Báo cáo 69/BC-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

BÁO CÁO
VỀ VIỆC BAN HÀNH CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN
THI HÀNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

---------------------------

Kính gửi: Ủy ban Kinh tế Quốc hội khóa XII

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 964/UBKT12 ngày 26 tháng 08 năm 2009 của Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội khóa XII về việc báo cáo tình hình ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng báo cáo như sau:

1. Về công tác xây dựng văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện Luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh Bất động sản được Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 9 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2007. Trong văn bản Luật, Quốc hội đã giao Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật. Thực hiện nhiệm vụ được giao, trong thời gian vừa qua Bộ Xây dựng đã phối hợp với các cơ quan có liên quan soạn thảo trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật để hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm:

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

- Quyết định số 29/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

- Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Trong nội dung Nghị định này có 1 Chương quy định về hình thức, mức xử phạt các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản,  vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản;

-  Thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 quy định Quy chi tiết thi hành một số nội dung của Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.

-  Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở.

Những văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã bao gồm những nội dung mà Quốc hội đã giao Chính phủ hướng dẫn hoặc quy định chi tiết nêu tại khoản 5 Điều 17, khoản 4 Điều 21, khoản 4 Điều 50, khoản 4 Điều 55 và khoản 4 Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ. Nhiều lĩnh vực hoạt động mới lần đầu được triển khai hoạt động ở nước ta, như: Sàn giao dịch bất động sản; đào tạo môi giới, định giá bất động sản, quản lý bất động sản. Những chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được quy định với mức phạt rất cao, có tác dụng ngăn ngừa các hành vi vi phạm trong lĩnh vực này. Các văn bản quy phạm pháp luật bất động sản được xây dựng trên quan điểm đơn giản, thông thoáng ở đầu vào và tăng cường khâu hậu kiểm. 

2. Tình hình triển khai, áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản

a/ Đánh giá về tình hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

 Tính đến tháng 9/2009 trên phạm vi toàn quốc đã có 226 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và đã được đưa lên Website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Trong đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh có 123 sàn giao dịch; Hà Nội có 82 sàn giao dịch, số lượng sàn giao dịch còn lại thuộc các Tỉnh Bình Dương 9 sàn, Đà Nẵng 6 sàn, Quảng Nam 1 sàn, Kiên Giang 2 sàn, Đồng Tháp 2 sàn, Lạng Sơn 1 sàn.

Việc thành lập và hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trong thời gian vừa qua đã đem lại diện mạo mới cho thị trường bất động sản, tác động vào ý thức người dân để thay đổi dần tập quán giao dịch cũ. Hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước. Trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, con người để hình thành các sàn giao dịch có quy mô lớn, trang thiết bị hiện đại, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nhiều sàn giao dịch áp dụng các quy trình cung cấp dịch vụ của các hãng môi giới uy tín trên thế giới. Nhiều chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đã đưa hàng hóa của mình giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, nhất là các dự án liên doanh với nước ngoài, các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê ... Đa số các Sàn giao dịch bất động sản đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật trong hoạt động môi giới, định giá bất động sản.

Tuy nhiên, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trong thời gian vừa qua vẫn còn nhiều bất cập, thể hiện qua các mặt sau:

- Nhiều sàn giao dịch quy mô còn nhỏ, cơ sở vất chất còn khiêm tốn, lực lượng các nhân viên môi giới, định giá chuyên môn còn hạn chế, thiếu kinh nghiệm, tính chuyên nghiệp chưa cao.

- Một số lớn các Sàn giao dịch bất động sản do các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thành lập để phân phối sản phẩm của chính mình. Trong trường hợp này, chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản là một pháp nhân, nếu không có sự phân định rõ ràng giữa bên tạo lập bất động sản (bên bán bất động sản) và bên cung cấp dịch vụ bất động sản (trung gian giữa bên bán và bên mua) sẽ thiếu tính khách quan. Trong nhiều trường hợp, sàn giao dịch bất động sản lại thực hiện chức năng như là phòng kinh doanh trong công ty kinh doanh bất động sản.

