6 điều người dân phải nắm rõ khi xây nhà cấp 4

1. Nhà cấp 4 là gì?

Căn cứ quy mô kết cấu công trình quy định tại phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà cấp 4 là loại nhà ở 01 tầng, chiều cao từ 06 mét trở xuống và diện tích nhỏ hơn 1.000 mét vuông.

Khi nhà cấp 4 được xây trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được coi là nhà ở riêng lẻ.

Vì nhà cấp 4 là loại nhà ở riêng lẻ nên quy định về giấy phép xây dựng, xử phạt vi phạm hành chính,… áp dụng như đối với nhà ở riêng lẻ.

2. 3 trường hợp nhà cấp 4 được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nhà cấp 4 thuộc những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà cấp 4 và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà cấp 4 ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

3. 3 trường hợp nhà cấp 4 phải có giấy phép xây dựng

Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định xây dựng nhà cấp 4 thuộc những trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà cấp 4 tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà cấp 4 khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu di tích lịch sử - văn hóa, khu bảo tồn.

(3) Nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

4.1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

* Số lượng hồ sơ: 02 bộ

* Thành phần hồ sơ:

(1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.

(2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như Sổ đỏ, Sổ hồng,…

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

- Bản vẽ mặt bằng nhà cấp 4 trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình.

- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của nhà cấp 4.

- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện.

- Trường hợp xây nhà cấp 4 mà có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

Lưu ý: Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành sẽ công bố mẫu bản vẽ thiết kế để cá nhân, hộ gia đình tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

4.2. Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Bước 1: Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Bộ phận một cửa hoặc nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp đến thời hạn giải quyết nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

5. Mức phạt khi xây nhà cấp 4 không có giấy phép

Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà cấp 4 mà không có giấy phép xây dựng như sau:

- Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

- Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

6. Xây nhà cấp 4 không phải thông báo khởi công

Trước ngày 01/01/2021, khi xây dựng nhà cấp 4 thuộc trường hợp có giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải thông báo cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chậm nhất là 07 ngày làm việc trước khi khởi công xây dựng.

Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2021 đến nay quy định này đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 38 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Theo đó, chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc nhưng không áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ. Nói cách khác, xây nhà cấp 4 không phải thông báo thời điểm khởi công xây dựng.

Trên đây là những điều phải nắm rõ khi xây nhà cấp 4, trong đó quan trọng nhất là quy định về giấy phép xây dựng và quy định về thông báo khởi công.

Khi xây dựng nhà ở cấp 4 mà có vướng mắc về pháp lý hãy gọi đến tổng đài tư vấn miễn phí 19006192 của LuatVietnam.