Pháp lý doanh nghiệp 
- 1. Mua đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
- 1.1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
- 1.2. Mức phạt tiền khi chuyển nhượng, tặng cho mà không đủ điều kiện
- 1.3. Biện pháp khắc phục hậu quả
- 2. Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị vô hiệu
- 2.1. Khi nào chuyển nhượng, tặng cho đất bị tuyên vô hiệu
- 2.2. Hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất vô hiệu
1. Mua đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
1.1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp.
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Còn thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi đủ 05 điều kiện trên.
1.2. Mức phạt tiền khi chuyển nhượng, tặng cho mà không đủ điều kiện
Căn cứ khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện thì phạt tiền như sau:
“3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Như vậy, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện thì có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
1.3. Biện pháp khắc phục hậu quả
Căn cứ khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, ngoài việc xử phạt vi phạm hành chính theo quy định, bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với từng trường hợp cụ thể.
"4. Biện pháp khắc phục hậu quả:a) Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;
b) Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
c) Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;
d) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;
đ) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền."
Như vậy, quy định có 5 biện pháp khắc phục hậu quả khi phát hiện ra hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai. Trong đó có biện pháp buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền.
2. Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị vô hiệu
2.1. Khi nào chuyển nhượng, tặng cho đất bị tuyên vô hiệu
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có hiệu lực khi có đủ điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực.
Nếu vi phạm một trong những điều kiện trên thì chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
2.2. Hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất vô hiệu
Căn cứ khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị tuyên vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Hay nói cách khác khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị vô hiệu thì một bên trả lại tiền, một bên trả lại đất.
Xem chi tiết tại: Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn được sang tên Sổ đỏ
Kết luận: Trên đây là trường hợp phải trả lại đất cho người bán vì không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc bị tuyên vô hiệu. Do vậy, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng người mua cần tìm hiểu kỹ về thửa đất.
Trên đây là một số Lưu ý với người sử dụng đất theo Luật Đất đai mới. Mọi vấn đề còn vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.
