Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 1800/2026/DS-PT ngày 30/09/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 1800/2026/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 1800/2026/DS-PT ngày 30/09/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Hồ Chí Minh
Số hiệu:	1800/2026/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	30/09/2026
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	tranh chấp quyền sử dụng đất

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án số:1800/2026/DS-PT

Ngày: 30-9-2026

V/v “Tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, đòi quyền sử dụng đất”.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lâm Thị Thu Lan

Các Thẩm phán:

1. Ông Tôn Văn Trung

2. Bà Lê Hải Vân

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hồng Hưởng – Thư ký Tòa án nhân

dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia

phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Như Khương – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 27/5/2026, 24/6/2026, 23/7/2026, 20/8/2026, 17/9/2026

và 30/9/2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc

thẩm công khai đối với vụ án dân sự thụ lý số 404/2026/DS-PT ngày 03/3/2026

về việc "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đòi quyền sử

dụng đất".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 2281/2025/DS-ST ngày 11/11/2025 của Tòa

án nhân dân Khu vực 8, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2402/2026/DS-PT ngày

06/4/2026, Quyết định hoãn phiên tòa số 6533/2026/QĐ-PT ngày 06/5/2026,

Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2965/2026/DS-PT ngày 06/5/2026, Quyết

định tạm ngừng phiên tòa số 8140/2026/QĐPT-DS ngày 27/5/2026, Quyết định

tạm ngừng phiên tòa số 9763/2026/QĐPT-DS ngày 24/6/2026, Quyết định tạm

ngừng phiên tòa số 12243/2026/QĐPT-DS ngày 23/7/2026, Quyết định tạm

ngừng phiên tòa số 13653/2026/QĐPT-DS ngày 20/8/2026 và , Quyết định tạm

ngừng phiên tòa số 14583/2026/QĐPT-DS ngày 17/9/2026 của Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh giữa các đuơng sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1955

Địa chỉ: A P, phường P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đoàn Thanh N

Địa chỉ: 2 D, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Đ: Ông Huỳnh S và ông

Phạm Công D là Luật sư của Công ty L4 và Cộng S1.

2. Bị đơn: Bà Huỳnh Thị N1, sinh năm 1957

Địa chỉ: 1 ấp B, xã H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bà N1: Bà Tạ Thu T

Địa chỉ: Tổ E, khu phố A, phường B, tỉnh Gia Lai.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà N1: Ông Tạ Minh T1 và bà

Phan Ngọc Bảo T2 là Luật sư của Công ty L5.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Trần Mai T3, sinh năm 1979

Địa chỉ: 1 khu phố H, xã H, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.2. Bà Trần Thị S2, sinh năm 1952

Địa chỉ: 1 khu phố H, xã H, Thành phố Hồ Chí Minh

3.3. Ông Trần Quang T4, sinh năm 1979

3.4. Bà Trần Thị Kim L, sinh năm 1980

3.5. Ông Trần Minh Q, sinh năm 1983

3.6. Ông Trần Minh T5, sinh năm 1985

3.7. Ông Trần Minh P, sinh năm 1987

3.8. Ông Trần Minh L1, sinh năm 1990

3.9. Ông Trần Minh T6, sinh năm 1992

Người giám hộ cho ông T6 là bà Huỳnh Thị N1 (là mẹ)

Cùng địa chỉ: 1 ấp B, xã H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T4, bà L, ông Q, ông T5, ông P, ông

L1, ông T6 (bà N1 giám hộ): Ông Lê Thanh A

Địa chỉ: 1 ấp B, xã H, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.10. Bà Huỳnh Thị Bích N2, sinh năm 1960

Địa chỉ: A P, phường P, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 21/03/2019, đơn khởi kiện bổ sung ngày

05/4/2023, bản tự khai và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên

tòa sơ thẩm, đại diện của nguyên đơn trình bày:

Ngày 23/09/2001, ông Đ có nhận chuyển nhượng phần đất có tổng diện tích:

924 m² đất làm vườn, phần đất tọa lạc tại Ấp T, Xã T, huyện H có chiều ngang 42m

x chiều dài 22 m = 924m

, của vợ chồng ông Trần Văn S3 và bà Huỳnh Thị N1

theo Hợp đồng sang nhượng đất vườn làm bằng giấy tay được lập ngày 23/09/2001,

trong nội dung giấy sang nhượng có ông S3, bà N1 và các con là ông Trần Quang

T4, bà Trần Thị Kim L cùng ký tên với giá trị chuyển nhượng là 60.060.000 đồng.

Tiếp theo, ngày 12/01/2002 Ông Trần Văn S3 và bà Huỳnh Thị N1 chuyển

nhượng cho ông Đ các phần đất tọa lạc tại Ấp T, Xã T, huyện H gồm :

Phần đất ruộng thứ 1: chiều ngang 10 m, chiều dài 250m = 2.500m

Phần đất ruộng thứ 2: chiều ngang 50m x chiều dài 50m = 2.500m

Tổng cộng: 5.000 m². Với giá chuyển nhượng 125.000.000 đồng.

Phần đất ruộng thứ 3: có chiều ngang 50 m x chiều dài 200m = 10.000m

Với giá chuyển nhượng 280.000.000 đồng.

Mảnh đất ruộng thứ 4: chiều ngang 87m x chiều dài 173m = 15.051m

. Tuy

nhiên, hai bên cấn trừ 3 phần đất ruộng đã mua nêu trên có tổng diện tích:

10.000m

+ 5.000m

= 15.000m

được cấn trừ còn lại: 15.051m

- 51m

15.000 m² ông S3 bán cho ông Đ giá 1.428.000 đồng.

Ngày 12/02/2002, ông Trần Văn S3 và bà Huỳnh Thị N1 tiếp tục chuyển

nhượng cho ông Đ phần đất cùng tọa lạc tại Ấp T, Xã T, huyện H có chiều ngang

87 m x chiều dài 19m = 1.653m

với giá 41.325.000 đồng, cùng ký tên chuyển

nhượng còn có các con ông S3, bà N1 là ông Trần Quang T4, bà Trần Thị Kim L,

Trần Minh T5, Trần Minh P. Tổng diện tích ông Đ nhận chuyển nhượng là: 924 m²

đất vườn và 16.704m

đất ruộng. Với giá trị chuyển nhượng là: 466.488.000 đồng.

+ Đối với phần đất vườn là: 60.060.000 đồng;

Đối với phần đất ruộng: 125.000.000 đồng + 280.000.000 đồng + 1.428.000

đồng = 406.428.000 đồng.

Từ khi nhận chuyển nhượng năm 2001 đến nay ông Đ đã lập vườn canh tác

và xây dựng căn nhà diện tích khoảng 35m

và đã bị xử phạt trái phép vì hành vi

xây dựng nhà theo quyết định 51/QĐ-UB ngày 27/06/2005 của UBND xã T. Hiện

ông Đ vẫn chưa sang tên các phần đất nêu trên.

Kể từ khi nhận chuyển nhượng thì các đồng thừa kế tranh chấp với nhau

giữa các chi ông Trần Văn S3 và các chi bà Trần Thị S2 nộp đơn yêu cầu chia thừa

kế. Ngày 27/9/2016 Tòa án nhân dân Tp.HCM xử phúc thẩm giữ nguyên bản án

Tòa cấp sơ thẩm Hóc Môn đối với phần đất ông Đ nhận chuyển nhượng của ông

S3, bà N1 như sau: Theo bản án phúc thẩm, phần đất vườn ông Đ mua của ông S3

có diện tích: 924m

nằm 1 phần trong toàn bộ diện tích 9.271m

được Tòa án công

nhận thuộc các thửa 141, 142 tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại Ấp T, Xã T, huyện H, theo

bản án ông S3 và bà S2 được nhận 1/2 diện tích trên. (Kèm theo bản vẽ hiện trạng

vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ - chi nhánh H lập ngày 4/11/2008);

Theo bản án phúc thẩm, phần đất ruộng ông Đ mua của ông S3 có diện tích

16.704m

nằm 1 phần trong toàn bộ diện tích 34.851,9 m

được Tòa án công nhận

thuộc các thửa 56, 65, 64,78,79,107,108,109,122,123,124 tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại

Xã T, huyện H, theo bản án ông S3 và bà S2 được nhận 1/2 diện tích trên. (Kèm

theo bản vẽ hiện trạng vị trí do Công ty P1 lập ngày 4/11/2008);

Tháng 03/2017, ông Trần Văn S3 chết và không để lại di chúc, nên để bảo vệ

quyền và lợi ích hợp pháp của mình ông Đ làm đơn này khởi kiện vụ án ra Tòa án

nhân dân huyện Hóc Môn để yêu cầu giải quyết cho ông Đ được sang tên phần đất

đã nhận chuyển nhượng.

Cơ sở pháp lý khi nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay của ông Đ đối với

ông Trần Văn S3, bà Huỳnh Thị N1.

Năm 2001, 2002 ông Đ đã nhận chuyển nhượng từ ông S3, bà N1 và trực

tiếp canh tác trên phần đất này cho đến nay.

Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2003: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; Trường hợp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng

nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn

nơi có đất", thì trường hợp chuyển nhượng đất giữa ông Đ và ông S3, bà N1 chưa

tuân thủ về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, căn cứ theo

quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối

cao: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không có công chứng, hoặc

chứng thực của UNND cấp có thẩm quyền, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển

nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố..., bên

chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền

xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo các quy định của Nhà nước",

thì hợp đồng này được Tòa án công nhận.