- Có những sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, thực hiện môi giới các dự án và bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để được giao dịch, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá) vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán bất động sản ăn chênh lệch giá), thậm chí lừa đảo như một số thông tin mà báo chí đã nêu trong thời gian vừa qua.

 - Hiện nay pháp luật mới chỉ quy định sản phẩm bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, còn các giao dịch khác của người dân thì không bắt buộc, trong khi về chính sách lại đang thiếu những cơ chế để khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn, do vậy tỷ lệ các giao dịch được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ trên thị trường.  

b/ Về hoạt động của các cơ sở đào tạo bất động sản, tình hình cấp chứng chỉ bất động sản

- Số lượng cơ sở đào tạo đã được công nhận: hiện nay trên toàn quốc (số liệu tính đến tháng 8/2008) đã có 78 cơ sở đào tạo đã được Bộ Xây dựng công nhận đủ điều kiện hoạt động đào tạo môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, trong đó tại TP.Hồ Chí Minh có 20 cơ sở đào tạo, TP. Hà Nội có 49 cơ sở đào tạo, các cơ sở còn lại thuộc các tỉnh Bình Dương, Vũng Tàu, Quảng Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng.

- Tổng số lượng chứng chỉ hành nghề bất động sản đã cấp (theo số liệu báo cáo tính tới ngày 31/8/2009 của 50 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương): 10.344 chứng chỉ, trong đó:

+ Số lượng chứng chỉ môi giới bất động sản đã cấp: 7.429 chứng chỉ;

+ Số lượng chứng chỉ định giá bất động sản đã cấp: 2.915 chứng chỉ.

Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều sàn giao dịch bất động sản hơn TP. Hà Nội nhưng lại có ít cơ sở đào tạo nghiệp vụ bất động sản hơn TP. Hà Nội. Số lượng các cơ sở đào tạo nghiệp vụ bất động sản đã được công nhận khá nhiều, nhưng phần lớn các cơ sở đào tạo có tư cách pháp nhân là các công ty, chưa có nhiều cơ sở đào tạo là các trường cao đẳng, đại học hoặc các viện nghiên cứu liên quan tới bất động sản, xây dựng; điều đó cho thấy các cơ sở đào tạo lớn, chuyên nghiệp chưa chú trọng đúng mức tới mảng đào đạo này. Thực tế này khiến cho chất lượng đào tạo hiện nay chưa cao, mặc dù phần lớn các cơ sở đào tạo đều có ý thức tuân thủ đúng các quy định pháp luật về đào tạo nghiệp vụ bất động sản.

3. Một số khó khăn, vướng mắc khi ban hành văn bản hướng dẫn và áp dụng pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản

a) Về thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư trong các dự án kinh doanh bất động sản:

Việc huy động vốn của chủ đầu tư được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 5 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ. Theo đó, đối với các dự án kinh doanh đất đã có hạ tầng, chủ đầu tư dự án được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Tuy vậy dự án kinh doanh bất động sản có những đặc thù riêng, do vốn đầu tư cho bất động sản lớn, bất động sản lại cố định tại một vị trí và phục vụ cho những đối tượng nhất định, chính vì vậy các chủ đầu tư muốn xác định được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước. Trong khi đó, thời điểm và điều kiện được huy động vốn đã được   pháp luật quy định, vì vậy các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến sản phẩm bất động sản không còn được giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo như quy định.  

b) Về hình thức phân phối sản phẩm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đều phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế, chủ đầu tư khi thực hiện dự án phải thực hiện rất nhiều nghĩa vụ và trách nhiệm, trong đó có những nghĩa vụ trách nhiệm liên quan trực tiếp đến việc phân phối sản phẩm, như việc góp vốn kinh doanh hay kêu gọi hợp tác đầu tư gắn với việc quyền ưu đãi mua sản phẩm. Vì không có quy định cho phép chủ đầu tư được dành một tỷ lệ phần trăm nhất định sản phẩm dự án để bán cho các đối tác chiến lược nên đã gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án. Vì vậy nên xem xét để ban hành quy định theo hướng trong từng trường hợp cụ thể, cho phép chủ đầu tư được quyền dành một tỷ lệ % nhất định trong dự án để phân phối cho đối tác chiến lược mà không phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.

