Pháp lý doanh nghiệp 
Trả lời:
Căn cứ theo quy định tại Mục B Phụ lục I Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về danh mục ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài thì ngành nghề kinh doanh bất động sản và thăm dò, khai thác khoáng sản thuộc danh mục này. Do đó nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng được các điều kiện đặc thù riêng được công bố mới có thể tiếp cận thị trường.
Khoản 10 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định:
“Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài là điều kiện nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng để đầu tư trong các ngành, nghề thuộc Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Trừ những ngành, nghề thuộc Danh mục này, nhà đầu tư nước ngoài được tiếp cận thị trường như nhà đầu tư trong nước.”
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 9 Luật Đầu tư 2020, điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài bao gồm:
- Điều kiện về tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế;
- Điều kiện về hình thức đầu tư;
- Điều kiện về phạm vi hoạt động đầu tư;
- Điều kiện về năng lực của nhà đầu tư cũng như đối tác tham gia hoạt động đầu tư;
- Ngoài ra, còn cần đáp ứng các điều kiện khác theo quy định tại Luật, Nghị quyết của Quốc hội, Pháp lệnh, Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội…
Bên cạnh đó, ngoài điều kiện tiếp cận thị trường theo quy định tại Danh mục, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư kinh doanh tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện (nếu có) sau theo khoản 3 Điều 15 Nghị định 31/2021/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư:
- Sử dụng đất đai, lao động; các nguồn tài nguyên thiên nhiên, khoáng sản;
- Sản xuất, cung ứng hàng hóa, dịch vụ công hoặc hàng hóa, dịch vụ độc quyền nhà nước;
- Sở hữu, kinh doanh nhà ở, bất động sản;
- Áp dụng các hình thức hỗ trợ, trợ cấp của Nhà nước đối với một số ngành, lĩnh vực hoặc phát triển vùng, địa bàn lãnh thổ;
- Tham gia chương trình, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Trong tình huống trên, nhà đầu tư Mỹ muốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ thăm dò khoáng sản, khai thác khoáng sản theo hình thức mua cổ phần của công ty cổ phần phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 4 Điều 65 Nghị định 31/2021/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, cụ thể như sau:
“Điều 65. Điều kiện, nguyên tắc thực hiện hoạt động đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp
[…]
4. Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong tổ chức kinh tế đã thành lập tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư, gồm:
a) Các điều kiện về tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài khi góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong tổ chức kinh tế đã thành lập tại Việt Nam theo quy định tại khoản 3 Điều 9 của Luật Đầu tư và các Điều 15, 16 và 17 của Nghị định này;
b) Điều kiện về bảo đảm quốc phòng, an ninh và điều kiện sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong trường hợp tổ chức kinh tế đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới và xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, trừ tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được thành lập theo quy định của Chính phủ.”
Từ các quy đinh này, ta thấy rằng nhà đầu tư nước nhoài khi muốn đầu tư góp vốn vào 2 ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện này phải đáp ứng các điều kiện tiếp cận thị trường được công bố trên cổng thông tin quốc gia như sau:
Với ngành nghề kinh doanh bất động sản:
Ngành, phân ngành | Điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường | Căn cứ pháp lý |
Kinh doanh bất động sản | 1. AFAS mở cửa cho các dịch vụ sau: - Dịch vụ thuê/cho thuê liên quan tới nơi cư trú tự sở hữu hoặc đi thuê (CPC 82101): không hạn chế - Dịch vụ thuê hoặc cho thuê liên quan tới các địa điểm phi cư trú tự sở hữu hoặc đi thuê (CPC 82102): không hạn chế - Dịch vụ quản lý các bất động sản dùng cho cư trú trên cơ sở hợp đồng hoặc thanh toán phí (CPC 82201): không hạn chế - Dịch vụ quản lý các bất động sản dùng cho cư trú trên cơ sở hợp đồng hoặc thanh toán phí (CPC 82202): không hạn chế
2. EVFTA: Không cam kết đối với quyền sở hữu đất, thu hồi quyền sử dụng đất, cho thuê đất, sử dụng đất đai, quy hoạch đất đai, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tài nguyên thiên nhiên được tìm thấy trong đất thuộc về Nhà nước Việt Nam. Di sản văn hóa không xác định được chủ sở hữu được tìm thấy trong đất thuộc về Nhà nước Việt Nam. Không cam kết đối với các biện pháp liên quan đến việc mua bán, sở hữu và cho thuê bất động sản nhà ở của người nước ngoài.
