Xây dựng lại nhà chung cư, cư dân phải đóng góp như thế nào?

Thời điểm và hình thức đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư

Tại Điều 43 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về thời điểm đóng góp và hình thức đóng góp kinh phí xây dựng lại chung cư:

“1. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 42 của Nghị định này được thực hiện theo tiến độ của dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ như sau:

a) Trường hợp đóng góp theo tiến độ thực hiện dự án thì các lần đóng góp được áp dụng theo quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được nêu cụ thể trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

b) Trường hợp đóng góp một lần sau khi bàn giao căn hộ thì chủ sở hữu có trách nhiệm nộp toàn bộ số tiền đóng góp theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết với chủ đầu tư dự án;

c) Số tiền đóng góp quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bảo trì nhà chung cư, kinh phí quản lý vận hành nhà ở theo quy định.

2. Hình thức đóng góp kinh phí quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Đối với kinh phí bảo trì nhà chung cư và kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện nộp theo quy định của pháp luật về nhà ở.”

Theo đó, thời điểm đóng góp kinh phí xây lại chung cư trong trường hợp đóng góp theo tiến độ thực hiện dự án hoặc trường hợp đóng góp một lần sau khi bàn giao căn hộ.

- Đối với trường hợp đóng góp theo tiến độ thực hiện dự án thì các lần đóng góp được áp dụng theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

“Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

...

Lưu ý: Kinh phí bảo trì nhà chung cư và kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện nộp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nguyên tắc đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư

Theo Điều 42 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định về nguyên tắc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư như sau:

“1. Chủ sở hữu nhà chung cư không thuộc trường hợp nhà chung cư cũ quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

a) Đối với phần diện tích căn hộ trong nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp kinh phí theo diện tích sử dụng căn hộ chung cư mới được tái định cư nêu trong phương án bồi thường, tái định cư nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới được tính trên tổng mức đầu tư của dự án do các bên thỏa thuận tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư;

b) Đối với phần diện tích khác không phải là căn hộ thì các chủ sở hữu đóng góp kinh phí theo nguyên tắc quy định tại điểm a khoản này để tiếp tục mục tiêu kinh doanh dịch vụ, thương mại theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án được phê duyệt.

3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ nếu không đóng góp kinh phí theo quy định tại khoản 2 Điều này thì được bồi thường theo quy định tại Điều 44 của Nghị định này.”

Khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định về giải thích từ ngữ như sau:

“10. Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.”

Như vậy, việc đóng góp kinh phí xây dưng lại nhà chung cư tuân theo các nguyên tắc, cụ thể:

- Đối với diện tích căn hộ: Chủ sở hữu đóng góp kinh phí căn cứ vào:

• (Diện tích sử dụng của căn hộ mới sẽ được tái định cư) x (Giá trị nhà ở xây dựng mới)

• Giá trị nhà ở xây dựng mới được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của dự án do các bên thỏa thuận tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư.

- ​Đối với diện tích khác không phải là căn hộ, các chủ sở hữu cũng đóng góp theo nguyên tắc này để hỗ trợ mục tiêu kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án.

- Trường hợp không đóng góp kinh phí: Nếu một chủ sở hữu không đồng ý đóng góp kinh phí xây dựng lại theo quy định trên hoặc không đạt được thỏa thuận với chủ đầu tư. Thì họ sẽ không được bố trí tái định cư trong nhà chung cư mới, mà sẽ được bồi thường bằng tiền theo quy định tại Điều 44 Nghị định 89/2024/NĐ-CP.

Việc bồi thường này giúp đảm bảo quyền lợi tài chính tối thiểu cho những người không còn tiếp tục sở hữu căn hộ sau khi xây dựng lại.

Như vậy, xây dựng lại nhà chung cư cũ, xuống cấp là một vấn đề cấp thiết nhằm đảm bảo an toàn và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân. Để đảm bảo tính công bằng, minh bạch và khả thi, việc áp dụng các nguyên tắc đóng góp kinh phí rõ ràng là vô cùng quan trọng.

Trên đây là giải đáp về Xây dựng lại nhà chung cư, cư dân phải đóng góp như thế nào?