Mua bán đất bằng giấy viết tay từ năm 1998 có sang tên được không?

Trả lời:

Trường hợp bạn không thể liên lạc với chủ cũ hoặc họ từ chối thực hiện việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định đây là tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp này sẽ thuộc về Tòa án theo quy định tại khoản 1, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

Theo quy định của pháp luật đối với tranh chấp đất đai trước khi thực hiện việc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì thủ tục hòa giải tại cơ sở (UBND xã nơi có đất) là điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý vụ án. Vì vậy, trước khi làm đơn khởi kiện gia đình bạn cần làm đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có đất tiến hành việc hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành sẽ tiến hành khởi kiện vụ án để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Theo như thông tin bạn cung cấp việc mua bán quyền sử dụng đất được thực hiện vào năm 1998 thông giấy viết tay và thời điểm đó mảnh đất chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Nên Tòa án có thể áp dụng các quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để giải quyết tranh chấp. Cụ thể:

Tại tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993:

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1) ....

b.2) ….

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn thì thời điểm thực hiện việc mua bán mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời việc mua bán chỉ được thực hiện thông qua giấy viết tay nên không đủ điều kiện được quy định tại điểm a.4 và a.6 nêu trên.

Năm 2000 gia đình bạn đã xây nhà trên mảnh đất đã mua và từ đó đến nay không có tranh chấp hay khiếu kiện gì liên quan đến việc sử dụng đất nên có thể đề nghị Tòa án áp dụng điểm b.3 tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất mà bạn đã xây nhà ở.

Xem thêm:  Đất mua bằng giấy viết tay: 5 quy định cần biết để làm Sổ đỏ

Trên đây là nội dung tư vấn về "Mua bán đất bằng giấy viết tay từ năm 1998 có sang tên được không?" dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!