Tiếng Anh 
RSS
AI Luật trả lời
Căn cứ vào khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình, số 52/2014/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 thì: Tài sản chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (như quyền sử dụng đất) thì giấy chứng nhận phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/02/2015 thì: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Nếu một bên xác lập giao dịch liên quan đến tài sản chung mà không có sự đồng ý của bên kia (trừ trường hợp đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình), thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 31 Luật Hôn nhân và Gia đình, số 52/2014/QH13: Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng.
Như vậy, nếu sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng mà ông K tự ý đem đi thế chấp vay tiền ngân hàng mà không có sự đồng ý (chữ ký) của vợ thì giao dịch thế chấp này không hợp pháp. Vợ ông K có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu. Tuy nhiên, nếu ngân hàng là bên thứ ba ngay tình và đáp ứng điều kiện bảo vệ quyền lợi theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Luật Hôn nhân và Gia đình, số 52/2014/QH13, thì quyền lợi của ngân hàng có thể được bảo vệ.
Tóm lại:
- Nếu ngân hàng biết rõ đây là tài sản chung nhưng vẫn nhận thế chấp mà không có sự đồng ý của vợ, giao dịch thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu.
- Nếu ngân hàng là bên thứ ba ngay tình, có thể được bảo vệ quyền lợi theo quy định của pháp luật.
AI Luật trả lời:
1. Về hiệu lực của hợp đồng mua bán đất không công chứng
a) Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai, số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này…
Căn cứ vào Điều 502 Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp đặc biệt không thuộc trường hợp của bạn).
b) Hậu quả pháp lý nếu hợp đồng không công chứng
Nếu hợp đồng mua bán đất giữa bà A và ông B không được công chứng hoặc chứng thực thì về nguyên tắc, hợp đồng này không có hiệu lực pháp luật về mặt hình thức.
Tuy nhiên, theo thực tiễn xét xử và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC (còn hiệu lực), nếu các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng, bên mua đã giao tiền, bên bán đã giao đất hoặc bên mua đã nhận đất, sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì Tòa án có thể xem xét bảo vệ quyền lợi của bên mua.
2. Về quyền lợi của bà A khi đã giao 90% tiền nhưng không được giao đất
a) Trường hợp hợp đồng không công chứng, bà A chưa nhận đất
Hợp đồng mua bán đất không công chứng, bà A chưa nhận đất, về nguyên tắc hợp đồng không có hiệu lực. Bà A có thể khởi kiện yêu cầu ông B hoàn trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Căn cứ vào Điều 429 Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13:
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Căn cứ vào Điều 437 Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13:
Trường hợp bên bán giao ít hơn số lượng đã thỏa thuận thì bên mua có quyền nhận phần đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn thiếu; hoặc nhận phần đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại; hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc vi phạm làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng.
Căn cứ vào Điều 332 Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13:
Trường hợp bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho bên bán theo thỏa thuận thì bên bán có quyền đòi lại tài sản. Bên bán hoàn trả cho bên mua số tiền bên mua đã thanh toán sau khi trừ giá trị hao mòn tài sản do sử dụng. Trường hợp bên mua làm mất, hư hỏng tài sản thì bên bán có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
b) Trường hợp bà A đã nhận đất, sử dụng ổn định, không có tranh chấp
Nếu bà A đã nhận đất, sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì có thể được xem xét bảo vệ quyền lợi, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai, số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
3. Kết luận
- Hợp đồng mua bán đất không công chứng về nguyên tắc không có hiệu lực pháp luật. Nếu bà A chưa nhận đất, bà A có quyền khởi kiện yêu cầu ông B hoàn trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có).
- Nếu bà A đã nhận đất, sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì có thể được xem xét bảo vệ quyền lợi, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Để bảo vệ quyền lợi, bà A nên thu thập đầy đủ chứng cứ về việc giao tiền, các giấy tờ liên quan đến giao dịch, chứng minh việc đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán và yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
AI Luật trả lời:
1. Về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng nhưng chưa sang tên
a) Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 457 Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017:
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Căn cứ vào Điều 459 Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13:
Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng đất, do đó hợp đồng tặng cho chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.
b) Việc chưa sang tên có làm mất hiệu lực tặng cho không?
Căn cứ vào khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai, số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
Như vậy, nếu ông C có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng, đây là giấy tờ hợp pháp về tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để được công nhận quyền sử dụng đất, ông C cần thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
2. Các tình huống có thể xảy ra
Tình huống 1: Ông C đã nhận đất, sử dụng ổn định, có hợp đồng tặng cho công chứng, nhưng chưa sang tên
Hợp đồng tặng cho chưa đăng ký sang tên nên về nguyên tắc, quyền sử dụng đất vẫn đứng tên cha mẹ ông C trên Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, ông C có thể được công nhận quyền sử dụng đất nếu chứng minh được:
- Đã nhận đất, sử dụng ổn định;
- Có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng;
- Không có tranh chấp về việc tặng cho giữa các bên tại thời điểm cha mẹ còn sống.
Căn cứ vào khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024, ông C có thể làm thủ tục đăng ký sang tên và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tình huống 2: Các anh chị em khởi kiện, cho rằng hợp đồng tặng cho không có hiệu lực do chưa sang tên
Căn cứ vào Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký sang tên.
Tuy nhiên, theo thực tiễn xét xử và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC (còn hiệu lực), nếu các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng, bên được tặng cho đã nhận đất, sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì Tòa án có thể xem xét bảo vệ quyền lợi của bên được tặng cho.
Tình huống 3: Ông C chưa nhận đất, chưa sử dụng đất, chỉ có hợp đồng tặng cho công chứng
Nếu ông C chưa nhận đất, chưa sử dụng đất, chỉ có hợp đồng tặng cho công chứng mà chưa đăng ký sang tên, các anh chị em có thể yêu cầu chia di sản thừa kế. Trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho có thể bị coi là chưa hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền lợi của ông C sẽ không được bảo vệ như trường hợp đã nhận đất, sử dụng ổn định.
3. Kết luận và hướng bảo vệ quyền lợi của ông C
- Nếu ông C đã nhận đất, sử dụng ổn định, có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng thì ông C có thể được công nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục đăng ký sang tên theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Việc chưa sang tên không làm mất hiệu lực của hợp đồng tặng cho nếu ông C đã nhận đất, sử dụng ổn định và có đầy đủ giấy tờ hợp pháp về tặng cho.
- Nếu ông C chưa nhận đất, chưa sử dụng đất, chỉ có hợp đồng tặng cho công chứng thì hợp đồng này chưa phát sinh hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất, các anh chị em có thể yêu cầu chia di sản thừa kế.
