Có được phong tòa căn nhà khi đã công chứng hợp đồng mua bán nhà hay không?

Trả lời:

Điều 126 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án”.

Khoản 2, Điều 12 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”.

Ngoài ra, khoản 1, Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: 

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”.

Khoản 1, khoản 3 Điều 133 của Luật Đất đai năm 2024 quy định:

- Đăng ký biến động (bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất…

- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, theo quy định tại  điểm a, khoản 3, Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì: Nếu không đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định hiện hành.

Như vậy, theo các quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đơn trong vụ án của bạn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bạn là căn nhà hay là quyền sử dụng đất.

Trường hợp tài sản của vụ án là căn nhà, theo quy định của pháp luật nêu trên, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà.

Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bạn là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bạn thì giải quyết như sau:

- Nếu bạn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên khác, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đó đã trả đủ tiền cho bạn và nhận bàn giao nhà ở từ bạn thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bạn nữa, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bạn;

- Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bạn bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bạn nên Tòa án sẽ được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bạn theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bạn là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bạn thì giải quyết như sau:

- Nếu bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bạn nữa nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bạn;

- Nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của bạn theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Xem thêm:  7 điều cần biết khi công chứng hợp đồng mua bán đất