Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Quyết định số 09/2024/KDTM-GĐT ngày 21/09/2024 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng về tranh chấp về mua bán hàng hóa

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Quyết định 09/2024/KDTM-GĐT

Tên Quyết định:	Quyết định số 09/2024/KDTM-GĐT ngày 21/09/2024 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng về tranh chấp về mua bán hàng hóa
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp về mua bán hàng hóa
Cấp xét xử:	Giám đốc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND cấp cao tại Đà Nẵng
Số hiệu:	09/2024/KDTM-GĐT
Loại văn bản:	Quyết định
Ngày ban hành:	21/09/2024
Lĩnh vực:	Kinh doanh thương mại
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Tóm tắt Quyết định

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Quyết định số 09/2024/KDTM-GĐT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TẠI ĐÀ NẴNG Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Quyết định giám đốc thẩm

Số: 09/2024/KDTM-GĐT

Ngày: 21-9-2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc,

yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

ỦY BAN THẨM PHÁN

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

- Với Hội đồng xét xử giám đốc thẩm gồm:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Văn Tào

Các Thẩm phán: ông Nguyễn Văn Bường và ông Trần Quốc Cường

- Thư ký phiên tòa: bà Phạm Thị Thu Ba - Thẩm tra viên.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên

tòa: ông Nguyễn Xuân Thanh - Kiểm sát viên.

Ngày 21 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng

mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án kinh doanh thương mại: “Tranh chấp

hợp đồng đặt cọc, yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu”; giữa các đương

sự:

1. Nguyên đơn:

Công ty Cổ phần T3 - Ý. Mã số doanh nghiệp D1; địa chỉ: đường số A, khu

công nghiệp T, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:

- Bà Phạm Thị Thu S - Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần T3; địa chỉ: C

B, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng.

- Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1995; địa chỉ: số A đường T, phường B, quận

H, thành phố Đà Nẵng.

Theo Văn bản ủy quyền ngày 26/12/2022 và Văn bản ủy quyền ngày

26/10/2022 của ông Huỳnh Văn T - Chủ tịch HĐQT, người đại diện theo pháp luật

của Công ty cổ phần T3 - Ý.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Luật sư Nguyễn Thị Sáu H1 - Luật sư thuộc Công ty TNHH P, chi nhánh tại

Đà Nẵng; địa chỉ: số A đường T, phưòng B, quận H, thành phố Đà Nẵng.

2. Bị đơn:

Công ty Cổ phần T4; địa chỉ trụ sở: tầng 3, tòa nhà I, số G đường B, phường

H, quận H, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn:

- Bà Huỳnh Thị Tuyết H2, sinh năm 1994.

- Ông Nguyễn Hoàng L, sinh năm 1993.

Cùng địa chỉ: số G đường T, phường A, quận A, thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Văn bản ủy quyền số 12/2024/GUQ/TNL ngày 15-4-2024 của ông

Hoàng Ngọc T1 - Chủ tịch HĐQT, người đại diện theo pháp luật của Công ty cổ

phần T4.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Ngân hàng TMCP V1 (V2); địa chỉ: số H đường L, quận Đ, thành phố Hà

Nội.

Người đại diện hợp pháp của Ngân hàng TMCP V1.

- Ông Nguyễn Minh V - Chức vụ: Trưởng phòng - Phòng giải quyết tranh

chấp, khiếu nại tố cáo và phòng chống tham nhũng - Khối pháp chế và kiểm soát

tuân thủ.

- Ông Hoàng Văn H3 - Chức vụ: Chuyên viên cao cấp - Phòng giải quyết

tranh chấp, khiếu nại tố cáo và phòng chống tham nhũng - Khối pháp chế và kiểm

soát tuân thủ.

Cùng địa chỉ: tầng A, tòa tháp V2, số H L, quận Đ, thành phố Hà Nội.

