiệt hại bao gồm: chi phí môi

giới, khoản tiền chênh lệnh giá bán căn hộ cho bên thứ ba.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người (tổ chức) có quyền lợi nghĩa vụ

liên quan có yêu cầu độc lập - Công ty F Quy Nhơn trình bày:

Ngày 23/08/2018, ông Nguyễn Phi T và Công ty F Quy Nhơn đã ký Hợp

đồng thuê và quản lý tài sản số 38A5B/2018/HĐTCH-T; thời hạn thuê từ ngày

ông T thanh toán đ 95% giá bán căn hộ hoặc tính từ ngày các bên ký Hợp đồng

thuê đến ngày cuối cùng ca thời hạn hoạt động dự án theo Giấy chứng nhận đầu

tư số 4370744030 do UBND tỉnh Bình Định cấp ngày 24/04/2015.

Thực hiện theo thỏa thuận ca Hợp đồng thuê căn hộ ngày 23/08/2018,

Công ty F Quy Nhơn đã trả tiền thuê cho ông Nguyễn Phi T tính từ năm 2018

đến nay với tổng số tiền là 151.381.819đ (ngày 25/01/2019, số tiền 64.545.455đ;

ngày 06/01/2020, số tiền 86.836.364đ).

Căn cứ theo thỏa thuận ca các bên tại Hợp đồng thuê căn hộ ngày

23/08/2018 thì: Thời hạn thuê từ ngày bắt đầu đến ngày kết thúc - là ngày cuối

cùng ca thời hạn hoạt động dự án theo quy định tại Giấy đăng ký đầu tư; các

bên không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này trừ các trường hợp

được quy định tại hợp đồng này. Tuy nhiên, khi chưa hết thời hạn ca hợp đồng

thuê thì ông T đã có văn bản thông báo cho Công ty CPTĐ F về việc chấm dứt

hợp đồng mua căn hộ đồng thời khởi kiện yêu cầu TAND quận Cầu Giấy tuyên

chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ.

Việc hợp đồng mua bán căn hộ bị chấm dứt khiến cho Công ty F Quy

Nhơn không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê lại căn hộ theo thỏa thuận giữa

các bên. Thời điểm ông T gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng mua

bán căn hộ cũng chính là thời điểm ông T đã đơn phương chấm dứt Hợp đồng

thuê căn hộ ngày 23/08/2018 với Công ty F Quy Nhơn. Việc ông T chấm dứt

hợp đồng thuê là vi phạm nghĩa vụ ca bên cho thuê về việc đảm bảo thời hạn

cho thuê được quy định tại Điều 5 ca hợp đồng thuê.

Căn cứ khoản 10.2 Điều 10 ca Hợp đồng thuê căn hộ ngày 23/08/2018

quy định:

“10.2 Trường hợp một bên vi phạm (các) quy định tại hợp đồng dẫn đến

việc bên còn lại đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại hợp đồng này

và/hoặc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không tuân theo quy định, điều

kiện tại hợp đồng này (bao gồm cả nghĩa vụ thông báo) thì ngoài (các) khoản bồi

thường thiệt hại và các khoản tiền khác theo quy định tại hợp đồng, bên vi phạm

có nghĩa vụ thanh toán cho bên bị vi phạm khoản tiền phạt tương đương 8% giá

trị phần nghĩa vụ bị vi phạm (chưa bao gồm các khoản thuế nếu có phải nộp).

Việc thanh toán phải được bên vi phạm thực hiện trong thời hạn 07 ngày kể từ

ngày nhận được yêu cầu thanh toán ca bên bị vi phạm.

10.3 Trường hợp bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng thì trong thời hạn

15 ngày kể từ ngày bên A thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng bên A còn

phải hoàn trả cho bên B toàn bộ tiền thuê (giá thuê) đã được bên B thanh toán

cho bên A theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 hợp đồng này tính đến ngày bên A

thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng (tiền cho thuê thực nhận) và một

khoản tiền lãi phát sinh với lãi suất bằng 150% lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả lãi

sau kỳ hạn 06 tháng đối với khách hàng cá nhân ca BIDV công bố tại thời điểm

bên A thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng trên tổng số tiền cho thuê thực

nhận tính từ ngày bắt đầu cho đến ngày bên A hoàn trả trên thực tế tiền cho thuê

thực nhận.”

Như vậy, theo thỏa thuận nêu trên trường hợp này Công ty F Quy Nhơn

được áp dụng các chế tài liên quan do hành vi chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp

luật ca ông T gây ra bao gồm: Yêu cầu ông T hoàn trả lại cho Công ty F Quy

Nhơn toàn bộ số tiền thuê đã nhận cùng tiền lãi phát sinh tính bằng 150% lãi suất

tiền gửi tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng đối với khách hàng cá nhân ca

BIDV công bố tại thời điểm ông T thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng

trên tổng số tiền cho thuê thực nhận tính từ ngày bắt đầu cho đến ngày ông T

hoàn trả tiền trên thực tế. Đồng thời yêu cầu ông T phải thanh toán cho Công ty

F Quy Nhơn khoản tiền phạt tương đương 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm

cùng với việc bồi thường thiệt hại do hành vi chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp

luật gây ra.

Công ty F Quy Nhơn đề nghị TAND quận Cầu Giấy:

1. Buộc ông Nguyễn Phi T phải hoàn trả lại cho Công ty F Quy Nhơn toàn

bộ số tiền thuê đã nhận là 151.381.819đ.

2. Thanh toán tiền lãi phát sinh bằng 150% lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả lãi

sau kỳ hạn 06 tháng đối với khách hàng cá nhân ca BIDV công bố tại thời điểm

ông T chấm dứt hợp đồng thuê tính trên tổng số tiền cho thuê thực nhận tính từ

ngày bắt đầu phát sinh hiệu lực ca hợp đồng thuê đến khi ông T hoàn thành

nghĩa vụ thanh toán.

3. Thanh toán số tiền tương đương với 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi

phạm.

4. Bồi thường thiệt hại cho Công ty F Quy Nhơn do hành vi chấm dứt hợp

đồng thuê trái pháp luật gây ra.

