Từ 01/01/2025, có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR?

1. Có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR từ 01/01/2025, đúng không?

Theo dự thảo Thông tư quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hồ sơ địa chính được Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố mới đây, thay vì sử dụng mã vạch như hiện tại thì từ 01/01/2025, Giấy chứng nhận sẽ được in một mã QR ngay trang 1 giúp người dân có thể dễ dàng kiểm tra được Sổ đỏ thật giả qua mã QR.

Cụ thể, Điều 17 của Dự thảo quy định:

“Mã QR của Giấy chứng nhận do cơ quan cấp Giấy chứng nhận in, để các đối tượng có liên quan tra cứu thông tin được in trên Giấy chứng nhận và thông tin phản hồi là như nhau, nhằm chống làm giả Giấy chứng nhận.”

Như vậy, thay vì phải qua Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thì tới đây, người dân có thể trực tiếp tận dụng mã QR trên Giấy chứng nhận để quét xác thực tính pháp lý của Sổ đỏ.

Theo đó, khi thay mẫu Sổ mới, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cũng sẽ xây dựng các quy định về yếu tố chống làm giả (đặc điểm bảo an) trên phôi Giấy chứng nhận.

Trước kia, trên Sổ đỏ, Sổ hồng chỉ có một mã vạch truyền thống, trên đó chứa tối đa 20 ký tự, được thể hiện bằng một dãy các vạch xếp liền nhau.

Việc thay thế các mã vạch bằng mã QR giúp việc tra cứu thông tin được thuận tiện hơn bởi đối với QR code, người dân có thể trực tiếp sử dụng điện thoại cảm ứng để kiểm tra.

Điều này dễ dàng hơn so với kiểm tra thông qua mã vạch, nâng cao tính bảo mật và an toàn, giúp giảm bớt chi phí và công sức, thời gian đi lại của người dân.

Đồng thời, vào thời kỳ phát triển chung trong quá trình chuyển đổi số như hiện nay, việc áp dụng mã QR trên Giấy chứng nhận giúp đồng bộ hóa các thủ tục hành chính trong thời gian sắp tới.

2. Những thay đổi trên Giấy chứng nhận từ 01/01/2025 (đề xuất)

Theo dự thảo, từ 01/01/2025 tới đây, Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ dùng một mẫu thống nhất và áp dụng chung đối với tất cả mọi loại đất và tài sản khác gắn liền với đất.

2.1 Mẫu Giấy chứng nhận mới sẽ chỉ còn 02 trang

Hiện nay, mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng hiện đang được lưu hành bao gồm 04 trang. Tuy nhiên tới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất Giấy chứng nhận dự kiến chỉ còn 02 trang bao gồm:

- Trang 1:

• Quốc hiệu
• Quốc huy (thu nhỏ và nằm ở bên trái Giấy chứng nhận thay vì ở giữa như trước đây)
• Mã QR
• Tên Giấy chứng nhận in màu đỏ
• Thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Thông tin thửa đất
• Thông tin tài sản gắn liền với đất
• Ghi chú
• Sơ đồ thửa đất
• Địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
• Cơ quan ký Giấy chứng nhận tại góc dưới cùng bên phải Trang 01
• Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.

- Trang 2:

• Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
• Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

2.2 Thay đổi tên gọi đối với Giấy chứng nhận

Hiện nay, mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng hiện hành đang được in màu đỏ với tên pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Tuy nhiên tới đây, dòng chữ trên được đề xuất đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”

2.3 Sẽ có mã QR trên trang 1 Giấy chứng nhận

Theo dự thảo, mẫu sổ đỏ mới sẽ có in mã QR trên góc phải. Mã QR nhằm giúp người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin và tránh làm giả Sổ đỏ.

Mẫu sổ đỏ hiện hành không in mã QR, tuy nhiên lại in mã vạch gồm các vạch liên tiếp nằm ở trang 4 của Giấy chứng nhận.

2.4 Kích thước Giấy chứng nhận lớn hơn

Hiện nay, mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng có kích thước 190mm x 265mm, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.

Tuy nhiên tới đây, phôi Giấy chứng nhận sẽ có kích thước 210 x 297mm và vẫn in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.

2.5 Quốc huy sẽ nằm bên trái thay vì ở chính giữa

Theo dự thảo, Quốc huy được đề xuất sẽ được thu nhỏ và đặt ở góc trái trang 1 thay vì chính giữa như hiện tại.

Việc này nhằm tăng tính thẩm mỹ khi đặt mã QR nằm ở phía chính diện bên phải của Sổ.

2.6 Không sử dụng thông tin giấy CMND trên Giấy chứng nhận

Hiện nay, thông tin giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất được ghi như sau:

- Giấy Chứng minh nhân dân: ghi “CMND số…”

- Giấy Chứng minh quân đội nhân dân: ghi “CMQĐ số:…”

- Thẻ Căn cước công dân: ghi “CCCD số:…”

- Chưa có Giấy CMND/thẻ CCCD: ghi  “Giấy khai sinh số…” hoặc “số định danh cá nhân:…”

Tuy nhiên, tới đây, theo khoản 2 Điều 46 Luật Căn cước 2023, CMND sẽ bị khai tử từ 01/01/2025. Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai cũng sẽ được đưa vào thi hành từ 01/01/2025.