Mặc khác, căn cứ vào Điều 412 Bộ luật Dân sự 2005 quy định nguyên tắc

thực hiện hợp đồng dân sự là phải trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất

cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau. Do vậy, tuy ông Đ và bên ông S3 mua bán

đất bằng giấy tay nhưng cũng được xem là hợp đồng dân sự. Bên bán đất không thể

chỉ dựa vào lý do hợp đồng không có công chứng, chứng thực mà bất chấp quyền

lợi của người mua dất.

Xét hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng mua bán lập

bằng giấy tay vào năm 2001, 2002 giữa ông Đ và vợ chồng ông S3, bà N1 không

có công chứng chứng thực là vi phạm về hình thức quy định tại Điều 450 Bộ Luật

Dân sự năm 2005.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Trong

trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có

công chứng chứng thực phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định

đó. Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ

trường hợp pháp luật có quy định khác.

Mặt khác, tại điểm a, điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị Quyết số

02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân

Tối cao và Điều 129 Bộ Luật Dân sự năm 2015, cụ thể khoản 2 quy định: “Giao

dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm bắt buộc về công chứng,

chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao

dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận

hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này các bên không phải thực hiện việc

công chứng, chứng thực.

Đối chiếu với trường hợp của giao dịch hợp đồng giữa ông Đ và ông Trần

Văn S3, bà Huỳnh Thị N1 mặc dù có vi phạm về hình thức nhưng tại thời điểm

giao kết hợp đồng có đủ điều kiện quy định tại pháp luật dân sự: đủ năng lực, tự

nguyện, không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Do đó, Hợp đồng mua bán nhà đất ký

2001, 2002 giữa ông Đ và ông Trần Văn S3 bà Huỳnh Thị N1 không bị coi là vô

hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức và điều kiện về quyền sở hữu của bên

chuyển nhượng, mà hợp đồng này đủ điều kiện công nhận theo các quy định pháp

luật nêu trên.

Do đó, yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán giấy tay giữa ông Đ và vợ

chồng ông Trần Văn S3, bà Huỳnh Thị N1 và các chi của ông Trần Văn S3 lập các

ngày 23/09/2001, ngày 12/01/2002, ngày 12/02/2002 và ông Đ được quyền liên hệ

với Cơ quan chức năng có thẩm quyền làm thủ tục sang tên đối với toàn bộ phần

đất thuộc 1 phần các thửa: phần đất vườn thửa 141, 142 tờ bản đồ số 4 diện tích

924 m²/9.271 m² (phần được chia theo bản án phúc thẩm của ông Trần Văn S3

được hưởng ½ ) và một phần đất ruộng 16,704 m² trong toàn bộ diện tích 34.851,9

m² (phần được chia theo bản án phúc thẩm của ông Trần Văn S3 được hưởng 1/2 )

để ông Đ sớm được ổn định cuộc sống.

Ngoài ra, nguyên đơn có yêu cầu khởi kiện bổ sung: Yêu cầu Công nhận hợp

đồng mua bán giấy tay ngày 23/9/2001, 12/01/2002, 12/02/2002 giữa ông Nguyễn

Văn Đ và vợ, chồng ông Trần Văn S3, bà Huỳnh Thị N1 đối với phần đất thuộc

thửa 123-1, 124-1, rạch (TL2004), TL 1989 phần đất thuộc thửa 473-1, 474-1, diện

tích khoảng 1627.3m

theo bản đồ hiện trạng vị trí số: 109790/TTĐĐBĐ-CNHM

ngày 05/12/2023 của Trung tâm đo đạc bản đồ - chi nhánh H.

* Tại đơn phản tố ngày 30 tháng 11 năm 2020, tại bản tự khai, trong

quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn, bà Huỳnh Thị N1 có đại

diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thị Mỹ L2 trình bày:

Ông Nguyễn Văn Đ và Ông Trần Văn S3 chồng Bà Huỳnh Thị N1 là chỗ

bạn bè với nhau. Trước đây khi ông S3 còn sống, Ông Đời hay lui tới chơi nhà ông

S3. Vợ chồng bà N1, ông S3 thấy hoàn cảnh gia đình Ông Đ cũng khó khăn nên

mới giúp đỡ cho ông Đ cải thiện kinh tế bằng cách: cho ông Nguyễn Văn Đ thuê

dài hạn mảnh đất nông nghiệp tọa lạc tại: Ấp T, xã T, huyện H, Tp . có diện tích:

chiều ngang dài 88m chiều dài 173m với tổng diện tích: 15.224m

, mà gia đình ông

S3 đang canh tác trồng lúa (đính kèm hợp đồng thuê đất dài hạn ngày 09/09/2002).

Thời hạn thuê là 15 năm. Giá cho thuê một năm bằng: 300kg lúa. Hai bên

thỏa thuận trong hợp đồng thuê đất là ông Đ có trách nhiệm đi đóng thuế đất nông

nghiệp hàng năm cho nhà nước. Quá trình thuê đất thì ông Đ có làm một cái chòi lá

trên đất.

Toàn bộ phần đất ông S3 cho ông Nguyễn Văn Đ thuê nêu trên có nguồn gốc

từ cha mẹ ông S3: là Ông Trần Văn C (chết năm 1996) và bà Phạm Thị M (chết

năm 1992) để lại cho các con: Ông Trần Văn S3 và bà Trần Thị S2. Vì muốn giúp

đỡ bạn bè nên ông S3 mới cho Ông Đ thuê phần đất ông đang trực tiếp quản lý,

canh tác.

Do cha mẹ ông S3 chết không để lại di chúc, hai chị em ông S3 và bà S2

không tự giải quyết được với nhau nên cả hai đã xảy ra tranh chấp thừa kế di sản do

cha mẹ chết để lại, trong đó có phần đất ông S3 đang cho ông Đ thuê là 15.224m

nêu trên.

Năm 1995 tranh chấp ra Ủy ban nhân dân Xã T, huyện H giải quyết và Ủy

ban nhân dân xã T tiến hành hòa giải nhiều lần nhưng không thành và đến ngày

01/10/2002 Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn thụ lý vụ án về việc thừa kế nhà, đất

giữa ông S3 và bà S2.

Ngày 05/12/2016 ông Trần Văn S3 chồng bà N1 bị bệnh chết. Gia đình ông

S3 có vợ là bà N1 và các con sau khi lo hậu sự cho ông S3 xong thì mới tìm trong

tủ hồ sơ thấy có hợp đồng cho thuê đất giữa ông S3 và ông Đ. Gia đình ông S3 từ

trước cho tới khi ông S3 mất chưa bao giờ nghe ông S3 nói là có bán đất cho ông

Đ. Giả sử nếu có chuyển nhượng thì cũng không hợp pháp vì năm 2001, 2002 đất

là của cha, mẹ ông S3, chưa khai di sản thừa kế mà hơn nữa đất đang có tranh chấp

chưa phải đất thuộc quyền sử dụng của ông S3 nên ông S3 không có quyền sang

nhượng.

Nay ông Đ khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất và yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng (bằng giấy tay) đối với

toàn bộ các phần đất nêu trên là không đúng, không phù hợp. Gia đình ông S3 chỉ

cho ông Đ thuê đất. Từ khi hai chị em ông S3, bà S2 xảy ra tranh chấp thì ông Đ

cũng không trực tiếp canh tác.

Hiện Phần đất đang tranh chấp đã được Tòa án nhân dân hai cấp xét xử bằng

02 bản án số: 157/2016/DS – ST ngày 26/05/2016 của Tòa án nhân dân huyện Hóc

Môn; Bản án số: 1131/2016/DSPT ngày 27/09/2016 của Tòa án nhân dân Thành

phố Hồ Chí Minh chia thừa kế cho hai chị em ông S3, bà S2 mỗi người được

hưởng ½ di sản do cha mẹ chết để lại.

Hơn nữa trong quá trình Tòa án hai cấp xét xử vụ án “tranh chấp thừa kế di

sản” có mời ông Nguyễn Văn Đ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền

lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án chia thừa kế.

Ngày 26/5/2009 Ông Nguyễn Văn Đ có bản tự khai là không có ý kiến gì về

việc tranh chấp thừa kế giữa hai chị em ông S3 và cũng không có yêu cầu gì trong

vụ kiện và xin vắng mặt. Việc này thể hiện ông Đ biết rất rõ đất này có tranh chấp,

ông S3 không phải là chủ sử dụng đất mà chủ sử dụng chính là ông Trần Văn C bà

V Phạm Thị M (cha mẹ ông S3). Nếu lúc này ông Đ là người có quyền lợi bị ảnh

hưởng thì ông Đ đã kiên quyết yêu cầu Tòa án hai cấp giải quyết quyền lợi cho ông

nhưng đằng này ông không yêu cầu, không có ý kiến. Vậy thì việc mua bán đất này

không đúng thực tế, hợp pháp và không được pháp luật bảo vệ.

Nay bà N1 yêu cầu Tòa án xem xét và tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển

nhượng ngày 23/9/2001, ngày 12/01/2002 và ngày 12/02/2002 đối với các phần đất

tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh bởi vì các giao dịch dân sự

nêu trên vi phạm các điều cấm của pháp luật:

Vi phạm các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển

nhượng đất nông nghiệp mà không đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì

hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ không phát sinh hiệu lực.

