Tiếng Anh
Pháp lý doanh nghiệp 
RSSNgày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó, giá đất ở tại đô thị không được phép vượt 67,5 triệu đồng/m2, đất ở nông thôn không quá 1.250.000 đồng/m2.
Cụ thể, khung giá đất ở tại nông thôn ở xã đồng bằng tối thiểu là 10.000 đồng/m2, tối đa là 1.250.000/m2; xã trung du giá tối thiểu là 4.500 đồng/m2, tối đa 850.000/m2; xã miền núi giá tối thiểu 2.500 đồng/m2, giá tối đa 600.000 đồng/m2.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP cũng quy định chi tiết khung giá đất ở tại đô thị cho từng loại: loại đặc biệt (tối thiểu 1.500.000 đồng/m2, tối đa 67.500.000 đồng/m2); loại I (giá tối thiểu 400.000 đồng/m2, giá tối đa 42.500.000 đồng/m2); loại II (giá tối thiểu 150.000 đồng/m2, giá tối đa 30.000.000 triệu đồng/m2); loại III (giá tối thiểu 120.000 đồng/m2, giá tối đa 19.500.000 đồng/m2); loại IV (giá tối thiểu 50.000/m2, giá tối đa 13.350.000 đồng/m2); loại V (giá tối thiểu 2.500.000 đồng/m2, giá tối đa 6.700.000 đồng/m2).
Về khung giá các loại đất trồng cây hàng năm, nghị định này quy định mức thấp nhất là 1 triệu đồng/m2 đối với xã miền núi, cao nhất 90.000.000 đồng/m2 đối với xã đồng bằng; thấp nhất tại xã miền núi 800 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng 105.000 đồng/m2 với đất trồng cây lâu năm; thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng 40.000 đồng/m2 với đất rừng sản xuất; thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất với xã đồng bằng 90.000.000 đồng/m2 với đất nuôi trồng thuỷ sản; thấp nhất tại xã miền núi 2.500 đồng, cao nhất tại xã đồng bằng 1.250.000 đồng/m2 đất làm muối. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn được quy định thấp nhất 2.500đồng/m2 tại xã miền núi, cao nhất 900.000 đồng/m2 tại xã đồng bằng. Với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, mức thấp nhất 15.000 đồng/m2 tại đô thị loại V, cao nhất 47.810.000 đồng/m2 tại đô thị đặc biệt.
Chính phủ cũng quy định hai phương pháp xác định giá đất; trong đó phương pháp so sánh trực tiếp là xác định mức giá thông qua tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất trên thị trường của loại đất tương tự (loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp thứ hai là phương pháp thu nhập: xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lại suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, căn cứ giá chuyển nhượng QSD đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại.
Về việc điều chỉnh khung giá các loại đất, Nghị định cũng nêu rõ, khi giá chuyển nhượng QSD đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây chênh lệch giá lớn tăng từ 30% trở lên so với gái tối đa hoặc giảm 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh. Đối với đất tại các khu vực giáp ranh, trong trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.
Tại các địa phương, khi giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường của những loại đất, vị trí đất nhất định (trong điều kiện bình thường tại địa phương) có biến động liên tục kéo dài từ 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá lớn, giảm 10% trở lên so với giá do UBND cấp tỉnh quyết định thì sẽ điều chỉnh theo hướng giảm xuống. Nếu tăng 20% trở lên so với giá UBND cấp tỉnh quyết định, sẽ phải tăng giá; tuy nhiên tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá được quy định tại Nghị định này.
Kiều Minh - VietNamNet
