Cách xử lý khi bên mua đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietNam: Tôi có một mảnh đất ở huyện X. Ngày 1/1/2021, tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng với công ty kinh doanh bất động sản A giá 2 tỷ đồng. Hợp đồng có ghi thời hạn chuyển nhượng là 90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Ngày 1/2/2021, tôi có tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc 500 triệu đồng để mua một lô đất của anh B ở huyện Y với thời hạn thực hiện hợp đồng là 60 ngày. Hết thời hạn 90 ngày, bên A không thanh toán đủ số tiền nhận chuyển nhượng cho tôi. Việc này khiến tôi không đủ tiền để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với bên B và tôi bị bên B phạt cọc 1 tỷ đồng. Vậy trong trường hợp này, tôi có quyền hủy bỏ hợp đồng với bên A và yêu cầu bồi thường thiệt hại 1 tỷ đồng (số tiền tôi bị phạt cọc) không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Trường hợp của bạn chúng tôi không được tiếp cận nội dung các bên đã thỏa thuận tại các Hợp đồng và hình thức của Hợp đồng để có thể đánh giá có đảm bảo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Nhưng để có cơ sở tư vấn, chúng tôi mặc định nội dung và hình thức của Hai hợp đồng kể trên là phù hợp với quy định của pháp luật thì:

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và Công ty kinh doanh bất động sản A đã được ký kết. Bởi vậy, các bên phải tôn trọng và nghiêm túc thực hiện các nội dung đã thỏa thuận trong đó bao gồm nghĩa vụ thanh toán.

Theo Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc chậm thanh toán như sau:

“Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”

Như vậy, trong trường hợp của bạn thì bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải thanh toán toàn bộ số tiền còn thiếu và tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

Tuy nhiên, nếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và Công ty kinh doanh bất động sản A có quy định việc chậm thanh toán của bên mua phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của Bên bán mà không phải bồi thường thì thỏa thuận này được pháp luật công nhận và bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng (quyền hủy bỏ hợp đồng).

Đối với số tiền thiệt hại 1 tỷ đồng (số tiền phạt cọc) mà bạn đã thiệt hại do hành vi chậm thanh toán của bên nhận quyền sử dụng đất của bạn thì căn cứ tại khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

“Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”

Cũng theo khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại thì:

“Điều 585. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Bởi vậy, tôi cho rằng thiệt hại của bạn (số tiền phạt cọc) xuất phát nguyên nhân trực tiếp từ hành vi chậm thanh toán của Công ty kinh doanh bất động sản A nên bạn yêu cầu phải Công ty kinh doanh bất động sản A bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế (số tiền khoảng 1 tỷ đồng) là có căn cứ./.

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: tuvan@luatvietnam.vn

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải app LuatVietnam miễn phí tại đây

Vui lòng đợi