Xác định giá đất linh hoạt và sát với thực tế thị trường

Ngày 27/7, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã ký ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Sau 3 năm áp dụng trong thực tiễn, cách định giá đất của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP cơ bản phù hợp với thực tế thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn bộc lộ một số điều khoản quy định chưa cụ thể, chưa sát với thị trường. Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã điều chỉnh lại những bất cập ấy, nhằm đưa phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất sát thực tế hơn.

Sửa đổi một số điều phù hợp với thực tiễn

Sau khi sửa đổi, khoản 2 Điều 3 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định rõ: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường..." Cách giải thích rõ ràng này sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ sở để xác định, quy định giá các loại đất cụ thể trên địa bàn.

Trước đây, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định hai phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập) nhưng chưa đáp ứng yêu cầu, cần áp dụng các phương pháp phù hợp với thực tiễn để xác định giá từng loại đất một cách minh bạch và công bằng hơn. Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã bổ sung thêm 2 phương pháp mới. Phương pháp chiết trừ xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Phương pháp thặng dư xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

Địa phương được linh hoạt hơn trong việc quyết định giá đất

UBND cấp tỉnh được phép căn cứ vào khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để định mức giá đối với các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng.

Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất...thì UBND cấp tỉnh có quyền căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tai khu vực có thay đổi cho phù hợp.

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung đất cùng loại do Chính phủ quy định.

Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND các tỉnh có đất giáp ranh phải tuân theo quy định pháp luật và tuân thủ nguyên tắc: Đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó; Đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì quy định mức giá như nhau. Mức định giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch không quá 30%.