Cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Theo Luật Đất đai 2024, giá đất (tính theo giá Nhà nước) hiện nay được xác định theo một trong bốn phương pháp, đó là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo điểm d khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 đã định nghĩa về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

Cách định giá đất theo phương pháp này thoạt nhìn qua khá đơn giản, chỉ cần biết hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và giá đất trong bảng giá đất là tính được. Tuy nhiên, trình tự, nội dung để cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá theo phương pháp này khá phức tạp (được bài viết nêu rõ tại mục số 3).

2. Khi nào áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất?

Điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng để tính giá đất cụ thể áp dụng đối với các trường hợp cụ thể.

Theo đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Xem chi tiết: Khi nào áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất?

3. Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh

Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm:

• Vị trí
• Diện tích
• Loại đất và thời hạn sử dụng
• Thông tin giá đất trong bảng giá đất.

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất cho từng vị trí đất, khu vực 

- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất gồm:

(1) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

(2) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

(3) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất theo 2 trường hợp (1), (2).

- Thông tin giá đất đầu vào nêu trên là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai, số 31/2024/QH15 trở về trước.

Việc sử dụng thông tin được thu thập quy định tại khoản này ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Bước 3: Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:

- Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;

- Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;

- Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Bước 4: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:

Trên đây là cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nếu bạn đọc có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn và giải đáp.