Pháp lý doanh nghiệp 
Luật Nhà ở 2014 được thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2015. Luật có 13 Chương và 183 Điều với nhiều nội dung đáng chú ý.
Dưới đây, LuatVietnam sẽ tổng hợp nội dung quan trọng, điểm mới của Luật Nhà ở 2014.
1. Người nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn nhà
Luật Nhà ở 2014 cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nhưng có một số hạn chế, như:
- Chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà.
- Cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn, nếu có nhu cầu.
- Tổ chức được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.
2. Thêm nhiều đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội
Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm một số đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội bên cạnh các đối tượng được quy định tại Luật cũ. Các đối tượng mới bao gồm:
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ
- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
3. Điều kiện được hưởng hỗ trợ về nhà ở xã hội
Các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện như:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức..
- Có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hôi; nếu không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này;
- Riêng người thu nhập thấp; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp… thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên.
Để được hưởng hỗ trợ về nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện nhất định (Ảnh minh họa)
4. Mua nhà ở xã hội không được bán lại trong 5 năm
Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong 05 năm mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
5. Chưa có Sổ đỏ, người mua nhà ở xã hội chỉ phải trả trước 95%
Người mua nhà ở xã hội ứng trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng và tiến độ thực hiện dự án nhưng tổng số tiền ứng trước không quá 70% giá trị của nhà ở đến trước khi bàn giao nhà.
Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở, số tiền ứng trước không được vượt quá 95% giá trị của nhà.
6. Được cấp Sổ đỏ trong 50 ngày, kể từ ngày nhận bàn giao nhà
Quy định này áp dụng đối với người mua nhà ở thương mại.
Cụ thể, trong 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
7. Chuyển quyền sở hữu nhà từ thời điểm trả đủ tiền mua
Trường hợp mua bán nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Riêng trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chuyển quyền sở hữu nhà từ thời điểm trả đủ tiền mua (Ảnh minh họa)
8. Chung cư có từ 20 căn hộ phải lập Ban Quản trị nhà chung cư
Chung cư có một chủ sở hữu hoặc có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hay không. Chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
Ban quản trị này có trách nhiệm đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư…
9. Những giao dịch về nhà ở không bắt buộc có Sổ đỏ
Có 6 trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Sổ đỏ, gồm:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
- Nhận thừa kế nhà ở;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
10. “Chây ỳ” trả tiền thuê nhà 3 tháng bị chấm dứt hợp đồng
Về hợp đồng thuê nhà ở, Luật Nhà ở 2014 quy định bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; Cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê… thì bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Trong khi đó, bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bị tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước theo thỏa thuận.
11. Nhiều trường hợp chuyển nhượng nhà không cần công chứng
Luật Nhà ở 2014 yêu cầu các trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Tuy nhiên, có một số trường hợp không cần công chứng, chứng thực, bao gồm:
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư
- Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
Nhiều trường hợp chuyển nhượng nhà không cần công chứng (Ảnh minh họa)
12. Nhà chung cư được bảo hành ít nhất 60 tháng
Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu 60 tháng đối với nhà chung cư; tối thiểu 24 tháng với nhà ở riêng lẻ.
Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt…
13. Không được tháo dỡ nhà ở trong 2 khung giờ
Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ; Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất; Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng… sẽ bị tháo dỡ.
Tuy nhiên, một trong những yêu cầu khi tháo dỡ nhà là không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
14. Nhà đang có tranh chấp thì không được bán
Khi mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp nhất định; Không thuộc diện đang có tranh chấp; Không bị kê biên để thi hành án; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
Riêng trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần đáp ứng điều kiện: Không thuộc diện đang có tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án.
Định kỳ 10 năm một lần, Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê nhà ở cùng với tổng điều tra dân số trong cả nước. Giữa kỳ điều tra, thống kê, Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê điểm về nhà ở làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách về nhà ở.
Xem thêm:
Cách tính diện tích căn hộ chung cư mới
Sai lầm khi mua chung cư làm văn phòng
Luật Kinh doanh bất động sản: Những quy định nổi bật
LuatVietnam
