Công văn 741/TCT/TS của Tổng cục Thuế về việc thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003

CÔNG VĂN

CỦA BỘ TÀI CHÍNH - TỔNG CỤC THUẾ SỐ 741 TCT/TS
NGÀY 15 THÁNG 3 NĂM 2005 VỀ VIỆC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003

Kính gửi: - Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh

Trả lời Công văn số 764/CT-TTHT ngày 20/1/2005 của Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh về vướng mắc chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

1. Giá đất tính tiền sử dụng đất:

a) Căn cứ khoản 1 Điều 4 và Điều 37 Luật đất đai 2003; Căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

Theo đó giá tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Việc giao đất được hiểu là do cơ quan có thẩm quyền (quy định tại Điều 37 Luật đất đai 2003) giao đất bằng quyết định giao đất.

b) Căn cứ điểm 1, mục III phần D Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì: "Trường hợp đã được giao đất nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất thì nay nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP"; Căn cứ điểm 2.c Công văn số 723 TC/TCT ngày 19/1/2005 của Bộ Tài chính.

Theo đó các trường hợp đã được giao đất trước ngày 1/1/2005 nhưng từ ngày 1/1/2005 trở đi mới kê khai nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ áp dụng tại thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất.

2. Căn cứ Khoản 4, Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo đó chỉ trường hợp người được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà phải bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì được trừ số tiền đã bồi thường, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp.

3. Căn cứ Khoản 4 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp tính theo giá loại đất được giao có thời hạn tại thời điểm chuyển mục đích.

a) Trường hợp như ví dụ Cục Thuế nêu: năm 2005, Công ty A được Nhà nước giao 1.000 m² đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp để làm mặt bằng có thời hạn sử dụng 50 năm, giá đất SXKD năm 2005 là 1.100.000 đồng/m², đến năm 2015 Công ty A được Nhà nước cho phép chuyển mục đích từ đất SXKD nêu trên sang đất ở. Giả sử năm 2015, giá đất ở là 4.000.000 đồng/m² và giá đất SXKD là 2.000.000 đồng/m² thì xác định tiền sử dụng đất mà Công ty A phải nộp năm 2015 như sau:

1.000 m² x (4.000.000 đồng/ m² – 2.000.000 đồng/ m²) = 2.000.000.000 (đồng)

b) Trường hợp chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh được giao ổn định lâu dài sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 4, Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP nêu trên.

4. Về miễn, giảm tiền sử dụng đất:

a) Căn cứ quy định tại mục V phần C Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thu tiền sử dụng đất.

Theo đó, hồ sơ địa chính do cơ quan Tài nguyên và Môi trường (hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) chuyển đến cơ quan Thuế phải kèm theo giấy tờ chứng minh nếu người sử dụng đất thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định như: Người có công Cách mạng; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở ổn định trước ngày 15/10/1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất; Theo Luật khuyến khích đầu tư trong nước; Đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên; Đất xây dựng các công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hoá, thể dục, thể thao,...v.v, cơ quan Thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính và giấy tờ kèm theo đối với trường hợp được miễn, giảm để xác định tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất được miễn, giảm và ghi cụ thể số tiền sử dụng đất được miễn, giảm vào phần II của "Tờ khai nộp tiền sử dụng đất" ban hành kèm theo Thông tư số 117/2004/TT-BTC nêu trên mà cơ quan Thuế không phải ban hành quyết định hoặc thông báo về miễn, giảm tiền sử dụng cho người sử dụng đất nữa.

b) Các trường hợp được giao đất trước ngày 1/7/2004 để xây dựng chung cư cao tầng (trừ các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định như: xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách Nhà nước; đất để xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên tai; đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp) nhưng từ ngày 1/7/2004 trở đi (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành) mới kê khai nộp tiền sử dụng đất với cơ quan Thuế thì không thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất mà phải nộp theo quy định.

5. Căn cứ quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thì không quy định cho cá nhân, hộ gia đình được ghi nợ hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất; Căn cứ quy định tại điểm 2, mục III, phần D Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất;

Theo đó, trường hợp tổ chức được giao đất để xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng để bán, đã được cơ quan Thuế giải quyết chậm nộp tiền sử dụng đất tối đa không quá 5 năm và trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi rõ số tiền được chậm nộp 5 năm (theo quy định tại Điều 12 và Điều 14 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ) thì cũng chỉ được thực hiện chậm nộp đến hết ngày 31/12/2005, từ ngày 1/1/2006 trở đi nếu vẫn còn nợ tiền sử dụng đất thì phải tính lại tiền sử dụng đất phải nộp theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp tiền vào ngân sách Nhà nước. Đề nghị Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh thực hiện theo đúng quy định trên đây.

6. Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang thuộc diện quy định tại Khoản 6, Điều 50 Luật đất đai 2003 (Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ..... nhưng đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND phường, xã, thị trấn..... và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ) thì tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

Còn trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 (được Nhà nước giao đất, được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất) nay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

Việc tính tiền sử dụng đất các trường hợp trên đây không phân biệt là diện tích đất ở trong hay vượt hạn mức.

7. Xử lý tồn tại:

a) Căn cứ điểm 1, mục III Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất thì: "Trường hợp đã được giao đất nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất thì nay nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP".

Theo đó các trường hợp được Nhà nước giao đất, được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm 1, mục III Thông tư số 117/2004/TT-BTC nêu trên.

b) Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, được phép chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 24/12/2004 (ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) mà đã được cơ quan Thuế tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị định số 38/2000/NĐ-CP thì được thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo như số tiền đã thông báo, cơ quan Thuế không tính lại số tiền sử dụng đất phải nộp đối với các trường hợp này. Trường hợp nếu được ghi nợ hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất thì được xử lý như điểm 5 Công văn này.

Tổng cục Thuế thông báo để Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh biết và thực hiện.