Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Án lệ số 43/2021/AL ngày 12/03/2021 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Bản án dẫn chiếu
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Án lệ 43/2021/AL

Tên Án lệ:	Án lệ số 43/2021/AL ngày 12/03/2021 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán
Số hiệu:	43/2021/AL
Loại văn bản:	Án lệ
Ngày thông qua:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem ngày thông qua. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Ngày công bố:	12/03/2021
Ngày áp dụng:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem ngày áp dụng. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Quyết định công bố:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem Quyết định công bố. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Nguồn án lệ:	Đang cập nhật
Tình trạng hiệu lực:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem tình trạng hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Lĩnh vực:	Dân sự

Tóm tắt Án lệ

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Án lệ 43/2021/AL

ÁN LỆ SỐ 43/2021/AL

Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp

là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác

nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 24

tháng 02 năm 2021 và được công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12

tháng 3 năm 2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 01/2019/KDTM-GĐT ngày 11/01/2019 của

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại

“Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là

Ngân hàng A với bị đơn là bà Nguyễn Thị L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên

quan là bà Phạm Thị Kim H, ông Dương Quốc K.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 2 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã

được công chứng, bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở nhưng mới thanh toán được một phần tiền mua nhà đất; các

bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà. Bên mua thế chấp nhà đất cho Ngân

hàng, có đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật; bên bán biết và

đồng ý để bên mua thế chấp nhà đất nhưng sau đó lại có yêu cầu hủy hợp đồng

chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật,

không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 168, 323, 342, 425, 438, 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương

ứng với các điều 161, 298, 318, 423, 440, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015); các

điều 439, 692 Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ

về giao dịch bảo đảm.

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”;

“Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”; “Chưa

Án lệ này do Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học Tòa án nhân dân tối cao đề xuất.

thanh toán hết tiền mua nhà đất”; “Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất ở”; “Hợp đồng thế chấp”; “Đăng ký thế chấp”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 01/3/2011 và các lời khai tại Tòa án, nguyên

đơn là Ngân hàng A (ủy quyền cho bà Trần Thị E) trình bày:

Ngân hàng cho bà Nguyễn Thị L - Chủ Doanh nghiệp tư nhân thương mại

dịch vụ Nguyễn Tấn Đ vay tổng cộng 8.000.000.000 đồng theo hợp đồng tín dụng

số 6360-LAV-200900957 ngày 04/12/2009, phụ lục hợp đồng sửa đổi hợp đồng

tín dụng số 01/PL/BS/HĐTD ngày 04/12/2009 và 02 giấy nhận nợ (ngày

04/12/2009 số tiền vay 7.750.000.000 đồng, ngày 04/12/2009 số tiền vay

250.000.000 đồng) với lãi suất trong hạn 12%/năm, lãi suất quá hạn 150% lãi

suất trong hạn, thời hạn vay 12 tháng. Sau đó, hai bên đã ký phụ lục hợp đồng tín

dụng số 6360-LAV-200900957/PLHĐ ngày 15/12/2010 thỏa thuận điều chỉnh

lãi suất vay trong hạn là 16%/năm. Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên gồm:

- Quyền sử dụng 298,3m

đất và nhà ở thuộc thửa đất số 7, tờ bản đồ số 93

tại số 26Đ, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 7332/2008/UB.GCN do Ủy ban

nhân dân quận P, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 07/11/2008 cho bà L.

- Quyền sử dụng 113,16m

đất và nhà ở thuộc thửa đất số 82, MPT 79, tờ

bản đồ số 89 tọa lạc tại số 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh

theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số

7331/2008/UB.GCN do Ủy ban nhân dân quận P, Thành phố Hồ Chí Minh cấp

ngày 07/11/2008 cho bà L.

Bà L đã thế chấp các tài sản trên theo hợp đồng thế chấp tài sản số

6360- LCP-2009-00949 ngày 01/12/2009 đã được công chứng và đăng ký tài

sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

Ngân hàng đã giải ngân cho bà L với tổng số tiền là 8.000.000.000 đồng.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bà L không thanh toán đầy đủ, đến hạn bà L chỉ

trả lãi trong hạn vào ngày 12/5/2010, nên Ngân hàng đã chuyển nợ quá hạn cho

hợp đồng tín dụng và các phụ lục hợp đồng.