5. Hoàn trả lại cho F Quy Nhơn 15 đêm nghỉ mà ông Nguyễn Phi T đã sử

dụng theo quy định tại Điều 7 ca hợp đồng với số tiền tạm tính: 42.300.000đ.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người (tổ chức) có quyền lợi nghĩa vụ

liên quan có yêu cầu độc lập - HBank trình bày:

Ngày 20/8/2018, HBank và ông Nguyễn Phi T đã ký Hợp đồng tín dụng số

5275/18MB/HĐTD (sau đây gọi tắt là Hợp đồng tín dụng ngày 20/8/2018). Theo

đó, ngày 23/8/2021 HBank - Chi nhánh Hùng Vương đã cấp tín dụng theo đề

nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ số 5275/18MB/HĐTD/ĐNGN-

KUNN/CN/01 theo nội dung chi tiết sau: Số tiền phát vay là 1.278.000.000đ;

Mục đích sử dụng vốn: Mua BĐS dự án Khu đô thị kinh tế Nhơn Hội, xã Nhơn

Lý, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định; Thời hạn vay: 180 tháng, từ ngày

20/8/2018 đến ngày 21/8/2033; Lãi suất vay trong hạn là 10,5%/năm; Lãi suất

vay quá hạn: 150% lãi suất trong hạn.

Tổng dư nợ ca Hợp đồng tín dụng ngày 20/8/2018 tạm tính đến ngày

11/11/2021 với tổng số tiền là 1.465.613.681đ; trong đó: Nợ gốc là

1.269.965.866đ; Nợ lãi trong hạn là 172.996.180đ; Nợ lãi quá hạn là

22.651.635đ.

Để bảo đảm cho các khoản vay nêu trên ông T đã dùng toàn bộ quyền tài

sản ca mình để thế chấp cho HBank với tài sản thế chấp bao gồm: “Toàn bộ các

Quyền tài sản ca Bên thế chấp phát sinh từ Hợp đồng mua bán căn hộ số

38A5B/2018/HĐMBCH -T ký ngày 05/06/2018 giữa Công ty cổ phần Tập đoàn F

với ông Nguyễn Phi T theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 5275/18MB/HĐBĐ

ngày 20/8/2018 được xác lập giữa HBank - Chi nhánh Hà Nội với ông T và được

đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư

pháp; Căn hộ/nhà hình thành trong tương lai tại Căn hộ số 38A5B tầng 8A Zone 3

Tổ hợp căn hộ khách sạn The F Coastal Hill thuộc Dự án Khu đô thị sinh thái F

Quy Nhơn - Dự án tại khu kinh tế Nhơn Hội, xã Nhơn Lý, thành phố Quy Nhơn,

tỉnh Bình Định”.

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng tín dụng ngày 20/8/2018, ông T mới

chỉ thực hiện thanh toán cho HBank đến ngày 26/3/2020 với tổng số tiền là:

283.669.222đ. Trong đó, đã trả nợ gốc là 8.034.134đ; đã trả nợ lãi là: 275.635.088đ.

Kể từ ngày 27/4/2020, đến nay, ông Nguyễn Phi T đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán

đối với HBank.

Do ngày 18/5/2021, HBank nhận được Thông báo số 351/TB-TA ca Tòa án

nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội về việc đưa HBank vào tham gia tố

tụng trong vụ án với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

HBank đề nghị Quý Tòa xem xét và giải quyết yêu cầu độc lập ca HBank

như sau:

1. Buộc ông Nguyễn Phi T phải thanh toán cho HBank tổng số tiền tạm

tính đến ngày 31/3/2022 là 1.533.705.605đ; trong đó: Nợ gốc là 147.871.484đ;

Nợ lãi trong hạn là 226.598.511đ; Nợ lãi quá hạn là 37.141.228đ.

2. Buộc ông Nguyễn Phi T phải tiếp tục thanh toán phần nợ lãi phát sinh

theo lãi suất quy định tại hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ kể từ ngày

01/4/2022 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ;

3. Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật, nếu ông T không thực hiện

hoặc thực hiện không đầy đ nghĩa vụ thanh toán toàn bộ khoản nợ và lãi phát

sinh thì HBank có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền

tiến hành kê biên, phát mại tài sản bảo đảm ca khoản vay để thu hồi nợ cho

HBank.

Toàn bộ số tiền thu được từ việc bán/xử lý tài sản bảo đảm được dùng để

thanh toán nghĩa vụ trả nợ ca ông T đối với HBank. Nếu số tiền thu được từ

bán/xử lý tài sản bảo đảm không đ thanh toán hết khoản nợ thì ông T vẫn phải

có nghĩa vụ trả hết khoản nợ cho HBank bằng nguồn thu và các tài sản hợp pháp

khác.

4. HBank không đồng ý với ý kiến chấm dứt hợp đồng mua bán ca

nguyên đơn và chỉ đồng ý chấm dứt sau khi các bên hoàn thành nghĩa vụ thanh

toán toàn bộ khoản vay cho HBank.

Trường hợp Hợp đồng mua bán căn hộ số 38A5B/2018/HĐMBCHT ký

ngày 05/06/2018 bị chấm dứt vì bất kỳ lý do nào kể cả trường hợp vô hiệu. Đề

nghị các bên thực hiện theo đúng các cam kết tại Thỏa thuận hợp tác số

5275/2018/TTBB-F-KH ngày 20/8/2018 được ký kết giữa Bên A: Công ty Cổ

phần tập đoàn F với Bên B: HBank và Bên C: ông Nguyễn Phi T. Trong trường

hợp Ch đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn F thực hiện như tại Thỏa thuận hợp

tác số 5275/2018/TTBB-F-KH nhưng số tiền không đ để thực hiện toàn bộ

nghĩa vụ ca bên vay thì ông Nguyễn Phi T phải chuyển giao toàn bộ tài sản,

nguồn thu hợp pháp khác cho HBank để HBank xử lý nhằm thu hồi nợ trước hạn

theo quy định tại Hợp đồng tín dụng và các thỏa thuận khác được ký kết giữa

HBank với ông Nguyễn Phi T.

Tại bản án sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 31/03/2022, Toà án nhân dân

quận Cầu Giấy đã xét xử như sau:

2.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện ca nguyên đơn về việc đơn phương

chấm dứt hợp đồng (do bị đơn có lỗi trong chậm bàn giao, vi phạm Điều 8 ca

hợp đồng và nguyên đơn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều

12.2.2 và Điều 15.1.3 ca hợp đồng. Nguyên đơn đã thông báo tại buổi làm việc

ngày 04/01/2020 nên việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phù hợp với Điều 428

Bộ luật dân sự năm 2015.

Tuyên bố hợp đồng thuê căn hộ vô hiệu toàn bộ.

Buộc Công ty CPTĐ F hoàn trả cho ông T tiền mua căn hộ theo giá trị hợp

đồng là 2.130.000.000đ, trong đó bao gồm: 745.500.000đ là tiền ca ông T và

1.278.000.000đ tiền vay từ HBank.

