Công văn 6969/CT-TTHT của Cục thuế thành phố Hồ Chí Minh về việc thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản

Kính gửi: Các Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản  trên địa bàn TP.HCM

- Căn cứ Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế Thu nhập cá nhân (hiệu lực từ ngày 01/01/2009);

- Căn cứ Khoản 4, Điều 3 Thông tư số 161/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế Thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản: “...Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. ...”.

Căn cứ quy định trên, các cá nhân góp vốn với các Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà, nay ký hợp đồng chuyển nhượng lại phần vốn góp và quyền mua căn hộ, nền nhà cho người mua mới thì cá nhân chuyển nhượng phải thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho Chi Cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng. Việc tính và kê khai, nộp thuế được thực hiện như sau:

1/- Tính thuế thu nhập cá nhân:

+ Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế. Cụ thể:

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.

- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ ký với Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).

+ Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do Uỷ ban nhân dân TP.HCM quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Uỷ ban nhân dân TP.HCM quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Uỷ ban nhân dân TP.HCM quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng.

Lưu ý:

Trường hợp các hợp đồng đã thể hiện rõ giá chuyển nhượng, giá vốn chuyển nhượng và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn chứng từ hợp pháp) thì phải áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế.

2/- Hồ sơ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản) theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009

- Các tài liệu liên quan để làm căn cứ tính thuế TNCN như: hợp đồng góp vốn mua căn hộ-nền nhà, hợp đồng chuyển quyền mua căn hộ-nền nhà, các chứng từ thanh toán tiền và các hóa đơn, chứng từ của các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có).

Các Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới (thanh lý hợp đồng với người mua cũ, ký lại hợp đồng với người mua mới) sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp trước đây các Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã lập hóa đơn cho người mua cũ thì phải lập biên bản thu hồi và hủy hóa đơn đã lập, đồng thời phải lập lại hóa đơn cho người mua mới. Các Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm lưu giữ bản sao (có sao y của các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) các hồ sơ, chứng từ chứng minh cá nhân chuyển nhượng hợp đồng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế (tờ khai, chứng từ biên lai nộp thuế) để xuất trình cho Cơ quan Thuế khi có yêu cầu.

Cục Thuế TP thông báo để các Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản biết và thực hiện.