Tiếng Anh
Pháp lý doanh nghiệp 
RSSNgày 16/11, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo Nghị định này, việc xác định giá đất để tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền thuê đất...sẽ thực hiện theo 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Â
Phương pháp so sánh trực tiếp sẽ xác định giá đất bằng cách phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (loại đất, diện tích đất, hạng đất, loại đô thị..) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp thu nhập sẽ xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền tiết kiệm bình quân một năm ( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp này chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
Â
Theo Nghị định, đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, miền núi và trung du và đất cũng được phân hạng để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành. UBND cấp tỉnh khi định giá, điều chỉnh giá các loại đất cụ thể địa phương sẽ phải thực hiện việc phân vùng, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất; căn cứ trên các nguyên tắc xác định giá đất tại Luật Đất đai, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường...để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương, trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Â
Cũng theo Nghị định trên, về việc điều chỉnh khung giá các loại đất thì khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc của tất cả các loại đất trong bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi nhiều tỉnh, thành phố gây nên chênh lệch giá lớn (tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định) thì Bộ Tài chính sẽ có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh.
Â
UBND cấp tỉnh sẽ điều chỉnh giá đất trong các trường hợp: khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động liên tục, kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây chênh lệch giá lớn. Nếu giá đất giảm 10% trở lên so với giá UBND cấp tỉnh quy định thì điều chỉnh giá xuống còn nếu tăng 20% trở lên thì điều chỉnh tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh không qua 20% mức giá tối đa của khung giá đã được quy định.
Â
Nghị định cũng quy định cụ thể về khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ và khu vực đất giáp ranh thuộc các quận, huyện, thị xã, thành phố, tỉnh trực thuộc TƯ. Khi định giá đất tại các khu vực giáp ranh này, UBND các tỉnh, thành phố có đất giáp ranh sẽ phải căn cứ vào đó để thoả thuận với nhau về giá đất, có kế hoạch điều chỉnh gái đất tại khu vực giáp ranh theo nguyên tắc: đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định với loại đất đó; với loại đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì giá đất như nhau. Còn trong trường hợp đặc biệt, mức gía có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lệ chênh lệch không được quá 20%.
Â
Nghị định có hiệu lực thì hành sau 15 ngày đăng công báo. UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào Nghị định này để ban hành giá các loại đất cụ thể, công bố công khai áp dụng từ ngày 01/01/2005.
(Lan Hương - Hà Nội Mới)