Ngân hàng khởi kiện yêu cầu bà L phải thanh toán số tiền còn nợ tính đến

ngày 07/12/2012 là 14.780.416.666 đồng, trong đó nợ gốc 8.000.000.000 đồng,

nợ lãi trong hạn 2.879.083.333 đồng, lãi quá hạn 3.901.333.333 đồng. Nếu bà L

không trả được nợ thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Bị đơn là bà Nguyễn Thị L trình bày:

Bà thừa nhận đã ký hợp đồng tín dụng, các phụ lục hợp đồng, giấy nhận

nợ, đồng thời xác nhận số tiền còn nợ Ngân hàng tính đến ngày 07/12/2012 là

14.780.416.666 đồng (gồm nợ gốc 8.000.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn

2.879.083.333 đồng, nợ lãi quá hạn 3.901.333.333 đồng) như Ngân hàng trình

bày. Bà cam kết thanh toán cho Ngân hàng số tiền còn nợ và tiền lãi phát sinh

trong vòng 30 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật; nếu không thanh

toán được, bà đồng ý phát mãi các tài sản thế chấp để Ngân hàng thu hồi nợ.

Tuy nhiên, hai căn nhà đang thế chấp tại Ngân hàng do bà mua của ông

Dương Quốc K, bà Phạm Thị Kim H vào năm 2008 với giá 5.500.000.000 đồng.

Bà đã thanh toán được 3.000.000.000 đồng, còn nợ ông K, bà H 2.500.000.000

đồng. Hai bên đã làm thủ tục mua bán đầy đủ theo quy định của pháp luật và bà

đã đứng tên chủ quyền trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở đối với các nhà đất nêu trên. Ông K, bà H vẫn đang quản lý sử dụng

hai căn nhà này vì hai bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà.

Cuối năm 2010, ông K, bà H đã có đơn khởi kiện yêu cầu bà thanh toán số

tiền nợ nêu trên, nếu bà không trả được thì sẽ đòi lại nhà, sự việc đang được Tòa

án nhân dân quận Tân Phú giải quyết.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ồng Dương Quốc K, bà Phạm Thị Kim H trình bày:

Ngày 03/11/2008, ông bà có thỏa thuận bán cho bà L hai căn nhà số 26Đ

và số 20/2T với giá 5.500.000.000 đồng; bà L đã trả được 3.000.000.000 đồng,

còn nợ 2.500.000.000 đồng hẹn đến ngày 03/11/2009 sẽ thanh toán đủ để nhận

nhà. Bà L yêu cầu ông bà ký công chứng cho bà L đứng tên nhà đất để bà L thế

chấp Ngân hàng. Sau khi vay được tiền từ Ngân hàng, bà L không trả đủ tiền

mua nhà cho ông bà. Sau này, ông bà được biết Ngân hàng đã cho bà L vay số

tiền vượt quá quy định của Nhà nước. Hiện nay, ông bà vẫn đang quản lý sử

dụng hai căn nhà này, ông bà đề nghị được lấy lại nhà và trả lại cho bà L

3.000.000.000 đồng trước đây đã nhận.

Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 287/2013/KDTM-ST ngày

19/3/2013 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, buộc bà Nguyễn Thị L - Chủ

DNTN Nguyễn Tấn Đ có trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng A tổng số nợ

tính đến ngày 19/3/2013 là 13.367.083.333 đồng, trong đó nợ vốn vay

8.000.000.000 đồng, lãi trong hạn 921.750.000 đồng, lãi quá hạn 4.445.333.333

đồng và tiền lãi phát sinh từ ngày 20/3/2013 cho đến ngày trả hết vốn vay theo

mức lãi suất nợ quá hạn 24%/năm.

Thời hạn thanh toán trong vòng 6 tháng sau khi bản án có hiệu lực pháp

luật. Quá hạn mà bà Nguyễn Thị L - Chủ DNTN Nguyễn Tấn Đ không thanh

toán hoặc không thanh toán đầy đủ thì Ngân hàng A được quyền yêu cầu phát

mãi tài sản đã thế chấp là hai nhà đất của bà Nguyễn Thị L để thu hồi nợ, gồm:

- Nhà đất có diện tích đất 298,30m

thuộc thửa 7, tờ bản đồ số 93 (BĐĐC)

tọa lạc tại 26Đ, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh của bà Nguyễn Thị L

theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số

7332/2008/UB.GCN ngày 07/11/2008 của Ủy ban nhân dân quận P, Thành phố

Hồ Chí Minh.

- Nhà đất có diện tích đất 113,16m

thuộc thửa 82, MPT 79, tờ bản đồ số 89

(BĐĐC) tọa lạc tại 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh của bà

Nguyễn Thị L theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

số 7331/2008/UB.GCN ngày 07/11/2008 của Ủy ban nhân dân quận P, Thành

phố Hồ Chí Minh.

Ngày 02/4/2013, bà Phạm Thị Kim H và bà Nguyễn Thị L đều có đơn

kháng cáo.

Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 171/2013/KDTM-PT ngày

10/10/2013 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí

Minh quyết định sửa bản án sơ thẩm như sau:

- Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của nguyên đơn Ngân hàng A (Chi

nhánh Ngân hàng A quận B).