Theo Văn bản ủy quyền số 07/2015/UQ-HĐQT ngày 13-4-2015 của ông

Ngô Chí D - Chủ tịch HĐQT, người đại diện theo pháp luật của Ngân hàng V2 và

văn bản ủy quyền số 38/2023/UQ-GQTCKNTC ngày 10-02-2023 của ông Nguyễn

Thành L1, Phó Tổng Giám đốc, Giám đốc pháp chế và kiểm soát tuân thủ của Ngân

hàng TMCP V1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

[1]. Quá trình giải quyết vụ án các bên đương sự trình bày:

Ngày 12-8-2022, Công ty cổ phần T3 - Ý (sau đây gọi là Công ty T3 - Ý) và

Công ty Cổ phần T4 (sau đây gọi là Công ty T4) ký Hợp đồng đặt cọc số

1208/HĐĐC/DNY-TNL, theo đó, hai bên thỏa thuận:

Công ty T3 - Ý chuyển nhượng cho Công ty T4 15 ha đất tại Cụm C, xã H,

huyện H, thành phố Đà Nẵng. Trong đó, 13 ha đất đã được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền cấp 27 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là Khu đất 1) và 02 ha

(gọi là Khu đất 2) Công ty T3 - Ý được UBND thành phố Đ giao đất có thu tiền sử

dụng đất theo Quyết định số 4592/QĐ-UBND ngày 11-6-2012 và Hợp đồng giao

đất số 816/HĐ- GQSDĐ/KTQĐ. Trong diện tích 02 ha này Công ty T3 - Ý đã được

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.502,1m

(gồm các Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất số BO 678639 ngày 28-9-2013; BO 678640 ngày 28-9-2013 và

BO 678641 ngày 28-9-2013), diện tích còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất là 17.661,9 m

. Giá chuyển nhượng 15 ha đất là 930.000.000.000

đồng, việc thanh toán được thực hiện theo từng đợt tương ứng với phần nghĩa vụ

mà mỗi bên phải thực hiện sau khi đặt cọc, tiền đặt cọc tương ứng 20% giá trị hợp

đồng. Công ty T4 phải chuyển tiền đặt cọc làm 02 đợt vào tài khoản tạm khóa mở

tại Ngân hàng V2 (Chi nhánh H4). Đợt 1 là 10%. Giá trị chuyển nhượng tạm ứng

số tiền là 93.000.000.000 đồng, trước ngày 15/8/2022; đợt 2 là 10% giá trị chuyển

nhượng tạm ứng số tiền 93.000.000.000 đồng trước ngày 31-8-2022.

Ngày 16-8-2022, Công ty T4, Công ty T3 - Ý và Ngân hàng TMCP V1 (sau

đây gọi là Ngân hàng V2) ký Hợp đồng dịch vụ tạm khóa tài khoản số

1608/HĐTK/TNL-DNY-VP, cùng ngày 16-8-2022 Công ty T4 đã chuyển số tiền

đặt cọc đợt 1 là 93.000.000.000 đồng vào tài khoản tạm khóa mở tại Ngân hàng V2,

sau đó Công ty T4 không tiếp tục chuyển tiền đặt cọc đợt hai.

Công ty T3 - Ý cho rằng Công ty T4 đã vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận tại Hợp

đồng đặt cọc nên đã thông báo chấm dứt thực hiện Hợp đồng đặt cọc với Công ty

T4 và khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên bố Công ty T4 bị mất số tiền đặt

cọc đợt 1 là 93.000.000.000 đồng; buộc Công ty T4 phải trả tiền lãi phát sinh do

chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền tính từ ngày 01-9-2022 đến ngày 08/12/2023 là

16.220.856.164 đồng; buộc Ngân hàng V2 giải ngân số tiền đặt cọc đợt 1 là

93.000.000.000 đồng mà Công ty T4 đã nộp vào tài khoản tạm khóa mở tại Ngân

hàng V2.