Do vậy, nếu mẫu Giấy chứng nhận mới được đưa vào chính thức, sẽ không còn sử dụng thông tin Giấy CMND như Sổ đỏ, Sổ hồng hiện hành theo quy định của Luật Căn cước.

3. Hướng dẫn cách kiểm tra Sổ đỏ thật - giả

3.1 Kiểm tra mã vạch trên Sổ đỏ

Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, người mua có thể kiểm tra thông tin Giấy chứng nhận thật giả thông qua mã vạch được in tại trang 4. Theo đó, mục đích của mã vạch là dùng để quản lý, tra cứu về Giấy chứng nhận và hồ sơ Giấy chứng nhận.

Cụ thể, theo khoản 2 Điều 15 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, mã vạch Giấy chứng nhận thường có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST. Trong đó:

MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất. Nếu Giấy chứng nhận được UBND cấp tỉnh cấp thì sẽ ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vào trước mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất.

MN là mã năm cấp Giấy chứng nhận, gồm 02 chữ số sau cùng của năm ký cấp Sổ. Ví dụ: 24 nghĩa là Giấy chứng nhận được cấp năm 2024.

ST là số thứ tự lưu trữ hồ sơ đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

3.2 Kiểm tra các chi tiết trên Sổ

(1) Họa tiết, hoa văn

Thông thường, chi tiết trên Sổ đỏ giả thường không sắc nét, không có các tổ hợp chấm mực hồng mà là những nét mực liền mạch do chỉ được in màu kỹ thuật số. Thậm chí, trên cùng một chi tiết in còn có nhiều hạt mực được in đậm, nhạt khác nhau.

Còn Sổ thật được in bằng phương pháp in offset nên màu sắc và các chi tiết đều rất sắc nét, màu mực được in đồng đều và sẽ có các tổ hợp chấm mực như hình dưới đây:

(2) Kiểm tra dấu trên Giấy chứng nhận

Người mua có thể dùng kính lúp, đèn pin để kiểm tra các chi tiết trên Sổ đỏ. Theo đó, với Sổ đỏ thật khi chiếu đèn pin vào dấu của Giấy chứng nhận có thể thấy Quốc huy Việt Nam được in nổi, nội dung rõ ràng, mã số hiệu được đóng vào chính giữa dấu nổi.

Còn Sổ đỏ giả thì hình dấu Quốc huy thường sẽ lõm/không rõ nội dung, mã số hiệu có thể in lệch so với phần dấu.

(3) Kiểm tra các thông tin có bị tẩy xóa hay không

Thông thường, các vị trí hay bị tẩy xóa bao gồm: số Giấy chứng nhận, loại đất, số vào Sổ quản lý hồ sơ, thời hạn, diện tích, sơ đồ…

Do vậy, người mua nên kiểm tra thật kĩ các kí tự để xem xem Sổ đỏ đó là sổ thật hay giả.

3.3 Trực tiếp kiểm tra tại Văn phòng đăng kí đất đai

Nếu như 02 cách trên dễ dàng hơn cho người mua thì việc đến trực tiếp kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai lại có ưu điểm là có độ chính xác và an toàn tuyệt đối.

Theo đó, nếu chỉ xét thông qua hoa văn, họa tiết hay mã vạch trên Sổ thì hiện nay, các đối tượng lừa đảo đã tinh vi hơn rất nhiều trong việc làm Sổ đỏ giả có thể giống đến 99% Sổ đỏ thật mà nếu chỉ nhìn bằng mắt thường thì sẽ không thể nào phân biệt được.

Do vậy, người dân nên tới trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin Giấy chứng nhận. Theo đó, người dân hãy tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC này và điền đầy đủ thông tin trên phiếu. Sau đó nộp phiếu thông qua một trong 03 hình thức:

- Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký đất đai.

- Gửi qua bưu điện.

- Nộp qua thư điện tử hoặc Cổng thông tin điện tử về đất đai.

Sau khi tiếp nhận phiếu yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất sẽ quét mã vạch và kiểm tra được Giấy chứng nhận đó là thật hay giả.

Ngoài ra, người mua có thể qua các Văn phòng công chứng để nhờ kiểm tra hộ tính pháp lý của Sổ. Hiện nay, Văn phòng công chứng không có chức năng kiểm tra Sổ đỏ thật, giả.

Tuy nhiên, các Văn phòng công chứng lớn thường sở hữu máy soi Sổ đỏ hiện đại với đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm, vì vậy có thể giúp người mua kiểm tra được sổ đỏ thật giả.

Trên đây là cập nhật của Luật Việt Nam về đề xuất có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR từ 01/01/2025.