Buộc Công ty CPTĐ F bồi thường thiệt hại cho ông T 3.743.760.067đ

những khoản sau: Tiền lãi ca số tiền 745.500.00đ là 115.738.879đ; Lãi đã trả

cho Ngân hàng HBank 147.891.484đ (trong hạn và quá hạn); Tiền lãi mà ông T

phải thanh toán cho HBank là 263.739.739đ (lãi trong hạn và lãi quá hạn); Tiền

phạt vi phạm hợp đồng theo thoả thuận tại điểm 12.2.1 ca hợp đồng là

359.437.500đ; Tiền phạt theo thoả thuận tại điểm 12.4.3 tương đương 8% là

170.400.000đ; Tiền án phí do bị HBank khởi kiện (tạm tính là 67.696.091đ); Bồi

thường thiệt hại từ hợp đồng thuê căn hộ 488.876.369 bao gồm 42.300.000đ tiền

ông T đã đi nghỉ dưỡng nay huỷ hợp đồng phải trả lại cho Công ty cổ phần F

Quy Nhơn; 151.381.819đ tiền cho thuê mà ông T đã nhận; 306.794.550đ số tiền

thuê nhà mà đáng lẽ ra ông T được nhận kể từ thời điểm hết thời hạn bàn giao

nhà.

2.2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập ca Công ty cổ phần F Quy Nhơn

Golf & Resort về bồi thường thiệt hại; chấp nhận yêu cầu buộc ông T trả lại

151.381.819đ tiền cho thuê mà ông T đã nhận, 42.300.000đ tiền ông T đã đi nghỉ

dưỡng.

2.3. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập ca HBank, buộc ông T phải thanh

toán cho HBank số tiền tạm tính đến 31/03/2022 là 1.533.705.605đ

(147.871.484đ nợ gốc, 226.598.511đ nợ lãi trong hạn và 37.141.228đ nợ lãi quá

hạn). Buộc ông T phải thanh toán tiền lãi phát sinh theo mức lãi suất ca hợp

đồng tín dụng. HBank có quyền kê biên phát mại căn hộ số 38A5B thuộc dự án

khu Đô thị du lịch sinh thái F Quy Nhơn nếu ông T không thực hiện hoặc thực

hiện không đầy đ nghĩa vụ.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo.

Sau phiên tòa sơ thẩm, Công ty cổ phần Tập đoàn F, Công ty cổ phần F

Quy Nhơn, HBank đều có kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Nguyên đơn - ông Nguyễn Phi T trình bày: Ông giữ nguyên yêu cầu khởi

kiện; ông đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận các yêu cầu kháng cáo; giữ

nguyên bản án sơ thẩm.

Bị đơn - Công ty CPTĐ F trình bày: Công ty CPTĐ F không đồng ý đơn

phương chấm dứt hợp đồng vì bị đơn không có lỗi trong việc chậm bàn giao căn

hộ. Bị đơn xác nhận không thông báo bằng văn bản cho khách hàng khi xảy ra sự

kiện bất khả kháng.

Hợp đồng thuê căn hộ không vô hiệu. Trong trường hợp chấm dứt hợp

đồng thì bị đơn đồng ý trả lại cho ông T số tiền gốc ông T đã nộp; không đồng ý

các khoản tiền trả lãi, phạt vi phạm hợp đồng.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan - HBank trình bày: Không chấp

nhận huỷ hợp đồng mua bán căn hộ.

Các đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội tham gia phiên toà

phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân th đầy đ các quy định

ca Bộ luật tố tụng dân sự từ giai đoạn thụ lý vụ án đến phiên toà xét xử vụ án.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật

tố tụng; chấp nhận một phần kháng cáo ca bị đơn và Công ty CP F Quy Nhơn;

không chấp nhận kháng cáo ca HBank sửa bản án dân sự sơ thẩm về một số nội

dung sau:

Buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn tiền mua căn hộ là 2.023.500.000

đồng. Buộc bị đơn phải chịu số tiền phạt do chậm bàn giao là 90.019.125đ.

Không chấp nhận yêu cầu ca nguyên đơn về số tiền án phí 67.696.09đ;

Không chấp nhận yêu cầu ca nguyên đơn đối với số tiền 445.576.369đ tiền thuê nhà

29.5 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn bàn giao theo HĐ 01/10/2019 đến ngày

31/3/2022.

Những yêu cầu, kiến nghị để khắc phục vi phạm tố tụng ở giai đoạn phúc

thẩm: Không

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà

và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận

định:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về thủ tục kháng cáo:

Ngày 31/03/2022, Toà án nhân dân quận Cầu Giấy xét xử vụ án vắng mặt

Công ty CPTĐ F và Công ty CP F Quy Nhơn; ngày 05/05/2022, Toà sơ thẩm

tống đạt bản án sơ thẩm cho Công ty CPTĐ F và Công ty CP F Quy Nhơn. Ngày

14/04/2023, Toà sơ thẩm nhận được đơn kháng cáo ca HBank; ngày

18/05/2023, Toà sơ thẩm nhận được đơn kháng cáo ca Công ty CPTĐ F và

Công ty CP F Quy Nhơn. Công ty CPTĐ F, Công ty CP F Quy Nhơn; HBank đã

nộp tạm ứng án phí phúc thẩm trong thời hạn luật định nên kháng cáo đảm bảo

về ch thể, nội dung, trong thời hạn luật định theo quy định tại Điều 271, Điều

272, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[1.2] Về quan hệ pháp luật:

Theo đơn khởi kiện ca nguyên đơn và yêu cầu độc lập ca người có

quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, Hội đồng xét xử nhận thấy cần xác định quan hệ

pháp luật là: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ; hợp đồng thuê căn hộ; hợp

đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp kheo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự

năm 2015.

[2] Xét kháng cáo của các đương sự:

[2.1] Xét kháng cáo việc Toà án sơ thẩm thụ lý yêu cầu độc lập của HBank

sau khi có Quyết định đưa vụ án ra xét xử:

Hội đồng xét xử nhận thấy, ngày 10/07/2020, Toà án sơ thẩm thụ lý vụ án;

trong quá trình giải quyết vụ án đã xác định HBank là người (tổ chức) có quyền

lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Ngày 01/06/2021, tại Bản tự khai HBank

đề nghị Toà án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện ca nguyên đơn. Trong

trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu thì HBank yêu cầu ông T hoàn

trả các khoản tiền đã vay. Như vậy, yêu cầu này là yêu cầu độc lập đã được

HBank gửi đến Toà án sơ thẩm ngay từ đầu. Đáng ra, Toà án sơ thẩm cần hướng

dẫn HBank và làm th tục thụ lý yêu cầu độc lập nêu trên. Do vậy, đến trước

ngày mở phiên toà HBank có đơn yêu cầu độc lập là nhắc lại yêu cầu trước đó

chứ không phải lần đầu có yêu cầu. Do vậy, để giải quyết triệt để vụ án; đảm bảo

quyền lợi ca các đương sự trong các mối quan hệ đan xen và ràng buộc nhau thì

Toà án sơ thẩm thụ lý yêu cầu độc lập ca HBank là phù hợp; không chấp nhận

yêu cầu kháng cáo này ca đương sự.

