Pháp lý doanh nghiệp 
1. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của “hộ gia đình”
* Điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho hộ gia đình
Pháp luật đất đai hiện nay quy định rõ thế nào là đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình. Cụ thể, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ 03 điều kiện sau:
(1) Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại,…).
(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.
(3) Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung.
Có thể thấy, từ ngày 01/7/2014 thì Luật Đất đai 2013 đã giải thích rõ thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, Luật Đất đai 2013 quy định rõ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình.
Vấn đề phức tạp ở chỗ, trước ngày 01/7/2014 pháp luật đất đai không quy định rõ thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” cho dù Giấy chứng nhận trên thực tế vẫn cấp cho hộ gia đình (Sổ đỏ, Sổ hồng cấp cho “hộ ông” hoặc “hộ bà” trước ngày 01/7/2014 rất phổ biến), cụ thể:
Trước ngày 01/7/2014 có rất nhiều trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất dù thời điểm cấp sổ trên thực tế không đủ 03 điều kiện trên. Do đó, để xác định một thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình hay không sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “hộ ông” hoặc “hộ bà”.
Như vậy, đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, trong một số trường hợp việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình sẽ căn cứ theo Giấy chứng nhận ghi là “hộ ông” hoặc “hộ bà” và có đủ điều kiện (1) và (2) ở trên.
Ví dụ 1: Vợ chồng ông A khai hoang đất vào năm 1990, tại thời điểm khai hoang vợ chồng ông A có 01 người con 18 tuổi. Năm 1995, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là “hộ ông A” thì trong trường hợp này dù người con không đóng góp công sức trong việc khai hoang thì vẫn được xác định là có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ.
Trong tình huống trên nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó chứng minh người con không đóng góp công sức, trong khi đó về mặt pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình, không cấp riêng cho ông A hoặc cho vợ hoặc chỉ cấp cho vợ chồng.
* Xác định di sản thừa kế khi Sổ đỏ, Sổ hồng cấp cho hộ gia đình
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà khi xác định di sản có thể phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Về nguyên tắc để xác định chính xác phải dựa vào 03 căn cứ trên, cụ thể:
Bước 1: Xác định số lượng thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
Bước 2: Di sản thừa kế được tính bằng tổng trị giá quyền sử dụng đất chia cho số thành viên (trị giá thành tiền hoặc chia đều theo diện tích).
Ví dụ 2: Hộ gia đình ông A có thửa đất 150m2, gia đình ông có 03 thành viên, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình thì các thành viên đều có chung quyền sử dụng đất.
Khi ông A chết di sản thừa kế là quyền sử dụng đất được xác định là 50m2 (150:3).
Ví dụ 3: Hộ gia đình bà B có thửa đất là 150m2, gia đình bà có 04 thành viên (hai vợ chồng và 02 người con). Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận người con út chưa sinh, thành viên có chung quyền sử dụng đất trong trường hợp này là 03 người).
Khi bà B chết di sản thừa kế được xác định là 50m2 (50:3, dù gia đình có 04 thành viên nhưng con út không có quyền sử dụng đất với các thành viên khác).
Trên đây là ví dụ khá đơn giản và phổ biến. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều trường hợp phức tạp mà bài viết có thể chưa đề cập và giải thích rõ. Do đó, nếu cần tư vấn hãy gọi ngay tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.
2. Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng
* Khi nào quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng?
Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
…
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”.
Theo đó, có một số trường hợp phổ biến trên thực tế nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng, cụ thể:
- Vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà đất.
- Vợ chồng được tặng cho chung, được thừa kế chung.
- Một số trường hợp khác như đất có được do khai hoang trong thời kỳ hôn nhân,…
Lưu ý: Việc Sổ đỏ, Sổ hồng chỉ ghi tên vợ hoặc tên chồng không quyết định đó là tài sản chung hay tài sản riêng mà phải căn cứ theo quy định trên để xác định.
* Cách xác định di sản thừa kế khi nhà đất là tài sản chung
Về nguyên tắc khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà khi một người chết thì di sản thừa kế được xác định bằng ½ khối tài sản chung đó.
3. Nhà đất khi mua chung với người khác
Nhà đất là di sản thừa kế trong khối tài sản chung với người khác trên thực tế khá phổ biến, nguồn gốc tài sản chung trong trường hợp này là do góp tiền cùng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (góp tiền mua chung).
* Quy định về Sổ đỏ, Sổ hồng khi mua chung đất
Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.
Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
* Cách xác định di sản thừa kế khi mua chung đất với người khác
Căn cứ khoản 1 Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp góp tiền (vàng) cùng nhau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được xác định là “sở hữu chung theo phần”.
Nghĩa là trong đó phần quyền sử dụng đất của mỗi người được xác định đối với tài sản chung (xác định theo tỷ lệ góp).
Lưu ý: Phần di sản thừa kế trong trường hợp này có thể xác định theo diện tích đất hoặc được trị giá thành tiền theo thỏa thuận của các bên.
Trên đây là cách xác định di sản thừa kế là nhà đất trong khối tài sản chung. Đây là vấn đề khá phức tạp và bài viết có thể chưa đề cập đến toàn bộ các trường hợp phát sinh trên thực tế. Do đó, nếu bạn đọc cần tư vấn về trường hợp đang gặp phải hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6192 .
