Bố mẹ bán đất mà không có chữ ký của con thì giao dịch có vô hiệu không?

Trả lời:

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu trong những trường hợp sau:

- Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123): Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

- Do giả tạo (Điều 124): Khi các bên xác lập hợp đồng một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đòng đó là giả tạo và bị tuyên vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự hoặc luật khác có liên quan.

- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125)

- Do nhầm lẫn (Điều 126): nhầm lẫn là trường hợp hợp đồng đó được xác lập khi có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng.

- Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127):

+ Lừa dối trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập hợp đồng đó.

+ Đe dọa, cưỡng ép trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện hợp đồng nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

- Được xác lập do người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128). Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó là vô hiệu.

- Giao dịch không tuân thủ hình thức (Điều 129):

+ Hợp đồng đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật.

+ Hợp đồng đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực.

Hợp đồng mua bán đất hộ gia đình bạn vô hiệu do không có sự đồng ý của các con là một trong những cơ sở để khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức. Vì lý do sau:

- Thứ nhất, quy định về Hộ gia đình sử dụng đất theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thời điểm cấp sổ đỏ đứng tên hộ gia đình, gia đình bạn đã có 3 con nên các con hoàn toàn có quyền sử dụng đất hộ gia đình.

- Thứ hai, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ ông/bà” thì quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ bao gồm cả cha mẹ và các con.

Trường hợp này, theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì khi cha mẹ bán đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản và chữ ký của các con thành niên là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015, văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Do đó, khi xác lập hợp đồng mua bán, chưa có văn bản đồng ý của các thành viên hộ gia đình được công chứng, chứng thực theo quy định thì có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng vô hiệu. 

Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, với trường hợp Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức chỉ có thời hiệu trong 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Vậy nên, hợp đồng bán đất từ năm 2002 đến nay đã quá thời hiệu để yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, nên theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đã có hiệu lực theo pháp luật.

Vợ chồng bạn muốn đòi lại đất hộ gia đình có thể chứng minh giao dịch không đủ điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự hoặc giao dịch thuộc trường hợp vi phạm điều cấm (Điều 123) hay do giả tạo (Điều 124) theo quy định trong Bộ luật này.

Xem thêm:  Cách xử lý khi cha mẹ bán đất nhưng không cho con biết

Trên đây là nội dung tư vấn cho câu hỏi bố mẹ bán đất mà không có chữ ký của con thì giao dịch có vô hiệu không dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!