[2.2] Xét kháng cáo việc Toà án sơ thẩm xử vắng mặt Công ty CPTĐ F và

Công ty CP F Quy Nhơn:

Sau khi Toà án sơ thẩm thụ lý yêu cầu độc lập ca HBank, đáng lẽ ra, theo

Điều 202 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì Toà án cần ra Quyết định đưa vụ

án ra xét xử; tuy nhiên, Toà án sơ thẩm đã ra Thông báo mở lại phiên toà là

không đúng quy định. Như vậy, Toà án sơ thẩm có thiếu sót nhưng việc này

không phải vi phạm nghiêm trọng, không làm thay đổi bản chất vụ án không

thuộc trường hợp huỷ án sơ thẩm theo quy định tại khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố

tụng dân sự năm 2015 nên không cần phải huỷ án sơ thẩm. Toà án sơ thẩm cần

rút kinh nghiệm trong th tục tố tụng.

[2.3] Xét yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018:

Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 giữa ông Nguyễn Phi T và

Công ty CPTĐ F đảm bảo về ch thể, nội dung, các điều kiện có hiệu lực ca giao

dịch dân sự theo Điều 116, Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 118, Điều

119, Điều 121 Luật nhà ở 2014 nên có hiệu lực pháp luật.

Công ty CPTĐ F và Công ty CP F Quy Nhơn kháng cáo cho rằng lỗi dẫn

đến việc chậm bàn giao căn hộ ca Công ty CPTĐ F là do trường hợp bất khả

kháng.

Hội đồng xét xử nhận thấy, Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018

không ấn định chính xác ngày bàn giao căn hộ mà quy định các mốc thời gian

liên quan đến ngày bàn giao gồm ngày bàn giao căn hộ theo dự kiến và ngày bàn

giao căn hộ theo thông báo.

Tại Điều 1 ca Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 thể hiện:

Điều 1. Giải thích từ ngữ:...1.22. "Ngày bàn giao căn hộ" được hiểu là

ngày trong thông báo bằng văn bản mà Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua

được quy định tại Điều 8 Hợp Đồng.

Điều 8. Giao nhận căn hộ: ...8.2. Thời điểm bàn giao:

(i) Bên Bán dự kiến bàn giao căn hộ cho Bên Mua vào quý II/2019.

(ii) Các Bên thống nhất rằng, thời gian bàn giao căn hộ có thể được gia

hạn tối đa 02 (hai) lần. Lần gia hạn thứ nhất không được vượt quá 45 (bốn mươi

lăm) ngày kể từ ngày cuối cùng của thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ cho Bên

Mua nêu tại Điều 8.2 (i) của Hợp Đồng. Lần gia hạn thứ hai không được vượt

quá 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn đã được gia hạn

lần thứ nhất. Việc chậm bàn giao phải được Bên Bán lập thành văn bản và gửi

đến Bên Mua trong đó nêu rõ thời gian cũng như lý do chậm bàn giao căn hộ...

Trước Ngày Bàn Giao căn hộ 15 (mười lăm) ngày, Bên Bán phải gửi thông

báo bằng văn bản cho Bên Mua về thời gian, địa điểm và thủ tục giao Căn Hộ.

Tại Điều 8 ca hợp đồng quy định: Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua

dự kiến vào quý II/2019. Hội đồng xét xử áp dụng tương đương về cách tính thời

gian theo Bộ luật dân sự, cần xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thời

hạn bên bán dự kiến bàn giao cho bên mua chậm nhất là ngày 30/06/2019.

Tại Điều 12 ca hợp đồng quy định về việc Bên Mua được đơn phương

chấm dứt hợp đồng: 12.2.2. Nếu Bên Bán chậm bàn giao căn hộ quá 180 ngày kể

từ ngày cuối cùng của thời điểm dự kiến bàn giao Căn Hộ nêu tại Điều 8.2 (i)

của Hợp Đồng mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua thì Bên

Mua có quyền tiếp tục thực hiện Hợp Đồng... hoặc đơn phương chấm dứt Hợp

Đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp Đồng.

Tại Điều 15 ca hợp đồng quy định: 15.1. Hợp Đồng được chấm dứt khi

xảy ra một trong các trường hợp sau đây:...15.1.3. Theo quyết định đơn phương

chấm dứt Hợp Đồng của Bên Mua khi: (1) Bên Bán chậm bàn giao Căn Hộ

theo thỏa thuận tại Điều 12.2.2 của Hợp Đồng...

Như vậy, theo thỏa thuận trong hợp đồng nếu bên bán chậm bàn giao theo

thời gian đã thỏa thuận là quý II/2019 nếu có kéo dài thì không quá 180 ngày

(tương đương 06 tháng). Chậm nhất đến ngày 30/12/2019 mà bên bán không bàn

giao căn hộ thì bên mua có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng. Thực tế, cho đến

ngày nguyên đơn khởi kiện và khi Toà án cấp sơ thẩm xét xử thì Công ty CPTĐ

F vẫn chưa bàn giao căn hộ cho ông T.

Công ty CPTĐ F trình bày việc chậm bàn giao căn hộ là do sự kiện bất khả

kháng là do thay đổi chính sách pháp luật và do dịch Covit. Hội đồng xét xử nhận

thấy các tài liệu ca Công ty CPTĐ F xuất trình không chứng minh được tính liên

quan đến việc ảnh hưởng tiến độ bàn giao công trình. Ngoài ra, thời hạn bàn giao

cuối cùng là 30/12/2019 trong khi đầu năm 2020, dịch Covit mới bắt đầu xuất hiện

tại Việt Nam và giãn cách xã hội theo Chỉ thị 15/CT-TTg ngày 27/02/2020; Chỉ

thị 16/CT-TTg ngày 31/03/2020 ca Th tướng chính ph thực thiện từ tháng

3,4/2020.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 14 ca hợp đồng: “14.3. Khi xuất hiện

một trong các Sự Kiện Bất Khả Kháng theo thỏa thuận tại Điều 14.1 này thì Bên

bị tác động bởi Sự Kiện Bất Khả Kháng phải thông báo bằng văn bản cho Bên

còn lại biết trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày xảy ra Sự Kiện Bất Khả Kháng.