Công ty T4 cho rằng, sau khi ký Hợp đồng đặt cọc Công ty T3- Ý không

cung cấp đầy đủ các hồ sơ, chứng từ pháp lý liên quan đến 15 ha đất. Ngoài ra, việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty T3 - Ý đã vi phạm điều cấm của

pháp luật, đất chuyển nhượng đang có tranh chấp và các cổ đông chuyển nhượng

không ký vào biên bản chuyển nhượng 15 ha đất. Nhận thấy, nếu tiếp tục chuyển số

tiền đặt cọc đợt hai sẽ có nhiều rủ ro nên Công ty T4 không thể thanh toán tiếp tiền

đặt cọc đợt 2 theo Hợp đồng đặc cọc. Công ty T4 phản tố yêu cầu Tòa án giải quyết,

tuyên bố Hợp đồng đặt cọc số 1208/HĐĐC/DNY-TNL/2022 ngày 12-8-2022 giữa

Công ty T4 và Công ty T3 - Ý vô hiệu; Công ty T4 được nhận lại số tiền đặt cọc đợt

1 là 93.000.000.000 đồng và yêu cầu Công ty T3 - Ý phải bồi thường thiệt hại tương

đương khoản tiền phạt cọc là 93.000.000.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm Công ty

T4 rút yêu cầu bồi thường thiệt hại tương ứng số tiền phạt cọc là 93.000.000.000

đồng, chỉ yêu cầu nhận lại số tiền đặt cọc đợt 1 là 93.000 000.000 đồng.

Theo trình bày của Ngân hàng V3, hiện nay, số tiền 93.000.000.000 đồng

mà Công ty T4 chuyển vào tài khoản tạm khóa đã được chuyển sang tiền gửi có kỳ

hạn, tiền lãi từ việc gửi tiền được trả về số tài khoản tạm khóa tại Ngân hàng V2, đề

nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 45/2023/KDTM-ST ngày 14-

12-2023, Toà án nhân quận H, thành phố Đà Nẵng quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu phản tố "Tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu"

của Công ty Cổ phần T4 đối với Công ty cổ phần T3 - Ý.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại tương ứng khoản tiền

phạt cọc của Công ty cổ phần T4.

Công ty Cổ phần T4 có quyền khởi kiện lại đối với phần yêu cầu đã rút theo

quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

của Công ty Cổ phần T3 -Ý đối với Công ty cổ phần T4.

3.1. Tuyên bố Công ty cổ phần T4 bị mất số tiền đặt cọc đợt 1 là

93.000.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc số 1208/HĐĐC/DNY-TNL/2022 ngày

12-8-2022 giữa Công ty cổ phần T4 và Công ty Cổ phần T3 - Ý.

3.2. Số tiền đặt cọc đợt 1 là 93.000.000.000 đồng đang được Ngân hàng

TMCP V1 quản lý và phong tỏa tại tài khoản số 265060293 theo Hợp đồng dịch vụ

tài khoản tạm khóa số 1608/HĐTK/TNL-DNY-VP ngày 16-8-2022 giữa Công ty

Cổ phần T4, Công ty cổ phần T3 -Ý và Ngân hàng TMCP V1.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật thì Ngân hàng TMCP V1 có nghĩa vụ

chuyển số tiền này vào tài khoản chỉ định số 56010000113423 của Công ty Cổ phần

T3 - Ý tại Ngân hàng TMCP Đ chi nhánh H5.

4. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần T3 -

Ý về việc yêu cầu Công ty cổ phần T4 phải trả tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ

thanh toán với số tiền là 16.220.856.164 đồng.

Ngoài ra, bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm còn quyết định về án phí,

quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 10/2024/KDTM-PT ngày

19-4- 2024, Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng quyết định:

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Công ty Cổ phần T3 – Ý và bị

đơn Công ty Cổ phần T4;

Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 45/2023/KDTM-ST

ngày 14-12-2023 của Toà án nhân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

1. Không chấp nhận yêu cầu phản tố "Tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu"

của Công ty Cổ phần T4 đối với Công ty cổ phần T3 - Ý.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại tương ứng khoản tiền

phạt cọc của Công ty cổ phần T4.

