Mua đất đang nằm trong quy hoạch được không?

Trả lời:

Làm thế nào để tôi có thể tra cứu, biết được một mảnh đất có nằm trong quy hoạch hay không?

Trước khi thực hiện mua bán đất, việc xem xét đất đó có nằm trong quy hoạch hay không là điều cần thiết. Căn cứ theo Luật sửa đổi, bổ sung Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:

+ UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).

+ Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.

- Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

Theo như quy định trên, để biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không có thể kiểm tra theo các cách sau:

- Xem quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở của UBND cấp huyện, UBND cấp xã.

- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

Ngoài ra, căn cứ theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT quy định người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai. Và theo điểm a, khoản 3 Điều 1 Thông tư số 24/2019/TT-BTNMT quy định các thông tin đất đai được công bố công khai như sau: danh mục dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai; thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; khung giá đất, bảng giá đất đã công bố; thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; các văn bản quy phạm pháp luật đất đai.

Như vậy, người dân có thể biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không thông qua việc nộp đơn yêu cầu cung cấp thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.

Nếu đất đang nằm trong quy hoạch thì có được phép chuyển nhượng hay không?

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép bán và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Như vậy, trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….Mảnh đất trong quy hoạch đó vẫn được phép chuyển nhượng nếu đáp ứng được các điều kiện để chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Đó là:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.