Quá trình giải quyết vụ án, Công ty CPTĐ F không có chứng cứ chứng minh đã

có văn bản thông báo về sự kiện bất khả kháng gửi cho ông T. Ông T đã có thông

báo cho Công ty và yêu cầu giải quyết chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, xác định Công ty CPTĐ F đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ

theo hợp đồng. Thời điểm vi phạm nghĩa vụ được xác định từ ngày 30/12/2019.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện ca ông T, chấm

dứt hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông T và Công ty CPTĐ F là phù hợp với

Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử thấy không có căn cứ chấp

nhận nội dung kháng cáo ca Công ty CPTĐ F, Công ty CP F Quy Nhơn và

HBank về việc không chấp nhận chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ ngày

05/06/2018.

[2.4] Xét nội dung kháng cáo về các khoản tiền bản án sơ thẩm tuyên

Công ty CPTĐ F phải trả cho ông Nguyễn Phi T:

Về số tiền mua căn hộ: Tại đơn khởi kiện cũng như các tài liệu do nguyên

đơn xuất trình thì tổng số tiền mà nguyên đơn đã nộp cho Công ty CPTĐ F với

tổng số tiền là 2.023.500.000đ. Trong đó bao gồm: 745.500.000đ là tiền ca ông

T và 1.278.000.000đ tiền vay từ HBank. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm tuyên buộc

Công ty CPTĐ F phải trả cho ông T tiền mua căn hộ theo giá trị Hợp đồng là

2.130.000.000đ là không chính xác. Cần sửa số tiền Công ty CPTĐ F hoàn trả

cho ông T số tiền đã nộp là 2.023.500.000đ (hai tỷ, không trăm hai mươi ba

triệu, năm trăm nghìn đồng).

Về yêu cầu tiền phạt vi phạm hợp đồng và tiền lãi phát sinh do lỗi chậm

bàn giao dẫn đến chấm dứt hợp đồng: Tại khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất

động sản quy định việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ bàn giao bất

động sản do các bên thỏa thuận và ghi vào hợp đồng. Căn cứ quy định tại các

điều 12.2.1, điều 15.1.3 Hợp đồng mua bán căn hộ, do Công ty CPTĐ F vi phạm

thời hạn bàn giao căn hộ nên ông T yêu cầu Công ty phải thanh toán tiền phạt vi

phạm, tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán là phù hợp với thỏa thuận ca các

bên. Cụ thể:

Đối với số tiền ông T đóng (ngoài tiền vay HBank) 745.500.000đ: Như

phân tích ở trên, do bị đơn chậm bàn giao nhà từ ngày 30/12/2019 nên thiệt hại

phát sinh đối với số tiền 745.500.000đ tính từ ngày vi phạm nghĩa vụ bàn giao là

ngày 30/12/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm 31/3/2022 là 27 tháng; cần buộc Công

ty CPTĐ F phải trả cho ông T tiền lãi ca khoản tiền 745.500.000đ là:

745.500.000 đồng x 27 tháng x 6.9%/12 = 115.738.875đ (một trăm mười lăm

triệu, bảy trăm ba mươi tám nghìn, tám trăm bảy mươi lăm đồng).

Đối với số tiền vay HBank là 1.278.000.000đ: Các đương sự đều xác nhận

ông T đã trả HBank số tiền lãi là 147.871.484đ; số tiền phải trả lãi trong hạn

226.598.511đ, lãi quá hạn 37.141.228đ. Tổng số tiền lãi đã trả và phải trả ca

khoản vay HBank là 411.611.223đ (bốn trăm mười một triệu, sáu trăm mười một

nghìn, hai trăm hai mươi ba đồng).

Đối với khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng khoản tiền tương đương 8% trị

giá hợp đồng 170.400.000đ (một trăm bảy mươi triệu, bốn trăm nghìn đồng).

Hội đồng xét xử nhận thấy, những khoản tiền trên là thiệt hại thực tế phát

sinh và các khoản phạt đã được thỏa thuận trong hợp đồng nên Tòa án cấp sơ

thẩm chấp nhận là có căn cứ.

Đối với yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng do chậm bàn giao là

359.437.500đ:

Hội đồng xét xử nhận thấy, tại Điều 12.2.1 ca hợp đồng quy định về điều

khoản phạt vi phạm trong trường hợp các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng

mà bên bán chậm bàn giao căn hộ có điều kiện bên mua đã thanh toán đầy đ và

đúng hạn giá bán căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp này

không áp dụng đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do vậy,

không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện ca nguyên đơn với số tiền

359.437.500đ.

Đối với tiền bồi thường thiệt hại từ Hợp đồng thuê căn hộ ngày 23/8/2018:

Ông T có yêu cầu Công ty CPTĐ F bồi thường: Số tiền 42.300.000đ tiền ông T

đã đi nghỉ dưỡng nay huỷ hợp đồng phải trả lại cho Công ty F Quy Nhơn; số tiền

151.381.819đ tiền cho thuê mà ông T đã nhận; số tiền 306.794.550đ số tiền thuê

nhà mà đáng lẽ ra ông T được nhận kể từ thời điểm hết thời hạn bàn giao nhà;

tổng số tiền là 500.476.369đ.

Hội đồng xét xử nhận thấy, nguyên đơn đề nghị Tòa án chấm dứt Hợp đồng

mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 vì lý do bị đơn chậm bàn giao nhà. Do đó, theo quy

định ca hợp đồng bị đơn đã chịu các khoản tiền bồi thường thiệt hại và các khoản tiền

phạt do vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, như phân tích ở trên, tại thời điểm ông T và Công

ty F Quy Nhơn ký kết Hợp đồng thuê căn hộ ngày 23/8/2018 thì căn hộ chưa tồn

tại. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên Công ty F Quy Nhơn vô hiệu nhưng lại tuyên bị đơn

phải trả cho ông T khoản tiền 488.876.369đ là tiền thuê căn hộ nghỉ dưỡng là không có

căn cứ; không chấp nhận yêu cầu ca ông T với số tiền yêu cầu là 500.476.369đ.