3. CPTPP: a) Phụ lục NCM I-VN-34: Bất động sản Về việc xây dựng, cho thuê, mua, thuê mua, và chuyển nhượng bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản cung cấp các quyền hạn chế hơn đối với các chủ thể nước ngoài so với các chủ thể Việt Nam. Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chỉ có thể: Về bất động sản nhà ở: - Xây dựng bất động sản nhà ở để bán, cho thuê, hay thuê mua trên đất được Nhà nước giao; - Xây dựng bất động sản nhà ở để cho thuê trên đất thuê của Nhà nước; - Mua, thuê mua hay thuê bất động sản nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở - Thuê bất động sản nhà ở để cho thuê lại - Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản nhà ở, một phần hay toàn bộ để xây dựng công trình nhà ở để bán hay cho thuê. Về bất động sản thương mại - Xây dựng công trình thương mại để bán, cho thuê hay thuê mua trên đất thuê của Nhà nước; - Xây dựng công trình thương mại trên đất được thuê trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hay khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. - Mua hay thuê mua bất động sản thương mại để sử dụng theo đúng chức năng của chúng. - Thuê bất động sản thương mại để sử dụng hay cho thuê lại; - Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản thương mại, một phần hay toàn bộ, để xây dựng công trình thương mại để bán hay cho thuê. Để chắc chắn cao hơn, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có thể cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, và dịch vụ quản lý bất động sản, đối với cá bất động sản nhà ở và thương mại. Để rõ ràng hơn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được phép thực hiện các hoạt động kể trên. b) Phụ lục NCM II – Tiểu phụ lục A: Dịch vụ Bất động sản: Bao gồm tài sản sở hữu hoặc tài sản thuế (CPC 821): Không hạn chế Trả phí hoặc trên cơ sở hợp đồng: Không hạn chế
3. Pháp luật Việt Nam: - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị quy định tại điểm g khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo phạm vi kinh doanh quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản
| - AFAS, EVFTA, CPTPP - Luật Đầu tư năm 2020. - Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. - Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai |
Với ngành thăm dò, khai thác và chế biến tài nguyên thiên nhiên, khoáng sản, dầu khí
Ngành, phân ngành | Điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường | Căn cứ pháp lý |
Thăm dò, khai thác và chế biến tài nguyên thiên nhiên, khoáng sản, dầu và khí | 1. ACIA Đối xử quốc gia, Nhân sự quản lý cấp cao và Hội đồng quản trị sẽ không áp dụng đối với bất kỳ biện pháp nào liên quan tới đầu tư khai khoáng và khai thác đá, bao gồm những không hạn chế ở các lĩnh vực sau: (i) Điều tra, thăm dò và khai thác khoáng sản; (ii) Khai thác, chế biến các khoáng sản và nguyên liệu thô quý và hiếm; (iii) Khai thác, chế biến khoáng sản quý hiếm, kim loại, nguyên liệu thô hiếm, khai thác đất sét để sản xuất vật liệu xây dựng; khai thác cát chất lượng cao để sản xuất kính xây dựng và kỹ thuật; (iv) Các dự án khai thác khoáng sản quý hay hiếm phải có sự phê duyệt của Chính phủ Việt Nam; (v) Các hoạt động khoáng sản liên quan tới các khoáng sản đặc biệt, độc, quý và hiếm bao gồm điều tra địa chất cơ bản, thăm dò, khai thác và chế biến. Đối xử quốc gia và Nhân sự quản lý cấp cao và Hội đồng quản trị sẽ không áp dụng đối với bất cứ biện pháp nào liên quan tới các hoạt động dầu khí được tiến hành trong Việt Nam. Đầu tư trong các hoạt động dầu khí sẽ phải được phê duyệt bởi Chính phủ Việt Nam
2. EVFTA: Phụ lục 8-C: Việt Nam có thể ban hành hoặc duy trì bất kỳ biện pháp liên quan đến hoạt động của một doanh nghiệp theo định nghĩa tại điểm 1(e) và 1(m) của Điều 8.2 (Các định nghĩa) mà không phù hợp với khoản 2 Điều 8.5 (Đối xử quốc gia), với điều kiện biện pháp đó không trái với với các cam kết nêu tại Phụ lục 8-B. Phụ lục 8-B - Khai thác dầu thô và khí tự nhiên (ISIC rev3.1:111, 112): chưa cam kết - Khai thác quặng kim loại (ISIC rev3.1:1310, 1320): chưa cam kết
