Dự thảo Luật Thuế nhà, đất lần 2

LUẬT

THUẾ NHÀ, ĐẤT

Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết số 51/2001/QH10;

            Quốc hội ban hành Luật thuế nhà, đất.

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Luật này quy định về đối tượng chịu thuế, đối tượng không thuộc diện chịu thuế, người nộp thuế, căn cứ tính thuế, miễn, giảm thuế nhà, đất.

Điều 2. Đối tượng chịu thuế

- Phương án 1 (Đưa nhà ở vào đối tượng chịu thuế):

1. Nhà ở;

2. Đất ở;

3. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

- Phương án 2 (Không đưa nhà ở vào đối tượng chịu thuế):

1. Đất ở;

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Điều 3. Đối tượng không thuộc diện chịu thuế

1. Nhà ở, đất sử dụng vào các mục đích, lĩnh vực hoạt động sau đây không vì mục đích kinh doanh:

a) Nhà ở, đất sử dụng vào mục đích công cộng, công trình sự nghiệp, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện; nhà ở công vụ;

b) Nhà ở, đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

c) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

d) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối;

đ) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

2. Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

Điều 4. Người nộp thuế

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế là người nộp thuế.

2. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng nhà, đất là người nộp thuế.

3. Người nộp thuế nhà, đất trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

a) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất là người nộp thuế.

b) Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê nhà ở, đất theo hợp đồng dân sự thì người nộp thuế theo quy định trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không quy định về người nộp thuế thì người sở hữu nhà ở, người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế. 

c) Trường hợp chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người sở hữu nhà ở, người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.

d) Trường hợp nhà ở, đất đang có tranh chấp mà người có Giấy chứng nhận không được sử dụng nhà ở, đất và đối tượng sử dụng nhà ở, đất đang bị tranh chấp lại không có Giấy chứng nhận thì trước khi tranh chấp được giải quyết người đang sử dụng nhà ở, đất là người nộp thuế. 

          đ) Trường hợp đồng sở hữu nhà ở, đất thì người nộp thuế là tất cả các đồng sở hữu và nghĩa vụ nộp thuế được xác định theo giá trị tài sản sở hữu của các đồng sở hữu.

e) Trường hợp người có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đem góp vốn bằng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Chương II

CĂN CỨ TÍNH THUẾ, ĐĂNG KÝ, KHAI, TÍNH VÀ NỘP THUẾ

Điều 5. Căn cứ tính thuế

- Phương án 1 (Căn cứ tính thuế đối với nhà ở dựa trên diện tích nhà ở):

1. Căn cứ tính thuế đối với nhà ở là diện tích nhà ở chịu thuế và mức thuế tuyệt đối trên 1m² chịu thuế của từng cấp nhà.

2. Căn cứ tính thuế đối với đất là giá tính thuế và thuế suất.

- Phương án 2 (Căn cứ tính thuế đối với nhà ở dựa trên giá tính thuế đối với nhà ở):

1. Căn cứ tính thuế đối với nhà ở là giá tính thuế và thuế suất.

2. Căn cứ tính thuế đối với đất là giá tính thuế và thuế suất.

Điều 6. Diện tích tính thuế/ giá tính thuế đối với nhà ở

- Phương án 1 (Căn cứ tính thuế đối với nhà ở được xác định theo diện tích nhà ở chịu thuế. Mức khởi điểm tính thuế đối với diện tích trên 200m²):

1. Diện tích tính thuế đối với nhà ở là toàn  bộ diện tích sàn xây dựng, kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công kèm theo (nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo Giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng.

2. Đối với nhà vừa để ở vừa để kinh doanh thì phần diện tích kinh doanh vẫn tính vào diện tích chịu thuế trong trường hợp không xác định riêng được phần diện tích phục vụ kinh doanh.

3. Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các nhà ở chịu thuế.

