Pháp lý doanh nghiệp 
Từ trước đến nay, Quốc hội đã ban hành 04 luật đất đai gồm: Luật Đất đai 1987 (hết hiệu lực); Luật Đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 (hết hiệu lực); Luật Đất đai 2003 được sửa đổi năm 2009 (hết hiệu lực), Luật Đất đai 2013 (hết hiệu lực), Luật Đất đai 2024 nhưng thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân vẫn được kế thừa, mà cụ thể là UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện).
Nếu hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã, cơ quan, đơn vị, nhà máy, xí nghiệp, trưởng khu dân cư,… giao đất thì khi đó là giao đất không đúng thẩm quyền. Mặc dù đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.
Khi cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất được giao đối với đất được giao đúng và không đúng thẩm quyền có sự khác nhau, cụ thể:
1. Đất được giao đúng thẩm quyền
1.1. Giao đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993
Điểm a khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
…”.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có quyết định giao đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp và sử dụng đất ổn định thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
1.2. Giao đúng thẩm quyền từ 15/10/1993 đến ngày 01/8/2024
* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định:
“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/8/2024 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp; nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
* Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định :
“a) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất chưa nộp thì nay phải nộp tiền sử dụng đất theo số đã được thông báo; đồng thời phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế tương ứng với từng thời kỳ.
b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất theo quy định thì nay tính tiền sử dụng đất phải nộp và khoản nộp bổ sung theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai và quy định tại khoản 2 Điều 50 của Nghị định này; trong đó, thời điểm tính tiền sử dụng đất được xác định theo thời điểm ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai.Trường hợp thời điểm trên giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2005 thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất của năm 2005 tại Bảng giá đất.
Trường hợp tiền sử dụng đất và khoản phải nộp bổ sung quy định tại điểm này vượt quá số tiền sử dụng đất tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật thì được tính theo giá đất và chính sách tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ”
Theo đó Người sử dụng đất có thể căn cứ quy định trên để nắm được nghĩa vụ của mình khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
- Trường hợp đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất
- Trường hợp chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất
2. Đất được giao không đúng thẩm quyền
Căn cứ theo Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định cách xác định tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo 4 giai đoạn như sau:
- Trường hợp đất giao sai thẩm quyền trước 15/10/1993
- Trường hợp đất giao sai thẩm quyền từ 15/10/1993 - trước 01/7/2004
- Trường hợp đất giao sai thẩm quyền từ 01/7/2004 - trước 01/7/2014
- Trường hợp đất giao sai thẩm quyền từ 01/7/2014 - 01/8/2024
Xem chi tiết tại: Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ đối với đất giao không đúng thẩm quyền
Kết luận: Trên đây là cách tính tiền sử dụng đất cho đất được giao trước năm 2024. Qua đó cho thấy cách tính rất phức tạp nên người dân chỉ cần nộp theo thông báo của cơ quan thuế;
Nếu muốn kiểm tra hoặc dự tính trước số tiền phải nộp thì liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