Đối với tiền án phí 67.696.091đ mà nguyên đơn yêu cầu do Ngân hàng

HBank khởi khiện đòi nợ và yêu cầu độc lập ca Công ty F Quy Nhơn được Tòa

án chấp nhận:

Căn cứ khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì đương sự

phải chịu án phí sơ thẩm nếu yêu cầu ca họ không được Tòa án chấp nhận. Do

ông T là người khởi kiện nên nghĩa vụ ca các đương sự phải thực hiện theo quy

định ca Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Ông T cho rằng đây là thiệt hại phát

sinh từ hợp đồng mua bán và buộc HBank phải chịu là không đúng quy định tại

Điều 12 ca hợp đồng. Tại đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn

không có yêu cầu; tại phiên tòa nguyên đơn bổ sung yêu cầu này nên yêu cầu

này vượt quá phạm vi đơn khởi kiện; khoản yêu cầu này không được thụ lý bổ

sung. Toà án sơ thẩm xét và chấp nhận là không có căn cứ.

Như vậy, Hội đồng xét xử thấy tổng số tiền cần buộc Công ty CPTĐ F hoàn

trả, tiền phạt vi phạm hợp đồng và tiền lãi phát sinh do lỗi chậm bàn giao dẫn

đến chấm dứt hợp đồng cho ông Nguyễn Phi T là: 2.023.500.000đ +

115.738.875đ + 411.611.223đ + 170.400.000đ = 2.721.250.098đ (hai tỷ, bảy

trăm hai mươi mốt triệu, hai trăm năm mươi nghìn, không trăm chín mươi tám

đồng).

Tổng số tiền ông Nguyễn Phi T yêu cầu nhưng không được chấp nhận là:

359.437.500đ + 500.476.369đ.= 859.913.869đ (tám trăm năm mươi chín triệu,

chín trăm mười ba nghìn, tám trăm sáu mươi chín đồng).

[2.5] Xét nội dung kháng cáo của Công ty F Quy Nhơn đối với Hợp đồng

thuê căn hộ ngày 23/8/2018:

Như phân tích ở trên, căn hộ số 38A5B thuộc Dự án khu Đô thị du lịch

sinh thái F Quy Nhơn, có địa chỉ tại Khu kinh tế Nhơn Hội, xã Nhơn Lý, thành

phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định do Công ty CPTĐ F không bàn giao cho nguyên

đơn đúng thời hạn và đến thời điểm nguyên đơn khởi kiện thì căn hộ trên cũng

chưa được bàn giao. Do đó, yêu cầu ca nguyên đơn đề nghị Tòa án tuyên hợp

đồng thuê căn hộ vô hiệu là có căn cứ.

Tại biên bản thẩm định ngày 28/7/2021, thể hiện căn hộ đang tranh chấp

mới được xây dựng xong phần cơ bản và đang hoàn thiện trang thiết bị theo

như phụ lục 02. Như vậy, đối tượng thuê chưa thực hiện được nhưng Công ty F

Quy Nhơn đã chuyển tiền thuê nhà cho ông T. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông T

phải trả lại Công ty F Quy Nhơn số tiền 10 tháng tiền thuê nhà là 151.381.819đ

và 42.300.000đ ông T đã nghỉ dưỡng tại F Quy Nhơn; với tổng số tiền là

193.681.819đ (một trăm chín mươi ba triệu, sáu trăm tám mươi mốt nghìn, tám

trăm mười chín đồng) là phù hợp.

[2.6] Xét nội dung kháng cáo của HBank đề nghị không hủy Hợp đồng

mua bán căn hộ ngày 05/06/2018:

Toà sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập ca HBank, buộc ông T

phải thanh toán cho HBank số tiền tạm tính đến 31/03/2022 là 1.533.705.605đ

(147.871.484đ nợ gốc, 226.598.511đ nợ lãi trong hạn và 37.141.228đ nợ lãi quá

hạn). Buộc ông T tiếp tục phải thanh toán tiền lãi phát sinh theo mức lãi suất ca

hợp đồng tín dụng. HBank có quyền kê biên phát mại căn hộ số 38A5B thuộc dự

án khu Đô thị du lịch sinh thái F Quy Nhơn nếu ông T không thực hiện hoặc

thực hiện không đầy đ nghĩa vụ là có căn cứ.

Hội đồng xét xử nhận thấy, ngày 20/8/2018, Công ty CPTĐ F, ông Nguyễn

Phi T và HBank cùng thống nhất ký Bản hợp đồng thỏa thuận hợp tác 3 bên.

Cùng ngày ông T đã ký Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp với HBank.

Theo thỏa thuận thì kể từ thời điểm ông T thanh toán tiền mua căn hộ cho Công

ty CPTĐ F từ tiền ông T vay ca HBank thì ông T sẽ chuyển mọi quyền mà

không gắn với nghĩa vụ ca ông T cho HBank khi giải quyết hậu quả ca hợp

đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập ca

HBank về việc không hy Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 là có cơ

sở. Do việc hy Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 không làm ảnh

hưởng đến giá trị hiệu lực ca Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp. Người

vay tiền ca HBank là ông T vẫn phải có trách nhiệm thanh toán nợ đến hạn.

Tuy nhiên, cần chấp nhận yêu cầu kháng cáo ca HBank về việc trong

trường hợp Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 bị chấm dứt vì bất kỳ lý

do gì thì yêu cầu Công ty CPTĐ F sẽ chuyển các khoản tiền liên quan đến việc

hy Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 về tài khoản ca ông Nguyễn

Phi T mở tại HBank để HBank thu hồi toàn bộ khoản nợ.

Trường hợp ông Nguyễn Phi T không thanh toán được khoản nợ cho

HBank và Công ty CPTĐ FL không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền về tài

khoản ca ông T mở tại HBank thì HBank có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Tài sản bảo đảm cho khoản

vay là “Toàn bộ các Quyền tài sản ca Bên thế chấp phát sinh từ Hợp đồng mua

bán căn hộ số 38A5B/2018/HĐMBCH-T ký ngày 05/06/2018 giữa Công ty cổ

phần Tập đoàn F với nguyên đơn ông Nguyễn Phi T theo Hợp đồng thế chấp

quyền tài sản số 5275/18MB/HĐBĐ ngày 20/8/2018 được xác lập giữa HBank

với ông Nguyễn Phi T và được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký quốc

gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp; Căn hộ/nhà hình thành trong tương lai tại

Căn hộ số 38A5B tầng 8A Zone 3 Tổ hợp căn hộ khách sạn The F Coastal Hill

thuộc Dự án Khu đô thị sinh thái F Quy Nhơn - Dự án tại khu kinh tế Nhơn Hội,

xã Nhơn Lý, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định”. Nếu tài sản đảm bảo không

đ để thu hồi nợ thì ông T vẫn phải tiếp tục trả nợ cho HBank.