Công ty Cổ phần T4 có quyền khởi kiện lại đối với phần yêu cầu đã rút theo

quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

của Công ty Cổ phần T3 -Ý đối với Công ty cổ phần T4.

3.1. Tuyên bố Công ty cổ phần T4 bị mất số tiền đặt cọc đợt 1 là

93.000.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc số 1208/HĐĐC/DNY-TNL/2022 ngày

12-8-2022 giữa Công ty cổ phần T4 và Công ty Cổ phần T3 - Ý.

3.2 Số tiền đặt cọc đợt 1 là 93.000.000.000 đồng đang được Ngân hàng

TMCP V1 quản lý và phong tỏa tại tài khoản số 265060293 theo Hợp đồng dịch vụ

tài khoản tạm khóa số 1608/HĐTK/TNL-DNY-VP ngày 16-8-2022 giữa Công ty

Cổ phần T4, Công ty cổ phần T3 -Ý và Ngân hàng TMCP V1. Khi bản án có hiệu

lực pháp luật thì Ngân hàng TMCP V1 có nghĩa vụ chuyển số tiền này vào tài khoản

chỉ định số 56010000113423 của Công ty Cổ phần T3 - Ý tại Ngân hàng TMCP Đ

chi nhánh H5.

4. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần T3 -

Ý về việc yêu cầu Công ty cổ phần T4 phải trả tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ

thanh toán với số tiền là 16.220.856.164 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, quyền và nghĩa

vụ thi hành án.

Ngày 22-4-2024, bị đơn là Công ty cổ phần T4 có Đơn đề nghị xem xét theo

thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm nêu trên.

* Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 04/2024/KN-KDTM ngày

01/8/2024 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định:

1. Kháng nghị đối với Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số

10/2024/KDTM-PT ngày 19-4-2024 của Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng, về

vụ án “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc, yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu"

giữa nguyên đơn là Công ty cổ phần T3 - Ý với Công ty Cổ phần T4.

2. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đ xét xử giám

đốc thẩm, hủy toàn bộ Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 45/2023/KDTM-

ST ngày 14-12-2023 của Toà án nhân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng và Bản

án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 10/2024/KDTM-PT ngày 19-4-2024 của

Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận

Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định của

pháp luật.

3. Tạm đình chỉ thi hành Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số

10/2024/KDTM-PT ngày 19-4-2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng cho

đến khi có Quyết định giám đốc thẩm (nếu có).

* Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại

Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng không

chấp nhận toàn bộ Quyết định kháng nghị số 04/2024/KN-KDTM ngày 01/8/2024

của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Về tình trạng pháp lý của 15 ha đất:

Đối với khu đất 1: Gồm 13 ha đất, đã được cấp 27 Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, đều thể hiện mục đích sử dụng là đất Khu công nghiệp, thời hạn sử

dụng đất “Lâu dài”.

Tại Điều 126, Điều 149 Luật đất đai năm 2013; Điều 51 Nghị định

43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ; khoản 36 Điều 2 Nghị định số

01/2017/NĐ-CP ngày 06-01-2017 của chính phủ quy định “Thời hạn sử dụng đất

trong Khu công nghiệp không quá 70 năm”.

Thời hạn sử dụng đất trong Khu công nghiệp không phải là đất có thời hạn

sử dụng lâu dài mà chỉ có thời hạn sử dụng không quá 70 năm nên thời hạn sử dụng

lâu dài được ghi trong 27 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 13 ha nêu trên là

trái với quy định của Luật đất đai.

