Khi nào giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay được công nhận?

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietNam: Tôi có một mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2021, tôi và ông A có thỏa thuận với nhau về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay không có công chứng. Trong hợp đồng, tôi và ông A có ghi thời điểm giao kết hợp đồng là năm 2000. Nếu sau này anh A nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không? Tôi nghe nói đất mua bán bằng giấy viết tay trước năm 2008 thì sẽ được cấp sổ đỏ. Nếu ông A mua đất của tôi (chưa được cấp sổ đỏ) bằng giấy viết tay và ghi năm 2021, đã thanh toán hết tiền mua đất thì ông ấy có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch này theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 hay không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;”

Căn cứ quy định trên thì để được chuyển nhượng quyền sử đụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn chưa được cấp giấy chứng nhận nghĩa là pháp luật chưa thừa nhận quyền của bạn đối với thửa đất trên, do đó bạn không có quyền chuyển nhượng.  

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;”

Do bạn chưa được pháp luật thừa nhận quyền đối với thửa đất nên bạn không có năng lực pháp luật để chuyển nhượng thửa đất. Vì vậy, căn cứ quy định trên trên Hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và ông A vô hiệu.

Ngoài ra, bạn có hỏi ông A đã thanh toán hết tiền mua đất thì ông ấy có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch này theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 hay không?

Tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức: “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như đã phân tích ở trên Hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và ông A vô hiệu về mặt chủ thể. Do đó, tòa sẽ không xét về mặt hình thức của Hợp đồng nữa. Vậy ông A không thể yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch này theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: tuvan@luatvietnam.vn

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải app LuatVietnam miễn phí tại đây

Vui lòng đợi