Quyền hưởng dụng đất đai: Những điều người dân cần biết

* Quyền hưởng dụng là một quy định mới trong Bộ luật Dân sự 2015. Trong bài viết này chỉ phân tích quyền hưởng dụng đối với loại tài sản là quyền sử dụng đất.

1. Quyền hưởng dụng là gì

Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định (Điều 257 Bộ luật Dân sự 2015)

Theo Điều 159 Bộ luật Dân sự 2015, quyền hưởng dụng là quyền khác đối với tài sản; là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Trong lĩnh vực đất đai thì quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua các hình thức như thuê, thừa kế theo di chúc,…

2. Hiệu lực, thời hạn quyền hưởng dụng đối với đất đai

* Hiệu lực quyền hưởng dụng

Căn cứ Điều 259 Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực của quyền hưởng dụng đối với đất đai như sau:

- Quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

- Quyền hưởng dụng đã được xác lập có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

* Thời hạn quyền hưởng dụng

Theo Điều 260 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân.

Lưu ý: Người hưởng dụng có quyền cho thuê quyền hưởng dụng trong thời hạn quyền hưởng dụng.

Người dân cần hiểu rõ về quyền hưởng dụng đất đai (Ảnh minh họa)

3. Quyền và nghĩa vụ của người hưởng dụng

4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Căn cứ Điều 263 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất khi cho thuê quyền hưởng dụng có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,... nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập.

- Yêu cầu Tòa án truất quyền hưởng dụng trong trường hợp người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình.

- Không được cản trở, thực hiện hành vi khác gây khó khăn hoặc xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người hưởng dụng.

5. Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức

Căn cứ theo Điều 264 Bộ luật Dân sự 2013, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức khi cho thuê quyền hưởng dụng như sau:

- Người hưởng dụng có quyền sở hữu đối với hoa lợi (hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại), lợi tức thu được từ tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng trong thời gian quyền này có hiệu lực (lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản).

- Trường hợp quyền hưởng dụng chấm dứt mà chưa đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức thì khi đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức, người hưởng dụng được hưởng giá trị của hoa lợi, lợi tức thu được tương ứng với thời gian người đó được quyền hưởng dụng.

6. Chấm dứt quyền hưởng dụng

Theo Điều 265 Bộ luật Dân sự 2015, quyền hưởng dụng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

- Thời hạn của quyền hưởng dụng đã hết.

- Theo thỏa thuận của các bên.

- Người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng.

- Người hưởng dụng từ bỏ hoặc không thực hiện quyền hưởng dụng trong thời hạn do luật quy định.

- Tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn.

- Theo quyết định của Tòa án.

- Căn cứ khác theo quy định của luật.

7. Tại sao cần hiểu rõ quyền hưởng dụng đối với đất đai?

Trong lĩnh vực đất đai, hiểu rõ quyền hưởng dụng giúp người dân có nhiều giải pháp hợp lý hơn trong việc khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất, cụ thể:

- Người sử dụng đất có thể không chuyển quyền sử dụng đất của mình cho con, người thân hoặc người khác nhưng trao quyền hưởng dụng quyền sử dụng đất để giúp người hưởng dụng có được nguồn thu nhập từ việc sử dụng đất.

Trong trường hợp này thì đất vẫn thuộc quyền sử dụng đất (không sang tên Sổ đỏ) nhưng quyền khai thác công dụng thuộc về con, người thân của họ; giúp người sử dụng đất tránh được tình trạng tặng cho quyền sử dụng đất cho con nhưng sau đó con không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc.

- Người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất cho con, người thân hoặc người khác (hay nói cách khác là sang tên Sổ đỏ cho người khác) nhưng vẫn giữ lại quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất cho đến khi người sử dụng đất chết (mặc dù đất đã sang tên cho con, người thân của mình hoặc người khác nhưng vẫn có quyền sử dụng đối với thửa đất đó).

- Người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất của mình cho một người con nhưng trao quyền hưởng dụng trọn đời hoặc trong một thời hạn nhất định đối với quyền sử dụng đất cho người con khác. Đối hộ gia đình chỉ có một thửa đất thì hình thức này bảo đảm quyền bình đẳng giữa các người con.

- Người có ý định thuê đất có thể lựa chọn ký hợp đồng thuê quyền hưởng dụng. Vì khi người sử dụng đất chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác nhưng quyền của người hưởng dụng không bị thay đổi (khoản 1 Điều 263 Bộ Luật Dân sự). Hay nói cách khác, chủ đất có bán đất thì quyền khai thác, sử dụng đất của người hưởng dụng không bị thay đổi.

>> Toàn bộ những trường hợp để người dân có Sổ đỏ hợp pháp 

Khắc Niệm