Pháp lý doanh nghiệp 
Trả lời:
Về quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 có nội dung như sau:
“Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”
Như vậy, Hợp đồng dân sự sẽ bị vô hiệu theo Điều 408 Bộ luật Dân sự nếu ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng, vì lý do khách quan hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được. Có thể do điều kiện bất khả kháng đối tượng không còn, hoặc vì điều kiện khách quan mà đối tượng hợp đồng là tài sản hình thành trong tương lai không thể hình thành, những trường hợp khác dẫn đến việc đối tượng không thể thực hiện được.
Như anh/chị trình bày thì ngày 1/1/2020, anh/chị có ký hợp đồng thế chấp mảnh đất với ngân hàng X để vay số tiền 2 tỷ đồng. Ngày 3/5/2021, anh/chị có tự ý xây dựng thêm một căn nhà cấp 4 trên mảnh đất đang thế chấp (không phải xin giấy phép xây dựng).
Trong trường hợp này thì sẽ không thể áp dụng Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 vì không thỏa điều kiện “ngay từ khi giao kết” và “có đối tượng không thể thực hiện được” vì thực tế mảnh đất là đối tượng thế chấp vẫn còn.
Căn cứ theo Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
“Điều 20. Đầu tư vào tài sản thế chấp
1. Trường hợp bên thế chấp thực hiện quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 321 của Bộ luật Dân sự thì phần giá trị đầu tư tăng thêm thuộc tài sản thế chấp.
2. Việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp:
a) Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp;
b) Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
……
4. Trường hợp bên thế chấp, bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp.
…..”
Theo quy định này thì việc anh/chị tự ý xây thêm căn nhà cấp 4 trên mảnh đất đã thế chấp là không đúng theo pháp luật khi không tiến hành thông báo cho Ngân hàng X và anh/chị sẽ phải bồi thường cho ngân hàng X nếu gây ra thiệt hại.
Trong trường hợp anh/chị bị ngân hàng X phát mại tài sản của anh/chị thì căn cứ theo Điều 56 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có nội dụng:
“Điều 56. Xử lý tài sản thế chấp được đầu tư
1. Trường hợp đầu tư vào tài sản thế chấp quy định tại Điều 20 Nghị định này làm phát sinh tài sản mới hoặc tài sản tăng thêm do đầu tư (sau đây gọi là tài sản mới phát sinh) không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì giải quyết như sau:
a) Tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư thì việc xử lý tài sản không bao gồm tài sản mới phát sinh, phần tài sản này được bên nhận thế chấp giao lại cho bên đầu tư;
b) Tài sản mới phát sinh không thể tách rời như quy định tại điểm a khoản này thì tài sản được xử lý bao gồm cả phần tài sản mới phát sinh, bên đầu tư được bên nhận thế chấp thanh toán giá trị phần tài sản này.
….
4. Bên nhận thế chấp được thanh toán khoản tiền bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 4 Điều 20 Nghị định này từ số tiền thu được trong xử lý tài sản thế chấp.
5. Việc xử lý tài sản bảo đảm được đầu tư thuộc biện pháp bảo đảm khác mà các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan không quy định khác thì áp dụng các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.”
Như vậy, khi bị phát mại tài sản, sau khi trừ các khoản nợ và bồi thường thiệt hại (nếu có) thì anh/chị sẽ được ngân hàng X thanh toán phần giá trị của căn nhà cấp 4 mà anh/chị tự ý xây sau khi trừ đi tiền bồi thường thiệt hại cho ngân hàng X (nếu có). Anh/chị được ngân hàng thanh toán giá trị phần tài sản phát sinh.
Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!