[3] Về án phí:

[3.1] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Phi T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền yêu cầu

không được chấp nhận; tiền phải thanh toán cho Công ty F Quy Nhơn và tiền trả

cho HBank với tổng số tiền là: 859.913.869đ + 193.681.819đ + 1.533.705.605đ

= 2.587.301.293đ. Số tiền án phí là: 72.000.000đ + (587.301.293đ x 2%) =

83.746.000đ (tám mươi ba triệu, bảy trăm bốn mươi sáu nghìn đồng).

Công ty CPTĐ F phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền phải

thanh toán cho ông Nguyễn Phi T là 2.721.250.098đ. Số tiền án phí là:

72.000.000đ + (721.250.098đ x 2%) = 86.425.000đ (tám mươi sáu triệu, bốn

trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

Công ty F Quy Nhơn và HBank không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

[3.1] Về án phí dân sự phúc thẩm:

Do bản án dân sự sơ thẩm bị sửa nên những người kháng cáo không phải

chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Đề nghị ca đại diện Viện kiểm sát phù hợp với nhận định ca Hội đồng

xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ:

- Điều 116, Điều 117, Điều 428 Bộ luật dân sự 2015;

- Khoản 2 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2014;

- Điều 118, Điều 119, Điều 121 Luật nhà ở 2014;

- Khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 147; Điều 202, Điều 271, Điều 272,

Điều 273, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 ca UBTV Quốc

hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ

phí Tòa án.

Xử: Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo ca Công ty cổ phần Tập

đoàn F và Ngân hàng TMCP phát triển H; không chấp nhận kháng cáo ca Công

ty cổ phần F Quy Nhơn Golf & Resort; sửa bản án sơ thẩm số 07/2022/DS-ST

ngày 31/03/2022 ca Toà án nhân dân quận Cầu Giấy, cụ thể như sau:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện ca ông Nguyễn Phi T về yêu cầu chấm

dứt Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018; xác định Công ty cổ phần Tập

đoàn F đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo Hợp đồng; thời điểm vi phạm

nghĩa vụ được xác định từ ngày 30/12/2019.

[2] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện ca ông Nguyễn Phi T yêu cầu

Công ty cổ phần Tập đoàn F hoàn trả và bồi thường thiệt hại những khoản tiền

[2.1] Buộc Công ty cổ phần Tập đoàn F hoàn trả cho ông T số tiền đã đóng

là 2.023.500.000đ (hai tỷ, không trăm hai mươi ba triệu, năm trăm nghìn đồng).

[2.2] Buộc Công ty cổ phần Tập đoàn F phải bồi thường thiệt hại số tiền

lãi phát sinh từ số tiền 745.500.000đ ông Nguyễn Phi T đã đóng cho Công ty cổ

phần Tập đoàn F (tính từ ngày ngày 30/12/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm

31/3/2022) là 115.738.875đ (một trăm mười lăm triệu, bảy trăm ba mươi tám

nghìn, tám trăm bảy mươi lăm đồng).

[2.3] Buộc Công ty cổ phần Tập đoàn F phải bồi thường thiệt hại số tiền

lãi phát sinh từ số tiền 1.278.000.000đ ông Nguyễn Phi T vay ca Ngân hàng

TMCP phát triển H với số tiền 411.611.223đ (bốn trăm mười một triệu, sáu trăm

mười một nghìn, hai trăm hai mươi ba đồng); trong đó: Lãi đã trả ngân hàng

147.871.484đ; lãi trong hạn chưa trả 226.598.511đ, lãi quá hạn chưa trả

37.141.228đ.

[2.4] Buộc Công ty cổ phần Tập đoàn F phải bồi thường thiệt hại tiền phạt

vi phạm hợp đồng khoản tiền tương đương 8% trị giá Hợp đồng 170.400.000đ

(một trăm bảy mươi triệu, bốn trăm nghìn đồng).

[2.5] Tổng số tiền Công ty cổ phần Tập đoàn F phải hoàn trả, tiền phạt vi

phạm hợp đồng và tiền lãi phát sinh do lỗi chậm bàn giao dẫn đến chấm dứt hợp

đồng cho ông Nguyễn Phi T là: 2.721.250.098đ (hai tỷ, bảy trăm hai mươi mốt

triệu, hai trăm năm mươi nghìn, không trăm chín mươi tám đồng).

[3] Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện ca ông Nguyễn Phi T

yêu cầu Công ty cổ phần Tập đoàn F phải hoàn trả và bồi thường thiệt hại những

khoản tiền sau:

[3.1 Không chấp nhận yêu cầu ông Nguyễn Phi T yêu cầu Công ty cổ phần

Tập đoàn F thanh toán phạt vi phạm hợp đồng do chậm bàn giao là 359.437.500đ

(ba trăm năm mươi chín triệu, bốn trăm ba mươi bảy nghìn, năm trăm đồng).

[3.2] Không chấp nhận yêu cầu ông Nguyễn Phi T yêu cầu Công ty cổ

phần Tập đoàn F thanh toán số tiền bồi thường thiệt hại từ Hợp đồng thuê căn hộ

nghỉ dưỡng số tiền là 500.476.369đ (năm trăm triệu, bốn trăm bảy mươi sáu

nghìn, ba trăm sáu mươi chín đồng); trong đó: số tiền 42.300.000đ tiền ông T đã

đi nghỉ dưỡng; 151.381.819đ tiền cho thuê mà ông T đã nhận; 306.794.550đ số

tiền thuê nhà mà đáng lẽ ra ông T được nhận kể từ thời điểm hết thời hạn bàn

giao nhà.

[3.3] Tổng số tiền ông Nguyễn Phi T yêu cầu nhưng không được chấp

nhận là 859.913.869đ (tám trăm năm mươi chín triệu, chín trăm mười ba nghìn,

tám trăm sáu mươi chín đồng).

[4] Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập ca Công ty cổ phần F Quy

Nhơn Golf & Resort; buộc ông Nguyễn Phi T hoàn trả cho Công ty cổ phần F

Quy Nhơn Golf & Resort số tiền 193.681.819đ (một trăm chín mươi ba triệu, sáu

trăm tám mươi mốt nghìn, tám trăm mười chín đồng); trong đó: 151.381.819đ là

tiền cho thuê mà ông Nguyễn Phi T đã nhận, 42.300.000đ tiền ông Nguyễn Phi T

đã đi nghỉ dưỡng.

[5] Không chấp nhận yêu cầu độc lập ca Công ty cổ phần F Quy Nhơn

Golf & Resort về việc yêu cầu ông Nguyễn Phi T bồi thường thiệt hại.

