Tranh chấp đất đai với hàng xóm có chuyển nhượng được không?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn hợp pháp phải đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Điều kiện về chủ thể: Các bên phải có đủ điều kiện để chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng.

(2) Điều kiện về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng không được trái luật, đạo đức xã hội.

(3) Điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp theo quy định khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”.

Căn cứ theo quy định trên có thể thấy đất có tranh chấp sẽ không được phép chuyển nhượng, nếu các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động sẽ từ chối việc thực hiện đăng ký sang tên.

Tuy nhiên, đất có tranh chấp được chia thành 02 trường hợp:

1. Tranh chấp “thực tế”

Tranh chấp đất đai “thực tế” là việc các chủ thể sử dụng đất có tranh chấp với nhau nhưng không đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai với hàng xóm nhưng chỉ dừng lại ở những tranh chấp “thực tế” thì người sử dụng đất vẫn được phép thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng, tặng cho,… nếu có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai như có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng.

Việc xảy ra tranh chấp “thực tế” nhưng người sử dụng đất vẫn được phép thực hiện các quyền của mình nếu có đủ điều kiện là quy định không khó hiểu bởi lẽ nếu chỉ dừng ở những tranh chấp “thực tế” thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký biến động không có căn cứ từ chối việc đăng ký sang tên;

Bên cạnh đó, nếu thừa nhận căn cứ tranh chấp “thực tế” mà từ chối đăng ký sang tên thì rất dễ xảy ra trường hợp hàng xóm, người sử dụng đất liền kề “lợi dụng” quy định này để gây khó dễ cho người sử dụng đất thực hiện quyền sang tên.

2. Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp

Khi xảy ra tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở; trường hợp các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải.

Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 và khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”.

Trường hợp hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì kết thúc tranh chấp, trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương giải quyết hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết theo từng trường hợp.

Chỉ khi nào các bên tranh chấp đất đai có yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận thì khi đó cơ quan đăng ký đất đai mới có căn cứ xác định đất có tranh chấp và từ chối thực hiện việc đăng ký sang tên theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, có thể thấy Luật Đất đai có quy định không được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu đất có tranh chấp nhưng cần hiểu đúng thế nào là đất có tranh chấp trong trường hợp này.

Nếu không hiểu đúng sẽ không biết cách bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình; đồng thời có thể vì mâu thuẫn cá nhân mà lợi dụng quy định của pháp luật để ngăn cản việc thực hiện quyền của người sử dụng đất một cách bất hợp pháp.

Trên đây là bài viết trả lời cho vướng mắc: Khi xảy ra tranh chấp đất đai với hàng xóm có chuyển nhượng được không? Nếu bạn đọc có vướng mắc hoặc cần giải thích thêm hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.