Ông S3 không phải là chủ sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng mà chủ

sử dụng là cha mẹ chồng bà N1 là cụ C và cụ M; Đất chưa có giấy chứng nhận; Đất

đang có tranh chấp (đã được giải quyết bằng hai bản án và hiện đã thi hành án

xong); Mua bán bằng giấy tay; Hai bên chưa thực hiện bàn giao đất, chưa thanh

toán tiền...

Ông Trần Văn S3 chỉ cho Ông Nguyễn Văn Đ thuê đất để cải thiện kinh tế

gia đình ông lúc khó khăn chứ không sang nhượng đất cho ông Đ.

Đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Bác yêu cầu

khởi kiện bổ sung của nguyên đơn.

*Tại đơn yêu cầu độc lập ngày 23 tháng 04 năm 2021, tại bản khai,

trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ

liên quan – bà Trần Thị Kim L, ông Trần Minh Q, ông Trần Minh T5, ông

Trần Minh P, ông Trần Minh L1, ông Trần Quang T4, ông Trần Minh T6,

ông T6 có mẹ là bà Huỳnh Thị N1 là người giám hộ, tất cả có đại diện là ông

Lê Thanh A trình bày:

Đồng ý với ý kiến và yêu cầu của bà Huỳnh Thị N1 và vẫn giữ nguyên yêu

cầu độc lập xem xét và tuyên bố vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng ngày

23/9/2001, ngày 12/01/2002, ngày 12/02/2002 đối với các phần đất tọa lạc tại ấp T,

xã T, huyện H, TP . bởi vì: Vi phạm các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất. Khi chuyển nhượng đất nông nghiệp mà không đủ các điều kiện theo quy

định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ không phát sinh hiệu lực.

Đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

*Tại đơn yêu cầu độc lập của bà Trần Thị S2 ngày 14 tháng 10 năm

2022, bà S4 trình bày:

Phần đất tranh chấp giữa ông Đ với gia đình bà N1 thuộc thửa 78, 79, 107,

108, 109, 122, 123, 124, tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện H. Một phần

đất tranh chấp này bà đã được cấp giấy chứng nhận số: DC 878440, do UBND

huyện hóc Môn cấp ngày 13/12/2021, thuộc thửa 512, tờ bản đồ số 06 (được thành

lập từ một phần thửa số 56, 64, 65, 78, 79, 122, 123 tờ bản đồ số 06, tài liệu năm

2004). Đất có nguồn gốc của ba mẹ bà để lại, việc gia đình bà N1 có chuyển

nhượng cho ông Đ hay không bà không liên quan, vụ việc chuyển nhượng giữa các

bên để các bên giải quyết. Bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Văn Đ di

dời hết tài sản và công trình trên đất, trả lại cho bà phần đất trống theo giấy chứng

nhận nêu trên.

Ngày 13/9/2023 bà S4 có đơn xin rút yêu cầu độc lập do phần đất này bà đã

tặng cho con bà là Trần Mai T3 và bà T3 đã được cập nhật sang tên ngày

13/01/2022. Do đó bà không còn liên quan gì đến vụ án. Bà xin rút lại toàn bộ yêu

cầu độc lập nêu trên và xin không tham gia tố tụng vì đã già yếu, đề nghị Tòa án

không mời lên Tòa nữa.

*Tại đơn yêu cầu độc lập của bà Trần Mai T3 ngày 24 tháng 10 năm

2022, bà T3 trình bày:

Phần đất tranh chấp giữa ông Đ với gia đình bà N1 thuộc thửa 78, 79, 107,

108, 109, 122, 123, 124, tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện H. Một phần

đất tranh chấp này bà đã được cấp giấy chứng nhận số : DC 878440, do UBND

huyện hóc Môn cấp ngày 13/12/2021, thuộc thửa 512, tờ bản đồ số 06 (được thành

lập từ một phần thửa số 56, 64, 65, 78, 79, 122, 123 tờ bản đồ số 06, tài liệu năm

2004). Đất có nguồn gốc của mẹ bà là bà Trần Thị S2 cho và bà đã được cập nhật

biến động sang tên ngày 13/01/2022, việc gia đình bà N1 có chuyển nhượng cho

ông Đ hay không bà không liên quan, vụ việc chuyển nhượng giữa các bên để các

bên giải quyết.

Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Văn Đ di dời hết tài sản

và công trình trên đất, trả lại cho bà phần đất trống theo giấy chứng nhận nêu trên.

*Tại bản tự khai của bà Huỳnh Thị Bích N2 ngày 05 tháng 04 năm

2023, bà N2 trình bày:

Bà là vợ của ông Nguyễn Văn Đ, bà đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện và

yêu cầu khởi kiên bổ sung của ông Đ. Mọi việc tranh chấp do ông Đ toàn quyền

quyết định, bà xin được vắng mặt khi Tòa án làm việc, công khai chứng cứ, hòa

giải và xét xử.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 2281/2025/DS-ST ngày 11/11/2025 của

Tòa án nhân dân khu vực 8, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Công nhận 01 phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông

Nguyễn Văn Đ với ông Trần Văn S3 ngày 12/01/2002 với diện tích đất 9.793,8 m

tương đương số tiền 17.922.654.000 đồng.

2/ Không chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu

cầu công nhận Phụ lục hợp đồng ngày 12/02/2002 (chung với hợp đồng ngày

12/01/2002) và Hợp đồng sang nhượng đất vườn ngày 23/09/2001 (giấy sang

nhượng đất vườn) do phía nguyên đơn không có lỗi nên yêu cầu được bồi thường

toàn bộ với tổng thiệt hại.

3/ Hợp đồng (Giấy sang nhượng đất vườn) ngày 23/09/2001, 01 phần hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/01/2002 (giấy sang nhượng đất

ruộng), phụ lục hợp đồng ngày 12/02/2002 giữa ông Nguyễn Văn Đ với ông Trần

Văn S3 vô hiệu.

4/ Buộc bà Huỳnh Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Trần

Thị Kim L, Bà Trần Minh Q, Ông Trần Minh T5, Ông Trần Minh P, Ông Trần

Minh L1, Ông Trần Minh T6 (có giám hộ là bà N1), Ông Trần Quang T4 có trách

nhiệm trả cho vợ chồng ông Đ, bà N2 tổng cộng số tiền là 20.494.004.000 (hai

mươi tỷ bốn trăm chín mươi bốn triệu không trăm lẻ bốn ngàn) đồng.

5/ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tuyên các hợp đồng

ngày 23/9/2001, 12/01/2002, 12/02/2002 vô hiệu do không có thật.

6/ Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên

quan Bà Trần Thị Kim L, Bà Trần Minh Q, Ông Trần Minh T5, Ông Trần Minh P,

Ông Trần Minh L1, Ông Trần Minh T6 (có giám hộ là bà N1), Ông Trần Quang

T4: về việc tuyên các hợp đồng ngày 23/9/2001, 12/01/2002, 12/02/2002 vô hiệu

do không có thật.

7/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên

quan, bà Trần Mai T3: Buộc ông Đ di dời hết tài sản và công trình trên đất trả lại

phần đất theo giấy chứng nhận số: DC 878440, do UBND huyện H cấp ngày

13/12/2021, được cập nhật sang tên bà T3 ngày 13/01/2022, thuộc thửa 512, tờ bản

đồ số 06 (được thành lập từ một phần thửa số 56, 64, 65, 78, 79, 108, 109, 122, 123

tờ bản đồ số 06, tài liệu năm 2004) cho bà Trần Mai T3.

8/ Đình chỉ yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà

Trần Thị S2 về việc yêu cầu ông Đ di dời hết tài sản và công trình trên đất trả lại

phần đất theo giấy chứng nhận số : DC 878440, do UBND huyện hóc Môn cấp

ngày 13/12/2021, thuộc thửa 512, tờ bản đồ số 06 (được thành lập từ một phần thửa

số 56, 64, 65, 78, 79, 108, 109, 122, 123 tờ bản đồ số 06, tài liệu năm 2004).

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 04/6/2026, bà Huỳnh Thị N1, ông Trần Quang T4, bà Trần Thị Kim

L, ông Trần Minh Q, ông Trần Minh T5, ông Trần Minh P, ông Trần Minh L1,

ông Trần Minh T6 (có bà Huỳnh Thị N1 giám hộ) nộp đơn kháng cáo Bản án

dân sự sơ thẩm số 2281/2025/DS-ST ngày 11/11/2025 của Tòa án nhân dân khu

vực 8, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn

bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn và

yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu

khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử công nhận các hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giữa ông S3, bà N1 với ông Đ nhưng giá trị quyền sử dụng

đất tính theo kết quả thẩm định giá lại tại Chứng thư thẩm định giá số

497/2026/022/CT ngày 18/8/2026 của Công ty TNHH Đ1.

