Những quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện của ngân hàng cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN thì trước đây, để được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

- Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, Thông tư 49/2024/TT-NHNN đã bãi bỏ quy định về điều kiện năng lực của Ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai này. Theo đó, từ ngày 10/12/2024, Ngân hàng thương mại không cần đáp ứng các điều kiện nêu trên để được phép bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, Thông tư cũng đã sửa đổi quy định, cho phép cả ngân hàng thương mại và chi nhánh của ngân hàng nước ngoài cũng được phép thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Điều kiện của chủ đầu tư được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 3 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về điều kiện chủ đầu tư được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

Bên cạnh điều kiện về yêu cầu đối với khách hàng tại Điều 11 Thông tư 11/2022/TT-NHNN vẫn được kế thừa, Thông tư 49/2024/TT-NHNN đã có sự sửa đổi, bổ sung về điều kiện dành cho chủ đầu tư yêu cầu cấp bảo lãnh.

Theo đó, Chủ đầu tư để được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cần có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thay vì đáp ứng đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như trước đây.

3. Quy trình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

So với Thông tư 11/2022/TT-NHNN, Thông tư 49/2024/TT-NHNN đã có sự điều chỉnh trong quy định về trình tự thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giữa Ngân hàng thương mại với Chủ đầu tư, cụ thể như sau:

Bước 1: Quyết định cấp bảo lãnh

Vẫn kế thừa theo Thông tư 11/2022/TT-NHNN, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng.

Bước 2: Ký thỏa thuận cấp bảo lãnh

Thay vì ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như trước đây, thì theo Thông tư 49/2024/TT-NHNN, thì bên bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ tiến hành ký thỏa thuận cấp bảo lãnh. Đây là một trong những quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư cần lưu ý.

Theo đó, quy định về thỏa thuận cấp bảo lãnh như sau:

• Có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với bên bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh đã hoàn thành (trừ trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn);

• Thỏa thuận cấp bảo lãnh cần có đầy đủ các nội dung sau:

- Pháp luật áp dụng. Trường hợp không quy định cụ thể pháp luật áp dụng thì được hiểu các bên thỏa thuận áp dụng theo pháp luật Việt Nam;

- Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;

- Nghĩa vụ được bảo lãnh;

- Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh;

Hình thức phát hành cam kết bảo lãnh;

- Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Phí bảo lãnh;

- Thỏa thuận về bắt buộc nhận nợ trả thay, lãi suất áp dụng đối với số tiền trả thay và nghĩa vụ hoàn trả nợ khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

- Số hiệu, ngày ký, hiệu lực của thỏa thuận cấp bảo lãnh;

- Giải quyết tranh chấp phát sinh;

- Nội dung quy định bên bảo lãnh có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến và gửi thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để cung cấp cho bên mua.

- Các nội dung khác không trái với quy định của pháp luật.

Bước 3: Phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh

Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh là một trong những quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung trong Thông tư 49/2024/TT-NHNN. 

Theo khoản 13 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN, Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh được hiểu là văn bản cam kết của bên bảo lãnh với chủ đầu tư khẳng định bên bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của chủ đầu tư được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh.

Theo đó, sau khi ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, bên bảo lãnh sẽ căn cứ vào nội dung đã thỏa thuận để phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Một số quy định cần lưu ý về văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh như sau:

• Có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hoặc khi thỏa thuận cấp bảo lãnh hết hiệu lực (tùy thuộc thời điểm nào xảy ra trước);

• Phải có đầy đủ các nội dung:

- Thông tin về bên bảo lãnh, chủ đầu tư;

- Hiệu lực của văn bản;

- Thông tin dự án được bảo lãnh hoặc phần dự án được bảo lãnh (nếu chỉ bảo lãnh một phần dự án);

- Cam kết của bên bảo lãnh về việc sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của chủ đầu tư được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư;

- Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua được ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh là số tiền chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký, bao gồm:

+ Khoản tiền khác (nếu có) mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký;

- Hồ sơ bên mua gửi cho bên bảo lãnh yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phát hành cho bên mua.

Bước 4: Phát hành thư bảo lãnh

- Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho bên bảo lãnh để đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

- Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.