Tiếng Anh
Giải đáp 10 vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất
1. Khi nào được chuyển lên đất thổ cư?
Căn cứ Điều 121 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất muốn chuyển đất nông nghiệp hoặc các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (đất thổ cư) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, chỉ được chuyển sang đất ở nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.
Đối với hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển lên đất thổ cư phải được sự đồng ý bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Để biết những trường hợp nào phải xin phép hoặc không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất hãy gọi ngay tổng đài 1900.6192 để được giải đáp.
2. Không phải xin chuyển mục đích sử dụng đất là được chuyển
Nhiều người dân có suy nghĩ chỉ cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nộp tiền thì sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định rõ việc quản lý, sử dụng đất phải theo quy hoạch sử dụng đất.
Mặc dù Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng khi ra quyết định cho phép phải dựa trên những căn cứ nhất định. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 như sau:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.
5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tóm lại, không phải 100% người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất là sẽ được chuyển.
3. Hạn mức xin chuyển lên đất thổ cư là bao nhiêu?
Đây là câu hỏi mà LuatVietnam thường xuyên tiếp nhận được, đó cũng là điều dễ hiểu vì hầu hết người dân đều muốn được chuyển lên đất ở càng nhiều càng tốt.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay không quy định hạn mức diện tích khi chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật chỉ quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp hay diện tích tối thiểu được phép khi tách thửa.
Căn cứ Điều 116 Luật Đất đai 2024, hạn mức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư hiện nay phụ thuộc vào những căn cứ sau:
- Nhu cầu của người sử dụng đất (bên tài nguyên môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Lưu ý: Mặc dù pháp luật không quy định hạn mức nhưng trên thực tế các địa phương thường căn cứ vào hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở để xác định diện tích cho phép chuyển.
Tóm lại, pháp luật không quy định hạn mức nhưng sẽ căn cứ vào nhu cầu và quy hoạch sử dụng đất (thường sẽ căn cứ vào hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở tại địa phương để xác định hạn mức tối đa). Nghĩa là dù có tiền để nộp nhưng không phải muốn chuyển bao nhiêu lên đất ở thì được chuyển bấy nhiêu.
4. Phải xin phép ai khi chuyển mục đích sử dụng đất?
Đây là vướng mắc của không ít hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất; nhiều người nghĩ là sẽ xin Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc bên địa chính hoặc tài nguyên môi trường. Tuy nhiên, những cơ quan trên đều không có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với câu hỏi: “Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép ai” thì Luật Đất đai đã quy định rõ thẩm quyền tại Điều 123 Luật Đất đai 2024 như sau:
"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
…
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân…”.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân phải ghi trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Kính gửi: Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất.
5. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ khoản 2, 5 Điều 44 và Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp phải xin phép) cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
- Trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư cần chuẩn bị:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
- Trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư cần chuẩn bị:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
- Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có);
- Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
6. Nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai như cấp, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ,… thì hộ gia đình, cá nhân được nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nếu có nhu cầu. Tuy nhiên, nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất khác với những thủ tục trên.
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển mục đích sử sử dụng đất theo quy định sau:
Điều 12. Quy định chung về thực hiện thủ tục hành chính
1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
a) Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
[...]
Lưu ý: Khi nộp hồ sơ phải lấy phiếu tiếp nhận và trả kết quả (phiếu hẹn).
7. Chuyển lên đất thổ cư phải nộp bao nhiêu tiền?
Bên cạnh vướng mắc khi nào được chuyển lên đất thổ cư (đất ở) thì đây là vấn đề mà người dân quan tâm nhất.
* Tiền sử dụng đất
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | - | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích | x | Giá đất tính tiền sử dụng đất |
(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:
- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất
- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất thu tiền thuê đất x Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích _____________________ | x | Thời hạn sử dụng đất còn lại |
Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích |
Trong đó:
Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích sử dụng: Là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền 01 lần cho cả thời gian thuê.
Thời hạn sử dụng đất còn lại = Thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng - Thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
(Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại không tròn năm thì tính theo tháng, nếu không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng ≥15 ngày được tính là tròn 01 tháng; còn <15 tháng thì không tính tiền sử dụng đất)
- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng: Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
Lưu ý: Nếu tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất ≤ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
- Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
Xem chi tiết tại: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận 63 tỉnh thành
* Lệ phí trước bạ
- Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
- Cách tính lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
* Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:
- Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
- Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ 63 tỉnh thành
8. Khi nào chuyển lên đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất?
Khi chuyển lên đất ở thì ai cũng mong mình không phải nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ vào Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp sau:
Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trên đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
9. 5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng không phải xin phép
Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (quy định này đã bãi bỏ bởi điểm e khoản 2 Điều 43 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT) quy định những trường hợp người sử dụng đất được chuyển mục đích mà không phải xin phép cơ quan nhà nước, cụ thể:
| TT | Loại đất và mục đích khi chuyển |
1 | Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép. |
2 | Chuyển đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hằng năm khác sang trồng cây lâu năm. |
3 | Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, |
4 | Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. |
5 | Chuyển đất thương mại - dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp. |
Mặc dù không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động để Nhà nước quản lý.
10. Mức phạt khi xây nhà trên đất nông nghiệp
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích. Sử dụng đất sai mục đích được thể hiện bằng nhiều hành vi khác nhau, một trong những hành vi phổ biến là xây nhà trên đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Căn cứ vào diện tích và loại đất được chuyển trái phép mà người có hành vi vi phạm sẽ bị phạt tiền với các mức khác nhau.
Xem chi tiết tại: Mức phạt tiền khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất
Trên đây là quy định giải đáp về những vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất. Để hiểu rõ hơn về chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể gọi ngay đến số 1900.6192 , các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẽ hỗ trợ bạn.
Phạm Hằng 