Chính vì vậy, tại Thông báo số 787/TB-TTTP ngày 06-10-2018 của Thanh

tra thành phố Đ đã kết luận “Việc UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho chủ đầu tư cụm công nghiệp, sau đó chủ đầu tư chuyển nhượng lại

cho 2 Công ty với mục đích sử dụng là đất khu công nghiệp, thời hạn sử dụng lâu

dài là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 67 Luật đất đai 2003. Nội dung này

đã được Thanh tra Chính phủ yêu cầu rà soát, thực hiện điều chỉnh tại Kết luận số

2852/KL-TTCP ngày 02-11-2012”. Tại Công văn số 861/BTNMT-TCQLĐĐ ngay

25-02-2020 của Bộ T5 về việc hướng dẫn xử lý vướng mắc về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đã hướng dẫn “Trường hợp thời hạn sử dụng đất được xác định

không đúng quy định của pháp luật đất đai, người được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng chưa chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì

thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 và khoản 3 Điều 106 Luật đất đai; điểm

b khoản 4, khoản 7 và khoản 8 Điều 87 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngay 15-

5-2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai được

sửa đổi, bổ sung tại khoản 56 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06-01-

2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của nghị định quy định chi tiết thi

hành Luật đất đai”.

Hiện nay, 27 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty T3 -

Ý vẫn chưa được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh từ đất có thời hạn sử

dụng lâu dài sang đất có nguồn gốc sử dụng là đất Nhà nước cho thuê trả tiền một

lần và thời hạn sử dụng 50 năm cho Công ty T3 - Ý. Việc điều chỉnh này là do Cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định, Công ty T3 - Ý và Công ty T4

không có quyền thỏa thuận nội dung này, chỉ được quyền thỏa thuận chuyển nhượng

khi 13 ha đất nêu trên của Công ty T3 - Ý đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

điều chỉnh sang đất có thời hạn sử dụng 50 năm (thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng

50 năm).

Như vậy, về tình trạng pháp lý thì Khu đất 1 là khu đất không được phép

chuyển nhượng, bởi lẽ đây là khu đất nằm trong Khu công nghiệp nhưng lại được

UBND thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng

lâu dài là trái với quy định của Luật đất đai và hiện nay Khu đất 1 đang trong quá

trình bị Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, điều chỉnh theo các văn bản quy

phạm pháp luật nêu trên của Thanh tra Chính phủ; Thanh tra thành phố Đ; hướng

dẫn của Bộ T5…Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đất có thời

hạn sử dụng 50 năm là chưa có, nên việc hai bên thỏa thuận về một đối tượng chưa

có, mà đối tượng đó do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định là trái quy

định của Luật đất đai.

Vì vậy, Công ty T3 và Công ty T4 ký Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận “Trong

thời hạn 15 ngày kể từ ngày ký kết và thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển

nhượng, bên nhận đặt cọc phải hoàn tất việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Khu đất giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hoàn tất thủ tục chuyển

nhượng là việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khu đất (bản gốc) đã được bàn

giao cho bên đặt cọc và Khu đất sẽ được chuyển đổi thành đất có nguồn gốc sử

dụng đất là Nhà nước cho thuê trả tiền một lần và thời hạn sử dụng đất là 50 năm

kể từ ngày Bên nhận đặt cọc được cấp sổ lần đầu” là không đúng quy định của pháp

luật vì nội dung thỏa thuận trên còn phải phụ thuộc vào thẩm quyền giải quyết của

cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, trong Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, Công ty

T4 cho rằng: Thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc xảy ra tranh chấp giữa UBND thành

phố Đ và Công ty T3 - Ý liên quan đến Khu đất nêu trên, có liên quan đến cam kết

của Công ty T3 - Ý về việc UBND thành phố Đ sẽ điều chỉnh quy hoạch và chuyển

mục đích sử dụng từ Khu công nghiệp thành đất ở đô thị cho Công ty T4, do đó việc

ký kết Hợp đồng đặt cọc của Công ty T4 là không tự nguyện. Nội dung này cũng

cần được làm rõ trong quá trình giải quyết vụ án.

Đối với khu đất 2: Công ty T3 - Ý được sử dụng đất theo Hợp đồng giao

đất có thu tiền sử dụng đất số 816/HĐ-GQSDĐ/KTQĐ ngày 28-12-2012 với tổng

diện tích là 20.064m

, diện tích đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất. Tại Biên bản hòa giải ngày 14-3-2023, bà Nguyễn Thị H - Người đại diện

theo ủy quyền của Công ty cổ phần T3 - Ý cũng thừa nhận “Hơn 02 ha đất còn lại

vì chính quyền địa phương chưa thực hiện xong thủ tục thu hồi đất của các hộ dân

lân cận nên Công ty T3 - Ý chưa được cấp Giấy chứng nhận”.

