Nhà ở không có giấy phép xây dựng có được đền bù khi thu hồi không?

Trả lời:

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Theo quy định khoản 17, Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 định nghĩa về giấy phép xây dựng như sau: “17. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”

Hiện tại, giấy phép xây dựng được phân thành hai loại chính như sau:

- Giấy phép xây dựng có thời hạn: là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng

- Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.

2. Các trường hợp không có giấy phép xây dựng vẫn được đền bù

Nếu bạn thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) thì công trình xây dựng trên đất vẫn sẽ được đền bù khi bị thu hồi đất ở. Cụ thể như sau:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

3. Các trường hợp nhà ở phải xin giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định những trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Như vậy, dựa vào thông tin bạn cung cấp thì căn nhà của bạn đã xây dựng vào năm 2019 với diện tích 150m², cao 8 tầng và nằm trong khu vực đất ở đô thị thì sẽ thuộc một trong những trường hợp phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Đồng nghĩa, căn nhà bạn đã xây dựng và đưa vào sử dụng nhưng chưa có giấy phép xây dựng là chưa đúng quy định của pháp luật, với hành vi này bạn có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại khoản 7, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

4. Nhà ở không có giấy phép xây dựng có được đền bù khi thu hồi không?

Căn cứ khoản 1, Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

[...]

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối chiếu với nguyên tắc trên thì nhà nước chỉ bồi thường đối với những tài sản được xác lập một cách hợp pháp. Theo đó, dựa vào những thông tin bạn cung cấp thì bạn chỉ được bồi thường về đất, còn căn nhà bạn đã xây dựng và đưa vào sử dụng mà chưa có giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật thì sẽ không đủ điều kiện bồi thường về phần tài sản gắn liền với đất.

Xem thêm: Thủ tục xin giấy phép xây dựng cần giấy tờ gì? Lệ phí bao nhiêu?

Trên đây là nội dung tư vấn cho câu hỏi “Nhà ở không có giấy phép xây dựng có được đền bù khi thu hồi không?” dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006192  để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!