3. CPTPP: a) Phụ lục NCM I-VN-31: Khai khoáng Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực khai thác khoáng sản sẽ không được chấp thuận trừ khi các cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam nhận thấy dự án mang lại lợi ích ròng cho Việt Nam. Quyết định này sẽ được đưa ra trên cơ sở các yếu tố sau (Nhà đầu tư nước ngoài không phải tuân thủ tất cả các tiêu chí để được cấp phép khai khoáng): - Tác động của việc dự án đầu tư đến mức độ và bản chất hoạt động kinh tế ở Việt Nam, bao gồm tác động đến công ăn việc làm, việc sử dụng các thiết bị, linh kiện và dịch vụ sản xuất tại Việt Nam và xuất khẩu từ Việt Nam; - Mức độ và tầm quan trọng của bến Việt Nam tham gia vào dự án đầu tư; - Tác động của dự án đầu tư đến năng suất, hiệu quả kinh tế, phát triển công nghệ và đổi mới sản phẩm ở Việt Nam; - Tác động của dự án đầu tư đến cạnh tranh trong cùng ngành hoặc các ngành ở Việt Nam; - Sự tương thích của dự án đầu tư với chính sách quốc gia về công nghiệp, kinh tế và văn hóa, có tính đến các mục tiêu chính sách về công nghiệp, kinh tế và văn hóa do Chính phủ hoặc cơ quan lập pháp cấp tỉnh đề ra và có thể chịu ảnh hưởng đáng kể từ dự án đầu tư; - Đóng góp của dự án đầu tư đến khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên thị trường thế giới. b) Phụ lục NCM I-VN-32: Dầu khí Tập đoàn dầu khí Việt Nam (PetroVietnam) là doanh nghiệp duy nhất được phép thăm dò, khai thác dầu khí. Để thực hiện các hoạt động dầu khí ở Việt Nam thì cần có hợp đồng với PetroVietnam. Hợp đồng phụ có thể được ký với nhà thầu nước ngoài, nhưng tru tiên tổ chức và cá nhân Việt Nam. Việc thực hiện các hợp đồng dầu khí và chuyển nhượng các hợp đồng đó cho bên khác phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Trong một số trường hợp đặc biệt, những hoạt động sau cần phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: i) gia hạn thời hạn thăm dò hoặc thời hạn của hợp đồng dầu khí; và ii) ngừng thời hạn, không quá 3 năm, trong trường hợp các bên ký kết hợp đồng dầu khí thỏa thuận ngừng việc thực hiện một số quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng dầu khí trong tình huống không thể thực hiện ngay hợp đồng. PetroVietnam được quyền ưu tiên mua một phần hoặc toàn bộ hợp đồng dầu khí cần chuyển nhượng. Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được cung cấp dịch vụ vận hành bay cho các hoạt động dầu khí thông qua các hợp đồng liên doanh với công ty của Việt Nam. | - ACIA, EVFTA, CPTPP - Nghị định số 158/2016/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Khoáng sản |
Dịch vụ liên quan đến khai thác mỏ (CPC 883) | Quy định tại các Hiệp định: (i) Cam kết tại phần này không bao gồm các hoạt động: cung ứng vật tư, thiết bị và hóa phẩm, dịch vụ căn cứ, dịch vụ tàu thuyền, dịch vụ sinh hoạt đời sống, dịch vụ bay; (ii) Cam kết tại phần này không ảnh hưởng tới quyền của Chính phủ Việt Nam trong việc đưa ra các quy định và thủ tục cần thiết để quản lý các hoạt động có liên quan tới dầu và khí trong phạm vi lãnh thổ hoặc quyền tài phán của Việt Nam phù hợp với các quyền và nghĩa vụ của Việt Nam theo GATS. Riêng VKFTA, EVFTA: Cho phép thành lập liên doanh với tỷ lệ vốn góp của phía nước ngoài không vượt quá 51%. Cho phép thành lập doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài. | - WTO, AFAS, VJEPA, VKFTA, EVFTA, CPTPP |
Hiện nay các văn bản pháp luật hiện hành không giới hạn tỷ lệ sở hữu vốn, như vậy, nhà đầu tư nước ngoài có quyền sở hữu 100% vốn điều lệ của công ty.
Xem thêm: 84 nghề hạn chế tiếp cận thị trường với nhà đầu tư nước ngoài
Trên đây là nội dung tư vấn cho câu hỏi “Điều kiện đầu tư bất động sản với nhà đầu tư nước ngoài“ dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!
