Điều kiện giao dịch của tài sản hình thành trong tương lai

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietnam: Trong trường hợp 1 dự án không được giao đúng thời gian, và cũng không hoàn trả tiền gốc cho khách hàng theo cam kết hợp đồng, với lý do: Pháp lý chưa hoàn chỉnh, đang chờ Nhà Nước rà soát lại. Tuy nhiên, lại chỉ định cho 1 sàn bất động sản bán cho khách hàng này, nếu không bán được thì sau 6 tháng sẽ trả gốc lẫn tiền hỗ trợ. Vậy việc này có hợp lý, hợp tình hay không? Trong trường hợp tiếp theo, nếu sau 6 tháng mà sàn vẫn không bán được, thì khách hàng phải làm thế nào? Sẽ yêu cầu sàn trả tiền hay nhà đầu tư trả tiền gốc? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Điều kiện giao dịch của tài sản hình thành trong tương lai

Theo Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 26 của Thông tư 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì sàn giao dịch bất động sản chỉ tổ chức, thực hiện và làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua đối với bất động sản có đủ điều kiện được phép giao dịch. Còn những bất động sản không đủ điều kiện được phép giao dịch thì không được niêm yết và thực hiện giao dịch tại sàn bất động sản.

Một bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 gồm:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán.

Theo đó, nếu một dự án bất động sản mà chưa hoàn thiện về giấy tờ, thủ tục pháp lý tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thiện xong phần móng của tòa nhà và chưa được Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán thì việc chủ đầu tư đã đưa bất động sản đó vào thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng là trái với quy định của pháp luật.

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn và không hoàn trả tiền gốc cho khách hàng như đã cam kết mà lại đưa ra thêm điều kiện nếu sau 06 tháng không bán được tại sàn giao dịch bất động sản thì người mua mới nhận lại được số tiền gốc và tiền hỗ trợ. Điều kiện này là hết sức vô lý, bởi vì: khi một bất động sản hình thành trong tương lai chưa hoàn thiện về mặt pháp lý và đang chờ Nhà Nước rà soát lại thì đồng nghĩa với việc bất động sản đó chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nên sẽ không được bán trên sàn giao dịch bất động sản.

Chính vì vậy, việc đưa ra giải pháp nêu trên của chủ đầu tư là không hợp tình, hợp lý mà chỉ nhằm mục đích tạo niềm tin, sự yên tâm cho khách hàng và kéo dài thời gian hoặc trốn tránh việc hoàn trả tiền gốc cho người mua.

 

Người mua nên làm gì khi chủ đầu tư chậm giao nhà?

Theo như phân tích ở trên thì bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư không đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch tại sàn bất động sản nên bất động sản đó sẽ không được phép mua bán, chuyển nhượng tại sàn giao dịch và việc sàn không bán được là được là điều hiển nhiên.

Để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì trước tiên, khách hàng nên tiến hành thỏa thuận, đàm phán với chủ đầu tư về việc hoàn trả lại số tiền gốc mà mình đã thanh toán khi đặt cọc mua bất động sản.

Nếu chủ đầu tư không đồng ý hoàn trả lại số tiền thì khách hàng sẽ tiến hành khởi kiện tranh chấp Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

Do bất động sản đó chưa được phép đưa vào kinh doanh nên việc chủ đầu tư ký Hợp đồng đặt cọc với khách hàng để huy động vốn là trái quy định của pháp luật nên Hợp đồng đặt cọc này sẽ bị vô hiệu và hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015), tức là chủ đầu tư phải hoàn trả lại số tiền gốc cho người mua.

Tuy nhiên, khi tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền thì người mua cần phải có đầy đủ chứng cứ, tài liệu chứng minh bất động sản đó chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Đó có thể là các tài liệu: dự án đó chưa có hồ sơ, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chưa có giấy phép xây dựng; chưa có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án hoặc biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; chưa có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện được bán,…

Như vậy, đây là một bài học kinh nghiệm quá báu đối với người mua bất động sản. Khi mua bất động sản thì người mua cần phải có sự chuẩn bị và tìm hiểu kỹ càng các thông tin về dự án, chủ đầu tư cũng như các vấn đề pháp lý xung quanh đặt cọc giữ chỗ ở những dự án bất động sản, để tránh những rủi ro không đáng có, đặc biệt với những dự án mới chưa đủ điều kiện để huy động vốn.

Xem thêmCó được vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai?

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: tuvan@luatvietnam.vn

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải app LuatVietnam miễn phí tại đây

Vui lòng đợi