Pháp lý doanh nghiệp 
1. Mật độ xây dựng là gì?
1.1 Khái niệm mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là tỉ lệ giữa toàn bộ diện tích đất của công trình xây dựng (m2) trên toàn bộ diện tích khu đất (m2). Mật độ xây dựng được quy định tại QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng, ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Mục đích khi xác định mật độ nhằm cân bằng giữa các tòa nhà và cảnh quan trong khu vực; đảm bảo đủ không gian sống và sinh hoạt cho cộng đồng, hệ sinh thái không bị ảnh hưởng giúp có một trường gần gũi với thiên nhiên, môi môi trường sống trong lành…
1.2 Phân loại mật độ xây dựng
Quy định theo tQCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng bao gồm:
- Mật độ xây dựng thuần: được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính không gồm diện tích của các công trình ngoài trình như bể bơi, bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, khu thể thao, bộ phận thông gió với tầng hầm có mái che, hay các công trình kỹ thuật hạ tầng khác…
- Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên toàn bộ diện tích đất, bao gồm: sân, đường, các khu tiểu cảnh, khu vực trồng cây, các khu vực có không gian mở và những không gian không xây dựng.
1.3 Cách tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được hiểu là tỉ lệ giữa toàn bộ diện tích đất của công trình xây dựng (m2) trên toàn bộ diện tích khu đất (m2), được tính theo công thức sau:
Mật độ xây dựng = Diện tích công trình hay đất xây dựngTổng toàn bộ diện tích khu đất * 100%
Cụ thể như sau:
Diện tích đất xây dựng nhà ở hay công trình là 100m2 trên toàn bộ khu đất có tổng diện tích 120m2. 20m2 còn lại là phần diện tích cho sân trước và sân sau – cụ thể mỗi sân 10m2.
Vậy mật độ xây dựng tính như sau = 100/120*100= 83.3%
Phần dành cho sân chiếm = 20/120 *100= 16.7% hay 100-83.3=16.7%
2. Những quy định hiện hành về mật độ xây dựng
Theo QCVN 01:2021/BXD, mật độ xây dựng cho phép hiện nay như sau: Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép:
- Đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ như: nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập được thể hiện qua bảng như sau:
Diện tích lô đất (m2/ căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1000 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Lưu ý:
Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. Trong đó Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa toàn bộ diện tích sàn của công trình trên tổng diện tích lô đất, diện tích sàn bao gồm tầng hầm, ngoại trừ diện tích phục vụ cho các công trình kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, đỗ xe của công trình…
- Đối với lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, chợ… mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép 40%.
- Đối với các lô đất thương mại hay lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, mật độ xây dựng tối đa cho phép như sau:
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng thuần tối đa (%) theo diện tích lô tích | |||
≤ 3000 m2 | 1.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
> 46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
Lưu ý: Với lô đất có các công trình có chiều cao > 46m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 3 lần.
- Đối với lô đất dành cho thương mại dịch vụ, lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng, mật độ thuần tối đa cho phép thể hiện qua bảng sau:
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng thuần tối đa (%) theo diện tích lô tích | |||
≤ 3000 m2 | 1.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
≤ 16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
> 46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
Lưu ý: Với các lô đất có chiều cao công trình > 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần ngoại trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn.
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của các công trình thương mại dịch vụ, hay các các lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng được xác định theo chiều cao của công trình và tổng toàn diện tích khu đất.
Đối với mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép được quy định như sau:
Khu đất dành cho | Đơn vị ở | Khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp | Khu công viên | Khu công viên chuyên đề | Khu cây xanh chuyên dụng bao gồm cả sân gôn, vùng bảo vệ môi trường tự nhiên |
Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép (%) | 60 | 25 | 5 | 25 | ≤ 5 |
Khi tiến hành xây nhà hay lên kế hoạch dự án cho các công trình xây dựng nhà đầu tư và chủ sở hữu nên tìm hiểu rõ các vấn đề quy định trong xây dựng. Nắm và hiểu được các quy định mật độ xây dựng là gì một cách kỹ lưỡng để tránh những trường hợp vi phạm.
Hi vọng thông qua bài viết này, bạn đã hiểu rõ được mật độ xây dựng và cách xác định mật độ xây dựng trước khi xây dựng!
