Vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư được không?

1. Vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư được không?

Vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư là việc người mua chung cư sử dụng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư để thực hiện thủ tục vay trả góp số tiền mua chung cư bằng chính hợp đồng mua bán này để đảm bảo cho khoản vay.

Theo quy định pháp luật, việc vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư vẫn được chấp nhận. Vấn đề này được quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, theo đó chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn được xem là tài sản hình thành trong tương lai và được quyền thế chấp theo quy định.

Đồng thời, điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 65/2014/QH13 cũng quy định các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận như sau:

“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;”

Đến khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ 01/8/2024 ghi nhận các trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc có Sổ đỏ gồm: Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai...

Như vậy, chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận thì vẫn có thể sử dụng hợp đồng mua bán chung cư để vay thế chấp.

2. Thủ tục vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư

Căn cứ khoản 5 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh để thực hiện vay tiền chung cư chưa có sổ hồng hay nhà ở hình thành trong tương lai gồm:

- Trên thửa đất ở hợp pháp của mình: Giấy chứng minh quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có).

- Trên thửa đất của chủ đầu tư: Hợp đồng mua bán chung cư hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư (nếu nhận chuyển nhượng từ người khác), hóa đơn đã đóng tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ đã thỏa thuận và không thuộc trường hợp tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện.

Như vậy, khi vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư thì bạn cần phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên.

Ngoài ra, tuỳ theo quy định của mỗi ngân hàng, có thể yêu cầu người thế chấp cung cấp thêm những giấy tờ khác như: Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng chung cư hoặc giấy tờ khác liên quan đến việc mua bán căn chung cư.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người có nhu cầu thế chấp cần thực hiện các bước sau đây:

- Bước 1: Người có nhu cầu thế chấp chung cư nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính (Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại nơi có chung cư). Người nộp nhận phiếu hẹn trả kết quả của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

- Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra và giải quyết yêu cầu của người nộp hồ sơ.

- Bước 3: Nhận kết quả và tiến hành các thủ tục vay thế chấp tại ngân hàng có nhu cầu.

3. 4 lưu ý khi vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư

Khi vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư, để tránh các rủi ro có thể xảy ra, bạn cần phải lưu ý một số nội dung sau:

- Nắm rõ về quyền sở hữu chung cư: Để vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư thì cần phải hiểu rõ quyền sở hữu chung cư đó tình trạng thế nào:

• Nếu chung cư thuộc sở hữu cá nhân/hộ gia đình của chính bạn thì được vay thế chấp tại ngân hàng theo quy định.

• Nếu chung cư thuộc sở hữu của tổ chức/cơ quan/đơn vị kinh doanh thì chỉ được vay thế chấp tại tổ chức tài chính.

• Nếu chung cư thuộc sở hữu của nhiều người thì việc thế chấp phải được tất cả những đồng sở hữu chấp thuận.

• Nếu chung cư dùng để vay thế chấp đang cho thuê thì phải thông báo với bên thuê chung cư, và họ vẫn được ở cho đến khi kết thúc hợp đồng thuê chung cư.

- Lựa chọn ngân hàng phù hợp với nhu cầu: Hiện nay có rất nhiều ngân hàng nhận thế chấp hợp đồng mua chung cư. Đối với một số dự án, chủ đầu tư có thể liên kết với ngân hàng để có nhiều ưu đãi cho khách hàng mà giảm thiểu rắc rối trong thủ tục vay vốn.

Tuy nhiên, nhiều dự án sẽ không được hỗ trợ khi vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư. Do đó, khi lựa chọn ngân hàng, bạn cần cân nhắc lựa chọn ngân hàng phù hợp với nhu cầu vay vốn và khả năng tài chính của mình.

Khách hàng thường có xu hướng vay tại các ngân hàng Nhà nước bởi có độ uy tín cao. Một số khác có thể lựa chọn các ngân hàng thương mại cổ phần để được hưởng lãi suất ưu đãi hơn.

- Cân nhắc về khả năng trả nợ: Khi vay tiền bằng hợp đồng mua chung cư thì phải cân nhắc về khả năng tài chính để trả nợ cho ngân hàng, bởi phải đảm bảo có nguồn thu nhập hàng tháng đủ chi trả cho lãi ngân hàng và các khoản sinh hoạt.

Ngoài ra, người thế chấp cũng cần có khoản dự phòng để tránh các trường hợp rủi ro thì vẫn có nguồn tài chính để trả lãi để không bị nợ xấu.

- Chuẩn bị hồ sơ vay ngân hàng đầy đủ: Khi vay tiền ngân hàng thì cần phải chuẩn bị hồ sơ vay tiền theo quy định của pháp luật và ngân hàng nơi bạn vay tiền để được xem xét chấp thuận.