Cách tính thuế cho thuê nhà lại sắp thay đổi?

Hiện nay, điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Kết hợp với ví dụ Thông tư này đưa ra, có thể hiểu cách tính thuế cho người cho thuê nhà được xác định như sau:

- Doanh thu người cho thuê nhà có được để không phải nộp thuế là dưới 100 triệu đồng/năm, tính gộp cho tất cả các trường hợp cho thuê nhiều căn nhà với nhiều hợp đồng cho thuê.

- Căn cứ tính thuế là doanh thu của một năm dương lịch (12 tháng). Nghĩa là, trong một năm, doanh thu dự tính của người đó nếu trên 100 triệu đồng thì người này thuộc diện phải nộp thuế. Số tiền thuế phải nộp được tính trên số doanh thu thực tế của năm đó.

Ngược lại, nếu số tiền thu được từ hoạt động cho thuê dự tính của năm đó không đến 100 triệu đồng thì người này không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Ví dụ được nêu tại Thông tư 40 như sau:

Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng.

Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

Tuy nhiên, thực tế sau khi áp dụng, quy định này của Thông tư 40/2021 đã tạo ra rất nhiều tranh luận và phần lớn là các ý kiến không đồng ý với cách tính thuế này.

Bởi theo quy định tại Thông tư 40, việc xác định người cho thuê nhà phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không căn cứ vào số tiền thu được thực tế của người này mà căn cứ vào số tiền cho thuê nhà dự kiến người này sẽ thu được trong năm dương lịch.

Do đó, mới đây, tại khoản 3 Điều 1 dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 40/2021, Bộ Tài chính đã đề xuất về quy định tính thuế cho thuê nhà như sau:

Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Theo đề xuất này, Bộ Tài chính đã quy định cụ thể đối tượng có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống không thuộc đối tượng nộp thuế GTGT, TNCN là cá nhân chỉ cho thuê và có thời gian cho thuê không trọn năm.

Riêng trường hợp người thuê nhà được bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu sẽ tính theo số tiền trả một lần cho năm dương lịch đó. Nếu dưới 100 triệu đồng/năm thì sẽ không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN.

Như vậy, cách tính tiền thuế cho thuê nhà theo dự thảo này không còn dựa vào doanh thu dự kiến của năm dương lịch mà Bộ Tài chính quy định cụ thể đối tượng cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế GTGT, TNCN là người chỉ cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm.

Trên đây là đề xuất về cách tính thuế cho thuê nhà của Bộ Tài chính. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.

>> Cách tính thuế khi cho thuê nhà theo Thông tư 40/2021 mới nhất