[6] Chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập ca Ngân hàng TMCP phát triển H;

buộc ông Nguyễn Phi T phải thanh toán cho Ngân hàng TMCP phát triển H số

tiền tạm tính đến 31/03/2022 là 1.533.705.605đ (một tỷ, năm trăm ba mươi ba

triệu, bảy trăm linh năm nghìn, sáu trăm linh năm nghìn đồng); trong đó: nợ gốc

là 1.269.965.866đ; nợ lãi trong hạn là 226.598.511đ; nợ lãi quá hạn là

37.141.228đ.

Buộc ông Nguyễn Phi T phải tiếp tục thanh toán theo lãi suất quy định tại

Hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ kể từ ngày 01/04/2022 cho đến khi thanh

toán xong khoản nợ.

[7] Buộc Công ty cổ phần Tập đoàn F chuyển các khoản tiền liên quan đến

việc hy Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 quy định tại mục [2.5] về

tài khoản ca ông Nguyễn Phi T mở tại HBank; HBank có quyền thu hồi khoản

tiền được tuyên tại mục [6].

[8] Trường hợp ông T không thanh toán được hết khoản nợ được tuyên tại

mục [6] cho HBank hoặc Công ty cổ phần Tập đoàn F không thực hiện nghĩa vụ

thanh toán tiền theo quyết định ca bản án thì HBank có quyền yêu cầu cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Tài sản bảo đảm

cho khoản vay là “Toàn bộ các Quyền tài sản ca Bên thế chấp phát sinh từ Hợp

đồng mua bán căn hộ số 38A5B/2018/HĐMBCH-T ký ngày 05/06/2018 giữa

Công ty cổ phần Tập đoàn F với nguyên đơn ông Nguyễn Phi T theo Hợp đồng

thế chấp quyền tài sản số 5275/18MB/HĐBĐ ngày 20/8/2018 được xác lập giữa

HBank với ông Nguyễn Phi T và được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng

ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp; Căn hộ/nhà hình thành trong tương

lai tại Căn hộ số 38A5B tầng 8A Zone 3 Tổ hợp căn hộ khách sạn The F Coastal

Hill thuộc Dự án Khu đô thị sinh thái F Quy Nhơn - Dự án tại khu kinh tế Nhơn

Hội, xã Nhơn Lý, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định”. Nếu tài sản đảm bảo

không đ để thu hồi nợ thì ông T vẫn phải trả nợ cho HBank.

[9] Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường

hợp cơ quan thi hành án có quyền ch động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ

ngày có đơn yêu cầu thi hành án ca người được thi hành án (đối với các khoản

tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải

thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi ca số tiền còn phải thi hành án theo

mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 ca Bộ luật Dân sự năm 2015.

[10] Về án phí:

Ông Nguyễn Phi T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 83.746.000đ (tám

mươi ba triệu, bảy trăm bốn mươi sáu nghìn đồng); được trừ vào số tiền

43.000.000đ (bốn mươi ba triệu đồng) đã nộp tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí

số AA/2018/0003656 ngày 23/06/2020 ca Chi cục thi hành án dân sự quận Cầu

Giấy; còn phải nộp số tiền là 40.746.000đ (bốn mươi triệu, bảy trăm bốn mươi

sáu nghìn đồng).

Công ty cổ phần Tập đoàn F phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là

86.425.000đ (tám mươi sáu triệu, bốn trăm hai mươi lăm nghìn đồng); không

phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; được trừ vào số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn

đồng) đã nộp tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2020/0018471 ngày

25/05/2022 ca Chi cục thi hành án dân sự quận Cầu Giấy; còn phải nộp số tiền

là 86.125.000đ (tám mươi sáu triệu, một trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

Công ty cổ phần F Quy Nhơn Golf &Resort không phải chịu án phí dân sự

sơ thẩm, phúc thẩm; được nhận lại số tiền 3.800.000đ (ba triệu. tám trăm nghìn

đồng) đã nộp tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2020/0017990 ngày

25/11/2021 và số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) đã nộp tại biên lai thu tiền

tạm ứng án phí số AA/2020/0018472 ngày 25/05/2022 ca Chi cục thi hành án

dân sự quận Cầu Giấy.

Ngân hàng TMCP phát triển H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm,

phúc thẩm; được nhận lại số tiền 28.000.000đ (hai mươi tám triệu đồng) đã nộp

tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2020/0017989 ngày 25/11/2021 và số

tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) đã nộp tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí số

AA/2020/0018446 ngày 19/05/2022 ca Chi cục thi hành án dân sự quận Cầu

Giấy.

[11] Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 ca Luật

Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án

dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi

hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 ca

Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại

Điều 30 ca Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày Tòa tuyên án./.

Nơi nhận:

- VKS NDTP Hà Nội;

- TAND quận Cầu Giấy;

- Chi cục THADS quận Cầu Giấy;

- Các đương sự;

- Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Nguyễn Thu Hồng

Tải về

Bản án/ Quyết định cùng đối tượng

Bản án cùng lĩnh vực

Bản án số 310/2026/DS-PT ngày 28/04/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

Bản án số 308/2026/DS-PT ngày 24/04/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Bản án số 300/2026/DS-PT ngày 23/04/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản án số 18/2026/DS-ST ngày 23/04/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Khánh Hòa, tỉnh Khánh Hòa về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 36/2026/DS-PT ngày 22/04/2026 của TAND tỉnh Quảng Trị về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Bản án số 242/2026/DS-PT ngày 21/04/2026 của TAND tỉnh Đắk Lắk về đòi bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng về sức khỏe, tính mạng

Bản án số 325/2026/DS-PT ngày 21/04/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp về hụi, họ, biêu, phường

Bản án số 239/2026/DS-PT ngày 20/04/2026 của TAND tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản án số 78/2026/DS-ST ngày 20/04/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 8 - Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh về y/c tuyên bố hoặc hủy bỏ quyết định tuyên bố một người đã chết

Bản án số 283/2026/DS-PT ngày 17/04/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về đòi bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng về sức khỏe, tính mạng

Bản án mới nhất

Bản án số 49/2026/HS-ST ngày 29/04/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ

Hình sự

Bản án số 310/2026/DS-PT ngày 28/04/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

Dân sự

Bản án số 308/2026/DS-PT ngày 24/04/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Dân sự

Bản án số 300/2026/DS-PT ngày 23/04/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dân sự

Bản án số 113/2026/HNGĐ-ST ngày 23/04/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đồng Nai, tỉnh Đồng Nai về vụ án ly hôn về mâu thuẫn gia đình

Hôn nhân gia đình