4. Mức thuế tuyệt đối đối với nhà ở được ổn định theo chu kỳ 05 năm kể từ năm đầu tiên Luật này có hiệu lực thi hành.

- Phương án 2 (Căn cứ tính thuế đối với nhà ở được xác định dựa trên giá tính thuế đối với nhà ở. Mức khởi điểm tính thuế đối với nhà ở là 01 tỷ đồng):

1. Giá tính thuế đối với nhà ở được xác định bằng diện tích nhà ở chịu thuế nhân với giá tính thuế của 1m² nhà ở. Trong đó:

a) Diện tích nhà ở chịu thuế là toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công kèm theo nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo Giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng.

b) Giá tính thuế của 1m² nhà ở được xác định bằng 50% trên đơn giá 1m² nhà ở xây dựng mới của nhà ở cùng loại (kể cả trường hợp sử dụng nhà ở để cho thuê hoặc kinh doanh) do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (theo đó, nhà ở có giá xây dựng trên 2 tỷ đồng mới thuộc diện chịu thuế).

2. Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các nhà ở chịu thuế.

3. Giá tính thuế đối với nhà ở được ổn định theo chu kỳ 05 năm kể từ năm đầu tiên Luật này có hiệu lực thi hành.

- Phương án 3 (Chỉ thu thuế từ căn nhà thứ 2 trở đi):

1. Chỉ áp dụng việc thu thuế nhà ở đối với trường hợp sở hữu từ căn nhà thứ 2 trở đi. Việc xác định diện tích chịu thuế đối với trường hợp sở hữu từ căn nhà thứ 2 trở đi được quy định như sau:

a) Diện tích tính thuế đối với nhà ở là toàn  bộ diện tích sàn xây dựng, kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công kèm theo (nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo Giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng.

b) Đối với nhà vừa để ở vừa để kinh doanh thì phần diện tích kinh doanh vẫn tính vào diện tích chịu thuế trong trường hợp không xác định riêng được phần diện tích phục vụ kinh doanh.

c) Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các nhà ở chịu thuế tính từ căn nhà thứ 2 trở đi.

2. Mức thuế tuyệt đối đối với nhà ở được ổn định theo chu kỳ 05 năm kể từ năm đầu tiên Luật này có hiệu lực thi hành.

Điều 7. Giá tính thuế đối với đất

1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất chịu thuế nhân với giá của 1m² đất:

a) Diện tích đất chịu thuế là diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất chịu thuế là diện tích đất thực tế đang sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích chịu thuế đối với đất là tổng diện tích các thửa đất ở chịu thuế.

b) Giá của 1m² đất chịu thuế là giá đất theo mục đích sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

Trường hợp đã có Giấy chứng nhận (kể cả trường hợp sử dụng đúng mục đích hoặc không đúng mục đích trên Giấy chứng nhận) thì giá của 1m² đất chịu thuế là giá đất theo mục đích sử dụng được ghi trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì giá của 1m² đất chịu thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng.

c) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp vừa để ở vừa để kinh doanh):

- Phương án 1: Giá tính thuế được xác định bằng việc áp dụng hệ số phân bổ 0,1 của diện tích chịu thuế.

(Ví dụ: Hệ số phân bổ là 0,1 trên diện tích của tầng chịu thuế. Số tầng của toà nhà không làm thay đổi hệ số phân bổ. Toà nhà có 20 tầng và toà nhà có 40 tầng thì hệ số phân bổ đối với mỗi tầng vẫn là 0,1.

Diện tích đất chịu thuế của mỗi hộ = Diện tích sàn xây dựng x 0,1).

- Phương án 2: Giá tính thuế được xác định bằng việc áp dụng hệ số phân bổ đều cho diện tích các tầng chịu thuế.

(Hệ số phân bổ chia đều cho từng tầng. Hệ số được phân bổ trên nguyên tắc: Tổng hệ số các tầng chịu thuế bằng 1. Hệ số phân bổ sẽ là khác nhau nếu  số  tầng của mỗi toà nhà là khác nhau.

Ví dụ:

 - Hệ số phân bổ đối với toà nhà 20 tầng là 0,05 (= 1: 20 tầng).

Diện tích đất chịu thuế của mỗi hộ = Diện tích sàn xây dựng x 0,05.

- Hệ số phân bổ đối với toà nhà 40 tầng sẽ là 0,025 (= 1:40 tầng).