- Buộc bà Nguyễn Thị L - Chủ doanh nghiệp tư nhân thương mại dịch vụ

Nguyễn Tấn Đ phải trả cho nguyên đơn tiền vốn 8.000.000.000 đồng, lãi trong

hạn 921.750.000 đồng, lãi quá hạn 4.445.333.333 đồng tính đến ngày xét xử sơ

thẩm 19/3/2013 tổng cộng là 13.367.083.333 đồng; từ ngày 20/3/2013 cho đến

ngày trả hết tiền vốn vay tính lãi theo mức lãi suất quá hạn từng thời điểm theo

hợp đồng đã ký kết.

- Vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản số 6360-LCP-2009-00949 giữa Ngân

hàng A - Chi nhánh B với bà Nguyễn Thị L - Chủ doanh nghiệp tư nhân thương

mại dịch vụ Nguyễn Tấn Đ đối với căn nhà số 26Đ, phường Q, quận P, Thành

phố Hồ Chí Minh và căn nhà số 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí

Minh được ký kết và công chứng ngày 01/12/2009. Ngân hàng A (Chi nhánh

Ngân hàng A quận B) phải trả 02 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở số 7332/2008/UB.GCN ngày 07/11/2008 và số 7331/2008/UB.GCN

ngày 07/11/2008 do Ủy ban nhân dân quận P cấp cho bà Nguyễn Thị L.

Ngày 18/12/2013, Ngân hàng A có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám

đốc thẩm đối với bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 24/2016/KN-KDTM ngày 15/8/2016, Chánh án Tòa án

nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số

171/2013/KDTM-PT ngày 10/10/2013 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối

cao tại Thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân

tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm nêu

trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất

trí với kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về số tiền nợ gốc và nợ lãi giữa Ngân hàng A với bà Nguyễn Thị L các

bên đều thống nhất và không có tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc bà L

có trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng tổng số nợ tính đến ngày 19/3/2013 là

13.367.083.333 đồng và tiền lãi phát sinh từ ngày 20/3/2013 cho đến ngày trả hết vốn

vay theo mức lãi suất nợ quá hạn 24%/năm là đúng theo thỏa thuận giữa các bên. Tòa

án cấp phúc thẩm tuyên buộc bà L phải trả cho Ngân hàng tổng cộng là

13.367.083.333 đồng và tiếp tục tính lãi theo mức lãi suất quá hạn từng thời điểm theo

hợp đồng đã ký kết là không đúng vì hợp đồng tín dụng số 6360-LAV-200900957

ngày 04/12/2009 và các phụ lục hợp đồng tín dụng không quy định việc điều chỉnh lãi.

[2] Về xử lý tài sản thế chấp: Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án xác

định tài sản thế chấp là nhà đất tại số 26Đ và 20/2T nêu trên là của bà L nhận

chuyển nhượng của ông Dương Quốc K, bà Phạm Thị Kim H theo các hợp đồng

chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng

ngày 04/11/2008. Ngày 07/11/2008, bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Như vậy, hai nhà đất trên thuộc quyền sở hữu

của bà L kể từ ngày 07/11/2008, nên bà L có quyền dùng hai nhà đất này thế

chấp cho Ngân hàng để vay tiền; ông K, bà H cũng biết và đồng ý cho bà L thế

chấp nhà đất trên với Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng

ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật.

Ông K, bà H cho rằng bà L chưa trả đủ tiền mua nhà đất, còn nợ 2.500.000.000

đồng để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại 3.000.000.000 đồng đã nhận

cho bà L là không có cơ sở. Nếu bà L không trả đủ số tiền mua nhà đất còn thiếu,

ông K và bà H có quyền khởi kiện một vụ án khác để yêu cầu bà L thanh toán

khoản tiền này. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm quyết định Ngân hàng A được quyền

yêu cầu phát mãi tài sản là 2 nhà đất nêu trên của bà L để thu hồi nợ khi bà L

không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ trong thời hạn 6 tháng kể từ

ngày bản án có hiệu lực pháp luật là có căn cứ, đúng pháp luật. Tòa án cấp phúc

thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản số 6360-LCP-2009-00949 giữa

Ngân hàng với bà L đối với căn nhà số 26Đ và căn nhà số 20/2T, phường Q,

quận P, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/12/2009 là không đúng, ảnh hưởng

quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

[3] Vì vậy, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đề nghị Hội

đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tuyên hủy bản án kinh doanh thương

mại của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là

có cơ sở, phù hợp với đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 337, khoản 2 Điều 343 Bộ luật Tố tụng dân sự;

1. Chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 24/2016/KN-KDTM ngày

15/8/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

2. Hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 171/2013/KDTM-PT

ngày 10/10/2013 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ

Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân

hàng A với bị đơn là bà Nguyễn Thị L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là

bà Phạm Thị Kim H và ông Dương Quốc K.

3. Giữ nguyên Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 287/2013/KDTM-ST

ngày 19/3/2013 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[2] Về xử lý tài sản thế chấp: Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án xác