Những người kháng cáo thay đổi yêu cầu kháng cáo, đề nghị hủy án sơ

thẩm vì vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng: chưa xem xét chứng cứ là giấy

chuyển nhượng đất, trên giấy chuyển nhượng không phải chữ ký của bà N1; Tòa

sơ thẩm chưa xác định được bà N1 được hưởng phần di sản của ông S3 để lại

hay không, được hưởng là bao nhiêu mà lại buộc bà N1 và các con của bà N1

phải trả lại ông Đ đối với phần đất ông Đ yêu cầu công nhận là chưa đánh giá

đầy đủ tài liệu chứng cứ; trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn

có mâu thuẫn về lời khai (nguyên đơn cho rằng mua đất của ông S3, bị đơn cho

rằng đất cho nguyên đơn thuê) nhưng Tòa sơ thẩm chưa làm rõ; tại Công văn

1179/VPĐK ngày 04/11/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H xác

định người đăng ký thửa 123 là ông Nguyễn Văn C1, người đăng ký thửa 124 là

bà Huỳnh Ngọc Á nhưng Tòa sơ thẩm không đưa những người này vào tham

gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để làm rõ việc

mua bán giữa ông Đ và những người này.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà N1 đề nghị hội đồng xét

xử hủy bản án sơ thẩm vì vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng như đại diện

theo ủy quyền của bà N1 đã trình bày và phần đất biền là đất công nhưng lại

buộc gia đình bà N1 bồi thường là không đúng quy định.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý

kiến:

- Về việc chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng trong giai đoạn

phúc thẩm: Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân

sự năm 2015: Thụ lý đúng thẩm quyền; thời hạn chuẩn bị xét xử và thời hạn mở

phiên tòa đúng theo quy định tại Điều 286 Bộ luật Tố tụng dân sự; chuyển hồ sơ

cho Viện kiểm sát nghiên cứu đúng quy định tại Điều 290 và Điều 292 Bộ luật

Tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử thực hiện đúng các quy định tại Điều 296, đến

Điều 298; Điều 301 đến 303, Điều 305 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung vụ án:

+ Không chấp nhận kháng cáo của các đương sự đối với nội dung cho

rằng giữa các bên hoàn toàn không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

đất.

+ Chấp nhận một phần kháng cáo của những người kháng cáo, sửa bản án

dân sự sơ thẩm theo hướng: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

về việc công nhận 01 phần hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Nguyễn Văn

Đ với ông Trần Văn S3 ngày 12/001/2002; Buộc bà N1, ông T4, bà L, ông Q,

ông T5, ông P, ông L1, ông T6 (có bà N1 giám hộ) có trách nhiệm trả cho ông Đ

số tiền 15.400.213.936 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã

được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa,

sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

phát biểu quan điểm, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về hình thức: Đơn kháng cáo của bà Huỳnh Thị N1, ông Trần Quang

T4, bà Trần Thị Kim L, ông Trần Minh Q, ông Trần Minh T5, ông Trần Minh P,

ông Trần Minh L1, ông Trần Minh T6 (có bà Huỳnh Thị N1 giám hộ) còn trong

thời hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Về thủ tục tố tụng: Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà

Huỳnh Thị Bích N2, bà Trần Thị S2, bà Trần Mai T3 xin vắng mặt nên Tòa án

tiến hành xét xử vắng mặt đương sự theo quy định tại khoản 2 Điều 296 Bộ luật

Tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa ngày 30/9/2026, Hội đồng xét xử phúc thẩm có nhận được

Đơn đề nghị tạm ngừng phiên tòa của Luật sư Tạ Minh T1 và Luật sư Phan

Ngọc Bảo T2 với lý do bà N1 đã có đơn khiếu nại về quyết định thẩm định giá

và quyết định trưng cầu giám định; đồng thời hai Luật sư cũng phải tham gia

phiên tòa khác vào lúc 7 giờ 30 phút ngày 30/9/2026 tại Tòa án nhân dân tỉnh

Lâm Đồng. Đơn do bà Tạ Thu T nộp, nộp kèm theo Đơn đề nghị là Quyết định

đưa vụ án ra xét xử số 122/2026/QĐXXST-DS ngày 07/7/2026 và Thông báo số

1059/2026/TB-ST ngày 21/9/2026 Về việc mở lại phiên tòa của Tòa án nhân

dân tỉnh Lâm Đồng. Xét thấy, không có tài liệu về việc bà N1 đã khiếu nại,

không có căn cứ để tạm ngừng phiên tòa theo quy định tại Điều 259 và Điều 304

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên Hội đồng xét xử không chấp nhận tạm

ngừng phiên tòa theo đề nghị của Luật sư Tạ Minh T1 và Luật sư Phan Ngọc

Bảo T2.

[2]. Về nội dung: Xét nội dung kháng cáo của bà Huỳnh Thị N1, ông Trần

Quang T4, bà Trần Thị Kim L, ông Trần Minh Q, ông Trần Minh T5, ông Trần

Minh P, ông Trần Minh L1, ông Trần Minh T6 (có bà Huỳnh Thị N1 giám hộ).

Những người kháng cáo đã thay đổi nội dung kháng cáo từ sửa bản án sơ thẩm

sang hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ có cơ sở xác định:

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 156/2016/DS-ST ngày 26/5/2016 của Tòa

án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự phúc

thẩm số 1131/2016/DSPT ngày 27/9/2016 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ

Chí Minh về việc tranh chấp thừa kế giữa ông Trần Văn S3 và bà Trần Thị S2

đã xác định: Đối với phần đất ruộng (ở B) diện tích 34.851,9m

thuộc các thửa

56, 65, 64, 78, 79, 107, 108, 109, 122, 123, 124 Tờ bản đồ số 6 (TL 2004) xã T,

H (Bản vẽ hiện trạng vị trí số 1024-1/ĐĐBĐ-PT do Công ty TNHH P1 lập năm

2008), ông Trần Văn S3 có chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Nguyễn Văn

Đ sử dụng một phần phía trước, riêng phần còn lại phía trong khu đất do ông S3

quản lý sử dụng; hai bên sẽ giải quyết bằng vụ kiện khác nếu có tranh chấp. 02

Bản án nêu trên đã chia thừa kế cho ông S3, bà S2 phần đất này, mỗi bên được

hưởng 17.425,95m

. Phần đất chia cho ông S3 có vị trí giáp các thửa 61, 62, 63,

80, 81, 82, 102, 103, 105, 106 phía Đông; Phần đất chia cho bà S2 có vị trí giáp

các thửa 66, 69, 70, 72 73, 75, 77, 110, 111, 112, 113 phía Tây.

Bà N1 và những người con cho rằng không có việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa gia đình bà N1 với ông Đ; sau khi ông S3 chết, gia đình mới

tìm thấy hợp đồng thuê phần đất ruộng 15.224m

giữa ông S3 và ông Đ. Ông Đ

khai vào ngày 03/6/2009, ông Đ đã ghi tờ cam kết của ông S3 về việc ông S3

nhờ ông Đ ký vào Hợp đồng thuê đất; chữ là do ông Đ viết còn phần ký và ghi

họ tên là do ông S3 viết và ghi họ tên.

Sau khi Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý vụ án để giải

quyết theo thủ tục phúc thẩm, bà N1, bà L và ông T4 đã nộp đơn yêu cầu giám

định tài liệu là các giấy tờ chuyển nhượng mà ông Đ cung cấp cho Tòa án nhân

dân khu vực 8; ông Đ cũng có đơn yêu cầu thẩm định giá tài sản lại do thời gian

thẩm định giá đã lâu.

Theo Kết luận giám định số 20003/KL-KTHS ngày 15/9/2026 của Phòng

K - Công an Thành phố H thì:

“..

II. ĐỐI TƯỢNG GIÁM ĐỊNH

1. Mẫu cần giám định:

- “GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN” đề ngày 23/9/2001 (ký hiệu

A1).

- 02 (hai) “GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT RUỘNG” đề ngày 12/01/2002

gồm:

+ Bên A bán cho Bên B miếng đất ruộng có diện tích 5.000m

(ký hiệu

A2).

+ Bên A bán cho Bên B miếng đất ruộng có diện tích 10.000m

(ký hiệu

A3).

- Tờ giấy ca rô kích thước 32x20,5cm, có nội dung “Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam… Hôm nay, ngày 12 tháng 1 năm 2002… Bên A đồng ý bán

cho Bên B một miếng đất ruộng… có diện tích… 15.051m

…” (ký hiệu A4).

- “PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG” đề ngày 12/2/2002 (ký hiệu A5).

2. Mẫu so sánh, tài liệu có liên quan hoặc gửi kèm theo

- “MIỄN THUẾ THEO DI CHÚC BÁC HỒ” (Liên 2) số 025902, đề ngày

31/12/1990 (ký hiệu M1).

- 02 (hai) “BIÊN LAI THU THUẾ NÔNG NGHIỆP BẰNG TIỀN MẶT”

(Liên 2) gồm:

+ số 201117, đề ngày 31/12/1990 (ký hiệu M2).

+ số 205171, đề ngày 19/7/1991 (ký hiệu M3).

- “BIÊN BẢN LÀM VIỆC”, lập ngày 25/8/2026 tại Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ chí Minh (ký hiệu M4).

V. KẾT LUẬN VỀ ĐỐI TƯỢNG GIÁM ĐỊNH

1. Chữ viết họ tên Trần Văn S3 trên tài liệu cần giám định ký hiệu A1 (đã

nêu ở mục II.1) so với chữ viết họ tên TrV Sổ, Trần Văn S3 trên tài liệu mẫu so

sánh ký hiệu M1, M2 (đã nêu ở mục II.2) không phải do cùng một người viết ra.

2. Không đủ cơ sở kết luận chữ ký đứng tên Trần Văn S3 trên tài liệu cần

giám định ký hiệu từ A1 đến A5; chữ viết họ tên Trần Văn S3 trên tài liệu cần

giám định ký hiệu từ A2 đến A5 (đã nêu ở mục II.1) so với chữ ký, chữ viết họ

tên TrV Sổ, Trần Văn S3 trên tài iệu mẫu so sánh ký hiệu M1, M2 (đã nêu ở

mục II.2) có phải do cùng một người ký, viết ra hay không. Đề nghị Tòa án nhân

dân Thành phố Hồ Chí Minh thu thập, cung cấp mẫu chữ ký, chữ viết của Trần

Văn S3 trên các tài liệu có sẵn, thời điểm năm 2002, 2006 với số lượng không

hạn chế để tiếp tục giám định.

