Những quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện của chủ đầu tư được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư 61/2024/TT-NHNN có hiệu lực từ 01/4/2025 và sẽ thay thế Thông tư 11/2022/TT-NHNN hiện hành. Về cơ bản, quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Thông tư 61 có sự kế thừa từ pháp luật hiện hành và không có sự thay đổi nhiều.

Theo Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi đủ các điều kiện sau:

- Đáp ứng đủ yêu cầu cơ bản đối với một khách hàng:

• Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

• Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp.
• Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

- Đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Như vậy, chủ đầu tư để được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cần có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

2. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

So với Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN, trình tự thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN đã có sự điều chỉnh lại để phù hợp quy định tại Điều 24, 25, 26 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Tuy nhiên, nội dung này hiện nay cũng đã được sửa đổi tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN, quy định về trình tự thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giữa Ngân hàng thương mại với chủ đầu tư gồm:

Bước 1: Quyết định cấp bảo lãnh

Vẫn kế thừa theo Thông tư 11/2022/TT-NHNN, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng.

Bước 2: Ký thỏa thuận cấp bảo lãnh

Bên bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ tiến hành ký thỏa thuận cấp bảo lãnh. Theo đó, quy định về thỏa thuận cấp bảo lãnh như sau:

- Có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với bên bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh đã hoàn thành (trừ trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn).

- Thỏa thuận cấp bảo lãnh cần có đầy đủ các nội dung sau:

• Pháp luật áp dụng, trường hợp không quy định cụ thể pháp luật áp dụng thì được hiểu các bên thỏa thuận áp dụng theo pháp luật Việt Nam;

• Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;

• Nghĩa vụ được bảo lãnh;

• Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh;

• Hình thức phát hành cam kết bảo lãnh;

• Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

• Quyền và nghĩa vụ của các bên;

• Phí bảo lãnh;

• Thỏa thuận về bắt buộc nhận nợ trả thay, lãi suất áp dụng đối với số tiền trả thay và nghĩa vụ hoàn trả nợ khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

• Số hiệu, ngày ký, hiệu lực của thỏa thuận cấp bảo lãnh;

• Giải quyết tranh chấp phát sinh;
• Các nội dung khác không trái với quy định của pháp luật.

Bước 3: Phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh

Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh là một trong những quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung trong Thông tư 49/2024/TT-NHNN. Nội dung này tiếp tục được kế thừa tại điểm c khoản 2 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN.

Theo khoản 13 Điều 3 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh được hiểu là cam kết của bên bảo lãnh với chủ đầu tư khẳng định bên bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của chủ đầu tư được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh.

Theo đó, sau khi ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, bên bảo lãnh sẽ căn cứ vào nội dung đã thỏa thuận để phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Một số quy định cần lưu ý về văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh như sau:

- Có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hoặc khi thỏa thuận cấp bảo lãnh hết hiệu lực (tùy thuộc thời điểm nào xảy ra trước);

- Phải có đầy đủ các nội dung sau:

• Thông tin về bên bảo lãnh, chủ đầu tư;

• Hiệu lực của văn bản;

• Thông tin dự án được bảo lãnh hoặc phần dự án được bảo lãnh (nếu chỉ bảo lãnh một phần dự án);

• Cam kết của bên bảo lãnh về việc sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của chủ đầu tư được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư;

• Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua được ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh là số tiền chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký;

• Hồ sơ bên mua gửi cho bên bảo lãnh yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phát hành cho bên mua.

Bước 4: Phát hành thư bảo lãnh

- Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho bên bảo lãnh để đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

- Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.