Thực tế, ngày 14-6-2022, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ có văn

bản số 2766/STNMT-CCQLĐĐ thông báo: “...Đối với phần diện tích chưa được

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, Sở Tài nguyên môi trường tiếp

tục phối hợp với UBND huyện H và các sở ngành liên quan kiểm tra, rà soát, báo

cáo UBND thành phố xem xét và có ý kiến chỉ đạo thực hiện theo quy định”. Văn

bản này được ban hành trước khi Công ty T3 - Ý và Công ty T4 ký hợp đồng đặt

cọc, trong đó không có nội dung nào cho phép Công ty T3 - Ý được chuyển nhượng

đối với diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại công văn số 4055/STNMT-CCQLDĐ ngày 18-11-2023 của Sở Tài

nguyên và Môi trường thành phố Đ gửi Phòng cảnh sát kinh tế - Công an thành phố

Đ cũng thể hiện nội dung “ ...Đối với phần diện tích còn lại chưa cấp GCNQSDĐ

chưa đủ điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013".

Tại Điều 188 Luật đất đai quy định: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp

vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và

trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản ỉ Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi

thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192,

193 và 194 của Luật này...”

Việc Công ty T3 - Ý và Công ty T4 thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc

“chuyển nhượng diện tích 15 ha đất, trong đó có 20.064m

đất chưa được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất" là vi phạm điều cấm của pháp luật.

[2]. Giá trị pháp lý của Hợp đồng đặt cọc và xác định lỗi của các bên ký kết

Hợp đồng đặt cọc:

Công ty T3 - Ý chưa được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh đối

với 13 ha được cấp tại 27 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thời hạn lâu dài

sang thời hạn 50 năm theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, Thanh tra thành phố

Đà Nẵng, hướng dẫn của Bộ T5 mà đã thỏa thuận chuyển nhượng cho Công ty T4

diện tích đất này để chuyển sang đất có thời hạn sử dụng 50 năm là vi phạm quy

định của Luật đất đai. Công ty T3 - Ý biết rõ tình trạng pháp lý của Khu đất 1 nhưng

vẫn ký Hợp đồng nhận đặt cọc để chuyển nhượng cho Công ty T4 và Công ty T4

không tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của Khu đất 1 mà vẫn ký thỏa thuận nhận

chuyển nhượng đều là vi phạm pháp luật về đất đai.

Đối với khu đất 2, có 20.064m

chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, nhưng Công ty T3 - Ý và Công ty T4 vẫn thỏa thuận nhận đặt cọc để

chuyển nhượng diện tích đất này nằm trong toàn bộ 15 ha cũng là vi phạm quy định

Luật đất đai.

Như vậy, từ các căn cứ nêu trên, có đủ cơ sở kết luận Hợp đồng đặt cọc được

ký kết giữa Công ty T3 - Ý và Công ty T4 là vô hiệu, do lỗi của các bên gây ra.

Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định lỗi dẫn đến việc không thực hiện

được Hợp đồng thuộc về Công ty T4 nên buộc Công ty T4 bị mất số tiền đặt cọc

đợt 1 là 93.000.000.000 đồng mà chưa xem xét khách quan, toàn diện lỗi của hai

bên trong việc vi phạm điều cấm của pháp luật khi xác lập hợp đồng đặt cọc, làm

ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty T4.