3. Chữ viết họ tên Huỳnh Thị N1 trên tài liệu cần giám định ký hiệu A1

(đã nêu ở mục II.1) so với chữ viết họ tên Huỳnh Thị N1 trên tài liệu mẫu so

sánh ký hiệu M4 (đã nêu ở mục II.2) không phải do cùng một người viết ra.

4. Chữ ký dạng chữ viết tên “Nga” trên tài liệu cần giám định ký hiệu từ

A1 đến A5; chữ viết họ tên Huỳnh Thị N1 trên tài liệu cần giám định ký hiệu từ

A2 đến A5 (đã nêu ở mục II.1) so với chữ ký dạng chữ viết tên “N1”, chữ viết

họ tên Huỳnh Thị N1 trên tài liệu mẫu so sánh ký hiệu M4 (đã nêu ở mục II.2)

do cùng một người viết ra.

5. Chữ viết họ tên Trần Quang T4 trên tài liệu cần giám định ký hiệu A1

(đã nêu ở mục II.1) so với chữ viết họ tên Trần Quang T4 trên tài liệu mẫu so

sánh ký hiệu M4 (đã nêu ở mục II.2) không phải do cùng một người viết ra.

6. Không đủ cơ sở kết luận chữ ký dạng chữ viết tên “Tâm” trên tài liệu

cần giám định ký hiệu A1, A3, A5; chữ viết họ tên Trần Quang T4 trên tài liệu

cần giám định ký hiệu từ A3, A5 (đã nêu ở mục II.1) so với dạng chữ viết tên

“T4”, chữ viết họ tên Trần Quang T4 trên tài iệu mẫu so sánh ký hiệu M4 (đã

nêu ở mục II.2) có phải do cùng một người viết ra hay không. Đề nghị Tòa án

nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thu thập, cung cấp mẫu chữ viết của Trần

Quang T4 trên các tài liệu có sẵn, thời điểm năm 2002 với số lượng không hạn

chế để tiếp tục giám định.

7. Không đủ cơ sở kết luận chữ ký đứng tên Trần Thị Kim L trên tài liệu

cần giám định ký hiệu từ A1, A5 (đã nêu ở mục II.1) so với chữ ký đứng tên

Trần Thị Kim L trên tài liệu mẫu so sánh ký hiệu M4 (đã nêu ở mục II.2) có

phải do cùng một người ký ra hay không”.

Như vậy, căn cứ vào nội dung đã thể hiện trong Bản án dân sự sơ thẩm số

156/2016/DS-ST ngày 26/5/2016 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành

phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự phúc thẩm số 1131/2016/DSPT ngày

27/9/2016 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc tranh chấp thừa

kế giữa ông Trần Văn S3 và bà Trần Thị S2 và căn cứ vào Kết luận giám định số

20003/KL-KTHS ngày 15/9/2026 của Phòng K - Công an Thành phố H đã kết

luận chữ ký của bà N1 trong 05 tài liệu cần giám định, có cơ sở xác định giữa

ông S3, bà N1 đã có giao dịch chuyển nhượng các phần đất theo các văn bản

chuyển nhượng đã được ông Đ cung cấp cho Tòa án nhân dân khu vực 8, Thành

phố Hồ Chí Minh. Cụ thể:

+ GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN ghi ngày 23/9/2001: Bên bán

(Bên A) là ông Trần Văn S3, bà Huỳnh Thị N1 đồng ý bán cho Bên mua (Bên

B) là ông Nguyễn Văn Đ, bà Huỳnh Thị Bích N2 phần đất vườn tại ấp T, xã T,

huyện H có diện tích đất ngang 42m x dài 22m = 924m

với giá 65.000đ/m

thành tiền 60.600.000 đồng. Phương thức thanh toán: Khi giấy sang nhượng đất

vườn được 02 bên ký thì Bên B đưa trước cho Bên A 15.060.000 đồng coi như

tiền đặt cọc; số tiền còn lại được trả làm 02 lần, khi giấy tờ ra đến xã thì Bên B

trả cho Bên A 25.000.000 đồng, còn lại 20.000.000 đồng khi giấy tờ Bên A lo ra

đến huyện xong thì Bên B thanh toán đủ. Bên B đã trả được 15.000.000 đồng

vào ngày 23/9/2001, hai bên chưa tiến hành giao nhận đất.

+ GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT RUỘNG ghi ngày 12/01/2002: Bên bán

(Bên A) là ông Trần Văn S3, bà Huỳnh Thị N1 đồng ý bán cho Bên mua (Bên

B) là ông Nguyễn Văn Đ một miếng đất ruộng (cặp bờ sông S) tại ấp T, Xã T,

huyện H có diện tích đất (ngang 10 m x dài 250m) + (ngang 50m x dài 50m) =

5.000m

x 25.000đ/m

= 125.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: Khi giấy

sang nhượng đất ruộng được 02 bên ký thì Bên B đưa trước cho Bên A

65.000.000 đồng; số tiền còn lại Bên A lo giấy tờ ra sổ đỏ cho Bên B thì Bên B

sẽ thanh toán đủ số tiền 60.000.000 đồng còn lại cho Bên A. Bên B đã trả được

65.000.000 đồng vào ngày 12/01/2002.

+ GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT RUỘNG ghi ngày 12/01/2002: Bên bán

(Bên A) là ông Trần Văn S3, bà Huỳnh Thị N1 đồng ý bán cho Bên mua (Bên

B) là ông Nguyễn Văn Đ một miếng đất ruộng (cặp bờ sông S) tại ấp T, Xã T,

huyện H có diện tích đất ngang 50 m x dài 200m = 10.000m

x 35.000đ/m

350.000.000 đồng. Riêng miếng đất biền nếu nhà nước có tính trong giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất thì Bên B sẽ tính cho Bên A theo giá 35.000 đồng/m

Tạm thời chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Bên B sẽ đóng thuế đất

cho nhà nước và tạm thời sử dụng. Còn nếu miếng đất biền đó mà nhà nước

không tính trong quyền sử dụng đất thì Bên B được toàn quyền sử dụng mà

không phải trả tiền. Phương thức thanh toán: Khi giấy sang nhượng đất vườn

được 02 bên ký thì Bên B đưa trước cho Bên A 5.000.000 đồng coi như tiền đặt

cọc; số tiền còn lại được trả làm 02 lần, khi giấy tờ 2 bên được ký kết thì Bên B

đưa cho Bên A 195.000.000 đồng, còn lại 150.000.000 đồng khi giấy tờ mua

bán hoàn tất ở huyện thì Bên B thanh toán đủ. Bên B đã trả được 170.000.000

đồng vào ngày 15/01/2002, và 30.000.000 đồng vào ngày 31/01/2002.

Sau đó, bà Huỳnh Thị Bích N2 đã viết tay giấy ghi ngày 12/01/2002 để

gộp 02 miếng đất ruộng nêu trên, có nội dung như sau: Bên bán (Bên A) là ông

Trần Văn S3 đồng ý bán cho Bên mua (Bên B) là ông Nguyễn Văn Đ một miếng

đất ruộng tại ấp T, Xã T, huyện H có diện tích đất ngang 87 m x dài 173m =

15.051m

. Sau khi đã tính 15.000m

(02 giấy sang nhượng), hiện nay thanh toán

51m

x 28.000đ/m

= 1.428.000 đồng. Phương thức thanh toán: Khi giấy sang

nhượng đất ruộng được 02 bên ký thì Bên B đưa trước cho Bên A 1.428.000

đồng. Giấy sang nhượng này cũng có thỏa thuận về trách nhiệm của 02 bên. Bên

B đã trả đủ 1.428.000 đồng vào 12/01/2002.

+ Phụ lục hợp đồng Cùng với Hợp đồng ngày 12/01/2002 ghi ngày

12/02/2002: Bên bán (Bên A) là ông Trần Văn S3 đồng ý bán cho Bên mua (Bên

B) là ông Nguyễn Văn Đ một miếng đất biền ruộng tại ấp T, Xã T, huyện H có

diện tích đất ngang 87m x dài 19m = 1.653m

x 25.000đ/m

= 41.325.000 đồng.

Phương thức thanh toán: Khi giấy sang nhượng đất ruộng được 02 bên ký thì

Bên B đưa trước cho Bên A 30.000.000 đồng. Trách nhiệm của 02 bên như Hợp

đồng ngày 12/01/2002. Bên B đã trả được 30.000.000 đồng vào 20/8/2006, ngày

13/9/2006 trả đủ 11.325.000 đồng còn lại.

Ông Đ đã nhận và sử dụng các phần đất ruộng và đất biền ruộng này.

- Về vị trí, nguồn gốc các phần đất chuyển nhượng theo các giấy chuyển

nhượng:

+ Phần đất vườn 924m

theo giấy sang nhượng đất vườn ghi ngày

23/9/2001: Theo Bản đồ hiện trạng vị trí số hợp đồng 106450/TTĐĐBĐ-CNHM

(2/2) ngày 15/01/2021 của Trung tâm Đo đạc Bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi

trường Thành phố H - Chi nhánh H thì phần đất này thuộc một phần thửa 142

(diện tích 1.012,8m

) tờ bản đồ số 4 Bộ địa chính xã T, huyện H (theo Tài liệu

năm 2004).

