Pháp lý doanh nghiệp 
1. Tiền sử dụng đất là gì?
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Theo quy định trên, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất.
Lưu ý: Cấp giấy chứng nhận bằng hình thức công nhận quyền sử dụng đất khác với các trường hợp khác, cụ thể:
Công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với thửa đất xác định (theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
2. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất?
Theo Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đối tượng phải nộp tiền sử dụng gồm 03 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Người được Nhà nước giao đất
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây phải nộp tiền sử dụng:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa).
- Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau phải nộp tiền sử dụng:
- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng.
- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng.
- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng.
Lưu ý: Các trường hợp người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép không phải nộp tiền sử dụng.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (trong đó phải nộp tiền sử dụng).
Cũng cần lưu ý rằng không phải mọi trường hợp được cấp giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng. Khi cấp giấy chứng nhận có những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng, có những trường hợp phải nộp (để biết rõ hãy xem ở mục sau).
3. Tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ
3.1. Những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng
Hiện nay khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 1 và 2 Điều 100 Luật Đất đai; không có giấy tờ mà trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng, cụ thể:
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng, cụ thể:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
Xem chi tiết toàn bộ tại: Trường hợp làm Sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và không nộp tiền sử dụng nếu có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
Điều kiện 2: Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Điều kiện 3: Nay được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 3: Thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng
3.2. Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng
Trường hợp 1: Phải nộp tiền sử dụng, trừ một số trường hợp
Căn cứ Điều 6, 7, 8 và Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, những trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng khi cấp giấy chứng nhận gồm:
- Khi cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Khi cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Khi cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.
- Khi cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp giấy chứng nhận
Trường hợp 2: Có thể phải nộp nếu chưa nộp trong quá trình sử dụng đất
Căn cứ: Khoản 3, khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
3.3. Cách tính tiền sử dụng phải nộp khi làm Sổ đỏ
Tùy thuộc vào thời gian hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất không có giấy tờ mà tiền sử dụng phải nộp khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận là khác nhau.
Để biết rõ cách tính hãy xem tại: Cách tính tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ 2020 mới nhất
4. Tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất
Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào hình thức giao đất mà tiền sử dụng phải nộp khi cấp giấy chứng nhận là khác nhau, cụ thể:
Trường hợp 1: Nhà nước giao đất thông qua đấu giá
Khi giao đất thông qua đấu giá thì tiền sử dụng phải nộp là số tiền trúng đấu giá (theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP).
Trường hợp 2: Nhà nước giao đất không qua đấu giá
Xem chi tiết tại: Tiền phải nộp khi cấp Sổ đỏ thông qua giao đất.
5. Tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất
5.1. Không phải nộp tiền sử dụng
Điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng nếu đáp ứng đủ điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Đất không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê. Hay nói cách khác đất phi nông nghiệp chỉ được miễn khi có nguồn gốc là đất tự khai hoang, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
- Điều kiện 2: Có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004.
5.2. Phải nộp tiền sử dụng
Tất các các trường hợp khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước) thì phải nộp tiền sử đất, trừ trường hợp được miễn duy nhất như đã trình bày ở trên.
5.3. Cách tính tiền sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại đất và mục đích được Nhà nước cho phép chuyển mà tiền sử dụng phải nộp giữa từng trường hợp cụ thể là khác nhau:
Trường hợp 1: Thu ½ mức chênh lệch tiền sử dụng giữa hai loại đất
* Trường hợp áp dụng:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
* Mức thu
Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng tính theo giá đất ở với tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Công thức tính như sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp)
Xem cách tính các trường hợp khác tại: Phải nộp bao nhiêu tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất?
6. Ai được miễn tiền sử dụng đất?
Theo Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, những trường hợp sau đây được miễn tiền sử dụng:
- Miễn tiền sử dụng trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
- Miễn tiền sử dụng trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn.
- Miễn tiền sử dụng đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Miễn tiền sử dụng đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Các trường hợp khác.
7. Không nộp tiền sử dụng đất bị có bị phạt?
* Không nộp tiền sử dụng không được nhận Sổ đỏ?
Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận mà người sử dụng đất không nộp tiền sử dụng thì không được nhận giấy chứng nhận dù đã giải quyết xong.
Lưu ý: Những trường hợp sau đây được nhận giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp:
- Không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
* Thời hạn nộp
Điểm a, b khoản 4 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thời hạn nộp như sau:
“a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.
b) Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo”.
Như vậy, người sử dụng đất phải nộp tiền theo đúng số tiền và thời hạn trên Thông báo của cơ quan thuế; trường hợp chậm nộp sẽ bị xử lý.
* Cách tính tiền nếu chậm nộp
Theo điểm c khoản 4 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ đối với những trường hợp được ghi nợ.
Xem chi tiết cách tính tại: Chậm nộp tiền sử dụng đất bị xử lý thế nào?.
Trên đây là toàn bộ quy định về tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Trong đó đã nêu rõ khi nào phải nộp tiền sử dụng và cách tính đối với từng trường hợp cụ thể.