Xét thấy, các bên đều có lỗi trong việc xác lập Hợp đồng đặt cọc, đồng thời

cần phải đưa một số cơ quan quản lý nhà nước có liên quan vào tham gia tố tụng để

giải quyết vụ án một cách khách quan, toàn diện; vì vậy cần hủy cả hai Bản án kinh

doanh thương mại sơ thẩm và phúc thẩm để giải quyết lại theo đúng quy định của

pháp luật về Hợp đồng đặt cọc. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần tạo

điều kiện để Công ty T3 - Ý và Công ty T4 thỏa thuận với nhau trong việc giải quyết

vụ án, nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của các doanh nghiệp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343; Điều 345; Điều 348

của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, xử:

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 04/2024/KN-KDTM

ngày 01/8/2024 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

2. Hủy toàn bộ Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số

10/2024/KDTM-PT ngày 19-4-2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng và

Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 45/2023/KDTM-ST ngày 14-12-2023,

của Toà án nhân quận H, thành phố Đà Nẵng, về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt

cọc; yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu", giữa nguyên đơn là Công ty Cổ

phần T3 - Ý với bị đơn là Công ty Cổ phần T4.

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận H, thành phố Đà Nẵng để xét

xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Nơi nhận:

- Vụ Giám đốc kiểm tra II - TANDTC;

- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng;

- TAND thành phố Đ

- TAND quận H, thành phố Đ; (kèm hồ sơ vụ

án để xét xử sơ thẩm lại);

- Chi cục Thi hành án dân sự quận H, thành phố

Đ (để thi hành);

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu: Phòng Giám đốc kiểm tra II và hồ sơ

vụ án.

TM. ỦY BAN THẨM PHÁN

Ban hành: 22/09/2025

Cấp xét xử: Giám đốc thẩm

Quyết định số 77/2025/QĐST-KDTM ngày 19/09/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Hà Nội, TP. Hà Nội về tranh chấp về mua bán hàng hóa

Ban hành: 19/09/2025

Cấp xét xử: Giám đốc thẩm

Quyết định cùng lĩnh vực

Quyết định số 05/2025/QĐST-KDTM ngày 28/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Cà Mau, tỉnh Cà Mau về tranh chấp về xây dựng

Quyết định số 231/2025/QĐST-KDTM ngày 27/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Quyết định số 23/2025/QĐST-KDTM ngày 27/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đà Nẵng, TP Đà Nẵng về tranh chấp về mua bán hàng hóa

Quyết định số 224/2025/QĐST-KDTM ngày 26/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp về cung ứng dịch vụ

Quyết định số 276/2025/QĐPT-KDTM ngày 18/11/2025 của TAND TP. Hà Nội về tranh chấp về mua bán hàng hóa

Quyết định số 03/2025/QĐST-KDTM ngày 13/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Hải Phòng, TP. Hải Phòng về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Quyết định số 163/2025/QĐST-KDTM ngày 10/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Hà Nội, TP. Hà Nội về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Quyết định số 59/2025/QĐST-KDTM ngày 31/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Hà Nội, TP. Hà Nội về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Quyết định số 03/2025/QĐST-KDTM ngày 30/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị về tranh chấp về xây dựng

Quyết định số 06/2025/QĐST-KDTM ngày 30/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 - Hải Phòng, TP. Hải Phòng về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Quyết định mới nhất

Quyết định số 71/2025/QĐST-HNGĐ ngày 05/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5 - Hải Phòng, TP. Hải Phòng về yêu cầu công nhận thuận tình ly hôn

Hôn nhân gia đình

Quyết định số 277/2025/QĐST-HNGĐ ngày 05/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5 - Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long về vụ án ly hôn về mâu thuẫn gia đình

Hôn nhân gia đình

Quyết định số 151/2025/QĐST-HNGĐ ngày 05/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 12 - Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ về vụ án ly hôn về mâu thuẫn gia đình

Hôn nhân gia đình

Quyết định số 83/2025/qđst-hngđ ngày 05/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Nghệ An, tỉnh Nghệ An về vụ án ly hôn về mâu thuẫn gia đình

Hôn nhân gia đình

Quyết định số 49/2025/QĐST-DS ngày 05/12/2025 của TAND huyện Đăk Đoa, tỉnh Gia Lai về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Dân sự