Diện tích đất chịu thuế của mỗi hộ = Diện tích sàn xây dựng x 0,05).

d) Đối với tầng hầm áp dụng hệ số phân bổ 0,05 của diện tích chịu thuế.

2. Giá tính thuế đối với đất được ổn định theo chu kỳ 05 năm kể từ năm đầu tiên Luật này có hiệu lực thi hành.

Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 8. Mức thuế tuyệt đối/ thuế suất đối với nhà ở

- Phương án 1:

Áp dụng mức thuế tuyệt đối tính theo năm đối với nhà ở như sau:

- Phương án 2:

Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau:

- Phương án 3 (Chỉ thu thuế từ căn nhà thứ 2 trở đi):

Áp dụng mức thuế tuyệt đối tính theo năm đối với nhà ở như sau:

Điều 9. Thuế suất đối với đất

1. Áp dụng thuế suất đối với đất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau:

Trong đó: Hạn mức diện tích đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

2. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư: Áp dụng mức thuế suất là 0,03%.

3. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Áp dụng mức thuế suất là 0,03% đối với đất được sử dụng và 0,5% đối với đất sử dụng sai mục đích và chưa sử dụng.

Điều 10. Đăng ký, khai, tính và nộp thuế

1. Người nộp thuế thực hiện đăng ký, khai, tính và nộp thuế nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2. Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.

3. Trường hợp người nộp thuế có quyền sở hữu nhiều nhà ở, quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích chịu thuế đối với nhà ở, đất ở là tổng diện tích các nhà ở, các thửa đất ở chịu thuế tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế ở từng nơi có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Sau đó, người nộp thuế phải lập tờ khai tổng hợp theo mẫu quy định về tất cả các nhà ở có quyền sở hữu, các thửa đất ở có quyền sử dụng và số thuế đã nộp gửi cơ quan thuế nơi người nộp thuế thường trú để nộp phần chênh lệnh giữa số thuế phải nộp theo quy định của Luật này và số thuế đã nộp.

Chương III

MIỄN THUẾ, GIẢM THUẾ

Điều 11. Miễn thuế

Miễn thuế cho các trường hợp sau:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

2. Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường.

3. Đất xây dựng nhà tình nghĩa, trại trẻ mồ côi, trại cai nghiện, viện dưỡng lão.

4. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

5. Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; Bà mẹ Việt Nam anh hùng; thân nhân liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc màu da cam; người bị nhiễm chất độc màu da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.

6. Đất ở trong hạn mức của đối tượng là hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất, nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đất, nhà ở tại nơi bị thu hồi nhà ở, đất và nơi ở mới.

8. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng được miễn thuế nếu giá trị thiệt hại về đất, nhà ở trên 50% tổng giá trị đất, nhà ở chịu thuế.

9. Các trường hợp miễn thuế khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định.

Điều 12. Giảm thuế

Giảm 50% thuế trong các trường hợp sau:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

2. Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; thân nhân liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, anh hùng lao động.

3. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất, nhà ở từ 20% đến 50% tổng giá trị đất, nhà ở chịu thuế.

4. Đất ở tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

5. Các trường hợp giảm thuế khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định.

Điều 13. Nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế

1. Người nộp thuế được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế thì được miễn thuế; trường hợp người nộp thuế được hưởng nhiều mức giảm thuế khác nhau thì được hưởng mức giảm cao nhất.

2. Người nộp thuế chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi duy nhất (nơi người nộp thuế lựa chọn).

3. Nhà, đất thuộc dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiện theo từng dự án đầu tư.

4. Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp theo quy định của Luật này.

Chương IV

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 14. Hiệu lực thi hành

1. Luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2012.

2. Các văn bản quy phạm pháp luật sau đây hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực:

a) Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992.

b) Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994.

3. Riêng đối với đất nông nghiệp vẫn thực hiện theo quy định tại Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, Pháp lệnh năm 1994 về thuế bổ sung đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức diện tích và Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc hội về việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Điều 15. Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các điều, khoản được giao trong Luật; hướng dẫn những nội dung cần thiết khác của Luật này để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước.

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ ... thông qua ngày ... tháng ... năm 2010.