c) Về quy định thành lập các sàn giao dịch bất động sản

Theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản nếu sàn giao dịch bất động sản đáp ứng đủ các điều kiện về pháp nhân, về cơ sở vật chất, kỹ thuật và có người quản lý, điều hành phù hợp quy định thì được phép hoạt động, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tại địa phương mà không cần có Giấy phép hoạt động hoặc đăng ký hành nghề do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp. Sau một thời gian thực hiện, do quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản trước đây quá đơn giản, dẫn đến các doanh nghiệp chưa nỗ lực xây dựng sàn giao dịch có chất lượng chuyên môn, tính chuyên nghiệp cao, vì vậy chưa tạo được sự tin tưởng cho người dân sử dụng dịch vụ của các sàn giao dịch.

d) Về quy định cấp chứng chỉ môi giới bất động sản:

Theo quy định tại Điều 50, Luật Kinh doanh bất động sản thì một cá nhân nếu có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và đã được đào tạo về môi giới bất động sản thì được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Việc không quy định về trình độ học vấn, không qua thi cử cũng như không có thời hạn giá trị của chứng chỉ dẫn đến trình độ chuyên môn của đội ngũ môi giới chưa cao, trong khi công việc môi giới đòi hỏi những người môi giới phải am hiểu về luật pháp liên quan đến bất động sản, đặc biệt là tình trạng pháp lý của bất động sản. Vì vậy, đối với những người môi giới bất động sản cũng cần phải có trình độ học vấn nhất định, trước khi cấp chứng chỉ phải qua kiểm tra, đồng thời phải quy định thời hạn hiệu lực của chứng chỉ.   

4. Kiến nghị, đề xuất thực hiện trong thời gian tới

Trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật để từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh các hoạt động liên quan tới lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

- Nghiên cứu quy định chặt chẽ hơn về điều kiện thành lập Sàn giao dịch bất động sản theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự chuyên môn; quy định cụ thể điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho Sàn hoạt động; xây dựng quy trình thẩm định chặt chẽ năng lực và điều kiện của pháp nhân trước khi Sàn hoạt động; xây dựng cơ chế kiểm tra giám sát chặt chẽ quá trình hoạt động của các sàn cũng như yêu cầu thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo hoạt động định kỳ hoặc bất thường.

- Nghiên cứu để ban hành khung xác định mức chi phí và hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ bất động sản theo hướng quy định mức giá trần và quy định quy chế công bố, áp dụng, thay đổi các biểu phí.

- Nghiên cứu để quy định cụ thể hơn nữa trong Luật Kinh doanh bất động sản các hình thức huy động vốn của khách hàng theo hướng pháp luật sẽ điều chỉnh được tất cả các hành vi, các hình thức huy động vốn mà các chủ đầu tư hiện nay đang áp dụng;

- Xem xét quy định nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lên mức cao hơn để có thể sàng lọc được những doanh nghiệp thực sự có năng lực mới được đầu tư, kinh doanh bất động sản. Hiện nay pháp luật kinh doanh bất động sản quy định mức vốn pháp định cho ngành nghề kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng, đây là mức thấp, chưa nâng được năng lực tài chính của các công ty kinh doanh bất động sản.

Những văn bản pháp luật dự kiến ban hành trong thời gian tới:

- Nghị định của Chính phủ quy định trách nhiệm cung cấp thông tin và biện pháp phổ biến thông tin thị trường bất động sản.

- Nghị định của Chính phủ về tiêu chuẩn ngành nghề kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

- Thông tư hướng dẫn xác định chi phí dịch vụ bất động sản.

- Thông tư hướng dẫn phân loại sàn giao dịch bất động sản.

- Thông tư Liên tịch về hệ thống cơ sở dữ liệu của thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tư pháp).

Trên đây là nội dung báo cáo của Bộ Xây dựng về việc ban hành và thực hiện các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản./.