Sang tên sổ đỏ khi đồng sở hữu bị mất năng lực hành vi dân sự

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietnam: Năm 2003, gia đình nhà tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. Tại thời điểm cấp sổ đỏ, thành viên trong hộ gia đình gồm bố, mẹ, em trai và tôi. Năm 2021, gia đình nhà tôi muốn bán mảnh đất trên cho người khác. Tuy nhiên, em trai tôi bị mắc bệnh tâm thần và không thể ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy gia đình tôi có thể chuyển nhượng mảnh đất trên không? Làm cách nào để có thể chuyển nhượng mảnh đất trên? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của gia đình theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản; động sản có đăng ký; tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hộ gia đình cần có sự đồng ý của những người trong hộ gia đình khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả em trai anh/chị. Tuy nhiên, đây là một quá trình khá dài và phức tạp.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 22 Bộ Luật Dân sự năm 2015, khi một người bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền và lợi ích có liên quan, tòa án ra quyết định tuyên bố người này mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định pháp y tâm thần. Như vậy, em trai anh/chị được coi là bị mất năng lực hành vi dân sự khi có quyết định của Tòa án tuyên em trai anh/chị bị mất năng lực hành vi dân sự.

Do em trai của anh/chị mất năng lực hành vi dân sự nên căn cứ khoản 1 Điều 22 Bộ Luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự của em trai anh/chị sẽ do người đại diện xác lập, thực hiện.

“Điều 22. Mất năng lực hành vi dân sự

1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.”

Khoản 2 và 3, Điều 136 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định người đại diện theo pháp luật của cá nhân là người giám hộ đối với người được giám hộ. Khoản 3 Điều 53, trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ. Như vậy cha, mẹ anh/chị sẽ là người đại diện xác lập thực hiện các giao dịch dân sự của người em trai.

“Điều 53. Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự

3. Trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.”

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 59 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định việc bán tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

“Điều 59. Quản lý tài sản của người được giám hộ

1. Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình; được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ.

Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.”

Khoản 1 Điều 51 Bộ Luật Dân sự năm 2015, người thân thích của người được giám hộ thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ trong số những người thân thích hoặc cá nhân, pháp nhân khác làm người giám sát việc giám hộ. Người giám sát phải đăng ký tại UBND cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ nếu giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản.

“Điều 51. Giám sát việc giám hộ

1. Người thân thích của người được giám hộ thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ trong số những người thân thích hoặc chọn cá nhân, pháp nhân khác làm người giám sát việc giám hộ.

Việc cử, chọn người giám sát việc giám hộ phải được sự đồng ý của người đó. Trường hợp giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản của người được giám hộ thì người giám sát phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ.

Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là ông, bà, anh ruột, chị ruột, em ruột của người được giám hộ; nếu cũng không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người được giám hộ…”

            Như vậy, gia đình có thể thỏa thuận để đăng ký cho anh/chị hoặc có thể chọn một người nào đó tin tưởng để làm người giám sát người giám hộ. Lưu ý: Người giám sát phải đăng ký tại UBND cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ nếu giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản.

Như vậy có thể tóm tắt lại như sau:

- Trước tiên, gia đình yêu cầu Tòa tuyên bố người em trai mất năng lực hành vi dân sự.

- Gia đình có thể yêu cầu cha, mẹ anh/chị là người giám hộ đương nhiên của em trai anh/chị.

- Sau đó gia đình thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ. Nếu không thỏa thuận được, gia đình có thể yêu cầu tòa án quyết định việc cử người giám sát việc giám hộ. Người giám sát phải đăng ký tại UBND cấp xã/phường nơi cư trú của người được giám hộ nếu giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản.

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình anh/chị thì cần người giám sát việc giám hộ đồng ý việc bán tài sản là quyền sử dụng đất  thuộc sở hữu chung của gia đình mới có thể xác lập giao dịch là tài sản chung này.

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: tuvan@luatvietnam.vn

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải app LuatVietnam miễn phí tại đây

Vui lòng đợi