+ Phần đất ruộng 15.051m

theo 02 giấy sang nhượng đất ruộng ghi ngày

12/01/2002 và giấy viết tay ghi ngày 12/01/2002 (để gộp 02 miếng đất ruộng):

Theo Bản đồ hiện trạng vị trí số hợp đồng 106450/TTĐĐBĐ-CNHM (1/2)

(CS1) ngày 29/3/2024 của Trung tâm Đo đạc Bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi

trường Thành phố H - Chi nhánh H - C thì phần đất này có diện tích 14.768.3

m² thuộc một phần các thửa 75, 77,79, 107, 108, 109, 122, 123, 124, 512 tờ bản

đồ số 6, Bộ địa chính xã T (TL 2004).

+ Phần đất biền 1.653m

theo PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG Cùng với Hợp

đồng ngày 12/01/2002 ghi ngày 12/02/2002: Theo Bản đồ hiện trạng vị trí số

hợp đồng 109790/TTĐĐBĐ-CNHM ngày 05/12/2023 của Trung tâm Đo đạc

Bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H - Chi nhánh H - C thì phần

đất này có diện tích 1.627,3 m² thuộc một phần các thửa 123, 124 và rạch tờ bản

đồ số 6, Bộ địa chính xã T (TL 2004) hay thuộc một phần các thửa 473, 474 Tờ

bản đồ thứ 3 Bộ địa chính xã T (tài liệu năm 1989). Theo Văn bản số

7179/VPĐK-LT của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi

trường Thành phố H ngày 04/11/2024, phần đất có diện tích 1.627.3m

, tờ bản

đồ số 6 (TL2004) thuộc thửa 123, 124, Bản đồ địa chính xã T, chủ sử dụng đất

là ông Nguyễn Văn C1, Huỳnh Ngọc Á; theo tài liệu năm 1989, thuộc thửa 473-

1, 474-1, tờ bản đồ số 3, Bộ địa chính xã T, huyện H, trên Sổ mục kê tên chủ sử

dụng đất là Trần Văn C. Theo Công văn số 6865/UBND-KT ngày 26/9/2026 của

Ủy ban nhân dân xã H thì thửa 473 theo Tài liệu năm 1989 thì thuộc tờ C2, diện

tích 8.917m

, loại đất HNK, do ông Trần Văn C kê khai; theo Tài liệu 2004 thì

thuộc: thửa 122, tờ 6, diện tích 4.440,9m

, loại đất LUC, do ông Trần Văn C kê

khai, thuộc thửa 123, tờ 6, diện tích 2.121,5m

, loại đất LUC, do ông Trần Văn

C kê khai và thuộc thửa 124, tờ 6, diện tích 2.400,6m

, loại đất ONT, do bà

Phạm Thị L3 kê khai. Nguồn gốc, quá trình sử dụng phần đất ruộng 14.768,3m

thuộc một phần các thửa 75, 77, 79, 107, 108, 109, 122, 123, 124, 512 Tờ bản đồ

số 6, Bộ địa chính xã T (TL2004) theo Bản đồ hiện trạng vị trí số hợp đồng

106450/TTĐĐBĐ-CNHM (1/2) (CS1) ngày 29/3/2024 của Trung tâm đo đạc

bản đồ - chi nhánh H có nguồn gốc từ cha mẹ ông Trần Văn S3 là ông Trần Văn

C (chết năm 1996) và bà Phạm Thị M (chết năm 1992) để lại cho các con: ông

Trần Văn S3 và bà Trần Thị S2 sử dụng.

Như vậy, nguồn gốc phần đất vườn và đất ruộng nêu trên: có nguồn gốc

từ cha mẹ ông S3 là ông Trần Văn C (chết năm 1996) và Bà Phạm Thị M (chết

năm 1992) để lại cho các con ông Trần Văn S3 và bà Trần Thị S2. Do cha mẹ

ông S3 chết không để lại di chúc, hai chị em ông S3 và bà S2 không tự giải

quyết được với nhau nên ông S3 đã khởi kiện bà S2 để tranh chấp thừa kế di sản

do cha mẹ chết để lại. Tòa án đã thụ lý giải quyết qua hai cấp xét xử bằng Bản

án dân sự sơ thẩm số 157/2016/DS-ST ngày 26/05/2016 của Tòa án nhân dân

huyện Hóc Môn và Bản án dân sự phúc thẩm số1131/2016/DS-PT ngày

27/09/2016 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó phần đất mà

ông S3, bà N1 chuyển nhượng cho ông Đ, bà N2 nằm một phần trong diện tích

đất đã được chia thừa kế như sau:

“Phần đất vườn diện tích 9.271,3 m

thuộc các thửa 141, 142 tờ bản đồ số

4 (TL 2004), tọa lạc tại 1 ấp T, xã T, huyện H (Bản vẽ hiện trạng vị trí số 57193-

1/CNHM do Trung tâm Đo đạc bản đồ chi nhánh H lập ngày 04/11/2008): Ông

Trần Văn S3 và bà Trần Thị S2 mỗi bên được chia 1/ 2, cụ thể ông S3 được

4.635,65m

, bà S2 được 4.635,65m

…..”.

“Phần đất ruộng (ở B) diện tích 34.851,9 m² thuộc các thửa 56, 65, 64,

78,79, 107, 108, 109, 122, 123, 124, 512 tờ bản đồ số 6(TL 2004), xã T, H (Bản

vẽ hiện trạng vị trí số 1024-1/ĐĐBĐ-PT do Công ty TNHH P1 lập năm 2008).

Ông Trần Văn S3 và bà Trần Thị S2 mỗi bên được chia 1/2, cụ thể ông S3 được

17.425,95m

, bà S2 được 17.425,95m

…”

Sau đó vợ con ông S3 và bà S2 đã được cấp giấy chứng nhận đối với phần

đất mà ông S3, bà S2 được chia thừa kế. Hiện nay phần đất thuộc các thửa 78,

79, 107, 108, 109, 122, 123, 124, tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện H

đã được Ủy ban nhân dân huyện hóc Môn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất số DC 878440, số vào sổ cấp GCN CH03281 ngày 13/12/2021, thuộc một

phần thửa mới là thửa 512, tờ bản đồ số 06 (thửa 512 được thành lập từ một

phần thửa số 56, 64, 65, 78, 79, 108, 109, 122, 123 tờ bản đồ số 06, tài liệu năm

2004) cho bà Trần Thị S2, cập nhật tên bà Trần Mai T3 trên giấy chứng nhận

vào ngày 13/01/2022.

- Xét hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng

+ GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN ghi ngày 23/9/2001:

Diện tích phần đất vườn chuyển nhượng 924m

, giá chuyển nhượng là

65.000đ/m

, ông Đ đã trả được 15.000.000 đồng. tương đương 230,7m

+ 02 GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT RUỘNG ghi ngày 12/01/2002 và

giấy viết tay ghi ngày 12/01/2002 (để gộp 02 miếng đất ruộng): Diện tích phần

đất ruộng chuyển nhượng là 15.051m

Trong đó:

5.000m

giá 25.000 đồng/m

, giá trị chuyển nhượng là 125.000.000 đồng,

ông Đ đã trả được 65.000.000 đồng (52% giá trị chuyển nhượng), tương đương

2.600m

đất.

10.000m

giá 35.000 đồng/m

,giá trị chuyển nhượng là 350.000.000 đồng,

ông Đ đã trả được 200.000.000 đồng, (57,14% giá trị chuyển nhượng), tương

đương 5.714.2m

đất.

51m

giá 28.000 đồng/m

= 1.428.000 đồng, ông Đ đã trả đủ 1.428.000

đồng (100% giá trị chuyển nhượng).

Tổng cộng, phần đất ruộng ông Đ đã trả được 266.428.000 đồng, tương

đương 8.365,2m

đất

+ PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG Cùng với Hợp đồng ngày 12/01/2002 ghi ngày

12/02/2002: diện tích đất biền ruộng chuyển nhượng là 1.653m

, giá

25.000đ/m

, giá trị chuyển nhượng là 41.325.000 đồng. ông Đ đã trả đủ

41.325.000 đồng (100% giá trị chuyển nhượng). Theo Bản đồ hiện trạng vị trí số

hợp đồng 109790/TTĐĐBĐ-CNHM ngày 05/12/2023 của Trung tâm Đo đạc

Bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H - Chi nhánh H - C thì phần

đất này có diện tích 1.627,3 m².

Tổng cộng phần đất ruộng và đất biền ruộng, ông Đ đã trả được

307.753.000 đồng, tương đương 10.018,2m

nhưng thực tế đo đạc phần đất biền

ruộng còn 1.627,3m

đất nên tương đương 9,992,5m

đất.

Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định “Hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Ủy ban nhân dân

cấp xã có thẩm quyền”.

Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định “Hợp đồng chuyển

nhượng sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc đồng chuyển nhượng sử

dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm

thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của

pháp luật về đất đai”.

Điều 693 Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định về điều kiện chuyển

quyền sử dụng đất, gồm có các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất

đai; trong thời hạn còn được sử dụng đất; được phep`` chuyển quyền sử dụng đất

theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai; đất không có tranh chấp.

Điểm b.1 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-

HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải

quyết các vụ án dân sự quy định: “b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước

ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3

mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được

quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003, mà có phát

sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì

không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này”.

Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 quy định như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân

xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp

tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

của N3 dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời N3;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản

gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

…

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ

quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo

giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan,

nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục

chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân

dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải

quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

thì thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ

tài chính theo quy định của pháp luật”.

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "2. Giao dịch dân

sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công

chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba

nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra

quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.

Xét thấy, ông S3, bà N1 chuyển nhượng quyền sử dụng các phần đất trên

cho ông Đ khi ông S3 đang trực tiếp quản lý đất do cha mẹ ông S3 (là ông Trần

Văn C - chết năm 1996 và bà Phạm Thị M - chết năm 1992) để lại; ông C là

người có tên đăng ký sử dụng đất trong Sổ mục kê; ông C, bà M chỉ có 02 người

con là ông S3 và bà Trần Thị S2. Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 156/2016/DS-

ST ngày 26/5/2016 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí

Minh và Bản án dân sự phúc thẩm số 1131/2016/DSPT ngày 27/9/2016 của Tòa

án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc tranh chấp thừa kế giữa ông Trần

Văn S3 và bà Trần Thị S2 thì vụ án được Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn thụ

lý vào ngày 01/10/2002, Ông S3 là người khởi kiện bà S2. Tuy nhiên, phần diện

tích đất ruộng 16.704m

mà ông S3, bà N1 đã chuyển nhượng cho ông Đ theo 02

GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT RUỘNG ghi ngày 12/01/2002, giấy viết tay ghi

ngày 12/01/2002 (để gộp 02 miếng đất ruộng) và PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG Cùng

với Hợp đồng ngày 12/01/2002 ghi ngày 12/02/2002 thì lại được chia thừa kế

cho bà S2 trong khi ông Đ đã nhận đất này, san lấp, xây nhà (có quyết định xử

phạt vi phạm hành chính), trồng cây, nuôi cá và sử dụng liên tục từ khi nhận

chuyển nhượng. Khi ông Đ khởi kiện bà N1 vào năm 2019 tại Tòa án nhân dân

huyện Hóc Môn (nay là Tòa án nhân dân khu vực 8 - Thành phố Hồ chí Minh)

để tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất, bà N1 và những người con đã

không đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên

với lý do không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, đối chiếu với

các quy định pháp luật đã viện dẫn, có cơ sở công nhận một phần hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S3, bà N1 với ông Đ theo 02 GIẤY

SANG NHƯỢNG ĐẤT RUỘNG ghi ngày 12/01/2002, giấy tay ghi ngày

12/01/2002 (gộp 02 phần đất ruộng) và PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG Cùng với Hợp

đồng ngày 12/01/2002 ghi ngày 12/02/2002, phần diện tích chuyển nhượng

được công nhận là phần diện tích ông Đ đã trả tiền là 9.992,5m

đất; tuyên bố vô

hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S3, bà N1

với ông Đ theo GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN ghi ngày 23/9/2001.

Đối với phần hợp đồng được công nhận, do bà S2 đã được nhận đất theo

02 bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm về thừa kế nên bà N1 và những người

thừa kế của ông S3 phải trả tiền cho ông Đ, bà N2 theo kết quả thẩm định giá tại

Chứng thư thẩm định giá số 497/2026/022/CT ngày 18/8/2026 của Công ty

TNHH Đ1 là 1.921.000 đồng/m

x 9.992,5m

= 19.195.592.500 đồng.

Đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, việc

giải quyết hậu quả sẽ căn cứ vào Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995, điểm a, b

tiểu mục 2.4, mục 2, phần I của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003

của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và điểm c, tiểu mục 2.3, mục

2, phần II của Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng

thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định: “…Khi giao dịch dân sự vô

hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã

nhận…bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường…”.

Điểm a, b tiểu mục 2.4, mục 2, phần I của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP

ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thì lỗi của hai

bên là ngang nhau.

Căn cứ điểm c, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II của Nghị Quyết 02/2004/NQ-

HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thì

việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

được tính như sau:

Theo Chứng thư thẩm định giá số 497/2026/022/CT ngày 18/8/2026 của

Công ty TNHH Đ1, phần đất vườn 924m

được định giá 6.300.000 đồng/m

ông Đ đã trả được 15.000.000 đồng, tương đương 230,7m

nên thiệt hại được

tính giá đất hiện tại trừ đi giá đất tại thời điểm mua bán tương đương (230,7m

6.300.000 đồng/m

) – 15.000.000 đồng = 1.438.410.000 đồng, thiệt hại được

chia đôi, cụ thể 1.438.410.000 đồng/2= 719.205.000 đồng. Như vậy vợ và các

con ông S3 phải trả lại cho ông Đ, bà N2 719.205.000 đồng + 15.000.000 đồng

= 734.205.000 đồng.

Tổng cộng, ông Đ, bà N2 được trả lại 19.195.592.500 đồng.+ 734.205.000

đồng = 19.929.797.500 đồng.

Do khi ông S3 còn sống, ông S3 được hưởng di sản thừa kế theo Bản án

dân sự sơ thẩm số 157/2016/DS-ST ngày 26/05/2016 của Tòa án nhân dân

huyện Hóc Môn và Bản án dân sự phúc thẩm số 1131/2016/DSPT ngày

27/09/2016 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nên sau khi ông S3

chết, căn cứ Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì vợ và các con của ông S3

gồm bà Huỳnh Thị N1, Trần Quang T4, bà Trần Thị Kim L, ông Trần Minh Q,

ông Trần Minh T5, ông Trần Minh P, ông Trần Minh L1, ông Trần Minh T6 (có

bà N1 giám hộ) có trách nhiệm trả cho ông Đ, bà N2 số tiền 19.929.797.500

đồng.

Người kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập chủ sử

dụng đất biền là ông Nguyễn Văn C1, bà Huỳnh Ngọc Á tham gia tố tụng là vi

phạm nghiêm trọng phần thủ tục cần phải hủy ản sơ thẩm. Xét thấy,Tòa án cấp

sơ thẩm đã xác định hợp đồng chuyển nhượng phần đất biền này là vô hiệu và

giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là buộc bên người chuyển nhượng trả lại

tiền, không phải trả lại đất (do ông Đ chưa nhận đất). Ngoài ra, theo Sổ Mục kê

đất (bộ S5) tài liệu Chỉ thị 02/CT-UB được ban hành theo Quyết định

499QĐ/ĐC ngày 27/9/1997 của Tổng cục Địa chính, tên chủ sử dụng thửa 473,

474 Tờ bản đồ số 3 xã T, huyện H là ông Trần Văn C. Theo Văn bản

7179/VPĐK-LT ngày 04/11/2024 của Văn phòng Đăng ký Đất đai – Sở Tài

nguyên và Môi trường Thành phố T thì tên chủ sử dụng thửa đất 123 Tờ bản đồ

số 6 (Tài liệu năm 2004), xã T, huyện H là Nguyễn Văn C1, tên chủ sử dụng

thửa đất 124 Tờ bản đồ số 6 (Tài liệu năm 2004), xã T, huyện H là Huỳnh Ngọc

Á nên việc triệu tập ông Nguyễn Văn C1, bà Huỳnh Ngọc Á. Văn bản này cũng

ghi chú: Bản đồ địa chính Thành phố Hồ Chí Minh (bản đồ số) được đo vẽ theo

kế hoạch năm 1997 - 2004 và được đưa vào sử dụng từ năm 2001 đến năm

2009, Bản đồ số chỉ mới ghi nhận thửa đất theo ranh giới và hiện trạng sử dụng

tại thời điểm đo vẽ, chưa tổ chức kê khai, cập nhật pháp lý thửa đất. Vì vậy, dữ

liệu bản đồ số, Giấy chứng nhận và các thông tin kê khai, đăng ký trước đây

chưa được đồng bộ; một số trường hợp khác biệt về ranh giới, mục đích sử

dụng, tên người sử dụng, địa chỉ… giữa các tài liệu. Theo Công văn số

6865/UBND-KT ngày 26/9/2026 của Ủy ban nhân dân xã H thì phần đất này

ông Trần Văn C kê khai theo Tài liệu năm 1989, do ông C và bà lợi kê khai theo

Tài liệu 2004, đất có nguồn gốc từ cha mẹ ông Trần Văn S3 là ông Trần Văn C

(chết năm 1996) và bà Phạm Thị M (chết năm 1992) để lại cho các con: ông

Trần Văn S3 và bà Trần Thị S2 sử dụng. Ngoài ra, phần đất thuộc thửa 123, 124

123 Tờ bản đồ số 6 (Tài liệu năm 2004), xã T, huyện H đã được giải quyết chia

thừa kế trong vụ án do ông S3 khởi kiện bà S2 bằng bản án dân sự phúc thẩm đã

có hiệu lực pháp luật. Do đó, việc triệu tập ông Nguyễn Văn C1, Huỳnh Ngọc Á

tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án

là không cần thiết, không vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng để hủy bản án sơ

thẩm.

Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không có căn

cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà N1, bà L, ông Q, ông T4, ông T5, ông P,

ông L1, ông T6 (do bà N1 giám hộ) yêu cầu hủy bản án dân sự sơ thẩm của Tòa

án nhân dân khu vực 2, Thành phố Hồ Chí Minh theo nhận định đã nêu trên.

