Phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất sắp được sửa đổi?

STT

Đề xuất

Quy định cũ

Điểm c khoản 1 Điều 3 về phương pháp so sánh trực tiếp

So sánh giá đất được thu thập từ các nguồn:

• Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất (tại cơ quan nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất);
• Ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế).
• Trong cơ sở dữ liệu về đất đai (tại văn phòng đăng ký đất đai).

So sánh giá đất được thu thập từ các nguồn:

• Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Giá trên thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai.
• Trên sàn giao dịch bất động sản (giá đã giao dịch thành công).
• Giá trên thị trường đã giao dịch thành công thông qua phỏng vấn trực tiếp các bên mua/bán.

=> Loại bỏ bớt các nguồn được dùng để so sánh thông tin.

Điểm d khoản 1 Điều 3

Ưu tiên chọn thông tin gần với thời điểm định giá và khu vực định giá đất nhất khi đi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất.

Không đủ thông tin thì mở rộng phạm vi đến cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh ở những nơi có điều kiện tương tự về tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội với nơi cần định giá.

Không điều tra thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo ké hoạch hàng năm của cấp huyện đã được pê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Ưu tiên chọn thông tin:

• Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Giá thị trường trong cơ sở dữ liệu đất đai.
• Thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và khu vực định giá đất. Nếu không đủ thông tin thì thu thập tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội với khu vực có đất cần định giá.

Không điều tra, khảo sát, thu thập thông tin thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.

=>> Chỉ còn ưu tiên 01 thông tin để so sánh. Bổ sung thêm nội dung mới: Nếu không đủ thông tin thì mở rộng phạm vi đến cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.

Bổ sung điểm đ vào khoản 2 Điều 3

Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Không quy định

Khoản 1 Điều 5 về phương pháp thu nhập

Thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá:

- Đất phi nông nghiệp: Số tiền bình quân thu được từ việc sản xuất, kinh doanh/cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm liên tục trước thời điểm định giá (thời gian 01 năm là từ 01/01 đến 31/12).

(nếu thông tin không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế thì sử dụng phương pháp so sánh để so sánh giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất.

- Đất nông nghiệp:

• Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối: Số tiền bình quân thu được từ việc sản xuất trong 03 năm liên tục trước thời điểm định giá.
• Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất: Căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

Nếu thông tin không đầy đủ theo từng năm hoặc không phản ánh đúng thực tế thì lấy số liệu thống kê của cơ quan thống kê hoặc số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất như sau:

- Đất phi nông nghiệp: Là số tiền bình quân thu được từ việc sản xuất, kinh doanh, cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

- Đất nông nghiệp:

• Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối: Là số tiền bình quân thu được từ việc sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
• Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất: Tính theo doanh thu hàng năm, doanh thu một lần.

Nếu không xác định được thì thu thập thông tin bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội, diện tích, kích thước, hình thể, tình trạng pháp lý hoặc căn cứ vào số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

=>>

- Giảm thời gian làm căn cứ để tính thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá từ 05 năm liên tục xuống còn 03 năm liên tục.

- Bổ sung sử dụng phương pháp so sánh nếu thông tin không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế.

- Sửa phương pháp xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá khi không đủ thông tin theo từng năm/không phản ánh đúng thực tế từ thu thập thông tin của 03 thửa đất tương đồng thành lấy số liệu thống kê/số liệu thực tế thu được trên thị trường.

Điều 6 về trình tự xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

Đề xuất 02 phương án:

Phương án 1:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin vê thửa đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản = tổng giá trị các thửa đất/khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản = chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch hoặc bản vẽ tỏng mặt bằng xây dựng. Trong đó, thứ tự ưu tiên để xác định chi phí hạ tầng kỹ thuật là:

• Suất vốn đầu tư.
• Định mức, đơn giá do Nhà nước ban hành.
• Dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Bước 4: Xác định giá đất = (Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển)/diện tích thửa đất cần định giá.

Phương án 2:

Bước 1:

- Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản ước tính căn cứ giá chuyển nhượng, giá cho thuê, các yếu tố khác hình thành doanh thu (dùng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ).

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định các yếu tố hình thành doanh thu (thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê).

Không xác định được thì căn cứ bình quân chỉ số giá tiêu dùng trong 05 năm liên tục đến trước khi định giá.

Bước 2: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định:

• Chi phí phát triển gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng nhà ở, chi phí thiết bị, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí quảng cáo…
• Căn cứ tính tổng chi phí phát triển theo thứ tự ưu tiên: Suất vốn đầu tư, định mức, đơn giá, dự toán đầu tư xây dựng.

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế quy định thời gian xây dựng, tiến độ, chi phí quảng cáo, bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư cụ thể (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh…)

- Dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm thì ước tính doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và chiếu khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá.

Bước 3: Tính giá đất = (tổng doanh thu phát triẻn - tổng chi phí phát triển)/diện tích thừa đất cần định giá.

Gồm các bước sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất…

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản dựa trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê, yếu tố khác…

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định

- Các khoản chi phí phát triển: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xâ dựng nhà ở…

- Chi phí thiết bị: Chi phí mua sắm thiết bị, chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế…

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: Chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiét kế…

- Chi phí quản lý dự án.

- Chi phí kinh doanh: Quảng cáo, bán hàng, quản lý, lợi nhuận…

- Chi phí dự phòng…

Việc ước tính này dự trên định mức, đơn giá của Nhà nước. Nếu chưa có thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của dự án tương tự tại khu vực định giá/khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng.

Bước 4: Ước tính khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm, có chiết khấu giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất.

Bước 5: Xác định giá đất = (tổng doanh thu phát triển - tổng chi phí phát triển)/diện tích thửa đất

=>> Đề xuất 02 phương án lựa chọn so với phương pháp theo quy định cũ.