Tuy nhiên, do kết quả thẩm định giá tài sản có thay đổi và hội đồng xét xử

phúc thẩm đã xác định lại hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất và trách nhiệm bồi thường nên cần sửa bản án sơ thẩm về phần trách nhiệm

thanh toán, án phí và chi phí tố tụng khác.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ

Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử:

+ Không chấp nhận kháng cáo của các đương sự đối với nội dung cho

rằng giữa các bên hoàn toàn không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

đất. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là có

căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

+ Chấp nhận một phần kháng cáo của những người kháng cáo, sửa bản án

dân sự sơ thẩm theo hướng: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

về việc công nhận 01 phần hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Nguyễn Văn

Đ với ông Trần Văn S3 ngày 12/001/2002; Buộc bà N1, ông T4, bà L, ông Q,

ông T5, ông P, ông L1, ông T6 (có bà N1 giám hộ) có trách nhiệm trả cho ông Đ

số tiền 15.400.213.936 đồng. Xét thấy, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân

dân Thành phố Hồ Chí Minh không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử

phúc thẩm đã nêu trong bản án nên không được chấp nhận.

[3] Về án phí, chi phí tố tụng khác:

- Về án phí dân sự phúc thẩm:

Do bản án dân sự sơ thẩm bị sửa không liên quan đến phần kháng cáo của

những người kháng cáo và kháng cáo của những người kháng cáo không được

chấp nhận nên những người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm mỗi

người 300.000 đồng nhưng được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp nên đã nộp đủ

án phí phúc thẩm. Riêng bà N1 là người cao tuổi nên được miễn tạm ứng án phí

phúc thẩm, miễn án phí phúc thẩm theo điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số

326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy

định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa

án.

- Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn Đ không được chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện

nhưng được miễn án phí dân sự sơ thẩm do là người cao tuổi theo điểm đ khoản

1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử

dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Bà Huỳnh Thị N1, ông Trần Quang T4, bà Trần Thị Kim L, ông Trần

Minh Q, ông Trần Minh P, ông Trần Minh T5, ông Trần Minh L1, ông Trần

Minh T6 (người giám hộ là bà Huỳnh Thị N1) phải trả ông Đ số tiền

19.929.797.500 đồng nên tiền án phí là 112.000.000đ + 0,1% x (19.929.797.500

đồng – 4.000.000.000 đồng) = 127.929.797 đồng, mỗi người phải nộp án phí

127.929.797 đồng/8 = 15.991.224 đồng. Do bà N1 là là người cao tuổi nên được

miễn án phí.

Bà Huỳnh Thị N1 được miễn án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu phản

tố không được chấp nhận.

Ông Trần Quang T4, bà Trần Thị Kim L, ông Trần Minh Q, ông Trần

Minh P, ông Trần Minh T5, ông Trần Minh L1, ông Trần Minh T6 (người giám

hộ là bà Huỳnh Thị N1) phải nộp án phí dân sự sơ thẩm 300.000 đồng đối với

yêu cầu độc lập không được chấp nhận nhưng được trừ vào tạm ứng án phí

300.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số

AA/2019/0075116 ngày 17/5/2021 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố hồ

chí Minh. Ông T4, bà L, ông Q, ông P, ông T5, ông L1, ông T6 (người giám hộ

là bà Huỳnh Thị N1), đã nộp đủ án phí cho yêu cầu độc lập không được chấp

nhận.

Bà Trần Thị S2 được miễn nộp tạm ứng án phí, không phải nộp án phí

dân sự sơ thẩm.

Bà Trần Mai T3 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả lại cho

bà Trần Mai T3 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí bà T3 đã nộp

theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án AA/2022/số 0015157 ngày

25/10/2022 của CụcThi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

- Về chi phí tố tụng khác:

Ông Đ đã tạm nộp chi phí đo đạc 16.500.000 đồng, chi phí xem xét thẩm

định tại chỗ 10.000.000 đồng, chi phí thẩm định giá 126.920.000 đồng và

80.000.000 đồng, tổng cộng 233.420.000 đồng. Bà Huỳnh Thị N1, ông Trần

Minh T6 (người giám hộ là bà Huỳnh Thị N1), ông Trần Minh T5, ông Trần

Quang T4, ông Trần Minh Q, ông Trần Minh P, bà Trần Thị Kim L, ông Trần

Minh L1 có trách nhiệm trả lại cho ông Đ số tiền nêu trên.

Chi phí giám định tài liệu 15.000.000 đồng, bà Huỳnh Thị N1, ông Trần

Quang T4, bà Trần Thị Kim L đã nộp đủ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 và Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 164, Điều 166, khoản 2

Điều 129, Điều 615, Điều 656 Bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;

Căn cứ điểm a, b tiểu mục 2.4, mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-

HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng

dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn

nhân và gia đình;

Căn cứ điểm b1, điểm c, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II của Nghị Quyết

02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân

tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn

nhân và gia đình;.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy

ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và

sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thị N1, ông Trần Quang

T4, bà Trần Thị Kim L, ông Trần Minh Q, ông Trần Minh P, ông Trần Minh T5,

ông Trần Minh L1, ông Trần Minh T6 (do bà Huỳnh Thị N1 giám hộ) yêu cầu

hủy Bản án dân sự sơ thẩm 2281/2025/DS-ST ngày 11/11/2025 của Tòa án nhân

dân khu vực 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 2281/2025/DS-ST ngày 11/11/2025 của

Tòa án nhân dân Khu vực 8, Thành phố Hồ Chí Minh:

1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông

Nguyễn Văn Đ:

- Chấp nhận yêu cầu công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa ông Trần Văn S3, bà Huỳnh Thị N1 với ông Nguyễn Văn Đ

theo 02 GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT RUỘNG ghi ngày 12/01/2002, giấy tay

ghi ngày 12/01/2002 (gộp 02 phần đất ruộng) và PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG Cùng

với Hợp đồng ngày 12/01/2002 ghi ngày 12/02/2002, phần diện tích chuyển

nhượng được công nhận là 9.992,5.m

đất. Buộc bà Huỳnh Thị N1, ông Trần

Quang T4, bà Trần Thị Kim L, ông Trần Minh Q, ông Trần Minh T5, ông Trần

Minh P, ông Trần Minh L1, ông Trần Minh T6 (có người giám hộ là bà Huỳnh

Thị N1) có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Văn Đ, bà Huỳnh Thị Bích N2 số

tiền 19.195.592.500 (Mười chín tỷ một trăm chín mươi lăm triệu năm trăm chín

mươi hai ngàn năm trăm) đồng.

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Nguyễn Văn

Đ về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

ông S3, bà N1 với ông Đ theo GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN ghi ngày

23/9/2001.

Tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

giữa ông S3, bà N1 với ông Đ theo GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN ghi

ngày 23/9/2001.

Buộc bà Huỳnh Thị N1, ông Trần Quang T4, bà Trần Thị Kim L, ông

Trần Minh Q, ông Trần Minh T5, ông Trần Minh P, ông Trần Minh L1, ông

Trần Minh T6 (có người giám hộ là bà Huỳnh Thị N1), có trách nhiệm trả cho

vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ, bà Huỳnh Thị Bích N2 số tiền 734.205.000 (Bảy

trăm ba mươi bốn triệu hai trăm lẻ năm ngàn) đồng.

1.2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là bà Huỳnh Thị N1 về

việc tuyên các hợp đồng ngày 23/9/2001, 12/01/2002, 12/02/2002 vô hiệu do

không có thật.

1.3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của những người có quyền lợi,

nghĩa vụ liên quan làà ông Trần Quang T4, bà Trần Thị Kim L, ông Trần Minh

Q, ông Trần Minh T5, ông Trần Minh P, ông Trần Minh L1, ông Trần Minh T6

(có người giám hộ là bà Huỳnh Thị N1) về việc tuyên các hợp đồng ngày

23/9/2001, 12/01/2002, 12/02/2002 vô hiệu do không có thật.

1.4. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ

liên quan là bà Trần Mai T3: Buộc ông Đ di dời hết tài sản và công trình trên đất

trả lại phần đất theo giấy chứng nhận số: DC 878440, do UBND huyện H cấp

ngày 13/12/2021, được cập nhật sang tên bà T3 ngày 13/01/2022, thuộc thửa

512, tờ bản đồ số 06 (được thành lập từ một phần thửa số 56, 64, 65, 78, 79, 108,

109, 122, 123 tờ bản đồ số 06, tài liệu năm 2004) cho bà Trần Mai T3.

1.5. Đình chỉ yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

là bà Trần Thị S2 về việc yêu cầu ông Đ di dời hết tài sản và công trình trên đất

trả lại phần đất theo giấy chứng nhận số : DC 878440, do UBND huyện hóc

Môn cấp ngày 13/12/2021, thuộc thửa 512, tờ bản đồ số 06 (được thành lập từ

một phần thửa số 56, 64, 65, 78, 79, 108, 109, 122, 123 tờ bản đồ số 06, tài liệu

năm 2004).

Tất cả thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ngay khi án

có hiệu lực.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu

thi hành án của người được thi hành án đối với khoản tiền nêu trên cho đến khi

thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải

chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định

tại Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Án phí, chi phí tố tụng khác

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn Đ được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Huỳnh Thị N1 được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Quang T4 phải nộp 15.991.224 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Trần Thị Kim L phải nộp 15.991.224 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Minh Q phải nộp 15.991.224 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Minh P phải nộp 15.991.224 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Minh T5 phải nộp 15.991.224 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Minh L1 phải nộp 15.991.224 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Minh T6 (người giám hộ là bà Huỳnh Thị N1) phải nộp

15.991.224 đồng án phí dân sự sơ thẩm.